LOKALPLAN. Boliger ved Kæret i Strøby. teknik & miljø

Transkript

1 LOKALPLAN Boliger ved Kæret i Strøby FORSLAG FRA TIL teknik & miljø

2 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 1 Redegørelse 2 Baggrund og formål 3 Området 4 Lokalplanens indhold 7 Forhold til anden planlægning 8 Forhold til anden lovgivning 13 Bestemmelser Formål Område- og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Betingelser for ibrugtagning Lokalplan Servitutter Retsvirkninger 28 Kort og bilag 29 Kortbilag 1 - Matrikelkort og lokalplanens område 30 Kortbilag 2 - Anvendelse 31 Kortbilag 3 - Illustrationsplan A 32 Kortbilag 4 - Illustrationsplan B 33 Kortbilag 5 - Illustrationsplan C 34

3 Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område, og give borgerne og kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger kommunalbestyrelsen bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Hvad består lokalplanen af? Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Bestemmelserne, der omfatter de bebyggelsesregulerende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse Kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og den fremtidige disponering af området. Hvornår laves der en lokalplan? Planloven bestemmer, at kommunalbestyrelsen har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når kommunalbestyrelsen har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer kommunalbestyrelsen, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter godkendes planen endeligt. Hvis kommunalbestyrelsen, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når kommunalbestyrelsen har godkendt lokalplanen endeligt, og den er bekendtgjort på kommunens hjemmeside, er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i bestemmelsernes afsnit 15 Retsvirkninger. Side 1

4 Redegørelse I redegørelsen beskrives baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. I redegørelsen beskrives desuden en række forhold, der har betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder bl.a. lokalplanens forhold til kommuneplanen og til anden lovgivning, som fx naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen. Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de forhold, der er gældende ved lokalplanens udarbejdelse. Side 2

5 Baggrund og formål Plan, Miljø og Fritidsudvalget har på baggrund af henvendelse fra ejer af området igangsat udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan for et mindre areal i den nordlige del af Strøby. Arealet er beliggende i landzone, og udlagt til landbrugsformål. Arealets udformning betyder at det fulde areal ikke udnyttes til landbrugsdrift, da det ikke er muligt at komme til arealet med de store maskiner, som anvendes i driften af landbruget. Formålet med kommuneplantillæg nr. 3 og lokalplan nr. 191 er at inddrage lokalplanområdet i byzone og give mulighed for opførsel af boligbebyggelse i form af parcelhuse, dobbelthuse eller rækkehusbebyggelse. Lokalplanen giver mulighed for opførsel af 2-4 boliger. Side 3

6 Området Oversigtskort Lokalplanens område. Luftfoto Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgør et areal på ca. 2200m 2, og omfatter en del af matr. 18a Strøby By, Strøby. Lokalplanområdet ligger i den nordlige den af Stevns Kommune, i udkanten af Strøby. Strøby er en landsby, beliggende i byzone. Lokalplanområdet anvendes i dag delvist til landbrugsdrift, ejendommen er noteret som landbrugsejendom. Landbrugspligten ophæves indenfor arealet ved udstykning. Der findes ingen eksisterende bebyggelse indenfor området. Der er indenfor området tinglyst ledningsanlæg tilhørende SEAS og Strøby Vandværk. De tinglyste ledningsanlæg skal respekteres. Eventuelle undersøgelser, omlægninger eller supplerende beskyttelse af anlægget betales af ejer af matriklen efter nærmere aftale med ledningsejere. Den vestlige del af lokalplanområdet fremstår som et åbent og dyrket landbrugsareal, imens den Side 4

7 østlige samt en del af den sydlige del af planområdet består af et græsareal med bevoksning primært bestående af større buske. Langs lokalplanområdets vestlige afgrænsning er en tæt beplantning. Der er inden planens vedtagelse ikke vejadgang til lokalplanområdet. Realisering af lokalplanen forudsætter vejadgang via den private fællesvej, som er beliggende på matr. 18t, Strøby By. Den private fællesvej Strøby Bygade er en sidevej til kommunevejen af samme navn, Strøby Bygade. Den private fællesvej er ikke omfattet af lokalplanen. Lokalplanområdet ligger i et hjørne af et landbrugsareal og afgrænses imod nord/øst og øst af det åbne land, imens det imod syd, vest og nord/vest grænser op til eksisterende bebyggelse i form af åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse. Landskabet nord og øst for lokalplanområdet består af en let bølget moræneflade med mindre overvejende rektangulære marker, levende hegn, skove og spredt bebyggelse. De tilgrænsende boligbebyggelser udgøres af 2 parcelhusgrunde syd for planområdet, 8 tæt/lav boliger vest for planområdet og et parcelhus nord for planområdet. De 8 tæt-lav boliger vest for planområdet, beliggende på hhv. Strøby Bygade 15A-D og 15EH består af ældreboliger, som er ejet af Stevns Kommune og Vallø Almennyttige Boligselskab v. DAB. Vest for Strøby ligger Tryggevælde Ådal. Foto af lokalplanområdet set fra vest. Side 5

8 Omgivelserne set fra lokalplanområdets vestlige afgrænsning og mod vest. Bagerst i billedet, ses et åbent kig ned til Tryggevælde Ådal Omgivelserne set fra lokalplanområdets sydøstlige hjørne. Foto der viser markerne med spredt bevoksning og bebyggelse nord øst for planområdet. Side 6

9 Lokalplanens indhold Disponponering og anvendelse Lokalplanområdet er beliggende for enden af en blind vej, Strøby Bygade 15 A-H, en sidevej til Strøby Bygade. Områdets afgrænsning er fastlagt således at der dannes en regulær form, som afrunder landsbyafgrænsningen og samtidig sikrer en optimal udnyttelse af arealet. Den regulære form gør det muligt at placere bebyggelse, så der kan opnås gode sol/skyggeforhold, samtidig med at det sikres, at det fulde tilbageværende langbrugsareal kan udnyttes til landbrugsdrift. Lokalplanen fastsætter bestemmelse om at området fremover kan anvendes til boligformål i form af helårsbeboelse, enten til åben-lav eller tæt-lav boliger. På bilag 3,4 og 5 er vist eksempler på, hvordan arealet kan udnyttes. Fælles for alle 3 planer er at der udlægges et areal til vendeplads, enten som udlæg på den enkelte matrikel eller ved at udstykke et fælles vejareal. I tilknytning til det fælles vejareal kan evt. udlægges fællesopholdsarealer eller fælles parkeringspladser. Bebyggelse Lokalplanen fastsætter bestemmelse om at der indenfor planområdet maksimalt kan opføres 4 boliger. Grunde til åben/lav skal udstykkes med en størrelse på min 800m 2, imens tæt/lav grunde skal have en grundstørrelse på min 350m 2. Der er fastsat bestemmelse om at ny bebyggelse maks. må opføres i 1½ etager, 8,5 meters højde og at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 30 %. Bebyggelsesprocenten beregnes ud fra den enkelte parcels areal inklusiv andel i fællesarealer. Bebyggelsens udseende er søgt reguleret sådan, at ny bebyggelse tilpasses det omgivende landsbymiljø, samtidig med at der gives plads til nytænkning og til bebyggelse opført efter nytidens ønsker og behov. Ubebyggede arealer Det er i lokalplanen sikret, at der i tilknytning til den enkelte bolig, skal udlægges private udendørs opholdsarealer på terræn. Det ønskes at prioritere mulighed for en større privathave over fælles opholdsarealer og derfor er der ikke fastsat bestemmelse om krav til fælles opholdsarealer. For at lokalplanområdet skal tilpasse sig omgivelserne er der fastsat bestemmelse om, at hegn skal bestå af levende hegn, som kan suppleres med trådhegn på indersiden. Dog tillades opsættelse af faste hegn til adskillelse af haver og terrasser ved sammenbyggede boligenheder. Faste hegn skal opføres i træ eller i samme materiale som bebyggelsens facade. Belysning skal pege nedad og der må ikke ske terrænregulering på mere end +- 0,5 meter. Trafik Vejadgang til området må kun ske via den eksisterende private fællesvej, Strøby Bygade. Vilkår om drift og vedligehold af den private fællesvej fastsættes indbyrdes imellem ejer og brugere af den private fællesvej. For at sikre fornuftige adgangsforhold samt adgang for renovation mv. fastsætter lokalplanen bestemmelse om, at der skal udlægges areal til en vendeplads Der er fastsat bestemmelse om, at der skal udlægges 3 parkeringspladser pr. bolig, heraf anlægges 1 parkeringsplads som fællesparkering. Side 7

