Summarisk vurdering. Randers Sports College Fyensgade 3, 1. & 3.-8., 8900 Randers C. Ejerlejlighed 2 af matr.nr. 419m Randers Markjorder

Transkript

1 Summarisk vurdering Randers Sports College Fyensgade 3, 1. & 3.-8., 8900 Randers C Ejerlejlighed 2 af matr.nr. 419m Randers Markjorder

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Vurderingserklæring Vurderingsrapport Opdrag Vurderingens formål Vurderingstema Vurderingens forudsætninger Dokumenter Generelle vurderingsprincipper Besigtigelse Specielle forhold Ejendomsrapport Ejerforhold og matrikulering Beliggenhed Beskrivelse af bygning/lokaler Anvendelse Miljøforhold Servitutter Offentlig vurdering Ejendomsmarkedet Efterspørgselssituationen på boligmarkedet i Randers Efterspørgselssituationen på investeringsmarkedet Ejendomsvurderingen Beregning af omkostningsbestemt leje Driftsomkostninger Lejeindtægt Markedsafkast Markedsværdi efter kapitaliseringsmetoden Vurdering Anbefaling Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter... 23

3 Vurderingserklæring Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af advokat Henrik Qwist, på vegne af Randers Kommune, Laksetorvet, 8900 Randers C, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne vurdering af følgende ejendom: Matr.nr. 419m Randers Markjorder, Ejerlejlighed 2 Adresse Fyensgade 3, 1. & sal Postnr./by 8900 Randers C (herefter også benævnt ejendommen). Anvendelse Beboelse. Ifølge tingbogsattesten andrager ejendommens fulde grundareal 387 m 2. Vurderingen foretages i overensstemmelse med de europæiske vurderingsstandarder og retningslinjer, udfærdiget af The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Vurderingen har til formål at fastslå markedsværdien af ejendommen, dvs. den bedst opnåelige kontante pris, til hvilken et salg af ejendommen vil kunne effektueres uden forbehold og på kontant basis på vurderingstidspunktet i en sædvanlig handel mellem en villig sælger og en interesseret køber. I øvrigt er nærværende vurdering en summarisk vurdering af ejendommen i overensstemmelse med bestemmelserne i Practice Statements and Relevant Guidance Notes indeholdt i RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er udarbejdet af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Vurderingens formål og forudsætninger Formålet med vurderingen er at fastslå markedsværdien af ejendommen i den nuværende stand ( as is ) i følgende to scenarier: 1. til fortsat kollegieformål på markedsvilkår, dvs. uden for det almene system 2. til højest mulige markedspris, uanset anvendelse på vurderingsdatoen, jf. nedenfor, ud fra det aftalte vurderingstema, jf. pkt. 1.3 i selve vurderingsrapporten. Vurderingen er udfærdiget under de forudsætninger, der er specificeret i vurderingsrapporten, pkt Endvidere formodes alle informationer, der er stillet til rådighed til brug for denne vurdering, at være korrekte og fuldstændige. Markedsværdi Under forudsætning af de ovenfor anførte metoder og antagelser vurderes markedsværdien af ejendommen, jf. vurderingsrapporten, til: Scenarie 1: fortsat kollegieformål på markedsvilkår, dvs. uden for det almene system Kr. 8,3 mio. skriver danske kroner otte millioner tre hundrede tusinde 00/100 på kontant basis. 1

4 Scenarie 2: højest mulige markedspris, uanset anvendelse Kr. 10,5 mio. skriver danske kroner ti millioner fem hundrede tusinde 00/100 på kontant basis. Indholdet af denne vurderingserklæring og -rapport bedes behandlet fortroligt af de tiltænkte modtagere i overensstemmelse med klientens instruks ved aftale om opdraget og til det konkrete erklærede formål. Følgelig, og i overensstemmelse med gældende kutyme, påtager Sadolin & Albæk A/S sig det fulde ansvar for indholdet af denne vurdering. Enhver gengivelse eller henvisning til vurderingserklæringen eller -rapporten i eventuelle efterfølgende dokumenter, cirkulærer eller bekendtgørelser, eller mundtlig formidling til tredjepart, forudsætter Sadolin & Albæks forudgående skriftlige godkendelse af form og indhold af en sådan offentliggørelse eller videreformidling. Denne godkendelse kræves, desuagtet at den tiltænkte tredjepart er navngivet eller ej, og desuagtet at vurderingserklæringen eller -rapporten videreformidles af klienten som led i en præsentation af andre ejendomme eller i en anden sammenhæng. Vurderingsdato Den 9. januar Denne vurderingserklæring kan ikke stå alene, men skal læses i sammenhæng med vurderingsrapporten. * * * Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, der med rette kan forventes at have indflydelse på vor evne til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende summariske vurdering. Aarhus, den 13. januar 2017 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, partner, MRICS Karsten Petersen Ejendomsmægler og valuar, MRICS 2

5 1 Vurderingsrapport 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af advokat Henrik Qwist, på vegne af Randers Kommune, Laksetorvet, 8900 Randers C, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne vurdering af følgende ejendom: Matr.nr. 419m Randers Markjorder, Ejerlejlighed 2 Adresse Fyensgade 3, 1. & sal Postnr./by 8900 Randers C (herefter også benævnt ejendommen). Anvendelse Beboelse. Ifølge tingbogsattesten andrager ejendommens fulde grundareal 387 m 2. Der henvises til Bilag 1 til vurderingsrapporten, Ejendomsdata. Hvis det i ejerlejlighedsfortegnelse samlede bruttoetageareal sammenholdes med BBR-meddelelsens areal på m 2, jf. Bilag 1, Ejendomsdata, overstiger BBR-meddelelsens areal med en difference på 31 m 2. Indberetningen forestås af ejer af ejendommen, som har ansvaret for, at oplysningerne er korrekte. Det er dog ikke usædvanligt, at arealet afviger fra lejeoversigten. Forskellen i arealerne skyldes forskellige opgørelsesmetoder af fællesarealer. Vi vurderer derfor ikke, at ovennævnte difference vil have indflydelse på ejendommens værdi. Af denne årsag er nærværende vurdering foretaget på baggrund af arealerne ifølge BBR-meddelelsen. Vurderingen foretages i overensstemmelse med de europæiske vurderingsstandarder og retningslinjer, udfærdiget af The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Vurderingen har til formål at fastslå markedsværdien af ejendommen, dvs. den bedst opnåelige kontante pris, til hvilken et salg af ejendommen vil kunne effektueres uden forbehold og på kontant basis på vurderingstidspunktet i en sædvanlig handel mellem en villig sælger og en interesseret køber. I øvrigt er nærværende vurdering en summarisk vurdering af ejendommen i overensstemmelse med bestemmelserne i Practice Statements and Relevant Guidance Notes indeholdt i RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er udarbejdet af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Vurderingsdatoen er den 9. januar Vurderingens formål Formålet med vurderingen er at fastslå markedsværdien af ejendommen i den nuværende stand i følgende to scenarier: 1. til fortsat kollegieformål på markedsvilkår, dvs. uden for det almene system og 2. til højeste mulige markedspris, uanset anvendelse på vurderingsdatoen, jf. nedenfor, og ud fra det aftalte vurderingstema, jf. pkt. 1.3 nedenfor. 3

