Omdannelse af farum erhvervsområde

Transkript

1 Omdannelse af farum erhvervsområde helhedsplan Oktober 2008

2 kolofon Helhedsplanen er udarbejdet af Furesø Kommune i samarbejde med NIRAS Konsulenterne. Denne 1. udgave er udarbejdet til planudvalgets 1. behandling af Helhedsplanen. Indhold Sådan skal Helhedsplanen bruges. 3 Baggrund for Helhedsplanen 4 Planens hovedtræk 6 Den grønne struktur 8 Trafikstuktur 10 Delområder 12 Delområde A 14 Delområde B 16 Delområde C 18 Delområde D 20 Delområde E 22 Delområde F 23 Det videre arbejde 24 2

3 BAGGRUND FOR HELHEDSPLANEN Som opfølgning på Furesø Kommunens Planstrategi besluttede Planudvalget på sit møde den 7. april 2008 at der skulle udarbejdes en helhedsplan for Farum Erhvervsområde med det formål at virkeliggøre byrådets vision om at modernisere Farum Erhvervsområde. PLANMÆSSIG STATUS Helhedsplanen vil blive grundlaget for den fremtidige planlægning i Farum Erhvervsområde, og dermed også rammerne for det fremtidige byggeri i området. Helhedsplanen er ikke et juridisk bindende dokument, men vil være grundlag for indholdet i fremtidige kommune- og lokalplaner. SÅDAN SKAL HELHEDSPLANEN BRUGES Helhedsplanen har i sig selv ikke nogle juridiske eller fysiske konsekvenser. Det er først når Helhedsplanen bliver omsat til kommuneplan og lokalplan, at planen bliver bindende. Implementeringen af planen sker i to trin. Første trin er at omsætte helhedsplanen til kommuneplan. Kommuneplanen fastsætter rammerne for fremtidige lokalplaner. I praksis betyder det, at når der skal gennemføres lokalplanpligtige byggerier eller nye byggesager, der er i direkte modstrid mod Helhedsplanen, og dermed Kommuneplanen, har Furesø Kommune mulighed for, at lokaplanlægge for byggeriet eller helt at forhindre det. Anden trin er at omsætte kommuneplan og helhedsplan til lokalplan. Det vil få konsekvenser for alle ændringer i området, idet der hverken retsligt eller fysisk må etableres forhold der er i strid med lokalplanen. Dog er der undtagelser, for eksisterende lovlig anvendelse, der kan forsætte uhindret (dog ikke udvides). Med Helhedsplanen har Byrådet fået et godt redskab til den fremtidige omdannelse af Farum Erhvervsområde, og på den måde sikret, at der er et overordnet sammenhæng i de planer som skal udarbejdes fremover. 3

4 VISION VISIon STRATEGI kortlægning REGISTRERInG desk RESEARCh WoRkShoP InTERVIEW helhedsplan KORTLÆGNING ARBEJdET MEd helhedsplanen Projektet Fra foråret 2008 til efteråret 2008 har Furesø Kommune arbejdet med projektet Omdannelse af Farum Erhvervsområde. Projektet var opdelt i 4 faser; Vision, Kortlægning, Strategisk ramme og Helhedsplan. REGISTRERING Vision 1. Fase var en præcisering af den vision for området, der allerede var besluttet gennem en række politikker og tidligere beslutninger. Planudvalget i Furesø Kommune vedtog i juni 2008 et forslag til Vision for Farum Erhvervsområde. Visionen har været DESK RESEARCH den overordnede ramme for projektets arbejde. Visionen blev besluttet af Planudvalget med en udvidelse, så den endelige vision for erhvervsområdet blev: Farum Erhvervsområde skal udvikles til en moderne og attraktiv bydel, både med udviklingsmuligheder for eksisterede dynamiske erhvervsmiljøer med begrænset miljøpåvirkning og plads til nye mere kontorprægede erhvervstyper. INTERVIEW 4