10 Forhold til anden planlægning Fingerplan 2017 Stevns Kommune er omfattet af Fingerplan det øvrige hovedstadsområde. Der kan i det øvrige hovedstadsområde udlægges ny byzone og udbygges med nye boliger, når udbygningen har lokal karakter, og følger rækkefølgeplanlægningen i den enkelte kommune, jf. Fingerplan Ny byudvikling skal bidrage til, at der skabes sammenhæng i de eksisterende byområder, samt bidrage til at fastholde en skarp grænse mellem land og by. Det vurderes at denne plan er i overensstemmelse med Fingerplan Kystnærhedszonen Lokalplanens område er beliggende inden for Kystnærhedszonen. Af Planlovens 5 b fremgår, at der i kystnærhedszonen kun må planlægges for anlæg i landzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Endvidere gælder, at offentlighedens adgang til kysten skal sikres og udbygges. Ifølge Planlovens 16 stk. 3 skal der, for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen, oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal ved bygningshøjder over 8,50 m anføres en begrundelse for den større højde. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelse af natur- og friluftsmæssige interesser. Strøby er i Kommuneplan 2017 udpeget som udviklings by, hvor der kan ske lokal byudvikling og afrunding af byen. Planområdet er beliggende ca. 2 km fra kysten. Langs kysten, ved Strøby Ladeplads er et eksisterende bebygget sommerhusområde. Imellem kysten og planområdet er det højeste punkt ca. 14m.o.h., planområdet er beliggende ca. 9m.o.h. Det vurderes på baggrund af ovenstående at der er en særlig planlægningsmæssig begrundelse for lokalisering indenfor kystnærhedszonen, samt at den bebyggelse som lokalplanen giver mulighed for at opføre, ikke vil kunne ses fra kysten, og derfor ikke vil påvirke den kystlandskabelige helhed. Kommuneplan 2017 Lokalplanområdet er beliggende i landzonen. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de generelle rammer for landzonen. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Kommuneplantillægget er udarbejdet sideløbende med lokalplan og findes i et særskilt dokument. Med kommuneplantillæg nr. 3 ændres afgrænsningen af kommuneplanramme 7 B1 Strøby således at lokalplanområdet bliver inddraget i rammen. Rammebestemmelserne for kommuneplanramme 7 B1 ændres ikke. Side 8

11 Rammeområde 7B1 tidligere Rammeområde 7B1 fremtidig Side 9

12 Rammebestemmelser for rammeområde 7 B1 Strøby Byudvikling Stevns Kommune ønsker at sikre muligheden for nye boliger. I Kommuneplanen er udpeget byer hvor fremtidig udviklingen ønskes. Det gælder to kommunecentre, to byudviklingsbyer og tre øvrige byer. Strøby er udpeget som øvrig by. Byudvikling skal være af lokal karakter og skal ske i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund (øvrige byudviklingsbyer og øvrige byer). Evt. byudvikling skal ske indefra og ud. Der skal sikres sammenhæng mellem nye og eksisterende byområder. Der skal fastholdes en skarp grænse mellem by og land, og der skal fastlægges kiler (grønne kiler, kystkiler, vænger m.v.), som ikke må bebygges. Lokalplanområdet er beliggende i det åbne land lige i et hul af på kanten af Strøbys nordlige afgrænsning. Overførsel af planområdet til byzone er byudvikling af lokal karakter og udgør afrunding af en eksisterende by. Lokalplanen er således i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer om byudvikling. Kulturmiljø Lokalplanområdet er udpeget som del af et kulturmiljø, jf. retningslinjekort for kulturmiljø og værdier samt bygningsbevaring og kirkeomgivelser. Kulturmiljøet omkring Strøby er præget af blokudstykninger gennemført i forbindelse med udskiftningen. Blokudstykningen kan erkendes ved de mange mindre rektangulære marker og gårde der ligger frit i det åbne land omkring Strøby. Indenfor de udpegede kulturmiljøer må der som hovedregel ikke planlægges for byggeri ud over det, som er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Nærværende lokalplan er en afrunding af eksisterende bysamfund. Realisering af lokalplanen vil ikke i nævneværdig grad påvirke oplevelsen af kulturmiljøet. Lokalplanen er således i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer om kulturmiljø. Side 10

13 Landskabskarakterområde Lokalplanområdet er i Stevns Kommuneplan 2017 udpeget som en del af Strøby Småskala landskab, jf. retningslinjekort for landområdet. Strøby småskala landskab er, udover sommerhusområdet langs kysten, kendetegnet ved mindre rektangulære dyrkningsflader der omgiver områdets to landsbyer Strøby og Magleby. I Stevns kommunes landskabsanalyse, Landskabsanalyse, Stevns Kommune 2011 er landområderne i Stevns Kommune karakteriseret og beskrevet med anbefalinger. Lokalplanområdet er omfattet af anbefaling A4. som bl.a. beskriver at ny bebyggelse kun bør ske i begrænset omfang, samt at udsigten til ådalen skal bevares. Planområdet udgør en afrunding af eksisterende bysamfund og ligger i forhold til Ådalen bag eksisterende bebyggelse. Lokalplanen vurderes at være i overensstemmelse med anbefalingerne i landskabsanalyse. Større sammenhængende landskab Lokalplanområdet er udpeget som en del af et større sammenhængende landskab, jf. retningslinjekort for landskabelige interesser. Af retningslinjerne fremgår det at byudvikling kun kan ske efter kommunen har foretaget en konkret vurdering, og evt. bebyggelser skal indpasses i landskabet. I forbindelse med udarbejdelse af nærværende lokalplan er det vurderet at planområdet udgør en afrunding af eksisterende bysamfund. Realisering af lokalplanen vil fremme en klar afgrænsning imellem by og landzonen. Det er derfor vurderet at realisering af lokalplanen kan ske uden væsentlig påvirkning af det udpegede større sammenhængende landskab. Særlige værdifuld landbrugsjord. Lokalplanområdet er omfattet af udpegning af særligt værdifuldt landbrugsjord (SVL). Jf. kommuneplanens retningslinjer skal der ved inddragelse af landbrugsjord til andre formål en landbrugsdrift blandt andet lægges vægt på at arealinddragelserne tager hensyn til de berørte landbrugsejendommes struktur. Nærværende lokalplan er udarbejdet for at muliggøre udnyttelsen af et mindre areal, som ikke kunne udnyttes til fulde til landbrugsdrift, da arealet ikke kan tilgås med de store maskiner som i dag anvendes. Ved at inddrage det indeklemte areal samt en del af den tilstødende landbrugsjord der er i drift til byzoneareal sikres det at det fulde tilbageværende landbrugsareal kan udnyttes, samtidig med at der kan udstykkes boliggrunde med en god regulær form. Lokalplanlægning Området er ikke tidligere lokalplanlagt. Zoneforhold Området ligger i landzone og overføres til byzone. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Stevns Kommunes Strategisk Energi og Varmeplan Lokalplanområdet opvarmes med individuel opvarmning. Der gives mulighed for individuelle opvarmningsmuligheder fx. varmepumper og jordvarme. Grundvandsinteressser Området er beliggende indenfor område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Områder med særlige drikkevandsinteresser samt indvindingsoplande til almene vandforsyninger skal så vidt muligt friholdes for udlæg af nye arealer til erhvervsformål eller nye anlæg, der medfører en øget fare for forurening af grundvandet. Side 11

14 Formålet med lokalplanen er udlægning af et nyt boligområde, jf.bekendtgørelse nr af 21/12/2016 om krav til kommuneplanlægning indenfor områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse, der er trådt i kraft pr. 1. januar 2017, betragtes boligformål ikke som en anvendelse, der er særligt grundvandstruende. Den planlagte arealanvendelse vurderes derfor ikke at ville føre til ændringer i grundvandsbeskyttelsen. Spildevand og regnvand Området er ikke omfattet af Stevns Kommunes spildevandsplan. Områder skal derfor inddrages i spildevandsplanen i form at et tillæg til spildevandsplanen. Lokalplanområdet støder op til Kloakopland, Strøby som er udlagt til separatkloakering. Området omfattet at lokalplanen udpeges til spildevandskloakeret opland: Forstået på den måde at: Spildevand bortledes til spildevandskloak, og overfladevand skal nedsives på egen grund eller forsinkes inden udløb til recipient.hvis regnvandet skal udledes til recipient vil det kræve en forudgående tilladelse. Der kan stilles vilkår for rensning og/eller forsinkelse i de nedsivningstilladelser hhv. udledningstilladelser, der meddeles grundejerne ved nedsivning hhv. udledning til recipient. Affald Affald håndteres i overensstemmelse med gældende affaldsregulativ for Stevns Kommune. Vandforsyning Området vandforsynes fra Strøby Vandværk. Klimatilpasning Lokalplanområdet er udpeget som område med mulig oversvømmelse ved ekstremregn, jf. retningslinjekort for klimatilpasning. Strøby udpeget som et risikoområde jf. kommuneplanensretningslinjer og Stevns Kommunes klimatilpasningsplan Af Stevns Kommune klimatilpasningsplan 2014 fremgår det at risikokortlægningen omfatter arealerne langs Strøby Hovedgade, hvor der er risiko for oversvømmelser langs Strøby Bygade. Området er lav prioritet. I områder udpeget som område med mulig oversvømmelse eller som risikoområde fremgår det af retningslinje og at sokkelkoter, terrænkoter og landskabelig indretning skal fastsættes under hensyntagen til risikoen for oversvømmelse. Retningslinjerne fastsætter endvidere at der kan stilles krav til beplantning, befæstelsesgraden, indretning af grønne områder som bufferzoner til tilbageholdelse af overfladevand. Samt at overfladevand ved etablering af nye byområder mv hvis muligt skal indtænkes som et rekreativt synligt element. Stevns Kommune fastsætter at serviceniveau for områder, der er separatkloakerede er 5 år. Det vil sige at det for områder hvor regnvand håndteres separat tillades at afledningssystemet for regnvand belastet ud over kapaciteten en gang hver 5 år. Det kan fx generere oversvømmelser med regnvand af lavt liggende områder eller lavninger. Side 12

15 Forhold til anden lovgivning Habitatdirektivet Der er ca. 380m til nærmeste Natura2000-område Tryggevælde Ådal. Natura 2000-området har et areal på 347 ha og består af et stort sammenhængende område omkring Tryggevælde Å fra udløbet i Køge Bugt til sammenløbet med Stevns Å syd for Hårlev. Lokalplanen medfører ingen aktiviteter, som direkte eller indirekte kan have indflydelse på områderne eller deres udpegningsgrundlag. Lokalplanen ligger indenfor udbredelsesområdet for en række arter - opført på Habitatdirektivets bilag IV - herunder flere flagermusarter, Eremit, grønbroget tudse, springfrø, spidssnudet frø, stor vandsalamander og markfirben. Arealet består af dyrket landbrugsjord, samt et græsareal med bevoksning primært bestående af større buske. Det vurderes derfor, at arealet ikke opfylder betingelserne som yngle- eller rasteområde for arter på Habitatdirektivets bilag IV. Der er intet umiddelbart kendskab til, at der indenfor planområdet forefindes bilag IV-arter. Det vurderes, at der ikke vil ske en væsentlig påvirkning af bilag IV-arterne. Jordforurening Region Sjælland har ingen oplysninger om kortlægning af forurening på vidensniveau 1 eller 2 i henhold til lov om forurenet jord eller oplysning omfattet af den indledende kortlægning. Hvis der efterfølgende ved grave- og anlægsarbejder kostateres jordforurening, skal arbejdet indstilles og kan først genoptages, når Stevns Kommunes miljøafdeling giver tilladelse hertil. Støj Ved boligbyggeri skal det sikres, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj kan overholdes. Der er i området ikke kendskab til støjbelastninger, hverken fra trafik, virksomheder eller andre støjkilder. Det vurderes ikke nødvendigt, at lokalplanen fastsætter særlige bestemmelser om støjforhold. Museumsloven Hvis der under anlægsarbejde findes spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet straks meldes til Museum Sydøstdanmark, jf. Museumsloven. Forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder kan bygherren, i henhold til Museumslovens 25, anmode Museum Sydøstdanmark om at tage stilling til hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå, inden en tidsfrist på 4 uger, komme med en udtalelse om dette. Udgiften til arkivarisk kontrol og en mindre arkæologisk forundersøgelse afholdes af museet, mens udgiften til en eventuel større forundersøgelsen afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet udføres, jf. Museumslovens 26, stk Landbrugspligt Lokalplanområdet er omfattet af landbrugspligt. Forinden ejendommen kan bruges til andre formål skal landbrugspligten ophæves, jf. landbrugslovens 7, stk. 2 og 5. Ophævelsen af landbrugspligten sker i forbindelse med Geodatastyrelsens godkendelse af udstykningen. Landbrugsstyrelsen kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stille Side 13

16 betingelser i medfør af Landbrugsloven vedrørende jordens drift og/eller afhændelse af ejendommens øvrige jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom Servitutter Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret 26 servitutter tinglyst på matr. nr. 18a, Strøby By, Strøby. Heraf vedrører 3 af servitutterne lokalplanområdet, og kan derfor have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Matr.nr. 18a, Strøby By, Strøby Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Indhold: Deklaration vedrørende hovedledning langs lokalplanområdets vestlige skel. Påtaleberettiget: Strøby vandværk samt ejerne af matr. nr. 18a, 18b, 18p, 18q og 18r alle Strøby By, Strøby. Matr.nr. 18a, Strøby By, Strøby Tinglyst: Titel: Dok om højspænding mv. Indhold: 10 kv elledning langs lokalplanområdets sydlige skel. Påtaleberettiget: SEAS Matr.nr. 18a, Strøby By, Strøby Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Indhold: Deklaration om vandløbsledning langs lokalplanområdets sydlige og vestlige skel. Påtaleberettiget: Strøby vandværk Stevns Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten og på eventuelle kortbilag. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og VVm (jf. LBK ) skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig indflydelse på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammer for større fremtidlige anlægsprojekter, omfattet af krav om miljøvurdering. I forbindelse med det indledende arbejde med lokalplanen blev der foretaget en screening af planens forventede miljøpåvirkninger i forhold til omgivelserne. Screeningen viste, at de anvendelses- og bebyggelsesmuligheder som lokalplanen åbner mulighed for, ikke vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. På denne baggrund er der ikke foretaget en egentlig miljøvurdering af lokalplanen. Side 14

17 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser er den juridiske del af lokalplanen, der bl.a. fastlægger rammerne for områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse. Bestemmelserne fastlægges i henhold til Lov om planlægning. Bestemmelserne er juridisk bindende overfor områdets ejere og brugere. Der må derfor ikke etableres forhold, der er i strid med lokalplanen. Der kan i nogle tilfælde meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Side 15

18 1. Formål 1.1 Lokalplanens formål er at sikre: at fastlægge områdets anvendelse til helårsboligformål i form af åben/lav og/eller tæt/lav bebyggelse, at overføre lokalplanområdet til byzone, at sikre, at der udlægges areal til vendeplads, at sikre, at ny bebyggelse tilpasses den eksisterende bebyggelse i Strøby. Side 16

