Århus Kommune Lokalplan nr.

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 716 Boliger ved Nordlandsvej i Vejlby-Risskov KONGSBAK INFORMATIK December 2004

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Ungdomsboliger ved Nordlandsvej i Velby-Risskov Indeholder tillæg nr. 45 til kommuneplan Nordlandsvej Jernbanen Torsøvej Nordlandsvej Vorbjergbakken Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 36 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor December 2004

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Sven Allan Jensen as Sankelmarksgade Aalborg Tlf.:

4 3 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 716 Boliger ved Nordlandsvej i Vejlby-Risskov INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af eksisterende forhold i området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk mv LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Servitutter Side LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til regionplanen, kommuneplanen, veje, stier, støj, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger 22 TILLÆG NR. 45 TIL KOMMUNEPLANEN Nye bestemmelser og nyt rammekort LOKALPLANKORT... Bilag Vedtagelsespåtegninger... 27

5 4 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område som ligger i den sydlige del af erhvervsområdet ved Nordlandsvej i Vejlby-Risskov. Lokalplanområdet omfatter ejendommene Nordlandsvej 60 og 62, henholdsvis matr. nr. 31et og matr. nr. 31fe, Vejlby By, Ellevang, samt del af vejlitra fi jf. matrikelkortet side 10. Ejendommene er begge privatejede. Lokalplanområdet udgør et areal på ca m 2, heraf ca m 2 grundareal, og ligger i byzone. Beskrivelse af området Området grænser op til eksisterende boligområder mod vest og syd samt til eksisterende erhvervsbebyggelse mod nord og øst. Boligbebyggelsen består af åben-lav bebyggelse, mens erhvervsbebyggelsen består af bygninger i forskellig størrelse og karakter. Mod vest afgrænses området af Nordlandsvej og mod øst af Grenåbanen. Området har hidtil været anvendt til erhvervsformål og rummer et kontordomicil på ca m 2 samt et par ældre ikke-bevaringsværdige erhvervsbygninger. Der er vejadgang fra Nordlandsvej med en fordelingsvej i den nordvestlige del af området. Lokalplanområdet set fra Nordlandsvej mod øst. Det eksisterende kontordomicil i forgrunden. Områdets grænser mod naboområder er tydeligt markeret med hække og træer.

6 5 Lokalplanområdet og det eksisterende kontordomicil set fra øst fra adgangsvejen mellem lokalplanområdet og erhvervsområdet nord herfor. Terrænet falder ca. 6 meter mod øst i retning af jernbanen. Området rummer forskellige værdifulde beplantninger, som i en vis udstrækning skal bevares ved nybyggeri og disponering af området. Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en privat bygherres ønske om at ændre den nuværende erhvervsmæssige anvendelse af området til boligformål i form af små boliger. Med lokalplanen er det muligt at opføre et kompleks af nye 1-2 værelses boliger samt ombygge det eksisterende kontordomicil, Nordlandsvej 60, til 1-2 værelses boliger. Området støder op til eksisterende boligbebyggelse og vurderes som velegnet til boligformål i form af små boliger. Fra området er der kort afstand til kollektiv trafik. Ændringen af anvendelsen af området er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, hvorfor der udarbejdes et kommuneplantillæg der muliggør den ændrede anvendelse. Kommuneplantillægget er gengivet på side 23. Planens hovedtræk Lokalplanen indeholder delområderne I og II. Delområde I udlægges som en storparcel der skal anvendes til boligformål i form af 1-2 værelses boliger. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 45 for delområdet.