6 Vurderingsrapporten skal udelukkende anvendes til klientens interne brug i forbindelse med ledelsesmæssige overvejelser, og det er således ikke tilladt klienten at offentliggøre eller videregive denne til tredjepart. 1.3 Vurderingstema Markedsværdien af ejendommen estimeres i overensstemmelse med retningslinjerne anført i Practice Statements and Relevant Guidance Notes, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA): Markedsværdi er det anslåede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges til på vurderingsdatoen i en sædvanlig handel mellem en interesseret køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, under følgende forudsætninger: At parterne ikke har noget specifikt eller specielt indbyrdes forhold (f.eks. moder- og datterselskaber eller udlejer og lejer), for så vidt angår ejendommen, der kan påvirke prisen heraf, således at den bliver atypisk for markedet i øvrigt og/eller drives i vejret som følge af et liebhaverelement. Transaktionen til markedsværdi forventes at finde sted mellem uafhængige parter, der hver handler frit og uafhængigt af hinanden. At der forud for vurderingsdatoen er forløbet en rimelig periode til en passende markedsføring af ejendommen, til en aftale om pris og vilkår samt til handlens afslutning. Henset til ejendommens karakter og markedsforholdene anslås en rimelig markedsføringsperiode at være 6-9 måneder. At der ikke tages hensyn til et eventuelt bud fra en potentiel køber med en liebhaverinteresse. Ejendommens markedsleje er også defineret i overensstemmelse med de førnævnte organisationers manualer. Ved markedsleje forstås den leje, som en villig udlejer og en villig lejer ville aftale for det pågældende lejeforhold på vurderingstidspunktet i en sædvanlig transaktion efter forudgående passende markedsføring, hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. For så vidt angår boliglejemål, finder Lejelovens bestemmelser anvendelse, hvor lejen fastsættes under hensyntagen til lejemålets stand og art, opførelsesår, ejendommens beliggenhed m.v., samt om der er sket forbedring af det lejede. For så vidt angår boliglejemål underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje, finder endvidere reglerne i Boligreguleringsloven anvendelse. Specielle forhold eller fravigelser Nærværende vurdering er en summarisk vurdering. Efter ønske fra klienten vurderes ejendommen i nuværende stand i to scenarier, til kollegieformål og til højest mulige markedspris, uanset anvendelse. I begge scenarier er det fastlagt, at en passende markedsføringsperiode for ejendommen er 6-9 måneder. Det er tillige forudsat, at alle tilladelser er givet til følgende: - salg af ejendommen - fremtidig anvendelse af ejendommen, uanset formål - opløsning af den selvejende institution Randers Sports College 4

7 Der skal ifølge klienten lægges til grund, at lejefastsættelsen til fortsat kollegieformål er omkostningsbestemt leje, hvorfor denne i nærværende vurdering beregnes, mens der til anden boliganvendelse kan anvendes fri markedslejefastsættelse. Sidst skal det forudsættes, at den selvejende ungdomsboligorganisation Randers Sports College, som ejer ejendommen, udtages af det almene system. 1.4 Vurderingens forudsætninger Grundareal og forurening Jordbundsforhold/stabilitet er ikke undersøgt. Vurderingen bygger på den forudsætning, at alle bygninger er opført under passende hensyntagen til de eksisterende jordbundsforhold. Der er ikke gennemført undersøgelser eller prøvetagninger eller modtaget nogen informationer fra klienten eller fra anden relevant sagkyndig, der fastslår tilstedeværelse af eller mistanke om forurening eller forureningskilder på det grundareal, hvorpå ejendommen er beliggende (herunder evt. grundvand). Som følge heraf er vurderingen foretaget under forudsætning af, at der ikke er miljømæssige forhold, der kunne have væsentlig indflydelse på vurderingen. I det tilfælde, at klienten ikke kan acceptere denne forudsætning, eller i det tilfælde, at klienten måtte ønske, at det verificeres, at denne forudsætning er korrekt, opfordres klienten til at sørge for alle relevante undersøgelser for efterfølgende at videreformidle resultaterne heraf til Sadolin & Albæk med henblik på eventuel revision af vurderingen. Bygningskonstruktion Der er hverken gennemført en bygningsmæssig gennemgang af ejendommen eller foretaget en afprøvning af installationer, produktionsudstyr eller driftsmateriel med hensyn til funktionalitet. Vi er derfor ude af stand til at bedømme den vedligeholdelsesmæssige stand af bygningssubstansen eller installationerne m.m. Vurderingen tager dog hensyn til alle relevante oplysninger, som er modtaget i denne forbindelse, og eventuelle fejl og mangler, som vi måtte have konstateret i forbindelse med besigtigelsen. Hvis sådanne forhold ikke foreligger, foretages vurderingen imidlertid ud fra en forudsætning om, at der ikke er skjulte mangler, udestående reparationer/udbedringer eller andre forhold, der kan have væsentlig indflydelse på vurderingen. Den eller de dele af ejendommen, som ikke er afdækkede, fritlagte eller frit tilgængelige, er ikke besigtigede. Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at disse bygningsdele er i god vedligeholdelsesmæssig stand. Det er ikke undersøgt, hvorvidt der måtte være forekomster af cement med et højt aluminiumindhold, kalciumklorid, asbest eller andre skadelige stoffer. Da der ikke foreligger oplysninger om det modsatte, foretages vurderingen ud fra en forudsætning om, at der ved opførelsen af ejendommen ikke er anvendt materialer eller teknikker, som er konstateret farlige eller mistænkes for at være farlige. Planmæssige forhold Vurderingen foretages under forudsætning af, at ejendommen ikke er omfattet af nogen forslag om vejudvidelse eller ekspropriation eller andet, der kan have betydning for den eksisterende anvendelse af ejendommen. I de gældende lokalplanmæssige bestemmelser for anvendelse af ejendommen indgår ingen planer i så henseende. Ejendommen forudsættes at være opført efter gældende planmæssige bestemmelser og at være anvendt i overensstemmelse hermed. Ved vurderingen er det endvidere forudsat, at der foreligger behørig tilladelse til de i vurderingsscenarierne forudsatte anvendelser af alle bygninger i henhold til gældende lovgivning og planer. 5

8 Ejerskab og lejeforhold Ejendommen ligger på egen grund, ifølge oplysningerne fra de offentlige registre. Ejendommen er udlejet som kollegieværelser. Der forudsættes ikke at være yderligere lejeaftaler eller forpligtelser angående brug af ejendommen, der skal tages hensyn til i forbindelse med denne vurdering. Vi forudsætter, at angivelsen af lejeindtægt er korrekt, og at lejen er varslet i overensstemmelse med sædvanlig markedspraksis, den eller de eksisterende lejekontrakter og gældende dansk lovgivning. Det forudsættes endvidere, at lejerne ikke har anlagt sag eller rejst krav af anden art, og at lejen indgår rettidigt og uden protest. Vurderingen tager dog hensyn til alle relevante oplysninger, som er modtaget i denne forbindelse. Endelig forudsættes arealerne at være opmålt efter Bekendtgørelse nr. 311 af den 27. juni Servitutter Det forudsættes, at der for ejendommen kun gælder de adkomster, herunder vejret eller lignende, byrder, servitutter, negative servitutter eller forpligtelser, der fremgår af tingbogsattesten. Således forudsættes der ikke at være yderligere forpligtelser eller hæftelser, der har væsentlig indflydelse på ejendommens markedsværdi. Prioritering Ejendommen vurderes på kontant basis. Således er hæftelserne, tinglyst på ejendommen, ikke blevet gennemgået. Det forudsættes, at der ikke er udestående finansielle forpligtelser eller gæld i ejendommen andet end en eventuel uafskrevet momsregistreringsforpligtelse, jf. pkt Fast inventar Med hensyn til selveje af ejendommen er det sædvanlige faste inventar, der tilhører ejer/udlejer, såsom elevatorer, rulletrapper og centralvarmeanlæg, betragtet som værende en fast bygningsbestanddel, og inventaret indgår således som aktiver i vurderingen af markedsværdien. Myndighedsgodkendelse Der forudsættes at foreligge gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser til i vurderingen forudsatte anvendelser. Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt denne forudsætning er korrekt. Specielle forudsætninger Det forudsættes, at der ikke foreligger noget bud fra en potentiel liebhaver til ejendommen, jf. pkt Dokumenter Til brug for nærværende vurdering er følgende dokumenter/oplysninger gennemgået: Type Kilde Udstedelsesdato Tingbogsattest Klienten - modtaget pr. mail

