Ejerforeningen Ørbækgård område februar 2016 Generalforsamling 3. marts 2016

Transkript

1 Ad dagsordenens pkt. 1 Årsberetning for Siden sidste ordinær generalforsamling er der arbejdet med følgende sager: 1. Udskiftning af zinktag og renovering af murværk 2. Lovpligtige udgifter og abonnementer 3. Renholdelse og viceværtservice 4. Hensættelse til vedligeholdelse og reparationer 5. Vedligeholdelse og reparationer 6. Opretninger og forbedringer 7. Administration Ad 1 Udskiftning af zinktag og renovering af murværk Tag Byggeprojektet omfattede komplet udskiftning af eksisterende zinkbeklædning grundet uheldig opbygning med manglende ventilation af såvel tagkrydsfiner som zinkbeklædning. Tagkonstruktionen er forhøjet for at give mere plads til ventilation og ekstra 45 mm isolering, før der er lagt spredt forskalling som underlag til ny zinkbeklædning. Efter nedrivning af den eksisterende zinkbeklædning, konstateredes det, at de projekterede bærende stålbjælker på tværs af taget helt manglede. Spærene blev alene holdt på plads af den skimmelsvampeangrebne krydsfiner, der til gengæld var sømmet så godt fast, at det var nødvendigt at skære den fri for ikke at ødelægge spærene. Det blev nødvendigt at projektere og udføre ny bærende tagkonstruktion i træ ved påforing af de eksisterende spær på baggrund af stabilitetsberegninger. Der er udtaget skimmelprøver i spær og isolering. Der blev ingen steder funder skimmelsvamp i spærene og typisk kun i isoleringen ved randzoner ved tagfod, langs gavle og ud for elevatortårn bortset fra over 409, hvor halvdelen af prøverne viste massiv skimmelsvampevækst. Isoleringen blev derfor skiftet efter behov over 411 og 410 th. men totalt over 409 og 410 tv. og midt for, da det var for dyrt at foretage en partiel udskiftning kombineret med skimmelsvampeprøver. Murværk Byggeprojektet omfattede total udskiftning af facademur på vestfacaden (409/410 tv.) fra overkant af vinduespartier til kip grundet opfugtning af murværk som følge af mangelfuld ventilation. Samtidig blev 1-stens teglstensoverliggerne over de 3 store vinduespartier udskiftet med 2-stens. Endvidere partiel omfugning af det øvrige murværk på hele bygningen og udskiftning af TB-render over de 3 lange vinduespartier i th. og badeværelsesvinduerne i th. og tv. Også her løb byggeprojektet ind i overraskelser, idet der viste sig behov for ligeledes at udskifte teglstenoverliggeren både ud- og indvendigt over tv. samt de indvendige teglstensoverliggerne over tv. respektive 2 th. en besværlig og dyr opgave grundet opbygningen af loftkonstruktionen samt dobbeltmuret murværk. 1

2 Byggestyring Thomas Klenø, Niras A/S, har som bygherreråder stået for projektering, udbud og styring af byggesagen i fagentrepriser. Der har været et par små forglemmelser i udbudsmaterialet, som ellers har vist sig at være et glimrende redskab, der ikke har givet anledning til diskussion med entreprenørerne heller ikke, da der skulle laves ændringer. Thomas Klenø har håndteret situationen optimalt for ejerforeningen både hvad angår den faglige løsning såvel som den økonomiske styring, hvor store dele af tømrer og murerentreprisen måtte ændres fra arbejde i fat pris til arbejde i løbende regning. Det har således vist sig at være den helt rigtige løsning for ejerforeningen, der kunne være endt i store vanskeligheder med et totalentrepriseprojekt med de overraskelser, der dukkede op undervejs. Tidsplan Renoveringen blev påbegyndt den 20. april 2015 og færdigmeldt den 31. august, fra hvilken dato 1 og 5 års gennemgang regnes i henhold til AB92. Færdiggørelsen, der var forsinket ca. 2 måneder, skyldes primært stilladsfirmaets manglende overholdelse af de aftalte tidsfrister om opstilling, som over sommerperioden gjorde det vanskeligt for især blikkenslager at stille med den planlagte bemanding. Byggeprojektet blev ligeledes forsinket pga. ændring i omfang. Bygherrerådgiver fik med rettidig omhu sikret, at ejerforeningen kun har betalt for gns. 3 ugers ekstra stilladsleje af de 8 ugers forsinkelse. Økonomi (inkl. rådgiver og moms) Tag 4,2 mio. kr. Murværk 0,8 mio. kr. Realiseret 5,0 mio. kr. Byggebudget 4,6 mio. kr. Merforbrug 0,4 mio. kr. Ved opdeling på tag og murværk er stillads og byggepladsomkostninger som hovedregel henregnet til tag. Der er hensat til rådgiverudgift ved 1 og 5 års gennemgang. Ad 2 Lovpligtige udgifter og abonnementer Forsikring Der har ikke været forsikringsskader i Energimærkning skal fornys inden 20. august Der er indhentet tilbud, og indsamling af data er iværksat. Elevatorer Den 3-årige AT-godkendelse skal fornys inden 22. april Der er kommet nye bekendtgørelser om anvendelse af respektive adgangsveje til elevatorer. Ejers ansvar samt krav til indholdet af de periodiske kontroller skærpes, men antallet af kontroller reduceres fra 4 til 2 pr. år. Bekendtgørelserne træder i kraft pr. 1. juli

