Agenda. Kl BoligPortal - Nyt på portalen - Rapport til huslejesager - Status på lejekontrakt Afrunding og tak for i dag

Transkript

1

2 Agenda Afrunding og tak for i dag Kl BoligPortal - Nyt på portalen - Rapport til huslejesager - Status på lejekontrakt Louise Kaczor, Hvordan håndterer du huslejesager :00 Louise Kaczor, Hvordan håndterer du huslejesager? Kl Pause og netværk

3 Dialog ønskes Der vil i høj grad være mulighed for spørgsmål og dialog Hvordan undgår du huslejesager? Hvordan håndteres sagerne lokalt i huslejenævn? Hvordan er praksis og procedurerne?

4 Målrettet rapport til din huslejesag

5 Vi rammer præcist tilsvarende lejemål Forudsætninger for rapporten Alle boliger er udlejet af professionelle udlejere Almene boliger er frasorteret Ingen af boligerne er møblerede Alle boliger er udlejet uden tidsbegrænsning Nyindrettede tagetager, konverteret erhverv samt nye tagetager er ikke med i søgningen, da de reguleres efter markedsleje Udsøgt lejligheder i radius af 1 km fra x gade nr. x, Århus N Alle lejemål er 2 værelses Alle boliger er i størrelsen fra 45 til 65 kvm, og gennemsnits str. er 56 kvm Angivet som udlejede i en periode fra 2016 til 2017

6 Indeholder eksempelvis et antal medbeskrivelser med billeder FAKTA: Der er i denne rapport i alt 15 lejemål. Gns. M2 = 56 m2 Gns. Leje per M2 = 1575

7 No cure no pay Vi afklarer, hvordan vi kan hjælpe dig Bliv klogere på, om en rapport understøtter din sag Vi understøtter det også med andre rapporter Afklaringen er uden omkostninger

8 Hvordan går det med vores Digitale lejekontrakt? Arbejdet med kontrakter er blevet både nemmere og hurtigere for os, efter vi er begyndt at bruge Den digitale lejekontrakt Vibeke Kjeldsen, Administrator, Estate 1927 Vores brugere siger Det er fantastisk, at det er blevet sa nemt at sende lejekontrakter til underskrift med et enkelt klik. For en virksomhed med mange lejema l, der ligner hinanden, er Den digitale lejekontrakt et godt værktøj. Vi slipper for dobbelte arbejdsgange, fordi vi kan genbruge vores skabeloner, som automatisk opbevares i systemet Peter Skaaning Jørgensen, Adm. direktør, Estate 1927

9 Hvordan håndterer du huslejenævnssager? Netværksarrangement med boligportal, onsdag den 29. november 2017 kl v/advokat Louise Kaczor Mindet 2, 4. tv Aarhus C lka@lkalaw.dk Tel

10 Dagens emner: Hvordan undgår du huslejesager? De bedste råd til at håndtere en sag, der er opstået Hvordan er praksis og procedurerne? Hvordan håndteres sagerne lokalt i huslejenævn Konsekvensen ved ikke at overholde reglerne for omkostningsbestemt husleje

11 Huslejenævnets kompetence Lejelovens og Boligreguleringslovens 35-44a Siden 1. januar 2001 er der indført huslejenævn i alle kommuner

12 Huslejenævnets kompetence Hvilke sager kan huslejenævnet behandle? Lejens størrelse, herunder reguleringen af lejen Vand- og varmeregnskaber Parternes pligt til renholdelse og fornyelse under lejeforholdet Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, herunder uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene. Tilbagebetaling af depositum efter lejerens fraflytning Udlejers varsling af lejeforhøjelser som følge af forbedringer i lejemålet, herunder hensigtsmæssigheden i ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder. Rimeligheden af aftaler mellem udlejeren og beboerrepræsentationen om forbedringsarbejder

13 Huslejenævnets kompetence Hvilke sager kan huslejenævnet behandle? Antennebidrag og betaling af adgang til elektronisk kommunikationstjeneste Størrelsen af lejerens depositum og forudbetalt leje under lejeforholdet Regnskaber for konti til ind- og udvendig vedligeholdelse Lejerens råderet efter lejelovens 29, stk. 8 Udlejerens ret til at disponere over lejerens arealer til brug for tagetagelejemål Urimelige vilkår for lejemål af værelser, herunder udlejerens opsigelse Manglende overholdelse af husordenen (Husordenssager kan dog kun indbringes af udlejer) Mangler ved lejeforholdets begyndelse

14 Huslejenævnets kompetence Hvilke sager kan huslejenævnet ikke behandle? Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejemål. Dog kan nævnet behandle visse tvister om opsigelse af værelseslejemål Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede Spørgsmål om udlejerens ret til adgang til det lejede Tvister alene om pengebeløb mellem parterne Almindelig rådgivning og vejledning om lejens størrelse, herunder forældrekøb Sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

15 Huslejenævnets sammensætning Huslejenævnet består af en formand og to sagkyndige medlemmer I Aarhus findes både et søndre nævn og et nordre nævn

16 Hvordan indbringes en sag og hvad koster det? Når man indbringer en sag for huslejenævnet, skal det ske skriftligt med en præcisering af, hvad nævnet skal tage stilling til Man skal vedlægge nødvendigt materiale, eksempelvis lejekontrakt, korrespondance i sagen m.v. Man skal ligeledes oplyse sine kontaktoplysninger. Det koster 306 kr. at få en sag behandlet. Beløbet reguleres den 1. januar hvert år. For sager indbragt 1. juli 2015 og derefter skal udlejeren betale et gebyr på kr (2017- niveau) til huslejenævnet, hvis lejeren får fuldt medhold i nævnet. Klagen sendes til huslejenævnets sekretariat pr. eller almindelig post eller den indleveres i Borgerservice.

17 Sagsforløbet ved huslejenævnet Der udpeges en sagsbehandler fra sekretariatet, der forbereder sagen for nævnet. Den skriftlige klage bliver sendt til modparten til udtalelse. Fristen for svar er som udgangspunkt 2 uger. Modparten kan dog i nogle tilfælde få fristforlængelse. Når huslejenævnet har modtaget svar fra modparten, bliver svaret sendt til klageren. Klageren bliver bedt om at oplyse, om sagen stadig ønskes behandlet, og om der er yderligere kommentarer til modpartens svar. Svarfristen er 2 uger. Efter modtagelse af svar fra klageren, vil sagsbehandleren vurdere, om der skal indhentes yderligere oplysninger i sagen. Alle oplysninger, der er af betydning for nævnets afgørelse, bliver forelagt for sagens parter til udtalelse. Hvis det bliver nødvendigt at besigtige lejligheden/ejendommen, eller at holde et møde på nævnets kontor, vil udlejer og lejer og deres eventuelle repræsentanter få besked herom med mindst 1 uges varsel. I sager om husordensovertrædelser vil der også blive indkaldt vidner.

18 Sagsforløbet ved huslejenævnet - fortsat: I besigtigelsen/mødet deltager nævnets formand og medlemmer samt nævnets sekretær. I sager om husordensovertrædelser deltager tillige en social sagkyndig. Når sagen er tilstrækkeligt oplyst, vil nævnet træffe afgørelse i sagen. Nævnet holder som udgangspunkt møde hver 14. dag med undtagelse af juli måned. Afgørelsen bliver sendt til udlejer og lejer samt deres eventuelle repræsentanter. Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid er ca. 3 måneder. Der kan dog gå kortere eller længere tid alt efter sagens karakter. Sagsbehandlingstiden i husordenssager er typisk kortere.

19 Klage over nævnets afgørelse Hvis en af parterne er utilfreds med nævnets afgørelse, kan afgørelsen inden 4 uger indbringes for boligretten Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Retten Hvis sagen ikke er indbragt inden 4 uger, har nævnets afgørelse som udgangspunkt retskraft (undtagelsesvis kan der gives tilladelse til indbringelse indtil 1 år efter afgørelsen, jf. BRL 43, stk. 2)

20 Klage over nævnets afgørelse fortsat FM Fristoverskridelse med en dag på grund af sygdom blev anset for tilstrækkelig grundlag for undtagelsesvist at tillade sagsanlæg om afgørelse fra huslejenævn. U Tilladelse til at anlægge boligretssag efter udløbet af 4 ugers fristen i boligreguleringslovens 43, stk. 2, 2. pkt., i tilfælde, hvor rettidigt anlagt sag var blevet afvist på grund af advokats udeblivelse fra telefonmøde.

21 Hvordan undgår du huslejenævnssager? Påstand: Det kan du ikke! Hvis du alligevel vil minimere risikoen: Lav et grundigt forarbejde!