7 6 Illustrationsplanen viser et forslag til, hvordan området kan blive udformet. Ikke målfast Tidligere kontordomicil Nyt længehus Snit- og facadetegning der viser hvordan den ny bebyggelse kan blive udformet, snit øst-vest. Delområde II omfatter et eksisterende vejareal der kan benyttes som fælles adgangsvej for lokalplanområdet og det nordfor beliggende erhvervsområde. Lokalplanen giver mulighed for at opføre ny helårsbebyggelse med 1-2 værelses boliger i to etager, og omdannelse af det eksisterende kontordomicil, Nordlandsvej 60, til 1-2 værelses boliger. Bebyggelse må gives en højde på maksimalt 8,5 meter. Illustrationsplanen ovenfor viser, hvordan lokalplanområdet kan bebygges. Ny og eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet skal opføres og ombygges med samme materialer og taghældning. Lokalplanen åbner mulighed for at der kan opfø-

8 7 Perspektiv der viser hvordan den ny bebyggelse kan udformes, set fra Nordlandsvej. Perspektiv der viser hvordan den ny bebyggelse kan udformes, set fra haverum.

9 8 res 9 længehuse i to etager med i alt ca værelses boliger, samt at kontordomicilen kan ombygges til ca værelses boliger. Ny bebyggelse og indretning af området skal tilpasses den bevaringsværdige del af den eksisterende beplantning, der består af grupper og rækker af træer samt levende hegn. Området skal indrettes hensigtsmæssigt, så der bliver velbeliggende fælles friarealer. Lokalplanen sikrer at de nødvendige afstandskrav overholdes. Langs banen er der støj og vibrationer fra banedriften, der betyder at ny bebyggelse skal placeres med en afstand af 25 meter fra banesporet. Langs Nordlandsvej er der en støjbyggelinie på 20 og 30 meter fra vejens midte. Endelig er der støj fra virksomheden nord for lokalplanområdet. Bebyggelsens udseende Bebyggelsen skal fremtræde med et enkelt og stramt arkitektonisk udtryk. Bygningerne påtænkes udført med teglbeklædte facader evt. med partielle arealer i puds eller træ i forbindelse med lodrette vinduesbånd i facaden. Vinduesrammer påtænkes udført med træ/aluminium. Bygningerne skal fremstå med symmetriske sadeltage (20-30 ) som paptage med listedækning. Nybyggeri gives samme taghældning som det ombyggede kontordomicil. Længehusene påtænkes udformet med svalegange på 1. sal, hvortil der er adgang fra udvendige trapper. På sydsiden udformes boligerne på 1. sal med private altaner, mens beboerne i stueplan får private opholdsarealer, som afskærmes med levende hegn. Veje, stier og parkering Området vil fortsat blive vejbetjent via den eksisterende adgangsvej til Nordlandsvej, som også er adgangsvej for erhvervsområdet. Den eksisterende adgangsvej nedklassificeres senere, efter vedtagelsen af den endelige lokalplan, fra offentlig vej til privat fællesvej. I tilknytning til bygningerne i området er der mulighed for at indrette fælles parkeringsarealer, cykelparkering, affaldsøer mv. Fra adgangsvejen etableres stier til brug for områdets beboere. Parkering etableret vest, nord og øst for den kommende bebyggelse, og ikke internt i bebyggelsen. Der sikres en stiforbindelse fra den sydvestlige del af lokalplanområdet til fortovet langs Nordlandsvej, hvorfra der via Sveavej er forbindelse til busstoppestederne på Grenåvej. Beplantning Området rummer en del værdifuld beplantning i former af grupper og rækker af træer samt levende hegn. Beplantningen er især med til at markere grænserne til naboområderne. Som vist på lokalplankortet skal en del af denne beplantning bevares og sikres i forbindelse med en om- og udbygning med boliger, og integreres som en

10 naturlig del af de udendørs opholdsarealer. På matr. nr. 31et er tinglyst et 5 m bredt beplantningsbælte af bl.a. rubinier og birk i skel mod parcelhusområdet mod syd. Tinglysningen opretholdes i forbindelse med denne lokalplan. 9 Opholdsarealer Områdets opholdsarealer udformes med græsplæner kombineret med grupper af træer og buske, solitære træer eller delvist som befæstede arealer med fx fliser, som det er skitseret på illustrationsplanen side 6. Som visuel afskærmning af større, fælles parkeringsarealer skal der etableres en beplantning i form af bøgepur eller lignende lav beplantning.

