1. Der gøres indsigelse mod den foreslåede bebyggelses omfang jf. pkt. 5 i Lokalplanforslag , herunder især pkt. 5.2 bygningshøjde.

Transkript

1

2

3

4 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Plan & Udvikling Stigsborg Brygge Nørresundby Sendt pr. e- mail til plan.byg@aalborg.dk Den 8. august Indsigelser og ændringsforslag til forslag til Lokalplan Boliger, hjørnegrunden Rends- burggade/nyhavnsgade, Aalborg Midtby med tilhørende Kommuneplantillæg nr K/S Slotshotellet, Aalborg, skal hermed som ejer af ejendommen matr. nr. 1371d Aalborg Bygrunde, beliggende Rendsburggade 5, 9000 Aalborg fremsende vore indsigelser og ændringsforslag til oven- nævnte planforslag. Selskabets ejendom, som støder umiddelbart op til lokalplansområdet, er oprindelig opført med hen- blik på hoteldrift, og driften har siden 1. februar 2000 været varetaget af First Hotels. Med virkning fra 1. august 2013 er indgået ny 20- årig lejekontrakt mellem operatøren, First Hotels, og K/S Slotshotellet, Aalborg. Som led i den nye lejekontrakt er det mellem lejer og udlejer aftalt, at alle hotellets badeværelser fornyes, ligesom der gennemføres en renovering og opgradering af hotellets inventar, receptionsområde, morgenmadsrestaurant og facader/vinduer, således at hotellets fortsat kan være et attraktivt tilbud til Aalborg by og byens turister og forretningsrejsende. Vi har generelt været særdeles positive overfor den fornyelse af lokalområdet, som er delvist gennem- ført, og som blev igangsat med vedtagelsen af Lokalplan Vi fulgte lokalplanprocessen nøje i dens forskellige faser og var og er fortsat tilfredse med resultatet. På enkelte punkter kunne vi godt have ønsket et andet indhold, men vi fandt, at denne lokalplan som helhed åbnede op for en positiv udvikling, som vi ikke mente burde hæmmes af indsigelser. Imidlertid indebærer Lokalplanforslag , at man på en række væsentlige punkter fraviger be- stemmelserne i Lokalplan og i den gældende kommuneplan samt kommunens generelle poli- tikker på en række områder, hvilket vi hverken finder acceptabelt eller velbegrundet. Lokalplanforslaget indebærer direkte en favorisering af én enkelt grundejer på bekostning af såvel områdets helhed som enkelte andre ejendomsejeres interesser, herunder vore. Vi skal i det følgende redegøre for vore indsigelser og ændringsforslag. 1. Der gøres indsigelse mod den foreslåede bebyggelses omfang jf. pkt. 5 i Lokalplanforslag , herunder især pkt. 5.2 bygningshøjde. Planforslaget tillader en bygningshøjde på maks. 35 m eller 10 etager.