9 BBR-meddelelse Skattebillet og offentlig vurderingsmeddelelse 2016 Klienten - modtaget pr. mail Klienten - modtaget pr. mail Lokalplan nr. 513 Klienten - modtaget pr. mail Matrikelkort Danmarks Miljøportal Jordforureningsattest Danmarks Miljøportal Anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder Klienten - modtaget pr. mail Prospekt for prissætning af ejendommen Klienten - modtaget pr. mail Notat: elevtal 2016 Efterskoleforeningen Generelle vurderingsprincipper Vurderingen baseres på de oplysninger, der er modtaget fra klienten, dennes eksterne rådgivere samt indhentet fra de offentlige registre, jf. pkt Vi har tillid til, at disse oplysninger er korrekte og fuldstændige, og at der ikke er uoplyste forhold, der kan have væsentlig indflydelse på vurderingen. Det skal understreges, at idet der er tale om en summarisk vurdering, er der ikke indhentet og undersøgt yderligere dokumenter for den pågældende ejendom end de, der er modtaget fra klienten. Således er bl.a. kommunale ejendomsoplysninger og servitutter ikke undersøgt i forbindelse med nærværende summariske vurdering. Der er ikke taget hensyn til udgifter til realisering eller skattemæssige forpligtelser i forbindelse med en afhændelse eller udvikling af ejendommen, ligesom der ikke er taget højde for købsomkostninger. Vi har ikke taget højde for, at der skulle være panthæftelse eller tilsvarende finansiel byrde på eller over ejendommen. Bygningen er ikke momsregistreret. En køber af ejendommen forventes at indhente yderligere rådgivning eller en bekræftelse af visse af ovennævnte forhold, før der arbejdes videre mod en erhvervelse. En eventuelt køber anbefales derfor at notere de betingelser og det tema, som denne vurdering er udfærdiget på grundlag af. 1.7 Besigtigelse Ejendommen blev besigtiget den 9. januar Deltagerne i ejendomsbesigtigelsen var Gitte Nørgaard, som repræsentant for ejer af ejendommen, samt Tonny Yderholm og Henrik Borch som repræsentanter for Sadolin & Albæk. Ejendommen blev besigtiget både indvendigt og udvendigt. 7

10 Den eller de dele af ejendommen, der ikke er afdækkede, fritlagte eller frit tilgængelige er ikke besigtiget. Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at disse bygningsdele er i god vedligeholdelsesmæssig stand. 1.8 Specielle forhold Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd, som defineret af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), og at denne summariske vurdering er foretaget i overensstemmelse med de etiske standarder, formuleret af RICS, der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA), samt at vi som vurderingsmænd er fri af enhver direkte eller indirekte interesse i ejendommen eller dennes ejerselskab. Der henvises til RICS hjemmeside, for yderligere informationer og procedurer, herunder muligheden for at klage over denne vurderingsrapport. 8

11 2 Ejendomsrapport 2.1 Ejerforhold og matrikulering Ejendommen er, ifølge tingbogsattesten, matrikuleret under: Ejerlejlighed 2 af matr.nr. 419m Randers Markjorder med følgende ejer: S/I den Selvejende Almene Ungdomsinstitution Randers Sports College. Ifølge samme register fik den nuværende ejer tinglyst adkomst til ejendommen den 25. marts Kilde: Danmarks Miljøportal Ejendommen ligger på egen grund. Ejendommen omfatter ejerlejlighed nr. 2 af ovennævnte matrikelnummer, som er opdelt i to ejerlejligheder. Ejerlejlighed 2, som vurderes i nærværende vurdering, har fordelingstallet 774 / 1.000, mens ejerlejlighed 1 har 226 / Ejerlejlighed 2, som nærværende vurdering omfatter, består således af etagerne 1. sal, samt sal. Ejerlejlighed 1 består af erhvervslejemål. Ejendommen er sammenbygget med sportshallerne og ejendommen. Ejendommens fulde areal er i henhold til BBR-meddelelsen m², hvoraf ca. 263 m² er på 1. sal, mens de resterende seks etager er ca. 250 m² hver især. Ejendommen anvendes i dag som kollegie med 48 kollegieværelser. Indretningen på 1. sal omfatter et stort fællesområde for kollegiebeboerne og fire fællestoiletter. Derudover er der adgang til en større tagterrasse, som ejeren af ejerlejlighed 2 har eksklusiv brugsret til. De fem etager fra sal er indrettet med fire afdelinger og et stort fællesområde. De fire afdelinger har hver især to kollegieværelser med fælles entré med et mindre køkken og et badeværelse. Opdelingen i de fire afdelinger gør det muligt at konvertere til fire udlejningsboliger med to værelser, køkken og bad. Derudover er der en altan på hver etage. 9

12 2.2 Beliggenhed Ejendommen er beliggende i den vestlige del af Randers C, ca. 500 m fra Randers station. Kilder: Google Maps og Krak Ejendommen er beliggende i et sportsområdemiljø blandt Randers Tennis Klub, sportshallerne i Arena Randers og Bionutria Park Randers fodboldstadion. Området er således karakteriseret ved haller og store åbne parkeringspladser. Området er beliggende i den vestlige del af Randers, få minutters kørsel fra Randers centrum. Syd om ejendommen findes Viborgvej, en større hovedvej, som Randers Station er beliggende ved. Ejendommen er tillige beliggende ud til Vestre Boulevard, som hurtigt giver adgang til store dele af Randers og det overordnede vejnet, hvorfor ejendommens placering er velbeliggende i forhold til både privat og offentlig befordring. Ejendommen er placeret tæt ved flere indkøbsmuligheder i nærmiljøet, ligesom der få hundrede meter fra ejendommen ligger en privat folkeskole. 2.3 Beskrivelse af bygning/lokaler Opførelsesår Hovedanlæg Dimensioner Arealanvendelse/indretning Betonelementer med built-up tag. Ni etager. Etage 1 anvendes som fællesareal, mens sal er opdelt med fire afsnit på hver sal, som hver især består af to kollegieværelser med fælles entré, køkken og badeværelse. 10

13 Nuværende anvendelse Parkering Funktionalitet*) Kollegie. Der er etableret parkering på terræn til hallerne. Ejendommen har som beboelsesejendom en rigtig stor andel fællesareal og kan derved ikke effektivt udnyttes som privat boligudlejningsejendom. Ligeledes er hele 1. sal indrettet til fællesområde, som ikke umiddelbart synes muligt at konvertere til bolig. Dette gør ligeledes ejendommen mindre arealeffektiv ift. boligudlejning. Vedligeholdelsesstand*) Lav til gennemsnitlig. *) Baseret på en summarisk gennemgang og vurdering i forbindelse med ejendomsbesigtigelsen og vel at mærke således ikke udtryk for resultatet af en omfattende teknisk gennemgang, jf. pkt Anvendelse Ejendommen er oprindeligt opført til brug for almen kollegieanvendelse. For en specifikation af anvendelsen af ejendommen henvises til Bilag 2 og 5 til vurderingen. 2.5 Miljøforhold Ifølge oplysningerne, indeholdt i jordforureningsattesten, er ejendommens grundareal ikke registreret som forurenet på vidensniveau 1/2, jf. definitionen nedenfor. Det bemærkes, at manglende registrering ikke er at betragte som en garanti for, at grundarealet ikke er forurenet. I henhold til dansk lovgivning er det de regionale myndigheder, der registrerer forurening. Myndighederne kan på grundlag af faktisk og historisk viden registrere forurening på to vidensniveauer: Vidensniveau 1 (V1) anvendes, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Vidensniveau 2 (V2) anvendes, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Såfremt der, som følge af den historiske anvendelse, ikke er begrundet mistanke om forurening, og såfremt der ikke foretages yderligere undersøgelser, vil regionen ikke registrere grunden som forurenet. Dog kan der, ifølge ejendomsdatarapporten, være lettere forurening på grunden, der som følge af områdeklassificering i henhold til Jordforureningsloven ikke kræver oprydning, såfremt den nuværende anvendelse fortsættes. Sadolin & Albæk er ikke bekendt med, at der på ejendommen skulle være uidentificeret jordforurening. Den potentielle miljørisiko, forbundet med de nuværende aktiviteter på ejendommen, vurderes at være beskeden. 11