19 2. Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanens område Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter del af matrikel nr.: 18a Strøby By, Strøby, samt alle parceller, der efter den 1. september 2018 udstykkes indenfor afgrænsningen vist på kortbilag Zoneforhold Lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. Side 17

20 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Lokalplanområdets anvendelse fastsættes til helårsboligformål i form af åben-lav og/eller tæt-lav boliger. Note til Anvendelse Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. 3.2 Liberalt erhverv Inden for området må der være liberalt erhverv i forbindelse med den enkelte bolig, såfremt det er foreneligt med hovedanvendelsen og under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bor på ejendommen uden ansatte at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres at områdets karakter af boligområde ikke brydes - herunder f.eks. ved skiltning at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på egen grund Note til Liberalt erhverv Side 18

21 4. Udstykning 4.1 Udstykning Lokalplanområdet må udstykkes til åben-lav og/eller tæt-lav bebyggelse. Udstykning skal ske efter en samlet plan, som vist i princippet på kortbilag 3, 4 eller 5 Note til Udstykning Med i princippet menes at vej og evt. fællesarealer skal placeres som vist på kortbilag 3, 4 eller 5 men at udstykningen ved den konkrete projektering må justeres med op til 5 meter, samt at der kan ske sammenlægning af 2 tæt/lav grunde til en åben/lav grund. 4.2 Grundstørrelser Udstykning til åben-lav bebyggelse skal udstykkes med en størrelse på min. 800 m² og under m² Grunde til tæt-lav bebyggelse kan enten udstykkes til mindre parceller eller storparceller for samlede bebyggelser, og skal have en størrelse på min. 350 m² pr. boligenhed inkl. andel i fællesarealer, eksklusiv andel i vej. Note til Grundstørrelser Tæt-lav og etageboliger må gerne udstykkes samlet, fx i grupper af 4, forudsat at der er min. 350m 2 pr. bolig, inkl. andel i fællesarealer. Fællesarealer skal ikke fordeles ligeligt, men må gerne fordeles således at fx midterboliger får en større andel i fællesarealet end gavlboliger. Tæt-lav bebyggelse skal opføres således at byggelovens 10A kan opfyldes: "Når der opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang". Side 19

22 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30%. Note til Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten beregnes ud fra den enkelte parcels areal inkl. andel i fællesarealer. 5.2 Etage og højde Indenfor lokalplanområdet må bebyggelse opføres i max. 1½ etage og med en bygningshøjde på max. 8,5 meter målt fra naturligt terræn eller fra et af kommunen godkendt niveauplan til tagryg. 5.3 Placering Boligbebyggelse skal placeres min. 2,5 meter fra skel. Tæt-lav bebyggelse kan uanset bestemmelsen ovenfor sammenbygges i interne skel. Note til Placering Regnvand skal holdes altid på egen grund dette gælder også ved udhusbebyggelse med taghældning mod nabo i skel. 5.4 Sekundære bygninger Garager, carporte og udhuse må opføres i skel. Inden for en afstand af 2,5 m fra skel må ingen del af skurets ydervægge eller tag dog være højere end 2,5 m over terræn. Side 20

23 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Facader Bebyggelse skal etableres med facade i blank, vandskuret eller pudset teglstensmur, indfarvet beton eller beklædt med træ i form af brædder, lister eller lignende. Bebyggelse må ikke opføres som bjælkehuse Mindre bygningsdele kan desuden udføres i andre materialer som eksempelvis metalplader, stenkompositmateriale eller glas Der må ikke benyttes trykimprægneret træ og plastmaterialer, hvor det er synligt udvendigt i bebyggelsen. 6.2 Tage Tage skal udføres som symmetriske saddeltage eller som valmtag med en taghældning på mellem 25 og 45 grader Tage skal udføres i tegl, betonteglsten, skifer eller tagpap med listedækning Sekundære bygninger som garager, carporte, udhuse og skure, der bygges sammen med selve boligen, skal fremtræde med samme tagmateriale som boligen eller tagpap Ved tæt-lav boligbebyggelse (dobbelthuse og rækkehuse) skal facademateriale, farve samt tagmateriale afstemmes, så bebyggelsen fremstår som en helhed. 6.3 Farver Blank mur skal udføres med tegl i hvide, grå, gule, røde eller rødbrune nuancer. Pudsede, facader og facader i andre materialer skal fremstå i hvide/grå nuancer eller med materialets naturlige farve og udseende Tagmaterieler skal være røde, koksgrå eller sorte med en glansværdi på maksimalt Skiltning Skiltning udover almindeligt navne- og nummerskiltning og lignende er kun tilladt i forbindelse med de erhverv, der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig. Skiltet må højst have en størrelse på 0,25 m 2. Skiltet skal placeres på bebyggelsens facade. Skilte må ikke bevæge sig, blinke eller lyse. Side 21