5 Denne bygningshøjde skaber en række problemer i relation til området og vores ejendom, og er i konflikt med både de hidtidige planer for området og Kommuneplanens bestemmelser, pkt Højhuse. I forhold til vores ejendom indebærer den store bygningshøjde flg. væsentlige problemer: a. Bygningen vil skabe et massivt skyggekast på vores ejendom. Især er det kritisk, at der i morgen/formiddagstimerne vil blive kastet skygge mod de arealer i vores ejendom, som indeholder reception og morgenmadsrestaurant. Disse områder, som har haft stor gavn af det nuværende sol- og lysindfald fra øst og sydøst, vil blive berøvet dette sol- og lysindfald. Der er ikke i Lokalplanforslaget fremlagt skyggediagrammer, men det er vores skøn, at der uanset årstid vil være tale om en afgørende forringelse af sol- og lysindfaldet. b. Opførelsen af en 10 etager høj boligejendom lige overfor hotellets østfløj vil skabe betyde- lige gener mht. indkig. Sædvanligvis betragtes indkig ikke som et afgørende problem i for- hold til erhvervsejendomme. Men netop i denne sammenhæng bør hotelejendomme nyde samme beskyttelse som sædvanligvis anses for berettiget i forhold til boligejendomme, idet hotelværelser jo har samme anvendelse som boligers opholdsrum (stue og soveværelser). c. Bygningen vil fremstå som en solitær bygning med stor højde i forhold til den omkringlig- gende bebyggelse, og der vil derfor kunne opstå uheldige vindforhold, hvilket specielt er kritisk i forhold til hotellets hovedindgang, som er placeret ud mod Rendsburggade. Disse problemer, som i kommunens retningslinjer for højhuse (5.3.1.) alle fremhæves som mu- lige problemstillinger, der dels bør underkastes nøje analyse dels bør motivere til tilbagehol- denhed med at give tilladelse til høje bebyggelser, ses ikke at være taget i betragtning i Plan- forslaget. Der er i øvrigt tale om velkendte problemstillinger, som end ikke ses analyseret i Planforslaget, hvilket vi anser for stærkt kritisabelt. Vi skal anmode om, at problemstillingerne underkastes en tilbundsgående analyse, at resulta- tet af analysen fremlægges og der træffes effektive foranstaltninger til at eliminere eller redu- cere problemerne. Lokalplanen bør som minimum indeholde en redegørelse herfor. Det er vores opfattelse, at problemerne alene kan elimineres derved, at den maksimalt tilladte bygningshøjde for Lokalplanområdet begrænses til 3 etager, og vi foreslår derfor bestemmel- serne i Lokalplanforslagets pkt. 5 ændret i overensstemmelse hermed. Lokalplanforslagets formål mv. forekommer på ingen måde at kunne retfærdiggøre, at hensy- nene til skyggevirkning, indkig og vindforhold tilsidesættes. Jf. Lokalplan kunne det område, som er omfattet af Lokalplanforslag , bebyg- ges i 7 etager med et bebygget areal (fodaftryk) på 300 m2. Vi anså ikke dette for optimalt for vores ejendom, idet der givet ville opstå problemer mht. lysforhold, vindforhold og indkig. Imidlertid lagde vi vægt på den helhedsmæssige løsning og ikke mindst det forhold, at der ville blive tale om anvendelse til erhvervsmæssige formål, hvilket betød, at indkigsproblemer- ne var minimale gr. forskelle i udnyttelsestid. I Lokalplanforslag er der imidlertid både tale om en betydeligt højere bebyggelse, et større fodaftryk, et byggefelt, som ligger tættere på vores ejendom og en anvendelse, (ung- doms)boliger, hvor den primære anvendelsestid er sammenfaldende med hotelværelsernes (aften og nat). Derved bliver specielt indkigsproblemerne anderledes påtrængende. I forholdet mellem Lokalplan og Lokalplanforslag bør det endvidere noteres, at i Lokalplan er ungdomsboligerne ikke placeret i hjørnet Rendsburggade/Nyhavns- 2