11 10 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Stk. 1 Lokalplanen har til formål at sikre: at at at området kan anvendes til opførelse af en ny helårsbebyggelse med 1-2 værelses boliger i to etager, og omdannelse af det eksisterende kontordomicil, Nordlandsvej 60, til 1-2 værelses boliger, området indrettes på en hensigtsmæssig måde, og ny bebyggelse tilpasses eksisterende bebyggelse, ny anvendelse og bebyggelse tilpasses den bevaringsværdige beplantning i området. 2. Område og opdeling Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagest i hæftet, og omfatter jf. matrikelkortet matr. nr. 31et og nr. 31fe, Vejlby By, Ellevang, del af vejlitra fi, samt alle parceller, der efter den 8. december 2003 udstykkes inden for området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I og II, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Lokalplanområdet ligger i byzone. Matrikulære forhold. Mål: 1: Dato: Lokalplangrænse 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. afdeling.

12 11 3. Anvendelse Område I Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Området er udlagt til 1-2 værelses boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af etageboliger med fællesfaciliteter i form af renovationsbygninger, fælles opholdsarealer, parkering o.l. Mindst 20 % af bebyggelsens grundareal skal indrettes som fælles opholdsareal for bebyggelsens beboere. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. Område II Stk. 1 Området er udlagt til vejformål (adgangsvej for lokalplanområdet og naboområde nord for lokalplanområdet). 4. Udstykning Stk. 1 Eventuel udstykning inden for området må kun ske efter godkendelse af Århus Kommune, Magistratens 2. Afdeling. 5. Trafikforhold Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Nordlandsvej via den eksisterende adgangsvej som vist på lokalplankortet. Se fodnote 2. Der skal inden for lokalplanområdet reserveres areal til parkering i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Placering og udformning af interne færdselsarealer, herunder stier og parkering, skal på grundlag af en samlet plan godkendes af Århus Kommune, Magistratens 2. Afdeling. Se fodnote 3. Der skal etableres en stiforbindelse til det eksisterende fortov langs Nordlandsvej i den sydvestlige del af området, jf. lokalplankortet. 2. Den eksisterende adgangsvej nedklassificeres efter lokalplanens vedtagelse fra offentlig vej til privat fællesvej i henhold til Vejloven. 3. Ved anlæg af parkering langs de bevaringsværdige hegn og beplantninger skal det sikres at rodnettet ikke beskadiges. Detailudformning af disse parkeringsarealer og belægninger skal ske efter nærmere aftale med Naturforvaltningen.

13 12 6. Teknisk forsyning Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. Alle ledningsanlæg o.l. skal fremføres under terræn. Inden for området må ikke opsættes antenner, paraboler o.l. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 45 for delområde I. Stk. 2 Ny bebyggelse samt om- og tilbygninger skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Uden for byggefelterne kan der etableres altangange, altaner og trapper, der kan endvidere opføres mindre skure og enkelte mindre bygninger til brug ifm. områdets funktioner. For at sikre at bygningerne fremtræder som enkeltbygninger skal der sikres en åbning i husrækken minimum for hver 45 meter. Åbningen mellem længehusene skal minimum være 5 meter mellem gavle og minimum 11 meter mellem facader. Stk. 3 Stk. 4 Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i forhold til byggelovgivningen fastlagt terræn). Bebyggelsen skal i princippet følge det eksisterende terrænfald fra vest mod øst. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn, eller et i forbindelse med byggemodningen fastsat niveauplan og ikke nærmere skel eller bevaringsværdig beplantning end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Stk. 5 Stk. 6 Af støjmæssige hensyn (jf. krav i 10) skal opholdsarealer og ny bebyggelse i 1 etage placeres i en afstand på mindst 20 meter fra midten af Nordlandsvej. Tilsvarende skal ny bebyggelse i mere end 1 etage placeres i en afstand på mindst 30 meter fra midten af Nordlandsvej. Støjbyggelinierne er angivet på lokalplankortet. Af hensyn til vibrationer må bebyggelse ikke opføres inden for en afstand af 25 meter fra midten af Grenåbanen.