14 I henhold til gældende dansk lovgivning er det kun forureneren, der kan holdes ansvarlig for forureningen. Ejeren af ejendommen kan således ikke blive gjort ansvarlig for forureningen og kan af myndighederne ikke pålægges et oprensningskrav. I det tilfælde, at ejeren ønsker at opføre nye bygninger på forurenet grund, kan myndighederne dog kræve de nødvendige oprensningstiltag, enten hvis nybyggeriet er til beboelse eller lignende anvendelse, herunder børneinstitutioner eller offentlig legeplads, eller hvis forureningen skønnes sundhedsfarlig for fremtidige brugere af en bygning på den forurenede grund. 2.6 Servitutter I henhold til tingbogsattesten er der tinglyst de i tingbogsattesten anførte servitutter på ejendommen. En gennemgang af tingbogsattesten giver ingen anledning til at antage, at der er adkomster, herunder vejret eller lignende, byrder, servitutter, negative servitutter eller forpligtelser, som har væsentlig indflydelse på ejendommens markedsværdi. 2.7 Offentlig vurdering Den offentlige vurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2015 andrager: Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr

15 3 Ejendomsmarkedet 3.1 Efterspørgselssituationen på boligmarkedet i Randers Randers Kommune er blandt landets største kommuner med godt indbyggere. I 2016 havde Randers by ca indbyggere, og var hermed, ifølge Danmarks Statistik, Danmarks sjette største by målt på indbyggertal. Den demografiske prognose, som udarbejdes af Danmarks Statistik, viser en forventning om en generel stigning i indbyggertallet i Randers Kommune. Som grafen nedenfor viser, vil antallet af indbyggere i Randers Kommune stige med omkring 10% frem mod Denne stigning forventes at være relativ stabil frem mod 2045, hvor der forventes en stigning på ca. 13% fra En stigende demografisk udvikling vil, alt andet lige, skabe et øget behov for boliger generelt i Randers. Grundet den generelle urbaniseringstendens i Danmark, hvor et stigende antal borgere flytter mod byerne, må det forventes, at behovet for boliger vil være større i Randers C end i det resterende af Randers Kommune. Ses der på udviklingen for unge i alderen år, er prognosen dog en anden. Af grafen nedenfor fremgår det, at antallet af unge i denne aldersgruppe vil være faldende med 10 procentpoints frem mod 2035, hvorefter udviklingen forventes at vende. Demografisk udvikling, Randers Kommune = indeks Kilde: Danmarks Statistik Unge & studerende (15-25) Befolking total Denne udvikling, viser således, at der de næste godt 20 år forventes et fald i dette yngre segment. Dette kan således have indflydelse på efterspørgsel efter kollegieboliger til både unge og ældre studerende. På trods af det forventede fald i antallet af unge forventes det, at efterspørgslen efter kollegieboliger fremadrettet vil være relativ konstant. Dette skyldes, at udviklingen i antallet af efterskoleelever, ifølge en analyse fra Efterskoleforeningen, viser en generelt stigende tendens i Østjylland. Denne stigning er dog svag. Nedenfor er udviklingen i ejerlejlighedspriserne pr. m² i Randers C skitseret. Det ses, at prisen pr. m² i perioden har svinget mellem ca. kr Gennemsnitsprisen har i perioden været ca pr. m² ejerlejlighed. 13

16 Ejerlejlighedspriser, Randers C, K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 Kilde: Realkreditrådet Ovenstående viser, at den gennemsnitlige pris pr. m² ejerlejlighed i Randers har været svingende, og at der ikke umiddelbart har været en stigende tendens siden Prisen pr. m² bolig afhænger af mange parametre, såsom beliggenhed, alder, kvalitet m.v. Gennemsnitsprisen viser således et udsnit af alle handler i postnummeret 8900 Randers C, og denne kan derfor være misvisende for prisniveauet i nærværende område. Ses der dog på et udtræk fra Boliga.dk for det pågældende område, fremgår det, at salgsprisen pr. m² ejerlejlighed i området omkring ejendommen har været ca. kr i Fokuseres der på udlejningsmarkedet i stedet for ejerlejlighedsmarkedet viser et udtræk af 19 udlejningstilbud fra Boligportalen en gennemsnitlig m²-leje på ca. kr Derudover har Sadolin & Albæk kendskab til to ejendomme på hhv. Slyngborggade og Sct. Petersgade i Randers C, hvor den gennemsnitlige leje er i niveauet kr. 900 og kr. 750 pr. m² p.a. Referencer Antal lejligheder Kr. / m² / år Udtræk af udlejningstilbud fra Boligportalen Udtræk af udlejningstilbud fra Randers Bolig (kollegieværelser) Slyngborggade Sct. Petersgade Ovenfor er ligeledes anført den gennemsnitlige udlejningsleje for ni kollegieværelser via Randers Bolig. Disse referencer vil være underlagt andre lejefastsættelsesbestemmelser end ejendommen, dog viser referencerne lejeniveauet for alternative lejemuligheder for potentielle lejere til ejendommen. 3.2 Efterspørgselssituationen på investeringsmarkedet Overordnet set har væksten i det danske bruttonationalprodukt (BNP) igennem de seneste år været positiv, om end beskeden. Fremtidsudsigterne er ligeledes generelt positive, om end vækstraterne i 2017 forventes fortsat at ligge under 2% p.a. Væksten forventes primært at være drevet af et stigende privatforbrug på grund af vækst i reallønnen, positiv formueeffekt fra stigende boligpriser de seneste år samt frem- 14

17 gang i beskæftigelsen, som i særdeleshed observeres i hovedstadsregionen og landets større byer. Eksporten, som tidligere har været en god vækstdriver, viser igen positive væksttal, dog i beskeden grad, for Danmarks største handelspartnere, mens der kun observeres svag fremgang i verdenshandlen. I november 2016 vandt Donald Trump det amerikanske præsidentvalg, hvilket medførte kortvarige fald på aktiemarkedet, der dog hurtigt rettede sig op. Den amerikanske ledighed er på omkring 5% og nærmer sig et strukturelt niveau. Dette har forårsaget et opadgående lønpres, hvilket, sammen med Trumps udmeldinger om infrastrukturinvesteringer og skattenedsættelser, har øget inflationsforventningerne og dermed opjusteret markedsforventningerne til den toneangivende amerikanske rente. Det ventes, at ECB vil fortsætte deres opkøbsprogram (kvantitative lempelser), selvom der samtidig er en forventning om, at ECB vil begynde at udfase obligationsopkøbene i Rentestigningen i USA vil få en afsmittende effekt på eurorenterne samtidig med, at det kan flytte obligationsinvesteringer over Atlanten i jagten på et højere afkast. Året 2016 har hidtil budt på stærk turbulens på de finansielle markeder, og en række fremtidige politiske begivenheder, mindsker ikke uroen omkring den økonomiske situation. I sommeren 2016 var der især fokus på konsekvenserne af briternes beslutning om at forlade EU (Brexit). De finansielle markeder oplevede dog kun midlertidige kurstab kort efter offentliggørelsen af Brexit, og de europæiske økonomier fremstår umiddelbart heller ikke som svækkede. Både ECB og BoE offentliggjorde oven på afgørelsen, at de var klar til at foretage de nødvendige pengepolitiske tiltag for at stimulere de europæiske økonomier, hvis nødvendigt. Netop den økonomiske usikkerhed, specielt forbundet med fremtidige handelsaftaler mellem EU og Storbritannien samt den mulige protektionistiske politik, Trump har varslet, kan have indflydelse på den globale økonomi og de finansielle markeder. Med udmeldingerne fra ECB og BoE er det næsten sikkert, at renteniveauerne i Europa vil forblive lave en rum tid endnu. Usikkerheden efter Brexit vil unægteligt påvirke investeringer i Storbritannien, herunder ejendomsinvesteringer, hvilket kan være medvirkende til at flytte nogle af ejendomsinvesteringerne til andre attraktive markeder i Europa, for eksempel de Skandinaviske. Aktiemarkedet har igennem 2016 flyttet sig længere ud ad risikokurven, og den nuværende volatilitet på markederne er ganske høj. På grund af den betydelige volatilitet på det globale aktiemarked må investorerne indstille sig på, at de risikojusterede afkast har ændret sig væsentligt. Den forøgede volatilitet har igennem det seneste års tid medført voldsomme kursudsving ved blot marginale afvigelser fra markedets forventninger, hvilket har forstærket den nervøse stemning blandt investorerne. I den anden ende af risikokurven har investorerne fortsat svært ved at opnå tilfredsstillende risikojusterede afkast. Investorernes jagt på sikre afkast de senere år har presset renten på danske statsobligationer og andre risikofrie investeringer i bund, hvilket ECB s opkøbsprogram har bidraget til og fortsat gør det. Selvom rentekurven er skubbet opad som følge af de forventede rentestigninger i USA, hvilket primært har påvirket de lange renter i opadgående retning, mener vi fortsat, at renteniveauet i Europa vil være historisk lavt en rum tid endnu. Grundet et væsentligt overskud på den danske betalingsbalance og høj efterspørgsel efter danske statsobligationer er det sandsynligt, at de danske renter fortsat vil være lavere end eurorenterne. Renten lå før finanskrisen på niveau med nettostartafkastet på førsteklasses (primære) investeringsejendomme, dvs. 4,00-5,00%, og derfor oplever vi i dag, at primære investeringsejendomme giver et historisk højt løbende afkast i forhold til for eksempel 10-årige statsobligationer. 15

18 Investorerne foretrækker generelt en lang lejekontrakt med en stærk lejer og i det hele taget en høj cash flow-sikkerhed. Dette skyldes, at alternativforrentningen på obligationsmarkedet for aktiver med tilsvarende bonitet er blevet reduceret kraftigt og vil forblive i sit nuværende niveau på trods af de rentestigninger, vi har set i kølvandet på det amerikanske valg. Det attraktive risikojusterede afkast i forhold til alternativerne har betydet en positiv udvikling i transaktionsvolumenen og faldende afkastkrav på især primære ejendomme. Totalafkastet på investeringsejendomme nærmer sig 2006-niveauet efter en relativt pæn udvikling siden I de seneste år har totalafkastet på investeringsejendomme været betydeligt højere end benchmarkafkastet på obligationer. Stigningen i ejendomspriserne er hovedsageligt drevet af øget efterspørgsel efter strøgejendomme, kontordomiciler udlejet på lange kontrakter og boligudlejningsejendomme i landets større byer. De mere sekundære ejendomme har derimod været mindre efterspurgte. Sekundære ejendomme er væsentligt mere risikobetonede, og deres afkastpotentiale er stærkt korreleret med den økonomiske cyklus. Den øgede økonomiske usikkerhed har medført en øget risikoaversion, hvilket har fået markedet til at efterspørge primære ejendomme og dermed har presset afkastet på disse ejendomme ned, hvormed afkastspændet mellem primære og sekundære ejendomme nu er blevet så stort, at de sekundære ejendomme stadig kan fremstå som kompetitive investeringsaktiver i forhold til risikojusteret afkast. Den senere tids ændringer i risiko- og afkastforholdene på de likvide aktivklasser sammenholdt med et fortsat højt placeringsbehov bør alt andet lige få investorerne til at genoverveje deres nuværende porteføljesammensætninger, hvilket kan falde ud til ejendomsmarkedets fordel og føre til øget eksponering mod fast ejendom. Transaktionsvolumenen for erhvervs- og investeringsejendomme var stigende i hele 2015 og 2016, og denne tendens ser ud til at fortsætte ind i Således ser transaktionsvolumenen for 2016 ud til at være på niveau med den volumen, der blev observeret i årene op til finanskrisen. Transaktionsaktiviteten har i høj grad været koncentreret i Storkøbenhavn og Aarhus, hvor det primære segment har været mest eftertragtet. Især udenlandske investorer med speciale i udvikling af vanskelige ejendomme har interesse for det sekundære segment. Sekundære ejendomme udlejet på tilpas lange kontrakter er i stand til at tiltrække en rimelig efterspørgsel, da investorerne grundet det lave renteniveau prissætter sikre afkast historisk højt. På trods af at de danske pensionskasser hidtil stort set udelukkende har investeret i kontordomiciler med en stærk lejer eller i boligejendomme for at sikre stabile løbende pengestrømme med en lav risiko, har vi igennem 2015 og 2016 oplevet, at pensionskasserne har været mere aktive i en bredere del af markedet. Dette vidner om en øget risikovillighed og har blandt andet betydet, at enkelte pensionskasser er begyndt at investere i den ældre boligmasse i Storkøbenhavn, dvs. ejendomme der typisk kræver aktiv asset management for at udnytte værdipotentialet fuldt ud samt kontorejendomme med tomgangsrisiko. En ejendom, med den pågældende beliggenhed og til anvendelse som udlejningsejendom, bedømmes at ville appellere til et yderst begrænset antal ejendomsselskaber og privatinvestorer. Dette skyldes ejendommens beliggenhed i sportsmiljøet i Randers, hvilket vurderes at være mindre attraktivt som boligområde. 16

19 4 Ejendomsvurderingen Ejendomsvurderingen skal opdeles i to scenarier. Ét som fortsat kollegieanvendelse på markedsvilkår, samt ét til den højest opnåelige markedsværdi, uanset anvendelse. Som beskrevet i afsnit 1.3 vurderes ejendommen til kollegieanvendelse på markedsvilkår, dvs. uden for det almene system og underlagt omkostningsbestemt leje. For så vidt angår vurderingen af ejendommens højest opnåelige markedspris, uanset anvendelse er det af klienten oplyst, at ejendommens 48 værelser kan sammenlægges til 24 boliger med eget køkken og bad. Ydermere er det oplyst, at ejendommen muligvis udstykkes i 24 ejerlejligheder, hvis der sker sammenlægning af boligerne. I den forbindelse vurderes det af Sadolin & Albæk, at ejendommen ikke umiddelbart er salgbar som enkeltstående ejerlejligheder. Dette skyldes blandt andet ejendommens opbygning med store fællesarealer og ejendommens beliggenhed i sammenhæng med et sportsmiljø. Det vurderes herved, at efterspørgslen efter ejerlejlighederne i ejendommen vil være yderst begrænset og derfor ikke anses som en salgbar mulighed. Det er af klienten oplyst, at såfremt ejendommens 48 værelser sammenlægges til 24 lejligheder, giver det mulighed for fri markedsfastsættelse. I den forbindelse er det af Sadolin & Albæk vurderet, at dette vil give den højeste værdi. 4.1 Beregning af omkostningsbestemt leje Ifølge klienten, vil lejen i ejendommen som udlejningsejendom til kollegium være underlagt bestemmelserne i boligreguleringsloven om omkostningsbestemt husleje. I bestemmelserne omkring omkostningsbestemt leje er det i Boligreguleringsloven fastlagt, at lejen bestemmes af ejendommens driftsudgifter, samt et passende afkast. Afkastet beregnes nedenfor. Da ejendommen er opført efter 1963, anvendes BRL 9 stk. 2 til bestemmelsen af afkastet af ejendommen. De efterfølgende beregninger følger bestemmelserne heri. Klienten har oplyst, at ejendommens byggebudget var kr , heraf var der i budgettet til erhvervsdelen i ejerlejlighed 1 afsat kr Det reelle byggeregnskab viste dog, at ejendommen i alt havde kostet kr at opføre. Det forudsættes i øvrigt, at grundens anskaffelsessum er med i budgettet. Til beregningen af afkastet på ejendommen skal ejendommens opførselsomkostningerne benyttes. Derfor beregnes nedenfor en forholdsmæssig andel af det reelle byggeregnskab, der kan henføres til ejendommen, ejerlejlighed 2, på baggrund af fordelingen i budgettet. I budgettet henføres ca. 85% af den samlede opførselsomkostning til ejerlejlighed 2. Anvendes denne andel på baggrund af det reelle byggeregnskab er den forholdsmæssige fordeling, der kan henføres til ejendommen, ca. kr. 40,2 mio., som vist nedenfor. 17