22 Hvordan undgår du huslejenævnssager? fortsat Tvister vedrørende lejens størrelse Omkostningsbestemt leje BRL 5, stk. 1 Det lejedes værdi BRL 5, stk. 2 BRL 4, stk. 3 (80/20-ejendomme) Småhuse BRL kap. IV A Markedsleje LL 53, stk. 3-5, jf. BRL 15a

23 Hvordan undgår du huslejenævnssager? fortsat Tvister om istandsættelse Overhold formalia Sørg for at indkalde til og udarbejde indflytningsrapporter Sørg for at indkalde til og udarbejde fraflytningsrapporter

24 Tvister om istandsættelse fortsat Dom afsagt af Boligretten i Viborg 13. oktober 2017: Huslejenævnets afgørelse: Flertallet i Huslejenævnet pålagde udlejer at tilbagebetale depositum, idet reglerne for fraflytningssyn ikke ansås for overholdt begrundelse: At udlejer efter lejelovens 98, stk. 3 har pligt til skriftligt og med mindst en uges varsel at indkalde lejerne til et flyttesyn At udlejers brev af 17. marts 2016 ikke fastsætter et bestemt tidspunkt for flyttesyn At udlejer ikke i tilstrækkelig grad har dokumenteret eller godtgjort, at udlejer efterfølgende har indkaldt lejer til et flyttesyn til et bestemt tidspunkt, herunder eventuelt med kortere varsel efter aftale med lejer, jf. lejelovens 98, stk. 3, sidste pkt. At det følger af lejelovens 98, stk. 5, at udlejers istandsættelsesskrav bortfalder ved overtrædelse af lejelovens 98, stk. 3. Boligretten Tilsidesætter Huslejenævnets afgørelse med bl.a. følgende begrundelse: Der har således været afholdt det krævede flyttesyn, og selv om udlejeren ikke har overholdt reglerne om skriftlig indkaldel se til flyttesynet, finder boligretten efter de anførte omstændigheder, at udlejeren ikke på grund af reglen i LL 98, stk. 3, som Huslejenævnet har begrundet sin afgørelse med, eller på grund af reglen i LL 98, stk. 4 af disse årsager har mistet sin ret til at kræve betaling hos lejeren for istandsættelsesudgifter, jf. LL 98, stk. 5, jf. stk. 3 og stk. 4.

25 Tvister om istandsættelse fortsat Dom afsagt af Boligretten i Horsens 4. november 2016: Parterne indgik aftale om flyttesyn den 27. juli 2015 Lejers samlever deltog i flyttesynet på vegne af lejer Lejer underskrev flyttesynsrapporten samme dag (samleveren cyklede hen til lejeren for at indhente underskriften og kom tilbage til flyttesynet) Parterne aftalte på flyttesynet, at udlejer skulle sende rapporten til lejer Rapporten blev ikke udleveret til lejeren på flyttesynet Boligrettens flertal: da det ikke er tilstrækkeligt godtgjort, at der var indgået aftale om, at fraflytningsrapporten kunne sendes efterfølgende, finder disse voterende ikke, at udlejer har overholdt lejelovens 98, stk. 4. Udlejers krav på istandsættelse efter lejelovens 98, stk. 1, er derfor bortfaldet, jf. Lejelovens 98, stk. 5. Boligrettens mindretal: Det lægges til grund, at lejer opsagde lejemålet før lovændringen pr. 1. juli Herefter og da lejer, der underskrev fraflytningsrapporten den 27. juli 2015, havde kendskab til udlejers krav på istandsættelse og også fik tilsendt fraflytningsrapporten cirka en uge efter flyttesynet, findes udlejers krav på istandsættelse efter lejelovens 98, stk. 1, ikke at være bortfaldet.

26 Håndtering af en opstået sag Svar inden for de af Huslejenævnet fastsatte frister Send al nødvendig information til Huslejenævnet Skab det nødvendige overblik for Huslejenævnet Tjek op på, at m2 er ens i lejekontrakt og BBR (Huslejenævnet anvender BBR og vi ser mange sager, hvor der er uoverensstemmelse, hvilket medfører en nedsættelse af den samlede leje) Vurder om et forlig er formålstjenstelig (og opnåelig)

27 Sanktionerne ved forkert lejefastsættelse Omkostningsbestemte ejendomme Tilbagebetalingskravet kan være op til 3 år, jf. BRL 17, stk. 1, jf. reglerne i forældelseslovens 3, stk. 1 Det lejedes værdi/det regulerede lejedes værdi (småhuse) Tilbagebetalingskravet er begrænset til 1 år, jf. BRL 17, stk. 2 dog kun nedsættelse med virkning for fremtiden, hvis lejeren ikke har indbragt sag om lejens størrelse senest 1 år efter sidste lejeregulering

28 Husk, vi er også på LinkedIn Tag fat i os Jørgen Martinussen, Key Account Manager jm@boligportal.dk Preben Helveg Larsen, Salgschef phl@boligportal.dk Morten Olsen, Market Manager mo@boligportal.dk