14 13 Stk. 7 Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse inden for lokalplanområdet kun ske på grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 4. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal Eventuel udstykning Placering af eventuelt fælleshus Placering af fællesparkering Placering af småbygninger og udhuse Bygningsprofiler, facader og materialer Terrænreguleringer Placering af den eksisterende bevaringsværdige beplantning Etablering af ny beplantning Interne vej-, sti- og parkeringsforhold, herunder tilslutning til tilgrænsende veje, stier, fællesarealer o.l. Detailudformning af anlægsprincipper og belægninger af parkeringsarealer og anden belægning langs bevaringsværdig beplantning, se side 11, fodnote Bebyggelsens udseende Stk. 1 Stk. 2 Nybyggeri samt om- og tilbygninger inden for området skal ved sin udformning, proportioner, materialer og farver gives en ydre fremtræden, så der opnås en arkitektonisk god helhedsvirkning i området. Udvendige facader skal fremtræde i teglsten (blank mur, pudsede eller vandskurede) eller skærmtegl. Lette træpartier på indtil 20% af facadearealet kan indgå i forbindelse med lodrette vinduesbånd i facaden. Skure og lignende mindre bygninger kan dog opføres i træ svarende til de træsorter der evt. er anvendt i den øvrige del af bebyggelsen. Vinduesrammer skal fremtræde i træ eller aluminium. Stk. 3 Tage skal udformes som symmetriske sadeltage (20-30 ) og fremtræde ensartede og med samme taghældning. Som materialer til tagdækning skal anvendes tagpap i sort eller grå med listedækning, eller naturskifer i matsort eller matgrå. Tage på skure og mindre bygningsdele kan dog udformes som fladt tag eller tag med énsidig taghældning (20-30 ). Som materialer til tagdækning skal anvendes tagpap i sort eller grå med listedækning, eller naturskifer i matsort eller matgrå. Stk. 4 Der må ikke anvendes reflekterende materialer til hverken bygningsfacader eller tage. 4. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration.

15 14 Stk. 5 Stk. 6 Udvendige bygningsflader, herunder vinduer og døre, skal fremtræde i materialernes naturfarve, sort, hvid, grå, jordfarver (okker, terra de sienna, umbra, svensk rødt, dodenkop) eller sidstnævntes blanding med sort eller hvidt. I tilknytning til boliger på 1. sals plan kan der etableres svalegange og der skal etableres individuelle altaner til hver bolig. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1 Inden for lokalplanområdet skal der ved nybyggeri samt om- og tilbygning etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 20 % af bebyggelsens grundareal. Opholdsarealer skal etableres på terræn i princippet som vist på lokalplankortet og fremtræde grønne, fx med græs kombineret med grupper af træer og buske, solitære træer eller delvist som befæstet areal med fx fliser. Befæstede arealer skal fremtræde med ensartet belægning, så der opnås en god helhedsvirkning i området. Fælles opholdsarealer, som vist på lokalplankortet, skal etableres efter planer godkendt af Naturforvaltningen. Stk. 2 Stk. 3 Der skal etableres beplantning i form af hække eller levende hegn til afskærmning af parkeringspladserne. De på lokalplankortet viste beplantninger - herunder mindre skovbeplantning og grupper og rækker af træer samt levende hegn - skal bevares og integreres som en naturlig del af de udendørs opholdsarealer. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning skal bevares med sin nuværende blandede karakter, tæthed og højde. Beplantningen må kun udtyndes eller beskæres efter tilladelse fra Naturforvaltningen. For beplantningen langs skel mod syd gælder desuden, at den skal have en fortsat tæthed og højde, der sikrer den visuelle afskærmning mod bebyggelsen ved Vorbjergbakken Stk. 4 Stk. 5 Der må ikke opsættes plankeværk. Renovationspladserne skal afskærmes og begrønnes. 10. Støjforhold Stk. 1 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelse og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj og 60 db(a) fra jernbanestøj.