5 STRATEGI WORKSHOP kortlægning Som udgangspunkt for arbejdet med Farum Erhvervsområde blev foretaget følgende kortlægning: Gennemgangen af gældende regionplan, landsplan, Debatoplæg om Farum og konkrete projekter i området gav vigtig viden om de overordnede rammer for erhvervsområdet og om ideer til udvikling af området. Interview med nøgle personer i Furesø Kommune. Interviewene gav viden om en lang række konkrete forhold af historisk eller konkret betydning bl.a. i forbindelse med trafik, miljø og bygningsforhold. Registrering af de nuværende fysiske forhold i området. Registreringen er uundværlig viden for at kunne udarbejde en helhedsplan. Endeligt blev der gennemført en Workshop med deltagelse af alle interessenter i området. Workshoppens formål var, at få viden om nuværende og kommende brugers forventninger og ønsker til områdets fremtid. Strategi På baggrunden af kortlægningen og med udgangspunkt i Visionen blev der i sommeren 2008 vedtaget en strategi for omdannelsen af Farum Erhvervsområde. Strategien er rammen for helhedsplanen. Udvalget besluttede, at der arbejdes videre med helhedsplanen ud fra følgende forudsætninger: Planen skal omfatte hele Farum Erhvervsområde. Furesø Kommunes indsats - fx i form af infrastrukturforbedringer - skal prioriteres i området mellem Frederiksborgvej og Farum Gydevej. Omfanget af det kommunale engagement i omdannelsesprocessen fastlægges løbende i takt med udviklingen. HELHEDSPLAN 5

6 URBAn PlAdS GRØn PARk TRÆRÆkkER Slangerupvej SÆRlIG BElySnInG Frederiksborgvej overordnede VEJE ByGAdEn forbindelses VEJE 1:5000 Helhedsplanen er en sammentagning af de elementer der beskrives i de efterfølgende afsnit. Farum Gydevej Gammelgårdsvej Paltholmvej Rugmarken 1:5000 6

7 PLANENS HOVEDTRÆK Helhedsplanen består af en række temaer, der tilsammen beskriver fremtidens Farum Erhvervsområde. Når Furesø Kommune fremover skal udarbejde planer for erhvervsområdet skal de bygge på helhedsplanen. Helhedsplanen opdeler Farum Erhvervsområde i en række delområder, der skal have hver sin karakter. Karakteren skabes af den funktion der er i området, af vejenes udformning, bygningernes udformning og placering, behandlingen af de ubebyggede arealer osv. Et alsidigt erhvervsområde med en klar opdeling Farum Erhvervsområde skal også i fremtiden kunne rumme en bred vifte af brancher, men til forskel fra i dag med en mere klar opdeling mellem især Industri, produktion, værksted og andre typer Erhverv. Sagt med andre ord Der skal være plads til alt, men ikke over alt. Derfor er erhvervsområdet opdelt i en række delområder, der har forskellige anvendelsesmuligheder. Anvendelserne knytter sig til om det er produktion, værkstedsvirksomhed eller kontorvirksomhed, men det er ikke altid nok til at regulere området. Derfor er anvendelsesmulighederne suppleret med miljøzoner der skal sikre, at der ikke opstår unødige miljøkonflikter. Den klare opdeling er også med til at øge investerings sikkerheden. Et klassisk problem for investorer i et omdannelsesområde er, at det er uvist om naboen bliver til en kontorejendom eller en kemisk fabrik. Ved at opdele Farum Erhvervsområde i præcist afgrænsede delområder med klare anvendelsesmuligheder og miljøklasser sikres investorer mod ubehagelige overraskelser. Smukkere veje på de vigtigste strækninger For at underbygge den karakter der skal etableres i et delområde, skal nogle veje med tiden forskønnes. Det er naturligvis helt oplagt, at forskønnelsen i sig selv også er med til at øge attraktiviteten af området, og dermed tilskynde til endnu mere omdannelse. Der skal særligt tages fat i tre veje nemlig Farum Gydevej, Gammelgårdsvej og Rugmarken. Disse tre veje bliver hovedomdrejningspunkter for omdannelsen, bl.a. fordi det er disse tre veje, der er hovedbevægelseslinjerne i området. Den grønne struktur For at skabe forskellige karakterer i området tilføres området en ny grøn struktur. Den grønne struktur består af tre elementer, trærækker i skel mellem ejendommene, forarealernes udformning og vejenes udformning. Med disse tre elementer kan der skabes forskellige karakterer i delområderne. F.eks, kan Rugmarken blive til en bygade, eller Farum Gydevej kan blive til en parkvej i en industripark. Indbydende ankomstarealer og relationen til omverdenen Helhedsplanens grundlæggende opgave er at skabe et attraktivt erhvervsområde for alle erhvervstyper. Det gøres ved at bearbejde de forskellige dele af erhvervsområdet, så de bliver indbydende i forhold til den anvendelse, der tænkes ind i området. Det kommer tydeligst til udtryk langs de veje, der forbinder området med resten af byen. 7

8 Grøn struktur URBAn PlAdS GRØn PARk EnG Slangerupvej Frederiksborgvej GRØnT forareal 1:5000 TRÆRÆkkER SÆRlIG BElySnInG Farum Gydevej Gammelgårdsvej Paltholmvej Rugmarken ETAPE 1 ETAPE 2 ETAPE 3 8

9 den GRØnnE STRUkTUR Farum Erhvervsområde savner klare strukturerende elementer f.eks. alléer eller tydelige overgange mellem dele af området. Det gør det svært at forstå hvordan området hænger sammen, og at orientere sig i området. Derfor er det vigtigt, at tilføre Farum Erhvervsområde en tydelig overordnet struktur, der samtidigt giver området et visuelt løft. Hovedideen er at danne forskellige visuelle oplevelser i området, så man altid ved om man er på Bygaden eller på den grønne Gammelgårdsvej. Overordnet arbejder Helhedsplanen med følgende grønne elementer Vejen Trærækkerne Forarealerne Parkerne og pladserne Fladerne Vejene Helhedsplanen tager udgangspunkt i tre veje henholdsvis Farum Gydevej, Gammelgårdsvej og Rugmarken/Ryttermarken. Langs de tre veje bruges beplantning og andre byelementer på forskellige måder for at give en forskellig oplevelse af karakteren af området. Langs Farum Gydevej skal områdets åbne og lyse karakter forstærkes ved beplantning af trærækker, der trækkes væk fra vejen og plantes i hegn. Det får øjet til at vandre ind i mellem produktionshaller og administrationsbygninger, og skaber en karakter af en bebyggelse i det åbne landskab. Langs Gammelgårdsvej skal områdets virksomheder kunne præsentere sig. Her skal forarealerne være åbne, og de enkelte bygninger skal have deres egen plads. Det gøres ved at lade trærækker i skel strække sig ud mellem bygningerne helt frem til forarealerne. Det giver en grøn men ret lukket karakter. Langs Rugmarken/Ryttermarken er der ikke plads til beplantning i vejarealet, og bebyggelsen bliver relativ tæt. Derfor kommer beplantningen kun til at bestå af enkelte træer i hullerne mellem husene. For at skabe et tydeligt træk gennem hele forløbet, opstilles pullerter hele vejen langs kanten af kørebanen. Pullerter er cm høje stelerer, der sikrer, at biler ikke kører ind over eller parkerer på fortovet. Trærækkerne Helhedsplanen indeholder trærækker af forskellig art. Trærækkerne på den åbne mark ved Farum Gydevej skal være ask og trærækkerne ved Gammelgårdsvej skal være fyr. herved får de to delområder helt forskellige karakter. forarealerne Udformningen og brugen af forarealerne er vigtig for, hvordan den grønne struktur opleves. Langs Gammelgårdsvej skal forarealerne udformes som græsplæner med beplantning på. Det er med til at signalere at området henvender sig til virksomheder af en vis type. I delområde C skal forarealerne alene udformes, så der skabes en roligere oplevelse af delområdet. den åbne mark Ved Farum Gydevej og Lucernemarken skal den åbne karakter fastholdes og udbygges. Det gøres ved at sikre, at det areal der ikke er en del af virksomhedernes aktiviteter beplantes og vedligeholdes, så den underbygger karakteren. Når der skal ændres eller bygges nyt skal man forsøge at samle arealer med belægning på den ene side af bygningerne, således at de grønne dele af ejendommene kommer til at hænge sammen. Pladserne Hvert delområde får hver sin karakter og hver sin plads. Pladserne skal kunne bruges på forskellige måder afhængig af, hvilket delområde de ligger i. F.eks. skal pladsen i delområde C kunne bruges til pauseplads med boldspil. RETNINGSLINIER I Farum Erhvervsområde skal der etableres en ny grøntstruktur bestående af træbeplantning, byinventar og særligt udformede forarealer. Den grønne struktur skal etableres i takt med, at der ske omdannelse af området. 9

10 Trafik struktur Koblinger til overordnede veje Overordnede Veje bygaden Slangerupvej Frederiksborgvej Forbindelsesveje 1:5000 Intern fordelingsvej sti Farum Gydevej Gammelgårdsvej Paltholmvej Rugmarken 1:

11 forskellige VEJE - forskellige UdfoRMnInGER Det er fra vejen og på vejene man oplever Erhvervsområdet. Derfor skal vejene i højere grad være med til at deffinere de enkelte delområders karakter. I praksis betyder det, at næsten alle veje i Farum Erhvervsområde får deres helt egen udformning. DE TRE HOVEDFORBINDELSER De tre veje der skaber forbindelse rundt i området er Farum Gydevej, Gammelgårdsvej og Rugmarken. Derfor er det også de tre veje, der får den mest markante make-over. Det er vigtigt for oplevelsen af, at området er under omdannelse, at vejene også følger med. farum Gydevej Farum Gydevej fungerer både som adgangsvej og gennemkørselsvej. Den har i dag en karakter af forstadsvej eller landevej. For at styrke karakteren af en vej gennem en åben park, skal der ske ændringer inde på de tilstødende grunde. Det skal sikres, at der fremover etableres grønne arealer på ikke aktive arealer, og at der plantes hegn og anden parkbeplantning. Gammelgårdsvej Langs Gammelgårdsvej arbejdes både med udformningen af Gammelgårdsvej og med udformningen af de helt vejnære forarealer. Det giver Gammelgårdsvej en meget mere grøn karakter, end den har i dag, og det vil være med til at højne kvalitet og værdi af grundene ud til Gammelgårdsvej. Samtidigt sikres at området med tiden får den visuelle kvalitet, som efterspørges af de virksomheder der ønskes i området. Rugmarken/Ryttermarken Området omkring Rugmarken skal være et udadvendt byområde med Rugmarken som den nye attraktive bygade. Bebyggelse skal placeres i en fast byggelinje med adgang fra Rugmarken. Vejudlægget på Rugmarken er smalt, og derfor skal belægningen på kørebane og fortov have en ensartet overflade, så vejen opleves bredere. For at adskille kørebane og fortov etableres to rækker pullerter. Pullerterne virker samtidigt som et særligt genkendeligt element gennem hele Farum Erhvervsområde fra Frederiksborgvej i øst til Ryttermarken i vest. DE øvrige VEj I Farum Erhvervsområde er der en række andre veje, der ikke nødvendigvis skal ændres som konsekvens af omdannelsen. Man kan sige at, fordi Farum Gydevej, Gammelgårdsvej og Rugmarken bliver meget anderledes i deres udtryk, så bliver de øvrige veje forskellige i kraft af deres nuværende udformning. Det vil også sende et signal om at de øvrige veje ikke er så betydningsfulde som de tre hovedforbindelser. Bygmarken Bygmarken vejbetjener et mindre værksteds- og produktionsvirksomhedsområde. Bygmarken skal fastholde sit lidt rå udtryk, men for at skabe et større sammenhæng i gadebilledet skal der i skel mod vej etableres en lav hækbeplantning, og hegn skal placeres mindst 5 meter bag skel. hvedemarken og havremarken Hvedemarken og Havremarkens grønne og sammensatte præg skal fastholdes. Langs Hvedemarken skal der findes plads til bløde trafikanter, der skal ind i området fra Frederiksborgvej. Det kan give anledning til en omprofilering af Hvedemarken, men det skal ske inden for det eksisterende vejudlæg. hørmarken Hørmarken skal forbinde tre delområder der indeholder produktion, detailhandel og kontorbebyggelse. Hørmarken er bred, og det må forventes, at detailhandlen og produktionen vil betyde mere og tungere trafik end på f.eks. Rugmarken. Derfor er temaet om at skabe sammenhæng det sammen som på Rugmarken, men løsningen er her en trærække langs Hørmarken. lucernemarken Lucernemarken er lastbilernes vej. Vejen er bred, og der er plads til parkering af store biler. Det skal understrege delområdets åbne parkkarakter. STIER For at sikre bedre adgang til især erhvervsområdets østlige del, skal der med tiden etableres tre stier i området. Det drejer sig om en sti langs Rugmarken, herudover skal der etableres en sti langs Hvedemarken som forlænges ind i området via genbrugspladsen til Bygmarken. Endelig skal der skabes direkte adgang fra Frederiksborgvej til Hirsemarken. Stiernes rolle er at skabe en alternativ adgang til virksomhederne i området for bløde trafikanter. Hermed vil konflikterne med især lastbiler minimeres, og der vil blive sammenhæng med det øvrige byområde. TUNG TRAFIK De erhverv der er afhængige af meget lastbiltransport skal samles hvor adgangen til Slangerupvej er nemmest. Det vil over en årrække reducere konflikterne mellem Lastbiler og bløde trafikanter i området. PARKERING Fremtidig parkering skal etableres på ejendommene, fordi vejene i området er meget smalle. RETNINGSLINIER Der skal prioriteres investeringer i de tre hovedforbindelser - Farum Gydevej, Gammelgårdsvej og Rugmarken/Ryttermarken. Udformning af veje, stier og pladser skal tage udgangspunkt i delområdernes karakter. 11

12 delområder Delområde a & a1 Delområde b & b1 Delområde c Slangerupvej E B1 Frederiksborgvej Delområde d Delområde e Delområde f & f1 F F1 Farum Gydevej D C B Gammelgårdsvej 1:5000 Paltholmvej A1 Rugmarken A 12

13 opdeling I delområder Området opleves i dag som en række mindre områder med hver deres identitet. Her tænkes på bebyggelses tæthed, vejens udformning, hvor grønt området fremstår og hvilke typer virksomheder der præger det enkelte område. Med afsæt i de enkelte områders nuværende karakter, opdeles erhvervsområdet i en række delområder. Karakteren af det enkelte delområder fremgår at de følgende afsnit. På den måde sikres det, at området fortsat har en sammensat karakter. Herudover sikre opdelingen en overskuelig regulering af den fremtidige anvendelse i de enkelte delområder, bl.a. for at hindre evt. miljøkonflikter. AnVEndElSE Farum Erhvervsområde kan også fremover anvendes til erhvervsmæssige formål. Det er alt fra produktion og vedligeholdelse til administration og udvikling. Derudover er der mulighed for at etablere en række funktioner, der kan skabe synergier sammen med erhvervslivet i Farum Erhvervsområde. Det er f.eks. uddannelse der kan være med at styrke kompetencerne i arbejdsstyrken i området, og detailhandel, der kan virke som drivkraft for omdannelse. Disse støtte funktioner får i begrænset omfang mulighed for at etablere sig i området. Anvendelserne i området er beskrevet ud fra følgende overordnede anvendelseskategorier: Kerneanvendelser Kontor; administration og anden kontorlignende virksomhed som research & development og salg Liberalt erhverv; privatklinikker, banker og fitness klinikker. Laboratorier; forskning analysevirksomheder og medicon. Værksted; automekanikere, snedkere og VVSer Let produktion; elektronikproduktion, mindre samlefabrikker Industri; maskinfabrikker, plast industri og lignende Synergianvendelser Kultur; klubber, teatre og sport Uddannelse; friskoler, voksenuddannelse og erhvervsuddannelser Pladskrævende detailhandel; bilforhandlere, trælast og byggevare Detailhandel og restauration; Box-butikker, specialbutikker, pølseboder og cafeterier. MIlJØzonER En anden måde at regulere anvendelserne på er at kombinere anvendelse og miljøklasser. Det gør, at det ikke alene er definitionen af anvendelsen, der afgører om en virksomhed kan etableres i området, men også den måde den påvirker omgivelserne på. Det kan sikre, at der ikke kan etableres en miljøbelastende virksomhed i et delområde, hvor den i princippet passer ind i anvendelsesbestemmelsen. Miljøklasserne er udtryk for den miljøbelastning en virksomhed må påvirke omgivelserne med, og ikke en opdeling af virksomhedstyper i forureningsgrupper efter brancher. Det er den enkelte virksomheds påvirkning af miljøet der afgører miljøklassen. Derfor er det vigtigt at understrege, at der i Farum Erhvervsområde er der to grupper af miljøklasser: Miljøklasse 1-2: Virksomheder stort set uden miljøpåvirkning mindste afstand til nærmeste miljøfølsomme anvendelse på 0-20 meter. Miljøklasse 2-4: Virksomheder med nogen miljøpåvirkning og med mindste afstand til nærmeste miljøfølsomme anvendelse på meter, f.eks. transport døgnet rundt eller støvgener. Miljøzoneringen sikre således at kun virksomheder med en miljøpåvirkning svarende til hhv. miljøklasse 1-2 eller 2-4 kan forny sin miljøtilladelse eller etableres sig i Farum Erhvervsområde. Miljøzonering bliver også brugt til at undgå konflikter overfor boliger i erhvervsområdets naboområder. Miljøzoner 1-2 RETNINGSLINIER Paltholmvej Farum Gydevej Slangerupvej 2-4 Rugmarken 1-2 Gammelgårdsvej Inden for hvert delområde fastsættes, hvad arealerne kan anvendes til. Farum Erhvervsområde opdeles i to miljøzoner, hvor virksomheder efter konkret vurdering kan lokaliseres. Frederiksborgvej 13

14 A Ryttermarken Rugmarken Sti delområde A A1 ERHVERVSOMRåDETS ByGADE En stor del af område A ligger stationsnært, hvilket giver mulighed for tættere byggeri og en ændret anvendelse til f.eks. kontor. det er her erhvervsområdet møder farum by, og området foreslås derfor udviklet til et mere udadvendt bymæssigt område med Rugmarken som en ny, attraktiv bygade, omkranset af kontorer, mindre værksteder, større udvalgsvarebutikker m.v. det er vigtigt, at der både er plads til små og større virksomheder, og at udviklingen kan ske etapevis. OMDANNELSE På KORT SIGT Området omdannes i takt med at de eksisterende virksomheder ønsker at flytte. I første omgang vil det betyde, at lav bebyggelse på små grunde vil præge området, men at der enkelte steder vil skyde nyt byggeri op, med en større højde end den, der er i området i dag. Som en mulig katalysator for udviklingen tænkes skrotpladsen flyttet til en mere velegnet placering. På en del af skrotpladsens område anlægges et nyt byrum, som samler de omgivende bebyggelser, og som giver et visuelt løft og identitet til området. Dette nye byrum vil danne adgangsareal til de virksomheder, der på sigt slår sig ned i området. Omdannelsen kræver ikke, at de eksisterende virksomheder langs Frederiksborgvej flytter. Mulighed for at etablere skoler i området kan evt. afvente at en betydelig omdannelse har fundet sted af hensyn til elevernes trafiksikkerhed. OMDANNELSE På LæNGERE SIGT På længere sigt vil der være mulighed for at sammenlægge ejendomme og bygge større sammenhængende byggerier langs Rugmarken. Bebyggelsen placeres med orientering mod Rugmarken og med beplantede parkeringszoner bag bebyggelsen mod Paltholmvej. Rugmarken foreslås forlænget på den anden side af Farum Gydevej, så bygaden bliver et sammenhængende træk gennem hele erhvervsområdet. I takt med at området omkring skrotpladsen omdannes, tænkes Havremarken nedlagt på strækningen langs Frederiksborgvej, hvor de to vejforløb ligger ved siden af hinanden. Det vil betyde, at de virksomheder der ligger ud mod Frederiksborgvej vil få større grunde med en større signalværdi, dog uden trafikal adgang fra Frederiksborgvej. Den nye plads kan evt. forlænges så den afslutter Rugmarken. Rugmarken Rugmarken Kobling til Farum Paltholmvej Paltholmvej Havremarken Havremarken Frederiksborgvej Frederiksborgvej Evt. ny vej Kobling til Farum Ny plads Evt. nedlæggelse af Hvedemarken Træer på forarealer kan både plantes i græs eller som her i fast belægning Parkering skal foregå bag bebyggelsen i grønne parkeringslunde Rugmarken bliver områdets centrale strøg med høj og tæt bebyggelse langs gaden, en ensartet belægning og markante belysningsamaturer Nyt attraktivt fælles byrum med flot belægning Mulighed for 3-4 etager ud mod Frederiksborgvej og Paltholmvej 14

15 ANVENDELSE I DELOMRåDE A Eksempel på hvordan bebyggelsen kan opføres i en fast facadelinie langs Rugmarken i op til 4 etager mod Paltholmvej og 3 etager på den nordlige del af Rugmarken BEByGGELSESPRINCIPPER For at understrege Rugmarkens bymæssige udtryk placeres bebyggelsen langs Rugmarken i en fast facadelinie parallelt med Rugmarken. Her skal enten gavle eller selve facaden placeres. Af samme grund skal bebyggelsen have adgangsarealer og indgange orienteret mod Rugmarken, så der bliver mest muligt byliv mod gaden. I det omfang det er muligt, placeres udadvendte aktiviteter som f.eks. udstillinger, receptioner o.lign ud mod Rugmarken. Det bymæssige udtryk styrkes yderligere ved at bebyggelsen mod Frederiksborgvej og Paltholmvej kan opføres i op til 4 etager. Nord og vest for hhv. Rugmarken og Havremarken kan bebyggelse opføres i op til 3 etager. Det betyder at bebyggelsesprocenten i området øges. BELæGNINGER OG ByUDSTyR Vejudlægget på Rugmarken er smalt. Det foreslås, at vejudlæg og fortove belægges som en ensartet flade, så vejprofilet opfattes som større og mere ensartet. Som adskillelse mellem vej og fortov lægges en smal stribe i enten chaussésten eller anden belægning. Herudover udgør dekorative pullerter afgrænsning mellem vej og fortov. På sigt opstilles særlig farverige eller skulpturelle belysningsarmaturer, som giver karakter til området, og som samtidig giver et godt og trygt lys. Forarealer kan have en fast belægning med fliser o.lign eller være tilsået med græs. ET NyT FæLLES MøDESTED Det nye byrum mellem Frederiksborgvej og Hvedemarken ( på en del af den eksisterende skrotplads) indrettes som et urbant byrum med en ensartet belægning, vandkunst, bænke og træer, med adgang til evt. butikker og virksomheder. Her kan en frokostcafé eller pølsevogn have sin faste plads. Det nye byrum vil være med til at give området et visuelt løft, som højner værdien af de omkringliggende ejendomme. bebyggelse 3 etager PARKERING Parkeringspladser placeres i princippet bag bebyggelsen, så forarealerne mod Rugmarken forbeholdes som attraktive forarealer. Parkeringen placeres langs Frederiksborgvej og Paltholmvej eller mellem bebyggelserne. Hermed opnås, at parkeringen danner en visuel og støjmæssig bufferzone ud mod de store veje og mod virksomhederne i de tilstødende arealer. Der kan dog placeres et mindre antal gæsteparkeringspladser foran facadelinien. Parkeringspladserne beplantes med træer og hække, så parkeringsarealerne opleves som grønne parkeringslunde. SKILTNING Skiltning mod Rugmarken kan ske på facaden eller på skilte langs Rugmarken. Der kan opstilles 1 skilt ved indkørslen, på max 2 m x 1,5 m. Hvis der er flere virksomheder på ejendom- facadelinje kørebane facadelinje parkering Eksempel på hvordan skilte kan samordnes på samme skiltestander. Eksempel på hvordan bebyggelsen kan placeres. men, skal skiltningen sammenordnes på samme skilt. Facader mod Frederiksborgvej bør kunne udnytte signalværdien med skiltning. Dog under forudsætning af at skiltningen udgør en samlet helhed og ikke dominerer omgivelserne. BEPLANTNING Der er ikke plads til træplantning langs Rugmarken. Derfor forslås at nye virksomheder som minimum skal plante mindst èt træ i middel højde på forarealet, så der vil være grønt langs gaden når man kigger ned langs Rugmarken. Herudover vil beplantningen i området først og fremmest bestå af træer i parkeringslundene bag bygningerne og levende hegn langs Palthomvej. delområde A kan anvendes til: Kontor Liberalt erhverv Laboratorier Fjernvarme Bilforhandlere u. værksted Uddannelse Kultur Detailhandel og restauration i A 1 delområde A kan ikke anvendes til: Værksted Produktion Industri RAMMER FOR DELOMRåDE A Bebyggelse kan opføres i max. 3 etager. Bebyggelse langs Gammelgårdsvej kan opføres i max. 4 etager. Bygningerne langs Rugmarken skal have deres primære indgange orienteret mod Rumarken. Forarealer må ikke afskærmes med tætte hegn, mure eller trådhegn. Hegn kan dog opsættes bag facadelinien. Der skal plantes mindst ét løvfældende træ på foraralet til hver enkelt ejendom langs Rugmarken. Bebyggelse langs Rugmarken skal opføres i en fast facadelinie langs Rumarken Parkering skal ske bag bebyggelsen. Parkering skal anlægges som grøn parkering med træplantning, så parkeringen fremstår som parkeringslunde. Skilte for flere virksomheder på samme grund skal samordnes. Der må opstilles ét fritstående skilt pr. ejendom. Der må ikke opsættes blinkende eller reflekterende skilte ud mod de overordnede veje. Der skal sikres stiforbindelse fra Frederiksborgvej ind i området. 15