24 7. Ubebyggede arealer 7.1 Opholdsarealer Der skal i tilknytning til den enkelte bolig udlægges private udendørs opholdsarealer på terræn. Note til Opholdsarealer Der stilles ikke krav til fælles opholdsarealer eller friarealer hverken for åben-lav eller tæt-lav bebyggelse. 7.2 Hegn Private opholdsarealer på terræn, må kun afskærmes med levende hegn. Der kan dog opsættes faste hegn til adskillelse af terrasser og private haver ved sammenbyggede boligenheder. Faste hegn skal opføres med træbeklædning eller med beklædning i samme materialer som bebyggelsens facade. Levende hegn kan evt. suppleres med trådhegn på indvendig side af det levende hegn. Trådhegnet skal etableres på egen grund og må ikke fremstå højere end selve beplantningen. 7.3 Belysning Belysning skal udføres så lyspunktet peger nedad, og med en lyspunktshøjde på maks. 2,5 m. 7.4 Terrænregulering Der ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,50 m. Efter færdiggjort byggemodning og opførelse af bebyggelse må terrænreguleringer ikke finde sted nærmere skel end 1 meter. Side 22

25 8. Veje, stier og parkering 8.1 Veje Vejadgangen skal ske fra Strøby Bygade, som vist på kortbilag Veje skal udlægges i en bredde på min. 6,0 meter og med en kørebanebredde på min. 4 meter Veje udlægges som private fællesveje Der skal etableres en vendeplads der er dimentioneret for renovationsvogne. 8.2 Parkering Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst 3 parkeringspladser pr. bolig, heraf skal min. 1 parkeringsplads etableres som fællesparkering i tilknytning til vejarealet / vendeplads. Side 23

26 9. Tekniske anlæg 9.1 Tekniske anlæg Tekniske installationer skal inddækkes og integreres i byggeriet. Ventilationsanlæg og lignende skal udformes, så de indgår som en integreret del af bebyggelsen Solenergianlæg (fx solfangere og solceller) skal opføres som en integreret del af tagfladen, med glansgrad på maksimalt Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, omkringliggende veje, stier og grønne områder Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. Side 24

27 10. Betingelser for ibrugtagning 10.1 Betingelser, hele området Ny bebyggelse må ikke tages i brug uden Stevns Kommunes tilladelse, før: Vendeplads of parkeringspladser er anlagt. Bebyggelsen er spildevandskloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Stevns Kommunes anvisning. Side 25

28 11. Lokalplan 11.1 Ophævelse af lokalplan Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. Side 26

29 12. Servitutter 12.1 Ophævelse af servitutter Der ophæves ingen servitutter. Side 27

30 13. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den endeligt godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget Endelig godkendelse og bekendtgørelse Når lokalplanen er endeligt godkendt og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Eksisterende lovlige forhold Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Handlepligt Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Dispensationer Kommunen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper Naboorientering Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Ny lokalplan Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Ekspropriation Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan kommunen ekspropriere. Side 28

31 Kort og bilag Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og disponerering af området. Side 29

32 Kortbilag 1 - Matrikelkort og lokalplanens område Side 30

33 Kortbilag 2 - Anvendelse Side 31

34 Kortbilag 3 - Illustrationsplan A Side 32

35 Kortbilag 4 - Illustrationsplan B Side 33

36 Kortbilag 5 - Illustrationsplan C Side 34