16 15 Stk. 2 Stk. 3 For støjfølsomme rum, såsom sove- og opholdsrum mod Nordlandsvej i 2. etage skal der sikres at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db (A). Endelig skal det sikres, at bebyggelse og opholdsarealer i området ikke belastes med støj fra tilstødende virksomheder, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for Ekstern støj fra virksomheder. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Stk. 1 Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. De i 5 nævnte veje, stier og parkeringsfaciliteter er udlagt og anlagt. Se fodnote 5. De i 9 nævnte opholdsarealer og beplantninger er etableret. 12. Servitutter Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 På matr. nr. 31et er tinglyst et 5 m bredt beplantningsbælte af bl.a. rubinier og birk. Tinglysningen opretholdes i forbindelse med denne lokalplan. På matr. nr. 31et og 31fe er tinglyst en bestemmelse om anvendelse til industri-, værksteds- og lagervirksomhed lyst Tinglysningen aflyses i forbindelse med denne lokalplan. På matr. nr. 31et og 31fe er tinglyst et dokument om bebyggelse, benyttelse mv. lyst den 2. august 1938, dokument om bebyggelse, benyttelse mv. lyst den 22. juli Tinglysningen aflyses i forbindelse med denne lokalplan. På matr. nr. 31et og 31fe er tinglyst et dokument om forsynings- og afløbsledning, lyst den 31. august Tinglysningen aflyses i forbindelse med denne lokalplan. Byplanvedtægt, tinglyst 4. juni 1956, aflyses i forbindelse med denne lokalplan, for det område nærværende lokalplan omfatter. På matr. nr. 31et er tinglyst et oversigtsareal i krydset Nordlandsvej og adgangsvejen. Tinglysningen opretholdes i forbindelse med denne lokalplan. 5. Såfremt anlæg af veje, stier, friarealer, plantebælter mv. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid.

17 16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes delområde ER, og i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet kommuneplanen udlægger arealet til erhvervsformål for virksomhedsklasserne 2-4. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende form efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen som udlægger en del af område ER til boligformål. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 45 til Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 23. Udsnit af Kommuneplanens rammekort Lokalplanområdet

18 17 Anden fysisk planlægning Lokalplan nr. 716 er i overensstemmelse med regionplanen for Århus Amt, Regionplan Overordnede vej- og stiforhold Vejadgang til lokalplanområdet foregår fra Nordlandsvej via den eksisterende fordelingsvej. Fordelingsvejen betjener ligeledes den kørende trafik til den nord for beliggende erhvervsejendom. Fordelingsvejen vil blive nedklassificeret til privat fællesvej. Det interne stinet vil i lokalplanområdets vestlige ende få forbindelser til Nordlandsvej, dels via fortov langs fordelingsvej og dels via sti med udmunding i den sydvestlige del af området. Fra Nordlandsvej vil det eksisterende stisystem kunne anvendes bl.a. til Jellebakkeskolen, og via Sveavej vil der være adgang til busstoppestederne ved Grenåvej samt til stitunnel under Grenåvej, som bl.a. giver adgang til vej- og stinettet mod Risskov-området og stranden. Bevaringsværdig beplantning Området rummer bevaringsværdig beplantning i former af grupper og rækker af træer samt levende hegn. Beplantningen er især med til at markere grænserne til naboområderne. Som vist på lokalplankortet skal en del af denne beplantning bevares og sikres i forbindelse med en om- og udbygning med boliger, og integreres som en naturlig del af de udendørs opholdsarealer. De udlagte parkeringsarealer, som vist på lokalplankortet, kommer visse steder tæt på den bevaringsværdige beplantning, bl.a. er nogle p-pladser udlagt så de rækker ind under trækronerne. Det skal i den efterfølgende detailprojektering sikres at rodnettet ikke ødelægges af p-pladsernes bundopbygning. Den endelige udformning skal godkendes af Naturforvaltningen. Det tinglyste 5 m brede beplantningsbælte af bl.a. rubinier og birk i skel mod parcelhusområdet mod syd skal fortsat opretholdes. Naturbeskyttelsesinteresser Med lokalplan nr. 716, henholdsvis matr. nr. 31et og matr. nr. 31fe, Vejlby By, Ellevang, udlægges et boligområde inden for en 300 m byggelinie til fredsskov (statsskov) øst for lokalplanområdet og Grenåbanen.