20 Budget for byggeriet af begge ejerlejligheder Bolig, ejerlejlighed Erhverv, ejerlejlighed Total Reelt byggeregnskab, total kr Forholdsmæssig fordeling af byggeregnskab Bolig, ejerlejlighed 2 (Ejendommen) ca. 85% Erhverv, ejerlejlighed 1 ca. 15% Ejerlejligheden må på opførelsestidspunktet forudsættes at kunne finansieres med 80% realkreditfinansiering, hvorved restanskaffelsessummen vil udgøre 20%, hvorved et prioritetslån i kroner vil udgøre ca. kr. 32,1 mio., og restanskaffelsen vil udgøre ca. kr. 8 mio., som vist nedenfor. Finansieringsfordeling Prioritetslån, % 80% Restanskaffelse, % 20% Prioritetslån, kr Restanskaffelsessum, kr Ifølge BRL 9 stk. 2, er afkastet på ejendommen et produkt af den rimelige ydelse på et langfristet prioritetslån med tillæg af en passende forrentning på den resterende finansieringsdel med fradrag for lejerindskud. For så vidt angår prioritetslånsandelen, var den gennemsnitlige lange obligationsrente (30 år) i 2010 på 4,53%. På baggrund af lånets størrelse på ca. kr. 32,1 mio., dette renteniveau, inkl. en bidragssats på 0,75% og en løbetid på 30 år, kan en passende ydelse på lånet beregnes til ca. kr. 2,16 mio., som vist nedenfor. Prioritetslånsandel Prioritetslån (80%), kr Gnm. rente på langfristet (30 år) obligationslån 2010 jf. Realkreditrådet 4,53% Bidragssats, anslået 0,75% Ydelse på et langfristet (30 år) obligationslån Prioritetsandel For så vidt angår restanskaffelsessummen, er der i paragraffen fastlagt, at en passende forrentning for en ejendom opført efter 1963 er 14% p.a., dog fratrukket lejerindskud. De daværende lejerindskud kendes ikke, så det forudsættes, at lejerindskuddet var på kr pr. værelse, svarende til 3 måneders leje ved en månedlig leje på kr , svarende til kr for samtlige værelser. 18

21 Restanskaffelsesandel Restanskaffelse (20%), kr Lejerindskud (deposita) Restanskaffelse med fradrag for lejerindskud Passende forrentning, jf. BRL 9, stk. 2, opført efter % Restanskaffelsesandel Da restanskaffelsesandelen er beregnet til ca. kr. 8 mio., og lejerindskuddet er beregnet til kr , skal den passende forrentning beregnes på baggrund af ca. kr. 7,7 mio., ved en passende forretning på 14% andrager restanskaffelsesandelen ca. kr. 1,1 mio. På baggrund af overstående kan følgende afkast for ejendommen beregnes: Samlet afkast Prioritetsandel Restanskaffelsesandel Afkast, kr Det samlede afkast, fastlagt ved 9 stk. 2, kan således beregnes til kr Driftsomkostninger Sadolin & Albæk har modtaget dokumentation for de faktiske omkostninger til ejendomsskatter m.v. Driftsomkostningsbudgettet, vedlagt som Bilag 3 og 6 til denne vurdering, er endvidere baseret på den forudsætning, at lejerne betaler visse forbrugsafgifter m.v. oven i lejeprisen. Driftsomkostningernes budgetterede poster omfatter følgende: Ejendomsskatter Rottebekæmpelse Vand, kloak m.v. Renovation Vicevært El og varme for fællesarealer Varmeregnskab Diverse Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Ejendomsadministration Ejerforeningsbidrag Ejendomsskatter og afgifter Ifølge klienten andrager ejendomsskatten for 2017 kr

22 Ejendomsskatterne, der opkræves af kommunen, omfatter følgende: Grundskyld, der opkræves på alle bygninger og grundarealer. Beregnes som en procentuel andel af ejendomsværdien som fastsat af myndighederne det foregående år. Grundskyld og dækningsafgift er fritaget for moms. Renovation m.v. Renovationsafgiften for ejendommen i 2017 er af klienten oplyst til kr Vedligeholdelse Den årlige omkostning til udvendig vedligeholdelse af ejendommen skønnes at andrage kr. 56 pr. m 2 udlejningsareal, eller i alt kr Dette beløb er oplyst af klienten og bygger på GI-satsen. Der er ligeledes afsat kr. 44 pr. m² til indvendig vedligehold, svarende til kr. 44 pr. m², som ligeledes er oplyst af klienten og bygger på GI-satsen. Administrationshonorar Den årlige omkostning til administrationshonorar skønnes af klienten at andrage kr , for så vidt angår kollegieformål med 48 værelser. Beløbet bygger på normtallet for administrationsbidrag i Randers Kommune, svarende til kr ,25 pr. bolig enhed. For så vidt angår sammenlægning til 24 toværelses lejligheder vil beløbet andrage kr p.a., hvilket ligeledes modsvarer kr ,25 pr. boligenhed. Ejerbetalte driftsomkostninger I lejefastsættelse af den omkostningsbestemte leje indgår samtlige ovenstående driftsomkostningsposter i lejen. De samlede driftsomkostninger andrager således kr , der henvises til Bilag 3 til vurderingen. For så vidt angår fri markedslejefastsættelse vil udlejer have de ovenstående udgifter til driften af ejendommen. Derudover vil ejendommens vandforbrug ligeledes være udlejers omkostning, da der ikke er individuelle målere i de enkelte lejemål. Vandforbruget var for 2015 opgjort til kr ,08. Det forudsættes derfor, at udgiften til denne post vil være i niveauet kr p.a. Der henvises i øvrigt til Bilag 6 til vurderingen. 4.3 Lejeindtægt Den årlige omkostningsbestemte leje for ejendommen kan beregnes til kr , jf. afsnit 4.1 og 4.2 ovenfor. Dette modsvarer en årlig leje på kr pr. m². Denne leje ligger væsentligt over det lejedes værdi, som vil være grænsen for det maksimale opnåelig lejeniveau. På baggrund af referencerne og henset til ejendommens stand og opbygning med store fællesarealer, vurderes det lejedes værdi til kr. 660 pr. m² p.a., svarende til kr p.a. Dette beløb anvendes fremadrettet som budgetlejen, der ligges til grund i vurderingen med fortsat udleje til kollegieformål, der henvises til Bilag 2 til vurderingen. En årlig m²-leje på kr. 660 svarer til ca. kr pr. måned pr. værelse, som vurderes at være betalingsvilligheden for privat udlejning for et værelse med pågældende placering og med mængden af fællesarealer. Dette lejeniveau er lavere end det anførte i referencerne, hvilket skyldes ejendommens store andele af fællesarealer. Til vurderingen af den højeste markedsværdi vurderes ejendommen som 24 lejligheder, som nævnt i afsnit 4. Den opnåelige markedsleje pr. m² i ejendommen som 24 lejligheder vurderes til kr. 710 p.a., svarende til kr p.a. Der henvises i øvrigt til Bilag 5 til vurderingen. Lejen er beregnet på baggrund af en maksimal opnåelig leje pr. beboelseslejlighed på ca. kr om måneden for samtlige 24 lejligheder. Den højere leje skyldes blandt andet det faktum, at beboerne i en beboelseslejlighed har mulighed for at opnå 20