6 gade. Ved en fastholdelse af Lokalplanforslaget vil hotelejendommen indenfor få år være blevet omgivet af ungdomsboliger på både vest- og østsiden. Dette forekommer ikke hensigtsmæssigt. Endvidere gør vi opmærksom på, at det i Lokalplan er fastslået, at de største byg- ningshøjder bør placeres mod Limfjorden dvs. modsat Nyhavnsgade. Dette er særdeles vel- begrundet, men tilsidesættes ikke desto mindre i Lokalplanforslaget. 2. Der gøres indsigelse mod bestemmelserne i Lokalplanforslagets pkt. 8.2 Cykelparkering. I Lokalplanforslagets pkt. 8.2 stilles krav om etablering af 1 cykelparkeringsplads pr. bolig. Overfor dette står den hidtil gældende bestemmelse jf. Kommunens parkeringsnorm (som også fremgår af Lokalplan ), nemlig for ungdomsboliger 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. Der synes ikke at være noget grundlag for, at man netop for dette Lokalplanområde fraviger kommunens generelle bestemmelse om cykelparkering, og der er ikke i Lokalplanforslaget an- ført nogen argumenter eller begrundelse for at fravige kommunens generelle bestemmelser, som baserer sig på omfattende undersøgelser og vurderinger. Det foreslås, at Lokalplanforslaget ændres, således at kravet vedr. etablering af cykelparkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsnorm, 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. 3. Der gøres indsigelse mod bestemmelserne i Lokalplanforslagets pkt. 8.3 Parkering. Det fremgår af Lokalplanforslagets pkt. 8.3 Parkering, at der ikke stilles krav om etablering af parkeringspladser til biler, idet bebyggelsens behov forventes dækket af den allerede i områ- det som helhed etablerede parkering. I forslaget henvises endvidere til, at der er etableret par- keringspladser ved Friis og Musikkens Hus. Kommunens parkeringsnorm (og Lokalplan ) fastsætter en parkeringsnorm på 1 p- plads pr. 4 boliger for ungdomsboliger, kollegier mv. Den altovervejende del af de i området etablerede parkeringspladser drives på et kommercielt grundlag, dvs. som betalingsparkering. De boliger, der påtænkes etableret henvender sig imid- lertid til en lavindkomstgruppe (studerende og andre unge), som ikke kan forventes at have økonomi til at betale for 12 timers parkering/dag. I forhold til huslejen for de pågældende bo- liger ville betaling for en parkeringsplads være en urimeligt høj økonomisk belastning en be- lastning, som ikke kan forventes at kunne løftes. Parkeringen i Friis og i Musikkens Hus drives af samme operatør, og koster i niveauet 10 kr. pr. påbegyndt time (døgnet rundt). Uanset at det er muligt at købe abonnement til en p- plads af- ten/nat til en reduceret takst, er det selvsagt urealistisk, at dette skulle være en relevant par- keringsløsning for bebyggelsens fremtidige beboere. Argumenterne for at fravige kommunens parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 4 boliger synes ikke overbevisende, og det bør fastholdes, at etablering af ungdomsboliger forudsætter, at der etableres 1 parkeringsplads/4 boliger uden bruger- betaling, eller til en bruger- betaling, som maksimalt udgør 10-15% af boliglejen. Alternativt skal bygherren tilpligtes at indgå bin- dende og tidsmæssigt ubegrænsede aftaler, som muliggør at indtil 25% af beboerne kan leje en parkeringsplads i området til et beløb modsvarende 10-15% af boliglejen. Lokalplanforslaget foreslås ændret i overensstemmelse hermed. 3

7 Sammenfattende er det principielt vores opfattelse, at den gældende Lokalplan bør fastholdes uændret. Lokalplan er efter et omfattende arbejde vedtaget så sent som i november 2011, og der fore- kommer ikke i mellemtiden at være indtruffet sådanne ændringer i Aalborgs eller områdets udvikling eller forudsætningerne herfor, at der er grund til nu at fravige helt centrale bestemmelser i denne Lo- kalplan. Det forhold, at en enkelt potentiel bygherre har interesse i sådanne omfattende ændringer bør ikke tillægges særlig vægt i forhold til hensynet til områdets helhed og områdets omgivelser. Vi anerkender, at der er et behov for etablering af ungdomsboliger i Aalborg Kommune, men vi finder, at dette behov kan imødekommes indenfor rammerne af Lokalplan , som jo netop lægger op til opførelse af og fastlægger placeringen af et betydeligt antal ungdomsboliger. Såfremt kommunen fastholder den ændrede anvendelse af byggefelt 3 i Lokalplan og der- med ønsker gennemførelse af hovedlinjerne i Lokalplanforslag , skal vi anmode om, at vore ovenfor anførte indsigelser imødekommes, og at de foreslåede ændringer til Lokalplanforslag indarbejdes i planforslaget forinden dette vedtages som endelig lokalplan. Såfremt Aalborg Kommune ikke umiddelbart finder anledning til at imødekomme vore indsigelser og ændringsforslag, skal vi anmode om en mundtlig drøftelse inden en endelig afgørelse træffes. Måtte kommunen have kommentarer eller spørgsmål vedr. vore indsigelser, indgår vi gerne i en skrift- lig eller mundtlig dialog, idet det lægger os meget på sinde, at der findes en for alle involverede til- fredsstillende løsning. Med venlig hilsen K/S Slotshotellet, Aalborg Jens Winther Bestyrelsesmedlem Kontaktinformationer: K/S Slotshotellet, Aalborg c/o Ejendomsinvest Hammershusgade København Ø Bestyrelsesmedlem Jens Winther E- mail: winther@wintherhome.dk Tlf.: