Byggeretsvurdering. Rådhustorvet Horsens. Matr.nr. 746e, Horsens Bygrunde, samt del af matr.nr. 1130A, 7000br, 7000bu, 7000bt Horsens Bygrunde.

Transkript

1 Byggeretsvurdering Rådhustorvet Horsens Matr.nr. 746e, Horsens Bygrunde, samt del af matr.nr. 1130A, 7000br, 7000bu, 7000bt Horsens Bygrunde.

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Vurderingserklæring... 1 Opdrag Vurderingsrapport Opdrag Vurderingens formål Vurderingstema Vurderingens forudsætninger Dokumenter Generelle vurderingsprincipper Besigtigelse Specielle forhold Grundarealet Ejerforhold og matrikulering Beliggenhed Planforhold og fremtidig anvendelse Miljøforhold Servitutter Offentlig vurdering Ejendomsmarkedet Efterspørgselssituationen på boligmarkedet Efterspørgselssituationen på lejemarkedet for detail Efterspørgselssituationen på kontorlejemarkedet Efterspørgselssituationen på investeringsmarkedet Byggeretsvurderingen Særlige forudsætninger Byggeretsværdi Vurdering Parkeringsareal Tillægskøbesum Anbefaling Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter... 30

3 Vurderingserklæring Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af stabschef Charlotte Lyrskov på vegne af Horsens Kommune, Rådhustorvet 4, 8700 Horsens, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne vurdering af de på følgende grundareal hvilende byggeretter: Matr.nr. Adresse Postnr./by 746e Horsens Bygrunde, samt del af 1130A, 7000br, 7000bu Horsens Bygrunde. Rådhustorvet 4 m.fl Horsens (herefter også benævnt grundarealet). Fremtidig anvendelse Blandet anvendelse. Ifølge klienten andrager projektarealet m 2. Vurderingen foretages i overensstemmelse med de europæiske vurderingsstandarder og retningslinjer, udfærdiget af The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Vurderingen har til formål at fastslå markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter, dvs. den bedst opnåelige kontante pris, til hvilken et salg af de på grundarealet hvilende byggeretter vil kunne effektueres uden forbehold og på kontant basis på vurderingstidspunktet i en sædvanlig handel mellem en villig sælger og en interesseret køber. I øvrigt er nærværende vurdering af de på grundarealet hvilende byggeretter i overensstemmelse med bestemmelserne i Practice Statements and Relevant Guidance Notes indeholdt i RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er udarbejdet af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Vurderingens formål og forudsætninger Formålet med vurderingen er at fastslå markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter på baggrund af byggeretsværdien pr. m 2 på vurderingsdatoen, jf. nedenfor, ud fra det aftalte vurderingstema, jf. pkt. 1.3 i selve vurderingsrapporten. Vurderingen er udfærdiget under de forudsætninger, der er specificeret i vurderingsrapporten, pkt Endvidere formodes alle informationer, der er stillet til rådighed til brug for denne vurdering, at være korrekte og fuldstændige. Markedsværdi Under forudsætning af de ovenfor anførte metoder og antagelser vurderes markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter til, jf. vurderingsrapporten, til: Kontor: Kr pr. m 2 byggeret, ekskl. moms skriver danske kroner et tusind firehundrede 00/100 på kontant basis. 1

4 Detail op til 300 m 2 : Kr pr. m 2 byggeret, ekskl. moms skriver danske kroner otte tusinde et hundrede halvtreds 00/100 på kontant basis. Detail over 300 m 2 : Kr pr. m 2 byggeret, ekskl. moms skriver danske kroner tretusinde syvhundrede halvtreds 00/100 på kontant basis. Dagligvarer: Kr pr. m 2 byggeret, ekskl. moms skriver danske kroner femtusinde firehundrede halvtreds 00/100 på kontant basis. Offentlige funktioner: Kr pr. m 2 byggeret, ekskl. moms skriver danske kroner et tusind firehundrede 00/100 på kontant basis. Ejerbolig: Kr pr. m 2 byggeret, ekskl. moms skriver danske kroner to tusinde firehundrede 00/100 på kontant basis. Almen bolig: Kr pr. m 2 byggeret, inkl. moms skriver danske kroner to tusinde et hundrede 00/100 på kontant basis. Indholdet af denne vurderingserklæring og -rapport bedes behandlet fortroligt af de tiltænkte modtagere i overensstemmelse med klientens instruks ved aftale om opdraget og til det konkrete erklærede formål. Følgelig, og i overensstemmelse med gældende kutyme, påtager Sadolin & Albæk A/S sig det fulde ansvar for indholdet af denne vurdering. Enhver gengivelse eller henvisning til vurderingserklæringen eller -rapporten i eventuelle efterfølgende dokumenter, cirkulærer eller bekendtgørelser, eller mundtlig formidling til tredjepart, forudsætter Sadolin & Albæks forudgående skriftlige godkendelse af form og indhold af en sådan offentliggørelse eller videreformidling. Denne godkendelse kræves, desuagtet at den tiltænkte tredjepart er navngivet eller ej, og desuagtet at vurderingserklæringen eller -rapporten videreformidles af klienten som led i en præsentation af andre ejendomme eller i en anden sammenhæng. Vurderingsdato Den 14. marts

5 Denne vurderingserklæring kan ikke stå alene, men skal læses i sammenhæng med vurderingsrapporten. * * * Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, der med rette kan forventes at have indflydelse på vor evne til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende vurdering. Aarhus, den 15. marts 2017 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Partner, direktør, MRICS Henrik Borch Konsulent, cand.merc. finansiering 3

6 1 Vurderingsrapport 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af stabschef Charlotte Lyrskov på vegne af Horsens Kommune, Rådhustorvet 4, 8700 Horsens, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne vurdering af de på følgende grundareal hvilende byggeretter: Matr.nr. Adresse Postnr./by 746e Horsens Bygrunde, samt del af 1130A, 7000br, 7000bu Horsens Bygrunde. Rådhustorvet 4 m.fl Horsens (herefter også benævnt grundarealet). Fremtidig anvendelse Blandet anvendelse. Ifølge klienten andrager projektarealet m 2. Vurderingen foretages i overensstemmelse med de europæiske vurderingsstandarder og retningslinjer, udfærdiget af The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Vurderingen har til formål at fastslå markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter, dvs. den bedst opnåelige kontante pris, til hvilken et salg af de på grundarealet hvilende byggeretter vil kunne effektueres uden forbehold og på kontant basis på vurderingstidspunktet i en sædvanlig handel mellem en villig sælger og en interesseret køber. I øvrigt er nærværende vurdering af de på grundarealet hvilende byggeretter i overensstemmelse med bestemmelserne i Practice Statements and Relevant Guidance Notes indeholdt i RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er udarbejdet af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Vurderingsdatoen er den 14. marts Vurderingens formål Formålet med vurderingen er at fastslå markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter på baggrund af byggeretsværdien pr. m 2 på vurderingsdatoen, jf. nedenfor, og ud fra det aftalte vurderingstema, jf. pkt. 1.3 nedenfor. Vurderingsrapporten skal udelukkende anvendes til klientens interne brug i forbindelse med ledelsesmæssige overvejelser, og det er således ikke tilladt klienten at offentliggøre eller videregive denne til tredjepart. 1.3 Vurderingstema Markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter estimeres i overensstemmelse med retningslinjerne anført i Practice Statements and Relevant Guidance Notes, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA): 4

7 Markedsværdi er det anslåede beløb, som et grundareals byggeretter vurderes at kunne sælges til på vurderingsdatoen i en sædvanlig handel mellem en interesseret køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, under følgende forudsætninger: At parterne ikke har noget specifikt eller specielt indbyrdes forhold (f.eks. moder- og datterselskaber eller udlejer og lejer), for så vidt angår grundarealet, der kan påvirke prisen heraf, således at den bliver atypisk for markedet i øvrigt og/eller drives i vejret som følge af et liebhaverelement. Transaktionen til markedsværdi forventes at finde sted mellem uafhængige parter, der hver handler frit og uafhængigt af hinanden. At der forud for vurderingsdatoen er forløbet en rimelig periode til en passende markedsføring af grundarealet, til en aftale om pris og vilkår samt til handlens afslutning. Henset til grundarealets karakter og markedsforholdene anslås en rimelig markedsføringsperiode at være 9-12 måneder. At der ikke tages hensyn til et eventuelt bud fra en potentiel køber med en liebhaverinteresse. Specielle forhold eller fravigelser Ingen. 1.4 Vurderingens forudsætninger Grundareal og forurening Jordbundsforhold/stabilitet er ikke undersøgt. Vurderingen bygger på den forudsætning, at alle bygninger opføres under passende hensyntagen til de eksisterende jordbundsforhold. Der er ikke gennemført undersøgelser eller prøvetagninger eller modtaget nogen informationer fra klienten eller fra anden relevant sagkyndig, der fastslår tilstedeværelse af eller mistanke om forurening eller forureningskilder på grundarealet (herunder evt. grundvand). Som følge heraf er vurderingen foretaget under forudsætning af, at der ikke er nogle miljømæssige forhold, der kunne have væsentlig indflydelse på vurderingen. I det tilfælde at klienten ikke kan acceptere denne forudsætning, eller i det tilfælde at klienten måtte ønske, at det verificeres, at denne forudsætning er korrekt, opfordres klienten til at sørge for alle relevante undersøgelser for efterfølgende at videreformidle resultaterne heraf til Sadolin & Albæk med henblik på eventuel revision af vurderingen. Planmæssige forhold Vurderingen foretages under forudsætning af, at grundarealet ikke er omfattet af nogen forslag om vejudvidelse eller ekspropriation eller andet, der kan have betydning for den fremtidige anvendelse af grundarealet. I de gældende lokalplanmæssige bestemmelser for anvendelse af grundarealet indgår ingen planer i så henseende. Grundarealet forudsættes at blive bebygget og benyttet efter behørig tilladelse fra samtlige instanser og myndigheder i henhold til gældende lovgivning og planer. Ejerskab og lejeforhold Det forudsættes, at det planlagte byggeri på grundarealet vil være beliggende på egen grund, jf. oplysninger fra de offentlige registre. 5

8 Der forudsættes ikke at være lejeaftaler eller forpligtelser angående brug af grundarealet, der skal tages hensyn til i forbindelse med denne vurdering. Servitutter Det forudsættes, at der for grundarealet kun gælder de adkomster, herunder vejret eller lignende, byrder, servitutter, negative servitutter eller forpligtelser, der fremgår af tingbogsattesten. Således forudsættes der ikke at være yderligere forpligtelser eller hæftelser, der har væsentlig indflydelse på markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter. Prioritering De på grundarealet hvilende byggeretter vurderes på kontant basis. Således er hæftelserne, tinglyst på grundarealet, ikke blevet gennemgået. Det forudsættes, at der ikke er udestående finansielle forpligtelser eller gæld vedrørende grundarealet. Myndighedsgodkendelse Det forudsættes, at byggeriet opføres efter gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold og ibrugtagningstilladelser. Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt denne forudsætning er korrekt. Specielle forudsætninger Det forudsættes, at der ikke foreligger noget bud fra en potentiel liebhaver til de på grundarealet hvilende byggeretter, jf. pkt Dokumenter Til brug for nærværende vurdering er følgende dokumenter/oplysninger gennemgået: Type Kilde Udstedelsesdato Tingbogsattest Internetbaseret offentligt tinglysningsregister Lokalplan nr. 10 Horsens Kommune Matrikelkort Danmarks miljøportal Skitseprojekt Klienten Jordforureningsattest Danmarks miljøportal Offentligt vurdering Internetbaseret offentligt register Mail vedr. parkeringsarealer Klienten Generelle vurderingsprincipper Vurderingen baseres på de oplysninger, der er modtaget fra klienten, dennes eksterne rådgivere samt indhentet fra de offentlige registre, jf. pkt Vi har tillid til, at disse oplysninger er korrekte og fuldstændige, og at der ikke er uoplyste forhold, der kan have væsentlig indflydelse på vurderingen. 6

9 Der er ikke taget hensyn til udgifter til realisering eller skattemæssige forpligtelser i forbindelse med en afhændelse eller udvikling af grundarealet. Der er dog taget højde for købsomkostninger, som er estimeret på baggrund af vore erfaringer fra markedet. Vi har ikke taget højde for, at der skulle være panthæftelse eller tilsvarende finansiel byrde på eller over grundarealet. En køber af de på grundarealet hvilende byggeretter forventes at indhente yderligere rådgivning eller en bekræftelse af visse af ovennævnte forhold, før der arbejdes videre mod en erhvervelse. Klienten anbefales derfor at notere de betingelser og det tema, som denne vurdering er udfærdiget på grundlag af. 1.7 Besigtigelse Grundarealet blev besigtiget den 13. marts Deltager i besigtigelsen var konsulent Henrik Borch som repræsentant for Sadolin & Albæk. 1.8 Specielle forhold Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd, som defineret af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), og at denne vurdering er foretaget i overensstemmelse med de etiske standarder, formuleret af RICS, der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA), samt at vi som vurderingsmænd er fri af enhver direkte eller indirekte interesse i grundarealet eller dettes ejerselskab. Der henvises til RICS hjemmeside, for yderligere informationer og procedurer, herunder muligheden for at klage over denne vurderingsrapport. 7

10 2 Grundarealet 2.1 Ejerforhold og matrikulering Grundarealet og den nuværende ejendom derpå er, ifølge tingbogsattesten, jf. Bilag 1, matrikuleret under Matr.nr. 746e, Horsens Bygrunde. Ifølge tingbogsattesten er Horsens Kommune ejer af grundarealet og ejendommen derpå, og der blev tinglyst adkomst 19. februar Derudover omfatter grundarealet dele af følgende offentlige vejmatrikler: Matr.nr. 1130a, Horsens Bygrunde Matr.nr. 7000br, Horsens Bygrunde Matr.nr. 7000bt, Horsens Bygrunde Matr.nr. 7000bu, Horsens Bygrunde Ejendommens grundareal er ifølge klienten opdelt i to delområder. Delområde 1 er den sydlige rektangel på kortet nedenfor og delområde 2 er den nordlige del af markeringen nedenfor. Kilde: Klienten 8

11 2.2 Beliggenhed Grundarealet er beliggende i centrum af Horsens, ca. 100 meter fra gågaden. Kilder: Google Maps og COWI A/S Området er en del af Horsens centrum. Nord for grundarealet ligger gågaden, Søndergade, med et bredt udvalg af detailvarebutikker af varierende størrelse. På Løveørnsgade, som er en forlængelse af Rådhustorvet, er Horsens Bytorv, et center med yderligere detailvarebutikker. Grundarealet er placeret ud mod Niels Gyldings Gade, som har mere end forbipasserende biler om dagen. På den anden side af Niels Gyldings Gade ligger Bilka og Elgiganten, samt restauranter og dagligvarebutikker placeret. Grundarealets placering giver således mulighed for synlighed for et eventuelt nyt byggeri. En større del af grundarealet er i dag udlagt til parkering. Placeringen af parkeringspladserne gør, at man kan parkere i gåafstand til de ovennævnte boks- og dagligvarebutikker, samt detailbutikkerne i gågaden. Grundarealet huser i dag blandt andet Horsens Rådhus. 2.3 Planforhold og fremtidig anvendelse Grundarealets matr.nr. 746e Horsens Bygrunde er omfattet af lokalplan nr. 10. Ifølge lokalplanen er området udlagt til offentlige formål med en bebyggelsesprocent på maks Parkeringsforholdene er i dag sådan, at der skal etableres 1 parkeringsplads pr. 100 etagemeter bolig, ½ parkeringsplads pr. 100 etagemeter kontor og ¼ parkeringsplads pr. 100 etagemeter butik og lign. Projektoplysningerne for ejendommen stemmer ikke overens med retningslinjerne i den gældende lokalplan. Det forudsættes derfor, at der udarbejdes en ny lokalplan, der tillader de i projektbeskrivelsen omtalte formål. De resterende matrikler er offentlige vejmatrikler. 9

12 2.4 Miljøforhold Ifølge oplysningerne, indeholdt i jordforureningsattesten, er ejendommens grundareal ikke registreret som forurenet på vidensniveau 1/2, jf. definitionen nedenfor. Ejendommen er dog klassificeret som udgået efter kortlægning, hvilket markerer områder som har været kortlagt som forurenet, men som er udgået af kortlægning. Det bemærkes, at manglende registrering ikke er at betragte som en garanti for, at grundarealet ikke er forurenet. I henhold til dansk lovgivning er det de regionale myndigheder, der registrerer forurening. Myndighederne kan på grundlag af faktisk og historisk viden registrere forurening på to vidensniveauer: Vidensniveau 1 (V1) anvendes, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Vidensniveau 2 (V2) anvendes, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Såfremt der, som følge af den historiske anvendelse, ikke er begrundet mistanke om forurening, og såfremt der ikke foretages yderligere undersøgelser, vil regionen ikke registrere grunden som forurenet. Dog kan der, ifølge ejendomsdatarapporten, være lettere forurening på grunden, der som følge af områdeklassificering i henhold til Jordforureningsloven ikke kræver oprydning, såfremt den nuværende anvendelse fortsættes. Sadolin & Albæk er ikke bekendt med, at der på ejendommen skulle være uidentificeret jordforurening. Den potentielle miljørisiko, forbundet med de nuværende aktiviteter på ejendommen, vurderes at være beskeden. I henhold til gældende dansk lovgivning er det kun forureneren, der kan holdes ansvarlig for forureningen. Ejeren af ejendommen kan således ikke blive gjort ansvarlig for forureningen og kan af myndighederne ikke pålægges et oprensningskrav. I det tilfælde at ejeren ønsker at opføre nye bygninger på forurenet grund, kan myndighederne dog kræve de nødvendige oprensningstiltag, enten hvis nybyggeriet er til beboelse eller lignende anvendelse, herunder børneinstitutioner eller offentlig legeplads, eller hvis forureningen skønnes sundhedsfarlig for fremtidige brugere af en bygning på den forurenede grund. 2.5 Servitutter Der er tinglyst de i tingbogsattesten anførte servitutter på grundarealet. En gennemgang af tingbogsattesten giver ingen anledning til at antage, at der er adkomster, herunder vejret eller lignende, byrder, servitutter, negative servitutter eller forpligtelser, som har væsentlig indflydelse på grundarealets markedsværdi. 10

13 2.6 Offentlig vurdering Den offentlige vurdering af matr.nr. 746 Horsens Bygrunde pr. 1. oktober 2015 andrager: Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Da de resterende matrikler er offentlige vejmatrikler er de ikke omfattede af en offentlig ejendomsvurdering. 11

14 3 Ejendomsmarkedet 3.1 Efterspørgselssituationen på boligmarkedet De seneste års lave renteniveauer, sammenholdt med en økonomi, der generelt set er i bedring, har igennem de sidste par år understøttet en opadrettet efterspørgsel på boliger. I de større byer, og i særdeleshed i Aarhus og København, er boligmarkedet ikke kun drevet af historisk favorable finansieringsmuligheder, men også af en ganske betragtelig befolkningstilvækst, som ifølge Danmarks Statistiks prognoser ikke vil stagnere de kommende år. Befolkningen i Horsens Kommune forventes at stige fra ca til ca i år Den stigende befolkningstørrelse i Horsens Kommune må forventes at øge efterspørgslen på boligmarkedet. Befolkningen forventes at stige med ca. 25% i Horsens, hvilket langt overstiger den generelle befolkningsudvikling i Danmark, som forventes at stige med ca. 10% frem mod Demografisk prognose, grøn = Horsens, grå = Danmark, 2017 = 100, Kilde: Danmarks Statistik Nedenfor er udviklingen i realiserede priser for ejerlejligheder og antallet af solgte ejerlejligheder i Horsens afbilledet. Det ses, at de realiserede priser på ejerlejligheder siden 2010 har fluktueret mellem ca. kr og ca. kr pr. m². Bortset fra sæsonudsving har priserne været relativt stabile omkring kr pr. m². Antallet af handler med ejerlejligheder i Horsens ses nedenfor til højre. Det fremgår af udviklingen, at antallet af handler har varieret mellem 36 og 10 pr. kvartal. I tredje kvartal af 2016 var salget af ejerlejligheder på sit højeste i perioden. 12

15 Realiserede priser (m 2 ), ejerlejligheder K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 Kilde: Realkreditrådet Udvikling i antallet af handler, ejerlejligheder K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 Kilde: Realkreditrådet Alt i alt vurderes den nuværende efterspørgsel efter ejerboliger, som de der kan opføres på det vurderede grundareal, at være moderat til stærk. Prisen på ejerlejligheder varierer betragteligt, afhængig af kvalitet, størrelse og placering i forhold til rekreative områder. Sadolin & Albæk vurderer, at prisen for nybyggede ejerlejligheder på det givne grundareal i dagens handel vil ligge på mellem kr og pr. m Efterspørgselssituationen på lejemarkedet for detail Lejemarkedet for detail i Østjylland oplever generelt en stor lejesøgning. Dette gælder især de større byer som Aarhus, Randers og Horsens m.fl., hvor antallet af fremvisninger og udlejninger ligger på et fornuftigt højt niveau. Den positive befolkningstilvækst i Horsens skaber ydermere et øget forretningsgrundlag for detailmarkedet, som kan skabe yderligere fremgang. Efterspørgslen varierer dog betydeligt mellem forskellige anvendelser af butikslokaler og den stigende internethandel har gjort det yderligere essentielt for butikker at have de mest eftertragtede placeringer. Lejen for førsteklasses detailbutikker på bedste beliggenhed (primær leje) ligger aktuelt i niveauet kr pr. m 2 p.a., mens den sekundære leje ligger i niveauet kr pr. m 2 p.a., ekskl. driftsomkostninger. Over de sidste 12 år har lejeudviklingen i området været følgende: Lejepriser, detailbutikker, Østjylland, kr. pr. m 2 p.a. Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk A/S Udviklingen i tomgangen for detailbutikker i perioden ses af figuren herunder. 13

16 Tomgang, detailbutikker, Østjylland 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Ejendomstorvet Lokalebørs Statistikken Den samlede tomgangsprocent for detailbutikker er i Østjylland i dag i niveauet 5,5%. Tomgangen har siden 2013 været faldende efter at have været på 7%. 3.3 Efterspørgselssituationen på kontorlejemarkedet Østjylland oplever generelt en spredning i aktivitetsniveauet omkring kontorlejemål, hvor Aarhus har den klart største aktivitet. For Østjylland er lejerinteressen fokuseret omkring nyere lejemål og flerbrugerkontorer. Lejen for førsteklasses kontorlokaler på bedste beliggenhed (primær leje) ligger aktuelt i niveauet kr pr. m 2 p.a., mens den sekundære leje ligger i niveauet kr. 550 pr. m 2 p.a., ekskl. driftsomkostninger. Over de sidste 12 år har lejeudviklingen i området været følgende: Lejepriser, kontor, Østjylland, kr. pr. m 2 p.a. Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk A/S Udviklingen i tomgangen for kontor i perioden ses af figuren herunder. 14

17 Tomgang, kontor, Østjylland 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Ejendomstorvet Lokalebørs Statistikken Den samlede tomgangsprocent for kontorejendomme i Østjylland er fra 2007 til 2012 steget markant og udgjorde ca. 14% i begyndelsen af 1. kvartal I dag udgør tomgangen for kontorlejemål ca. 7,6%. 3.4 Efterspørgselssituationen på investeringsmarkedet Overordnet set har væksten i det danske bruttonationalprodukt (BNP) igennem de seneste år været positiv, om end beskeden. Fremtidsudsigterne er ligeledes generelt positive, om end forventningen til 2017 fortsat ligger under 2% p.a. Væksten forventes primært at være drevet af et stigende privatforbrug på grund af vækst i reallønnen, positiv formueeffekt fra stigende boligpriser de seneste år samt fremgang i beskæftigelsen, som i særdeleshed observeres i hovedstadsregionen og landets større byer. Eksporten, som tidligere har været en god vækstdriver, viser igen positive væksttal, dog i beskeden grad, for Danmarks største handelspartnere, mens der kun observeres svag fremgang i verdenshandlen. I november 2016 vandt Donald Trump det amerikanske præsidentvalg, hvilket medførte kortvarige fald på aktiemarkedet, der dog hurtigt rettede sig op. Den amerikanske ledighed er på omkring 5% og nærmer sig et strukturelt niveau. Dette har forårsaget et opadgående lønpres, hvilket, sammen med Trumps udmeldinger om infrastrukturinvesteringer og skattenedsættelser, har øget inflationsforventningerne og dermed opjusteret markedsforventningerne til den toneangivende amerikanske rente. Det ventes, at ECB vil fortsætte deres opkøbsprogram (kvantitative lempelser), selvom der samtidig er en forventning om, at ECB vil begynde at udfase obligationsopkøbene i løbet af Rentestigningen i USA vil få en afsmittende effekt på eurorenterne samtidig med, at det kan flytte obligationsinvesteringer over Atlanten i jagten på et højere afkast bød på stærk turbulens på de finansielle markeder, og en række fremtidige politiske begivenheder, mindsker ikke uroen omkring den økonomiske situation. I sommeren 2016 var der især fokus på konsekvenserne af briternes beslutning om at forlade EU (Brexit). De finansielle markeder oplevede dog kun midlertidige kurstab kort efter offentliggørelsen af Brexit, og de europæiske økonomier fremstår umiddelbart heller ikke som svækkede. Både ECB og BoE offentliggjorde oven på afgørelsen, at de var klar til at foretage de nødvendige pengepolitiske tiltag for at stimulere de europæiske økonomier, hvis nødvendigt. Netop den økonomiske usikkerhed, specielt forbundet med fremtidige handelsaftaler mellem EU og Storbritannien samt den mulige protektionistiske politik, Trump har varslet, kan have indflydelse på den globale økonomi og de finansielle markeder. 15

18 Med udmeldingerne fra ECB og BoE er det næsten sikkert, at renteniveauerne i Europa vil forblive lave en rum tid endnu. Usikkerheden efter Brexit vil unægteligt påvirke investeringer i Storbritannien, herunder ejendomsinvesteringer, hvilket kan være medvirkende til at flytte nogle af ejendomsinvesteringerne til andre attraktive markeder i Europa, for eksempel de Skandinaviske. Aktiemarkedet flyttede sig igennem 2016 længere ud ad risikokurven, og den nuværende volatilitet på markederne er ganske høj. På grund af den betydelige volatilitet på det globale aktiemarked må investorerne indstille sig på, at de risikojusterede afkast har ændret sig væsentligt. Den forøgede volatilitet har igennem det seneste års tid medført voldsomme kursudsving ved blot marginale afvigelser fra markedets forventninger, hvilket har forstærket den nervøse stemning blandt investorerne. I den anden ende af risikokurven har investorerne fortsat svært ved at opnå tilfredsstillende risikojusterede afkast. Investorernes jagt på sikre afkast de senere år har presset renten på danske statsobligationer og andre risikofrie investeringer i bund, hvilket ECB s opkøbsprogram har bidraget til og fortsat gør det. Selvom rentekurven er skubbet opad som følge af de forventede rentestigninger i USA, hvilket primært har påvirket de lange renter i opadgående retning, mener vi fortsat, at renteniveauet i Europa vil være historisk lavt en rum tid endnu. Grundet et væsentligt overskud på den danske betalingsbalance og høj efterspørgsel efter danske statsobligationer er det sandsynligt, at de danske renter fortsat vil være lavere end eurorenterne. Renten lå før finanskrisen på niveau med nettostartafkastet på førsteklasses (primære) investeringsejendomme, dvs. 4,00-5,00%, og derfor oplever vi i dag, at primære investeringsejendomme giver et historisk højt løbende afkast i forhold til for eksempel 10-årige statsobligationer. Investorerne foretrækker generelt en lang lejekontrakt med en stærk lejer og i det hele taget en høj cash flow-sikkerhed. Dette skyldes, at alternativforrentningen på obligationsmarkedet for aktiver med tilsvarende bonitet er blevet reduceret kraftigt og vil forblive i sit nuværende niveau på trods af de rentestigninger, vi har set i kølvandet på det amerikanske valg. Det attraktive risikojusterede afkast i forhold til alternativerne har betydet en positiv udvikling i transaktionsvolumenen og faldende afkastkrav på især primære ejendomme. Totalafkastet på investeringsejendomme nærmer sig 2006-niveauet efter en relativt pæn udvikling siden I de seneste år har totalafkastet på investeringsejendomme været betydeligt højere end benchmarkafkastet på obligationer. Stigningen i ejendomspriserne er hovedsageligt drevet af øget efterspørgsel efter strøgejendomme, kontordomiciler udlejet på lange kontrakter og boligudlejningsejendomme i landets større byer. De mere sekundære ejendomme har derimod været mindre efterspurgte. Sekundære ejendomme er væsentligt mere risikobetonede, og deres afkastpotentiale er stærkt korreleret med den økonomiske cyklus. Den øgede økonomiske usikkerhed har medført en øget risikoaversion, hvilket har fået markedet til at efterspørge primære ejendomme og dermed har presset afkastet på disse ejendomme ned, hvormed afkastspændet mellem primære og sekundære ejendomme nu er blevet så stort, at de sekundære ejendomme stadig kan fremstå som kompetitive investeringsaktiver i forhold til risikojusteret afkast. Den senere tids ændringer i risiko- og afkastforholdene på de likvide aktivklasser sammenholdt med et fortsat højt placeringsbehov bør alt andet lige få investorerne til at genoverveje deres nuværende porteføljesammensætninger, hvilket kan falde ud til ejendomsmarkedets fordel og føre til øget eksponering mod fast ejendom. Transaktionsvolumenen for erhvervs- og investeringsejendomme var stigende i hele 2015 og 2016, og denne tendens ser ud til at fortsætte i Således ser transaktionsvolumenen for 2016 ud til at være på niveau med den volumen, der blev observeret i årene op til finanskrisen. Transaktionsaktiviteten har i høj 16

19 grad været koncentreret i Storkøbenhavn og Aarhus, hvor det primære segment har været mest eftertragtet. Især udenlandske investorer med speciale i udvikling af vanskelige ejendomme har interesse for det sekundære segment. Sekundære ejendomme udlejet på tilpas lange kontrakter er i stand til at tiltrække en rimelig efterspørgsel, da investorerne grundet det lave renteniveau prissætter sikre afkast historisk højt. På trods af at de danske pensionskasser hidtil stort set udelukkende har investeret i kontordomiciler med en stærk lejer eller i boligejendomme for at sikre stabile løbende pengestrømme med en lav risiko, oplevede vi igennem 2015 og 2016, at pensionskasserne var mere aktive i en bredere del af markedet. Dette vidner om en øget risikovillighed og har blandt andet betydet, at enkelte pensionskasser er begyndt at investere i den ældre boligmasse i Storkøbenhavn, dvs. ejendomme der typisk kræver aktiv asset management for at udnytte værdipotentialet fuldt ud samt kontorejendomme med tomgangsrisiko. Markedet for investeringsejendomme i Horsens oplever generelt en stigning. Dette skyldes især den lave rente, men også den positive befolkningstilvækst. Der ses i dag især en efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme i centrum af Horsens, hvor specielt de mindre lejemål til unge og studerende er efterspurgte. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer ligger nettostartafkastet for førsteklasses ejendomme (primære) på bedste beliggenhed (primært nettostartafkast) for Detail i dag på ca. 6%, mens det typiske nettostartafkast for ejendomme af mere sekundær kvalitet ligger på ca. 6,75%. Kontor i dag på ca. 6%, mens det typiske nettostartafkast for ejendomme af mere sekundær kvalitet ligger på ca. 6,75%. 17

20 4 Byggeretsvurderingen 4.1 Særlige forudsætninger Følgende forudsætninger og antagelser er foretaget ved fastsættelsen af markedsværdien af byggeretten: Projektområdets grundareal er ifølge klienten m 2, fordelt på m² på Delområde 1 og m² på Delområde 2. Horsens Rådhus ligger i dag på grundarealet. På Delområde 1 opføres i alt m² bolig, fordelt på 75% ejerbolig og 25% almen bolig. På Delområde 2 opføres m² butikscenter, fordelt på m² større detailbutikker, m² mindre detailbutikker og m² dagligvarebutik. Derudover opføres m² til offentlige funktioner og m² kontor. Arealfordelingen er forudsat af Sadolin & Albæk. Bebyggelsesprocenten for grundarealet udgør 100% og må i dag anvendes til offentlige formål, jf. Lokalplan nr. 10. Det forudsættes dog, at der udarbejdes en ny lokalplan for området, som tillader den forventede anvendelse omtalt i projektbeskrivelsen. Den fremtidige anvendelse af grundarealet forudsættes at kunne godkendes af samtlige instanser og myndigheder. Ved beregningen af byggeretsværdien pr. etagemeter er omkostninger til byggemodning, herunder alle kommunale tilslutningsafgifter, indregnet. Omfanget af byggemodningsomkostninger er anslået. 4.2 Byggeretsværdi Ved fastsættelsen af markedsværdien af byggeretten pr. etagemeter er der taget udgangspunkt i en beregning af residualværdien. Denne residualværdi fremkommer ved at estimere en salgsværdi og derefter fratrække opførelsesomkostninger, byggemodningsomkostninger, tilslutningsafgifter, markedsføringsomkostninger, diverse rådgiverhonorarer, byggerenter samt udviklers risikopræmie (developer fee). Baseret på de respektive markeder for detail, kontor, dagligvarer, offentlige funktioner, almene og ejerlejligheder, er det vores vurdering, at værdien for en etagemeter af de respektive byggeretter med den pågældende beliggenhed samt ovenstående særlige forudsætninger kan beregnes som vist nedenfor. 18

21 4.2.1 Kontor Kontor Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% -225 Teknikerhonorar 8,0% -760 Byggerenter (50% træk) 3,5% -384 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af p-faciliteter - - Værdi byggeret Værdi byggeret - afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for kontor er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr. 901 samt et nettostartafkastkrav på 6%. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. 19

22 4.2.2 Detailbutik op til 300 m 2 Butik op til 300 m 2 Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% -432 Teknikerhonorar 8,0% Byggerenter (50% træk) 3,5% -524 Developer fee 18,0% Bidrag til etablering af p-faciliteter - - Værdi byggeret Værdi byggeret - afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for detailbutik op til 300 m 2 er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr samt et nettostartafkastkrav på 6,5%. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 18%. Det er Sadolin & Albæks erfaring, at totalentreprisen ved mindre enhed er højere grundet nødvendigheden for flere dyre rum som fx toiletfaciliteter. Derfor er totalentreprisen for de mindre detailbutikker højere end for de store detailbutikker. 20

23 4.2.3 Detailbutik over 300 m 2 Butik over 300 m 2 Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% -330 Teknikerhonorar 8,0% -960 Byggerenter (50% træk) 3,5% -483 Developer fee 18,0% Bidrag til etablering af p-faciliteter - - Værdi byggeret Værdi byggeret - afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for detailbutik over 300 m 2 er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr samt et nettostartafkastkrav på 6,5%. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 18%. 21

24 4.2.4 Dagligvarer Dagligvarer Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% -296 Teknikerhonorar 8,0% -760 Byggerenter (50% træk) 3,5% -383 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af p-faciliteter - - Værdi byggeret Værdi byggeret - afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for dagligvarer er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr samt et nettostartafkastkrav på 6,25%. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 400 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. 22

25 4.2.5 Offentlige funktioner Offentlig funktion Ekskl. moms Værdi pr. m² Kapitaliseret værdi Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% -225 Teknikerhonorar 8,0% -760 Byggerenter (50% træk) 3,5% -384 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af p-faciliteter - - Værdi byggeret Værdi byggeret - afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for offentlige funktioner er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter. Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr. 901 samt et nettostartafkastkrav på 6%. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. bruttoetagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. 23

26 4.2.6 Ejerboliger Ejerboliger Ekskl. moms Værdi pr. m² Salgsværdi ejerboliger Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Salgsomk., ejendomsmægler 1,50% -294 Teknikerhonorar 8,0% -960 Byggerenter (50% af byggeomk.) 3,5% -481 Developer fee 15,0% Bidrag til etablering af p-faciliteter - - Værdi byggeret boliger Værdi byggeret boliger - afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for ejerboliger er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr pr. bruttoetagemeter, inkl. moms svarende til kr , ekskl. moms. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. bruttoetagemeter, mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. etagemeter. Developer fee er fastsat til 15%. 24

27 4.2.7 Almen bolig Almen bolig Værdi pr. m² inkl. moms Rammebeløb + energitillæg (2016) Totalentreprise, inkl. håndværkerudg., materialer, byggestyring og entrepriseavance Modningsomk. af hovedmatriklen, inkl. forsyningstilslutningsafg Teknikerhonorar 8,0% Byggerenter (50% træk) 3,50% -565 Boligforeningens byggesagshonorar 8% Værdi byggeret Værdi byggeret - afrundet Ved beregningen af byggeretsværdien for almen bolig er der taget udgangspunkt i det af Udlændige-, Integrations- og Boligministeriet fastsatte rammebeløb og energitillæg på kr pr. bruttoetagemeter, inkl. moms. Byggeomkostninger estimeres til kr pr. bruttoetagemeter, mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 500 pr. etagemeter. Teknikerhonorar og byggeforeningens byggesagshonorar er begge fastsat til 8%. 4.3 Vurdering På baggrund af beregningerne ovenfor vurderes markedsværdien af de på grundarealet hvilende byggeretter til: Kontor: Kr pr. m 2 byggeret ekskl. moms skriver danske kroner et tusind firehundrede 00/100 på kontant basis. Detail op til 300 m 2 : Kr pr. m 2 byggeret ekskl. moms skriver danske kroner otte tusinde et hundrede halvtreds 00/100 på kontant basis. Detail over 300 m 2 : Kr pr. m 2 byggeret ekskl. moms skriver danske kroner tretusinde syvhundrede halvtreds 00/100 på kontant basis. 25

28 Dagligvarer: Kr pr. m 2 byggeret ekskl. moms skriver danske kroner femtusinde firehundrede halvtreds 00/100 på kontant basis. Offentlige funktioner: Kr pr. m 2 byggeret ekskl. moms skriver danske kroner et tusind firehundrede 00/100 på kontant basis. Ejerbolig: Kr pr. m 2 byggeret ekskl. moms skriver danske kroner to tusinde firehundrede 00/100 på kontant basis. Almen bolig: Kr pr. m 2 byggeret inkl. moms skriver danske kroner to tusinde et hundrede 00/100 på kontant basis. På baggrund af ovenstående kan værdien er Delområde 1 beregnes som følger: Kategori Procent Etagemeter Byggeretsværdi Værdi ekskl. moms Ejerbolig 75% Almene boliger 25% Total Note: Byggeretsværdien for almen bolig er beregnet inklusiv moms. Momsen trækkes ud i beregningen af de kr. 5,166 mio. Ligeledes kan værdien af Delområde 2 beregnes som følgende: Kategori Procent Etagemeter Byggeretsværdi Værdi, ekskl. moms Detail over 300 m 2 14% Detail under 300 m 2 39% Dagligvarebutik 9% Subtotal butikscenter Offentlige funktioner 17% Kontor 21% Total Samlet værdi af Delområde 1 og Delområde Den samlede værdi af Delområde 1 og Delområde 2 kan således beregnes til: Kr. 183,3 mio., ekskl. moms skriver danske kroner et hundrede ottitre millioner tre hundrede tusinde 00/100 på kontant basis. 26

29 4.4 Parkeringsareal Ejendommen omfatter ligeledes et parkeringsareal, som klienten har bedt Sadolin & Albæk om at vurdere. Ifølge klienten sælges parkeringsarealet med en tilbagekøbsret for Horsens Kommune, som derved kan tage parkeringsarealet tilbage efter 10 år, hvis arealet ikke udnyttes til en udvidelse til butikscenteret inden for den 10-årige horisont. Det er af klienten oplyst, at Horsens Kommune påtænker at sælge parkeringsarealet for kr. 12 mio., og at tilbagekøbsretten efter 10 år ligeledes vil være kr. 12 mio. ureguleret. Klienten har i den forbindelse bedt Sadolin & Albæk vurdere, hvorvidt en sådan transaktionsmodel er markedskonform. Nominelt vil salg af parkeringsarealet for kr. 12 mio. og tilbagekøb for kr. 12 mio. have en værdi på kr. 0, hvorfor både køber og sælger, nominelt set, ikke opnår profit. Omvendt vil der løbende være indtægt i perioden, hvorfor disse skal medtages i beregningen, ligesom tidsværdien af penge skal medregnes. Derfor opstilles en cash flow model til beregning af markedsværdien af parkeringsarealet med en tilbagekøbsret, som effektueres. Cash flow modellen har den styrke, at den kan medregne tidsværdien af de pengestrømme, der sker over en periode, hvorfor de løbende parkeringsindtægter kan medtages i beregningen. Til brug for parkeringsberegningen opstilles følgende forudsætninger: Parkeringspladserne er på terræn. Butikscenteret har åbent kl på hverdage, kl på lørdage og kl den første søndag i måneden. Disse åbningstider modsvarer åbningstiderne for Bytorv Horsens. Der opkræves ikke parkeringsleje de første to timer. Det anslås, at ca. 2/3 af alle parkerende vil parkere under to timer. Parkeringsarealet anvendes overvejende i og omkring butikscenterets åbningstid, svarende til kl alle dage. Parkering udover disse tidsrum omfatter udelukkende korttidsparkering under to timer, hvorfor der ikke opkræves parkeringsleje. Parkeringsarealets belægningsprocent varierer afhængigt af tidspunkt og dag. Belægningsprocenten anslås af Sadolin & Albæk og fremgår af beregningerne nedenfor. Butikscenteret har åbent 251 hverdage om året, svarende til 260 dage fratrukket ni helligdage. Butikscenteret har tillige åbent alle lørdage, svarende til 52 lørdage samt én søndag om måneden, svarende til 12 søndage årligt. Det forudsættes, at parkeringsarealet er privatejet, hvorfor lejen tillægges moms. Parkeringsleje andrager kr. 10 pr. time, inkl. moms, svarende til kr. 8, ekskl. moms. Til sammenligning opkræves kr. 12 pr. time i parkeringskælderen under Bytorv Horsens. På baggrund af ovenstående forudsætninger kan nedenstående beregninger opstilles. 27

30 Tidsintervaller Belægningsprocent Hverdag Lørdag Søndag % 10% 10% % 80% 40% % 70% 40% % 60% 40% % 50% 10% % 20% 5% Vægtet 58,5% 51,0% 24,0% Antal timer pr. dag hvor parkering anvendes pr. plads 10,0 10,0 10,0 Andel parkering under to timer (gratis) 67% 67% 67% Indtægtsgivende timer pr. dag pr. plads (afrundet) 2,0 1,7 0,8 På baggrund af ovenstående, beregnes det, at der på hverdage opkræves parkeringsleje i ca. to timer, på lørdage i ca. 1,7 timer og på søndage ca. 0,8 timer. Ved en timepris, inkl. moms på kr. 10, svarende til kr. 8, ekskl. moms, opkræves ca. kr. 15,60 på hverdage, ca. kr. 13,60 på lørdage og ca. kr. 6,40 på søndage, som vist nedenfor. Hverdag Lørdag Søndag Samlet betaling pr. dag pr. plads (afrundet) 15,6 13,6 6,4 Antal dage Antal helligdage 9 Antal åbningsdage Samlet leje p.a. pr. plads Samlet årlig parkeringsindtægt pr. plads Ved 251 hverdage opkræves således ca. kr , ekskl. moms, i leje for parkering på hverdage, ca. kr. 707, ekskl. moms, for leje på lørdage og ca. kr. 77, ekskl. moms, for leje på søndage. Hvilket samlet andrager ca. kr , ekskl. moms, i leje pr. plads pr. år. Den årlige leje pr. plads på ca. kr anvendes herefter i cash flow modellen. Til brug for cash flow modellen opstilles følgende forudsætninger: Tilbagekøbsretten løber i 10 år. Købsprisen andrager kr. 12 mio. og diskonteres ikke, da investeringen falder i starten af perioden. Parkeringsarealet omfatter 250 eksisterende parkeringspladser på terræn. Lejeindtægten pr. plads andrager ca. kr pr. plads p.a., som beregnet ovenfor. Drift- og vedligehold pr. plads andrager kr , ekskl. moms, p.a. Dette beløb udspringer af Realdania publikationen fra april 2014 Parkering og Bykvalitet, hvor det er anført, at drift og vedligehold for parkeringsarealer på terræn andrager kr , ekskl. moms, pr. plads p.a. Tilbagekøbsprisen andrager kr. 12 mio. uden regulereringer for inflation mv. 28

31 Leje og driftsomkostninger indekseres løbende med 2% p.a. De løbende indtægter fra parkeringsarealerne forudsættes at fordeles ligeligt pr. måned i de enkelte år. De løbende indtægter fra parkeringspladserne diskonteres med 8,5%, svarende til 6,5% i afkastkrav og 2% indeksering. Tilbagekøbet ultimo diskonteres, da det forudsættes, at eksekvering sker ultimo år 10. På baggrund af ovenstående vurderes værdien af cash flowet at andrage kr , jf. Bilag 1, Cash flow model. Værdien på kr er et udtryk for, at værdien af parkeringsarealet for en potentiel kommerciel køber er marginalt negativ. Dette betyder, at selvom Horsens Kommune sælger og køber arealet for kr. 12 mio., og i den mellemliggende periode på 10 år ikke har parkeringsindtægter, lider Horsens Kommune ikke et markedsmæssigt tab. Dette skyldes tidsforskydningen i, hvornår de enkelte pengestrømme falder i den 10- årige periode, samt at en købers afkastkrav for terrænparkering på den pågældende placering vil være 6,5%. Der skal gøres opmærksom på, at hvis ovenstående forudsætninger ændres vil det have indflydelse på værdien. 4.5 Tillægskøbesum I relation til nærværende ejendom foreligger der ligeledes en mulighed for opførelse af yderligere m² butikscenter. De ekstra m² vil skulle opføres på parkeringsarealet, vurderet ovenfor, mod en tillægskøbesum. I den forbindelse ønsker klienten Sadolin & Albæks vurdering af, hvorvidt kr. 120 mio. er en markedskonform værdi af denne tillægskøbesum for opførsel af m² butikscenter. En tillægskøbesum på kr. 120 mio. svarer til en byggeretsværdi pr. m² på kr Byggeretsværdien af et butikscenter er i høj grad influeret af butikscenterets sammensætning af blandt andet størrelsen af butikslejemål. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at en tillægskøbesum på kr pr. m² byggeret på den pågældende placering er markedskonform i 2017-priser. Såfremt grundens anvendelsesmuligheder ændres til andet formål end butikscenter, bør værdien af byggeretterne og tillægskøbesummen genberegnes efter det pågældende anvendelsesformål. 29

32 5 Anbefaling Ingen særlig anbefaling skønnes påkrævet. 6 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag og erklærer, at denne vurdering er foretaget i overensstemmelse med RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende vurdering. For en nærmere redegørelse for de forudsætninger, der er lagt til grund ved udarbejdelsen af denne vurdering, henvises til pkt. 1.4 i vurderingsrapporten. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af denne vurdering. 7 Offentliggørelse Nærværende vurdering er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende. 8 Kvalifikationer og interessekonflikter Nærværende vurdering er foretaget i overensstemmelse med de RICS vurderingsstandarder, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der til enhver tid er gældende på tidspunktet for indgåelse af denne vurderingsaftale. Efter bedste overbevisning har Sadolin & Albæk ikke tidligere medvirket ved et salg eller en vurdering af grundarealet. Undertegnede, Carsten Gørtz Petersen og Henrik Borch, Sadolin & Albæk A/S, Skovvejen 11, 8000 Aarhus C, erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende vurdering. Aarhus, den 15. marts 2017 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Partner, Direktør, MRICS Henrik Borch Konsulent, cand.merc. Finansiering 30

33 Bilag 1. Cash flow model a. Kopi af tingbogsattest Marts 2017 HB/cm 31

34 Bilag 1: Cash flow model Forudsætninger Antal år 10 Antal pladser 250 Indtægt pr. plads p.a Drift og vedligehold pr. plads p.a Antal pladser 250 Købspris (primo) Tilbagekøbspris (ultimo) Nettostartafkastkrav 6,50% Indeksering 2% Diskonteringsfaktor 8,50% Diskonteringsperiode 0,5 År Årlig leje Årlig drift Nettodrift TVM 0,96 0,88 0,82 0,75 0,69 0,64 0,59 0,54 0,50 0,46 Diskonteret værdi Købspris (primo året) Tilbagekøbpris (ultimo året) TVM 1,00 0,85 0,78 0,72 0,67 0,61 0,56 0,52 0,48 0,44 Diskonteret værdi Markedsværdi

35 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Tingbogsattest Udskrevet: :36:29 Ejendom: Adresse: Rådhustorvet Horsens BFE-nummer: Appr.dato: Landsejerlav: Horsens Bygrunde Matrikelnummer: 0746e Areal: m2 Heraf vej: 0 m2 Der findes ingen hæftelser på ejendommen Adkomster Dokument: Dokument type: Anden adkomst Dato/løbenummer: Adkomsthavere: Navn: Horsens Kommune Cvr-nr.: Dokument: Dokument type: Anden adkomst Dato/løbenummer: Adkomsthavere: Navn: Horsens Kommune Cvr-nr.: Dokument: :36:29 Side 1 af 6

36 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Dokument type: Anden adkomst Dato/løbenummer: Adkomsthavere: Navn: Horsens Kommune Cvr-nr.: Dokument: Dokument type: Anden adkomst Dato/løbenummer: Adkomsthavere: Navn: Horsens Kommune Cvr-nr.: Dokument: Dokument type: Anden adkomst Dato/løbenummer: Adkomsthavere: Navn: Horsens Kommune Cvr-nr.: Servitutter Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 1 Dokument type: Servitut Tekniske anlæg: El / vand / varme / gas Andet: Andet :36:29 Side 2 af 6

37 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Tillægstekst: Tillægstekst Dok om højspænding mv Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 2 Dokument type: Servitut Forsyningspligt: Varme Andet: Andet Tillægstekst: Tillægstekst Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv, Resp lån i off midler Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 3 Dokument type: Servitut Senest påtegnet: Dato: :50:36 Også tinglyst på: Antal: 1811 Akt nr: 55_BH_606 Tekniske anlæg: El / vand / varme / gas Andet: :36:29 Side 3 af 6

38 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Andet Tillægstekst: Tillægstekst Dok om naturgas/anlæg mv Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 4 Dokument type: Servitut Tillægstekst: Tillægstekst Dok om beskyttelsesrum mv Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 5 Dokument type: Servitut Også tinglyst på: Antal: 1 Akt nr: 55_BC_359 Tillægstekst: Tillægstekst Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, skel/byggeretsligt skel mv, Prioritet forud for pantegæld Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 6 Dokument type: Servitut Tillægstekst: :36:29 Side 4 af 6

39 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Tillægstekst Dok om anbr af varslingssirene mv Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 7 Dokument type: Servitut Også tinglyst på: Antal: 8 Akt nr: 55_BI_623 Tillægstekst: Tillægstekst Dok. om vandledning mv. Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 8 Dokument type: Servitut Servitut om regn- og spildevandsledning Også tinglyst på: Antal: 4 Tekniske anlæg: Afløb: ledninger og tekniske anlæg Påtaleberettiget: Navn: HORSENS VAND A/S Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: DKK Øvrige oplysninger :36:29 Side 5 af 6

40 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Ejendomsvurdering: Ejendomsværdi: DKK Grundværdi: DKK Vurderingsdato: Kommunekode: 0615 Ejendomsnummer (BBR-nr.): Indskannet akt: Akt nr: 55_BI_ :36:29 Side 6 af 6

41 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Tingbogsattest Udskrevet: :39:32 Ejendom: Adresse: Andr Steenbergs Plads Horsens BFE-nummer: Appr.dato: Landsejerlav: Horsens Bygrunde Matrikelnummer: 1130a Areal: 3622 m2 Heraf vej: 164 m2 Matrikelnoteringsdato: Arealtype: Jernbane Appr.dato: Landsejerlav: Horsens Bygrunde Matrikelnummer: 1130d Areal: 3667 m2 Heraf vej: 804 m2 Matrikelnoteringsdato: Arealtype: Jernbane Samlet areal: Heraf vej: 7289 m2 968 m2 Hovednotering: Hovednotering: Samlet ejendom Der findes ingen hæftelser på ejendommen Adkomster Dokument: Dokument type: Anden adkomst Dato/løbenummer: Adkomsthavere: Navn: Horsens kommune Cvr-nr.: Ejerandel: 1 / :39:32 Side 1 af 3

42 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Tillægstekst: Tillægstekst Lyst den Servitutter Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 1 Dokument type: Servitut Skøde lyst servitutstiftende om ledninger, videresalg mv. Se akt Også tinglyst på: Antal: 2 Køb/salg: Salgsforhold Tekniske anlæg: El / vand / varme / gas Ledninger: Andet Andet: Andet Tillægstekst: Yderligere tekst 55_CB_809 Yderligere tekst Opr. dato-løbenr: Betalt tinglysningsafgift: 0 DKK :39:32 Side 2 af 3

43 Bilag a: Kopi af tingbogsattester Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 2 Dokument type: Servitut Deklaration om Byggeretligt Skel Senest påtegnet: Dato: :36:08 Ejendomsforhold: Byggeretligt skel Påtaleberettiget: Navn: Horsens kommune Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: DKK Øvrige oplysninger Ejendomsvurdering: Ejendomsværdi: Ikke oplyst DKK Grundværdi: Ikke oplyst DKK Vurderingsdato:.. Kommunekode: 0615 Ejendomsnummer (BBR-nr.): Indskannet akt: Akt nr: 55_CB_ :39:32 Side 3 af 3