23 boligsikring på ca. kr. 800 pr. måned. Dette er ikke muligt ved leje af et enkeltværelse, som ikke har eget køkken og afløb. Det betyder, at en beboers ydelse pr. måned vil være kr for en lejlighed, såfremt denne kan opnå boligsikring i dette niveau. Begge ovenstående niveauer er lavere end det eksisterende lejeniveau på ca. kr pr. værelse. Den højere leje i dag skyldes, at denne er fastsat efter lejefastsættelsesreglerne i almenboligloven og almenloven. Derudover skal lejen i dag ses som en del af et større sports- og uddannelsestilbud, hvor de boende har mulighed for at tilkøbe aftensmad. Men da nærværende vurdering er under forudsætning af, at der sker en opløsning af den selvejende institution, vil dette sports- og uddannelsestilbud ikke længere være muligt, hvorfor ejendommen skal vurderes på almindelige markedsvilkår uden sådanne tilbud. 4.4 Markedsafkast Henset til ejendommens beliggenhed sammenholdt med bygningsdesign, bygningsmæssig stand såvel som ejendommens type, skønnes der at være yderst begrænset efterspørgsel efter ejendommen, samt at efterspørgslen vil være fra det lokale marked. Investorernes nettostartafkastkrav forventes at ligge i niveauet 5,25-5,75%. 4.5 Markedsværdi efter kapitaliseringsmetoden Kapitaliseringsmetoden er generelt den mest accepterede og anvendte ejendomsvurderingsmodel blandt danske investorer. På baggrund af kapitaliseringsmetoden beregnes værdien af begge scenarier i henholdsvis afsnit og afsnit 4.5.2: Scenarie 1: til fortsat kollegieanvendelse på markedsvilkår, dvs. uden for det almene system På basis af de modtagne oplysninger vedrørende driftsomkostninger og lejeforhold, som skitseret ovenfor, sammenstilles følgende driftsbudget og kapitalværdi: Lejeindtægt i alt Driftsomkostninger indeholdt i lejen Afkast, kr Nettostartforrentning 5,50% Værdi før justeringer og deposita, kr Tomgang 0 - Istandsættelse 0 - Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb 0 + Kontante deposita 0 Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr Lejeindtægten er baseret på den i afsnit 4.3 vurderede leje på kr. 660 pr. m² p.a. Værdien modsvarer en gennemsnitlig m²-værdi på kr Denne relativt lave værdi skyldes ejendommens store andele af fællesarealer, både hele 1. sal, der er mødelokale, og som ikke umiddelbart synes at kunne anvendes til boligformål, samt fællesarealerne på hver etage. Sadolin & Albæk er ikke i besiddelse af opmålinger af værelserne, men det vurderes, at hvert værelse, inkl. andel af køkken, bad, samt trappeopgang, dvs. de nor- 21

24 male fællesarealer i en boligudlejningsejendom, andrager ca. 22,5 m², hvorved det samlede boligudlejningsareal kan beregnes til ca m². Beregnes værdien pr. m² boligareal på baggrund af dette, andrager denne ca. kr Der henvises til Bilag 4 til vurderingen Scenarie 2: til højeste opnåelige markedsværdi uanset anvendelse Det vurderes, at ejendommens højest opnåelige markedsværdi vil være som udlejningsejendom, hvor de 48 kollegieværelser sammenlægges til 24 beboelseslejligheder, hvorved der kan opkræves markedsleje. På basis af de modtagne oplysninger vedrørende driftsomkostninger og lejeforholdet, som skitseret ovenfor, sammenstilles følgende driftsbudget og kapitalværdi: Lejeindtægt i alt Ikkelejerbetalte driftsomkostninger Afkast, kr Nettostartforrentning 5,50% Værdi før justeringer og deposita, kr Tomgang 0 - Istandsættelse 0 - Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb 0 + Kontante deposita 0 Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr Lejeindtægten er baseret på den i afsnit 4.3 vurderede markedsleje på kr. 710 pr. m² p.a. Beregnes der, som i afsnit 4.5.1, tillige en m²-værdi ved m² boligareal, andrager værdien pr. m² ca. kr Der henvises til Bilag 7 til vurderingen. 4.6 Vurdering På baggrund af beregningerne ovenfor vurderes markedsværdien af ejendommen i den nuværende stand ( as is ), til: Scenarie 1: fortsat kollegieformål på markedsvilkår, dvs. uden for det almene system Kr. 8,3 mio. skriver danske kroner otte millioner tre hundrede tusinde 00/100 på kontant basis. Scenarie 2: højest mulige markedspris uanset anvendelse Kr. 10,5 mio. skriver danske kroner ti millioner fem hundrede tusinde 00/100 på kontant basis. 22

25 5 Anbefaling Ingen særlig anbefaling skønnes påkrævet. 6 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag og erklærer, at denne summariske vurdering er foretaget i overensstemmelse med RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende vurdering. For en nærmere redegørelse for de forudsætninger, der er lagt til grund ved udarbejdelsen af denne summariske vurdering, henvises til pkt. 1.4 i vurderingsrapporten. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af denne summariske vurdering. 7 Offentliggørelse Nærværende summariske vurdering er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende. 8 Kvalifikationer og interessekonflikter Nærværende summariske vurdering er foretaget i overensstemmelse med de RICS vurderingsstandarder, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der til enhver tid er gældende på tidspunktet for indgåelse af denne vurderingsaftale. Efter bedste overbevisning har Sadolin & Albæk ikke tidligere medvirket ved et salg eller en vurdering af ejendommen. Undertegnede, Carsten Gørtz Petersen og Karsten Petersen Sadolin & Albæk A/S, Skovvejen 11, 8000 Aarhus C, erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende vurdering. Aarhus, den 13. januar 2017 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, partner, MRICS Karsten Petersen Ejendomsmægler & valuar, MRICS 23

26 Bilag 1. Ejendomsdata 2. Lejeoversigt - scenarie 1 3. Driftsomkostningsbudget - scenarie 1 4. Kapitaliseret markedsværdi - scenarie 1 5. Lejeoversigt - scenarie 2 6. Driftsomkostningsbudget - scenarie 2 7. Kapitaliseret markedsværdi - scenarie 2 a. Kopi af tingbogsattest og ejerlejlighedsfortegnelse Januar 2017 HB/cm 24

27 Bilag 1: Ejendomsdata Matr.nr. 419 Randers Markjorder Fyensgade 3, 1. & 3.-8 Randers C - Ejerlejlighed Randers C Vurderingsdata Ejendomsforhold På egen grund Vurderingsdato 9. januar 2017 Møntfod kr. Indeværende år 2017 Arealer i henhold til Tingbogen m² Matrikulært areal 387 Bebygget areal Ukendt Samlet bygningsareal Erhvervsareal i bygningen 501 Værelsesareal i bygningen Udnyttet kælderareal 0 Udnyttet tagetage 0 Bruttoudlejningsareal i henhold til lejeoversigt m² Kollegie Bruttoudlejningsareal i alt Bruttoindtægt (kr. pr. år budgetleje) kr. Kollegie Anslået årlig bruttoindtægt i alt Faktiske omkostninger (kr. pr. år) Omkostninger i alt Ejers omkostninger i alt Ejers omkostninger i alt pr. m² bruttoudlejningsareal 400 Ansl. udvendig vedligeholdelse pr. m² bruttoudlejningsareal 56 Ejendomsadministration 16,7% Anslået gennemsnitlig tomgang 0,0%