3 Ad 3 Renholdelse og viceværtservice Renholdelse af trappeopgange Der er kun poleret ruder 1 gang i 2015 mod normalt 2 gange/år. Der kan spares kr. på trappevask ved at forøge intervallet til hver 4. uge i perioden april november (pt. hver 2. uge). Det koster kr. at øge poleringen af ruder fra 2 gange til 3 gange pr. år. Anden viceværtservice Renovationscontainerne, gårdrum og kælder er rengjort. Flisebelægningen i gårdrummet er efterfyldt med fugesand. Ad 4 Hensættelser til vedligeholdelse mv. Ejerforeningen har hidtil kun hensat til periodisk oliering af træværk samt specifikke projekter. Ultimo 2014 var der hensat kr. til oliering og kr. til renovering af elevatorskakte. Sidstnævnte beløb har måttet anvendes til akut reparation af tagboksventilatorer i Der er behov for over de kommende år at få opbygget en reserve til akutte større reparationer af f.eks. elevatorer eller ventilation. Ejerforeningens egenkapital kan ikke anvendes hertil, da den fungerer som likviditetsbuffer mellem årets ind- og udbetalinger. Ad 5 Vedligeholdelse og reparationer Træbeklædning under altaner Det yderste bræt er begyndt at rådne flere steder, da de sopper i vand grundet manglende rensning af tagrenden rundt om altanen. Yasar har fastgjort brættet de 2 steder, hvor det havde sluppet hæftningen (410 1.tv. og th. mod gård). Rensningen af tagrenden er beboeren ansvarlig for, selv om den er vanskelig at udføre. Oliering Malermester René Simonsen, Humlebæk, gennemgik vinduerne, mens stilladset var opstillet. Det vurderes ikke hensigtsmæssigt at oliere fra stilladset. Total oliering planlægges udført i Renovering af elevatorskakte Elevatorsmeden har renoveret elevatorskaktene i 409 og 410, men ikke elevatorskakten i 411, da der ikke blev konstateret rustskader på toppen eller inde i denne skakt i foråret Skakten er dog begyndt at ruste udvendigt, så maling er stærkt påkrævet. Der er efterfølgende i december måned ligeledes observeret vandindtrængen i 411 skakten med ødelæggelse af belysningsinstallationen til følge. Hvor vandet er kommet ind er uklart det kan være sne/regn i forbindelse med forkert vindretning. På skaktene i 409 og 410 er udluftningshætterne udskiftet med nogle større hætter, ligesom der er monteret et låg af aluminium på toppen af skakten for at undgå vandindtrængning. Glasset er udtaget i de nederste 2 felter i 409-skakten og falsene rustbehandlet. 3

4 Begge skakte er efterfølgende malet udvendigt samt på de rustangrebne steder indvendigt efter rengøring. Silikonefugerne er ligeledes udskiftet. Fundament Murer har foretaget reparation af sokkelpuds på fundament til elevatortårnene i 409 og 411 samt udbedret revnet sokkel på terrassemur ved 409 th. Fuger om vinduer Fugerne er begyndt at smuldre under vinduesparti mod Grønning i 409 st.th. Thomas Klenø, der har kontrolleret tilstanden stikprøvevis, vurderer, at der ikke er behov for reparation for nærværende. Næste kontrol bør finde sted senest om ca. 3 år. Elevatorer Der har været 2 tilkald ved elevatorstop i 409 som følge af problemer med skaktdørene trods justering af disse i forbindelse med servicebesøg. Skaktdøre er ligeledes justeret i 410. LED-lampen inkl. ledningsføring i elevatorstolen i 411 er skiftet. Belysning over skatdør i 410 kælder har brændt LED-stift af. Schindler har i sommeren 2015 skrevet til ejere af deres elevatorer, at de ved serviceeftersyn på en række ejendomme er blevet opmærksomme på, at der i nogle tilfælde ikke er opsat AC/DC PFI sikkerhedsrelæ. Schindler har besigtiget vore elevatorer og konstateret, at det relæ, der sidder i teknikboksen ved hver elevator, ikke opfylder dette krav. Selvom udstyret må have været en del af Schindlers leverance, fraskriver de sig ethvert ansvar. Elecom mener dog, at forholdene er OK. Schindler har samtidig reklameret for opgradering af elevatorerne med en såkaldt Schindler Smart MRL komfortpakke, hvor basispakken omfatter skift fra snekkedrev til semigearløse spil, der giver større præstation og mindre energiforbrug (går i dvaletilstand mellem kørslerne), og som ikke bruger olie. Belysning Alle lyskilderne er skiftet af elektriker på 2. sal i 410 ligesom elektriker har skiftet LEDlyskilderne i globerne dog først med ophængning af globerne efter færdiggørelse af tag. Der er indkøbt en ny portion lyskilder til indbygningslamperne i trappeopgangene rengøringsfirmaet skifter efter behov. Dørtelefon Der er igen konstateret problemer med dørtelefonanlægget denne gang i 409, hvor det ikke var muligt at tale i dørtelefon med gæst ved hoveddøren. Samtaleanlægget skrattede i 411, mens der ikke er konstateret problemer i 410. Det var nødvendigt at udskifte trykenheden ved hoveddøren i 409 og 411. Det er gjort samtidig i 410 for at have et tilsvarende anlæg respektive undgå at løbe ind i problem med at skaffe reservedele senere. Ventilation Der er monteret svingningsdæmpere og skiftet lejer og kondensatorer på alle 8 tagboksventilatorer. 1 stk. motor er kasseret og ombyttet med en renoveret fra ventilationsfirmaets lager. Der udføres trykstyringskontrol i Hvis denne viser problemer, kan det blive nødvendigt at indregulere suget i alle lejligheder. 4

5 Anmeldte skader Alle anmeldte skader afhjælpes løbende enten akut eller i klumper. Der udestår dog enkelte anmeldte skader som enten kan vente og/eller, der mangler midler til at løse: 1. Punkteret termorude i trappeopgang i 409 st. th. 2. Opfugtning, lodret revne og frostsprængning af puds på facademur ved trappeskakt i portrum. 3. Vandindtrængning i cykelkælder og tilstødende depotrum samt oppresning af vand i rist i kælderskakt ved kraftigregn og skybrud. 4. Begyndende rustangreb på 411 elevatorskakten udvendigt. 5. Vandindindtrængning (kraftig) i 411 elevatorskakt/manglende udtørring 6. Fuge under vinduesparti i 409 st.th. mod Grønning begyndt at smuldre. Der er afsat midler til løsning af pkt. 4 og 5 i budget Alle bedes være opmærksom på skader og straks anmelde dem til bestyrelsen. Ad 6 Opretninger og forbedringer Tagboksventilatorer Der er monteret lovpligtige sikkerhedsafbrydere. Udgiften er medtaget i byggeregnskabet. Snefang Der er monteret snefang over porten. Udgiften er medtaget i byggeregnskabet. Loftlem 410 Der er monteret kraftigere gaspatroner, krog og en loftstige, der opfylder arbejdsmiljøreglerne. Der er monteret ophæng i cykelkælderen til ophæng af stigen. Materiel til ejendommen Der er indkøbt en dørretter og nogle dørringe samt lavet ekstra nøgler til teknikrum. Yasar har sørget for, at vi har arvet en lille trappestige fra område 5. Ad 7 Administration Medlemskab Ejerforeningen er pr. 31. december 2015 udmeldt af Ejendomsforeningen Danmark og pr. 1. januar 2016 indmeldt i Ejerlejlighedernes Landsforening. Ejerforeningen får identisk forsikringsvilkår samt i tillæg gratis juridisk vejledning i mindre sager til et lavere kontingent. Udlejning af ejerforeningens depotrum Ejeren af tv. har opsagt lejemålet med virkning pr. 31. marts Ejeren af 410 st.tv. har overtaget lejemålet pr. 1. august 2015 på identiske vilkår. Tilladelse til opsætning af markise tv. har fået tilladelse til at opsætte markise over altan mod gårdrum på samme vilkår som andre beboere. 5