19 18 Lokalplanens vedtagelse indebærer en dispensation fra denne byggelinie til opførelse af byggeri i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har d. 10. marts 2003 foretaget antikvarisk kontrol af lokalplanområdet. I museets arkiver er der ikke registreret arkæologiske fund inden for det berørte område. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag mv.) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til Moesgård Museum i henhold til Museumslovens 27. Forureningsforhold - jord Århus Kommunale Værker, Affald, har pr. 20. august 2004 oplysninger om en potentielt forurenende aktivitet som materialplads inden for lokalplanområdet. Der har været tanke og standere på arealet, og en miljøundersøgelse har påvist olieforurening på matrikel 31 fe, Vejlby By, Ellevang. Århus Amt har pr. 20. august 2004 ikke taget stilling til, hvorvidt ejendommen skal kortlægges efter Lov om forurenet jord. I forbindelse med det kommende byggeprojekt vil der blive stillet krav om supplerende jordanalyser i forhold til bortskaffelse af overskudsjord. Ligeledes bør der udarbejdes yderligere historisk redegørelse for matr. 31 fe, Vejlby By, Ellevang. Århus Kommunale Værker, Affald, skal kontaktes før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde samt foretages ændret arealanvendelse til følsom arealanvendelse inden for lokalplanområdet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes forurenet jord fra ejendommen, skal der ansøges om særskilt transportgodkendelse hos Århus Kommunale Værker, Affald. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal godkendes af Århus Amt

20 19 Kystzonen Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen og gennem lokalplanlægningen skal derfor oplyses om den visuelle påvirkning af kystlandskabet. Lokalplanområdet ligger i et fuldt udbygget byområde og påtænkes bebygget med 2- etagers bebyggelse. Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 8,5 meter, som svarer til den maksimale bygningshøjde i naboområderne. Da bebyggelsens højde og de kystnære forhold i lokalplanområdet ikke afviger fra naboområderne er det byrådets vurdering, at den nye bebyggelse i lokalplanområdet ikke vil have en negativ indvirkning på kystlandskabet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Støj fra trafik Lokalplanområdet er primært belastet med trafikstøj fra biler på Nordlandsvej og af togstøj fra Grenåbanen. Det ækvivalente støjniveau i skel mod Nordlandsvej er ca. 59 db(a). Det ækvivalente støjniveau i en afstand af 10 meter fra Grenåbanen er 58 db(a) ifølge Miljøstyrelsens vejledning nr. 1 fra 1997 om Støj og vibrationer fra jernbaner. For at overholde kommuneplanens støjbestemmelser på 55 db(a) på facaden af bebyggelsen samt på opholdsarealerne fastlægger lokalplanen en støjbyggelinie på 20 meter fra vejmidten af Nordlandsvej for bebyggelse i én etage og for opholdsarealer, samt en støjbyggelinie på 30 meter for bebyggelse i 2 etager. Da kommuneplanens støjkrav ikke kan overholdes for den eksisterende 2. etage stiller lokalplanen krav om at det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db (A). Af hensyn til vibrationer og for at opnå et passende lavt maksimalt støjniveau sikrer lokalplanen, at der ikke må bygges tættere på end 25 meter fra togsporene. Støj fra erhverv På naboejendommen - Nordlandsvej 64 - nord for lokalplanområdet ligger en større virksomhed, der er omfattet af Miljøbeskyttelseslovens liste over godkendelsespligtige virksomheder. Virksomheden har i henhold til seneste miljøgodkendelse af 29. januar 1996 støjvilkår med et maksimalt støjniveau på 60 db(a) i forhold til det eksisterende erhvervsområde, herunder lokalplanområdet. En ændring af lokalplanområdets anvendelse fra erhvervsformål til boligformål vil medføre en ændring af de vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj fra de

21 20 nuværende 60 db(a) for hele døgnet til 50, 45 og 40 db(a) for henholdsvis dag-, aften- og natperioden. For den pågældende virksomhed vil der dog af følgende grunde kun være tale om en minimal ændring af dennes støjvilkår: På baggrund af aktuelle støjberegninger, foretaget af et autoriseret støjmålingsfirma, for virksomheden på Nordlandsvej 64, kan den planlagte bebyggelse opføres uden det påfører virksomheden yderligere krav om støjreduktion med dets nuværende placering og produktion. Såfremt der placeres nye bygninger til produktion øst for de nuværende fabriksbygninger vurderes det af støjmålingsfirmaet, at der kun vil være meget små støjmæssige begrænsninger for produktionen. Allerede idag er virksomheden pålagt krav til støjudbredelse fra boligområdet, der er beliggende vest for erhvervsvirksomheden, og boligområdet beliggende syd for lokalplanområdet. Støjkravene fra disse områder er 35 db(a) om natten, mens det for den nye anvendelse af lokalplanområdet er 40 db(a). Samtidig er det ikke muligt at anvende arealet nærmest banen pga. den eksisterende 25 meters byggelinie. Byggefelterne inden for lokalplanområdet er bl.a. placeret, så bygningerne vil få en afskærmende funktion omkring de fælles udendørs friarealer. Udendørs altaner er endvidere placeret på sydsiden af bygningerne, på den bygningsside der vender bort fra erhvervsvirksomheden. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er direkte busbetjent med linie 7 på Nordlandsvej og ca. 10 linier på Grenåvej, hvortil der er forbindelse via Sveavej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Jellebakkeskolens skoledistrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestuen Jellebakken 12 Vuggestuen Tornebakken 5 Vuggestuen Kantorvænget 35 Vuggestuen Jellebakken Risskov 8240 Risskov 8240 Risskov 8240 Risskov

22 21 Heldagsbørnehaven Jellebakken Risskov Heldagsbørnehaven Skodshøjen Risskov 0-6 års integreret institution Kantorvænget Risskov 0-6 års integreret institution Tornebakken Risskov Fritidshjemmet Jellebakken Risskov Ved planens udarbejdelse er der ingen konkrete planer for opførelse af nye daginstitutioner i områdets nærhed. Teknisk forsyning Elforsyning kan ske fra... Energiselskabet NRGi Grenåvej Århus N Varme og vandforsyning sker fra... Århus Kommunale Værker Bautavej Århus V Kloakforsyning sker fra... Miljøkontoret, Silkeborgvej Åbyhøj. Spildevand... Afledes via en eksisterende spildevandsledning gennem området til Egå Renseanlæg. Regnvand... Afledes via en regnvandsledning gennem området til vandløbet Egå. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Juridisk-Teknisk Kontor, Rådhuset, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Magistratens 2. Afdeling. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Juridisk-Teknisk Kontor, tlf

23 22 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

24 23 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 45 til kommuneplan 2001 Som det fremgår af redegørelsen om lokalplanens forhold til kommuneplanen, side 16, udskilles et nyt delområde af det hidtidige delområde ER. Det nye delområde får betegnelsen BO og afgrænses som det fremgår af rammekortet til tillæg nr. 45 til kommuneplanen, som er gengivet nedenfor. For det nye delområde, der er udlagt til etageboligformål, fastsættes rammebestemmelser som angivet nedenfor. Herudover gælder kommuneplanens generelle bestemmelser for etageboligområder. Rammekort til tillæg nr. 45 til kommuneplan 2001 ANVENDELSE OG SPECIELLE BESTEMMELSER ETAGE- ANTAL BEBYGGELSENS OMFANG SUPPLERENDE BESTEMMELSER BO Etageboliger 2 etager Maksimal bygningshøjde: 8,5 m Maksimal bebyggelsesprocent: 45 Bebyggelsens anvendelse til etageboligformål skal tilpasses beliggenheden i forhold til de tilstødende erhvervsområder og jernbanen

25 24

26

27