28 Bilag 2: Lejeoversigt - scenarie 1 Matr.nr. 419 Randers Markjorder Fyensgade 3, 1. & 3.-8 Randers C - Ejerlejlighed Randers C Nr. Lejer Anvendelse Areal Omkostningsbestemt leje Det lejedes værdi Budgetleje Moms Bemærkninger (m²) (kr. pr. år) (kr./m² pr. år) (kr. pr. år) (kr./m² pr. år) (kr. pr. år) (ja/nej) 1 48 kollegieværelser Kollegie nej I ALT Note: Arealangivelser stammer fra det af klienten fremsendte prospekt OVERBLIK OVER Anvendelse Areal Faktisk leje Markedsleje Budgetleje ANVENDELSE (m²) (kr. pr. år) (kr./m² pr. år) (kr. pr. år) (kr./m² pr. år) (kr. pr. år) Kollegie I ALT Note: Arealangivelser stammer fra det af klienten fremsendte prospekt

29 Bilag 3: Driftsomkostningsbudget - scenarie 1 Matr.nr. 419 Randers Markjorder Fyensgade 3, 1. & 3.-8 Randers C - Ejerlejlighed Randers C Omkostninger (kr.) Brutto Lejerandel Netto Ejendomsskat Rottebekæmpelse Vand, kloak mv Renovation Vicevært El og varme fællesarealer Varmeregnskab Diverse Indvendig vedligeholdelse 44 kr. pr. m² m² Udvendig vedligeholdelse 56 kr. pr. m² m² Ejendomsadministration Ejerforeningsbidrag I ALT Note: Baseret på klientens oplysninger

30 Bilag 4: Kapitaliseret markedsværdi - scenarie 1 Matr.nr. 419 Randers Markjorder Fyensgade 3, 1. & 3.-8 Randers C - Ejerlejlighed Randers C Lejeindtægt i alt Driftsomkostninger indeholdt i lejen Afkast, kr Nettostartforrentning 5,50% Værdi før justeringer og deposita, kr Tomgang - - Istandsættelse - - Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb - - Hjemfaldspligt - + Byggeretsværdi - - Lejetab (rabat, etc.) - + Nutidsværdi af overrenting element - - Nutidsværdi af underrenting element - + Kontante deposita - Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr

31 Bilag 5: Lejeoversigt - scenarie 2 Matr.nr. 419 Randers Markjorder Fyensgade 3, 1. & 3.-8 Randers C - Ejerlejlighed Randers C Nr. Lejer Anvendelse Areal Markedsleje Budgetleje Moms Bemærkninger (m²) (kr. pr. år) (kr./m² pr. år) (kr. pr. år) (ja/nej) 1 24 lejligheder Lejligheder nej I ALT Note: Arealangivelser stammer fra det af klienten fremsendte prospekt OVERBLIK OVER Anvendelse Areal Markedsleje Budgetleje ANVENDELSE (m²) (kr. pr. år) (kr./m² pr. år) (kr. pr. år) Lejligheder I ALT Note: Arealangivelser stammer fra det af klienten fremsendte prospekt

32 Bilag 6: Driftsomkostningsbudget - Scenarie 2 Matr.nr. 419 Randers Markjorder Fyensgade 3, 1. & 3.-8 Randers C - Ejerlejlighed Randers C Omkostninger (kr.) Brutto Lejerandel Netto Ejendomsskat Rottebekæmpelse Vand, kloak mv Renovation Vicevært El og varme fællesarealer Varmeregnskab Diverse Vand grundet manglende målere Indvendig vedligeholdelse 44 kr. pr. m² m² Udvendig vedligeholdelse 56 kr. pr. m² m² Ejendomsadministration Ejerforeningsbidrag I ALT Note: Baseret på klientens oplysninger

33 Bilag 7: Kapitaliseret markedsværdi - scenarie 2 Matr.nr. 419 Randers Markjorder Fyensgade 3, 1. & 3.-8 Randers C - Ejerlejlighed Randers C Lejeindtægt i alt Ikkelejerbetalte driftsomkostninger Afkast, kr Nettostartforrentning 5,50% Værdi før justeringer og deposita, kr Tomgang - - Istandsættelse - - Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb - - Hjemfaldspligt - + Byggeretsværdi - - Lejetab (rabat, etc.) - + Nutidsværdi af overrenting element - - Nutidsværdi af underrenting element - + Kontante deposita - Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr

34 Bilag a: Kopi af tingbogsattest og ejerlejlighedsfortegnelse Tingbogsattest Udskrevet: :10:51 Ejendom: Adresse: Fyensgade 3, Randers C Ejl. approbationsdato: Ejerlejlighedens areal: 1720 kvm Ejendomstype: Ejerlejlighed Nummer: 2 Fordelingstal: 774/1000 Appr.dato: Landsejerlav: Randers Markjorder Matrikelnummer: 0419m Areal: 387 m2 Heraf vej: 0 m2 Adkomster Dokument: Dokument type: Skøde Dato/løbenummer: Adkomsthavere: Navn: Cvr-nr.: Ejerandel: 1 / 1 S/I Den Selvejende Almene Ungdomsboliginstitution Randers Sports College Købesum: Kontant købssum: Købesummen omfatter beløb til arv/gave: Købesummen omfatter overtagne restancer af skatter og afgifter eller af andre ydelser.: Købesummen omfatter servitutter, tinglyst på det købte, der kan forlanges afløst af en pengeydelse: Købesummen omfatter beløb til 0 DKK 0 DKK 0 DKK 0 DKK :10:51 Side 1 af 5

35 Bilag a: Kopi af tingbogsattest og ejerlejlighedsfortegnelse anlægsbidrag til vej mv., der er forfaldent til betaling på tidspunktet for ejerskiftet: Købesum i alt: 0 DKK 0 DKK Betalt tinglysningsafgift: DKK Hæftelser Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 4 Dokument type: Anden hæftelse Hovedstol: DKK Rentesats: 0 % Kreditorer: Navn: Ejerforeningen Sportscollege Cvr-nr.: Debitorer: Navn: Den til enhver tid værende ejer Betalt tinglysningsafgift: DKK Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 5 Dokument type: Realkreditpantebrev Hovedstol: DKK Rentesats: 1,0896 % Låntype: Særlige lånevilkår: Kontantlån Refinansiering Kontantlån Inkonvertibel Rentetilpasning Senest påtegnet: Dato: :05: :10:51 Side 2 af 5

36 Bilag a: Kopi af tingbogsattest og ejerlejlighedsfortegnelse Kreditorer: Navn: REALKREDIT DANMARK A/S Cvr-nr.: Debitorer: Navn: Randersegnens Boligforening, afd. 2 - Randers Betalt tinglysningsafgift: DKK Servitutter Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 1 Dokument type: Servitut Også tinglyst på: Antal: 3 Akt nr: 67_O-B_607 Tillægstekst: Tillægstekst Lokalplan nr. 513 Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 2 Dokument type: Servitut Deklaration om brandvej, bygningsdele over skel, vinduer i skel og ledninger Også tinglyst på: Antal: 4 Bebyggelse: Bebyggelsesforhold Tekniske anlæg: :10:51 Side 3 af 5

37 Bilag a: Kopi af tingbogsattest og ejerlejlighedsfortegnelse Andet Færdsel: Adgangsforhold Andet Påtaleberettiget: Navn: Randers Kommune Cvr-nr.: Navn: Randers Kommune Cvr-nr.: Anmærkninger: Dato/løbenummer: Servitut: Servitut Betalt tinglysningsafgift: DKK Dokument: Dato/løbenummer: Prioritet: 3 Dokument type: Vedtægter 1 - Navn, værneting m.v. Også tinglyst på: Antal: 2 Påtaleberettiget: Navn: Ejerforeningen Sportscollege Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: DKK Øvrige oplysninger :10:51 Side 4 af 5

38 Bilag a: Kopi af tingbogsattest og ejerlejlighedsfortegnelse Ejendomsvurdering: Ejendomsværdi: DKK Grundværdi: DKK Vurderingsdato: Kommunekode: 0730 Ejendomsnummer (BBR-nr.): Tillægstekst: :10:51 Side 5 af 5