16 B B1 B Hørmarken Sti Kobling til Farum En grøn zone langs Gammelgårdsvej friholdes for bebyggelse delområde Ny plads ERHVERVSOMRåDETS ERHVERVSPARK område B ønskes på sigt omdannet til et grønnere, og mere attraktivt erhvervsområde med mulighed for større kontorvirksomheder og produktion. Ny park Ny sti til Frederiksborgvej Gammelgårdsvej Området skal give plads til større virksomheder, med f.eks. kontor, laboratorier og produktion OMDANNELSEN Området ligger centralt med adgang fra både Slangerupvej, Frederiksborgvej og Rugmarken. Det ligger også tæt på stationen. Det gør det attraktivt som udviklingsområde for nye større virksomheder, der ønsker plads, en god placering nær offentlig transport og synlighed. Ved at fastlægge en fremtidig grøn zone foran virksomhedene langs Gammelgårdsvej opnås en ny og præsentabel ankomst til området. Herudover vil tværgående hegn mellem virksomhederne give området en grøn karakter. Som et tilskud til området anlægges en lille park, som giver området et visuelt løft og som styrker den grønne karakter. Bebyggelsen skal placeres, så området opfattes som et grønt og attraktivt erhvervsområde. Det betyder, at der skal være grønne zoner mellem de enkelte ejendomme og at bygningerne skal holde en minimumafstand på mindst 5 m. til naboskel. Virksomhederne placeres så de kommer til at ligge på en grøn flade. Kommunens genbrugsplads og på sigt, de mere støjende og oplagskrævende virksomheder forslås flyttet til en mere velegnet placering. BEByGGELSESPRINCIPPER Bebyggelsen i området kan opføres i max. 2-3 etager. Bebyggelsen skal orienteres så udadvendte funktioner, herunder indgange, kontorbygninger m.v. vender mod Gammelgårdsvej, mens mere produktionsrelaterede bygninger placeres længst væk fra Gammelgårdsvej. Gammelgårdsvej skal have en grøn karakter. Derfor skal bebyggelse mod Gammelgårdsvej placeres mindst 10 m. fra vejskel. Parkering skal foregå bag bebyggelsen i grønne parkeringslunde I området foreslås en mindre park, hvor frokosten kan nydes. 16

17 ANVENDELSE I DELOMRåDE B delområde B kan anvendes til: Kontor Liberalt erhverv Udvikling Laboratorier Let produktion Uddannelse Værksted i B1 Industri i B1 delområde B kan ikke anvendes til: Kultur Detailhandel og Restauration Bilforhandlere ET Ny PARK For enden af Hvedemarken ved Gammelgårdsvej placeres en lille park. Parken skal have en grøn karakter, og der skal skabes mulighed for en café. Parken vil være en attraktiv nabo for fremtidige virksomheder, og være et tilskud til hele erhvervsområdet og Farum by. BELæGNINGER Zonen mellem Gammelgårdsvej og bebyggelsen skal fremstå som en åben og grøn græsflade. Derfor må der ikke bebygges i denne zone, og belægningen skal begrænses til stier, adgangsveje og enkelte p-pladser. PARKERING Parkeringspladser placeres i princippet bag bebyggelsen, så forarealerne mod Gammelgårdsvej fremstår som en grøn flade, der styrker kvaliteten i området. Der kan dog placeres et mindre antal gæsteparkeringspladser foran virksomhederne, hvis disse afskærmes af små hække. Parkeringen bag bygningerne udgør samtidig en bufferzone mellem de forskellige erhvervsområder. Parkering udformes med træbeplantning og hække, der gør at parkeringsarealerne opleves som grønne parkeringslunde. SKILTNING Skiltning mod Hvedemarken kan ske på facaden eller på skilte langs Hvedemarken. Der kan opstilles 1 skilt ved indkørslen, på max 2 m x 1,5 m. Hvis der er flere virksomheder på ejendommen, skal skiltningen sammenordnes på samme skilt. Facader mod Slangerupvej bør kunne udnytte signalværdien med skiltning. Dog under forudsætning af at skiltningen udgør en samlet helhed og ikke dominerer omgivelserne. BEPLANTNING I den grønne zone langs Gammelgårdsvej plantes trægrupper eller lign. Langs skel plantes markante trærækker af østrisk fyr. Herudover vil beplantningen i området først og fremmest bestå af træer i parkeringslundene bag bygningerne og evt. hække som dækker oplag, p-pladser m.v. Parkering placeres bag bebyggelsen p Gammelgårdsvej p p RAMMER FOR DELOMRåDE B Bebyggelse kan opføres i max. 3 etager. Bebyggelse omkring den nye park kan opføres i op til 4 etager. Bygningerne skal have deres primære indgange orienteret mod vej. Forarealer må ikke afskærmes med tætte hegn, mure eller trådhegn. Hegn kan dog opsættes bag facadelinien. Parkering skal ske bag bebyggelsen. Parkering skal anlægges som grøn parkering med træbeplantning, så parkeringen fremstår som parkeringslunde. Skilte for flere virksomheder på samme grund skal samordnes. Der må opstilles ét fritstående skilt pr. ejendom. Der må ikke opsættes blinkende eller reflekterende skilte ud mod de overordnede veje. Gammelgårdsvej med grønne forarealer. Der skal sikres stiforbindelse fra Frederiksborgvej og Gammelgårdsvej til Bygmarken og Hirsemarken. 17

18 C C Bygmarken Ny plads Ny sti til Frederiksborgvej delområde HåNDVæRKEROMRåDET delområde C ligger omkring Bygmarken. dette område reserveres fremover til mindre produktionsvirksomheder og værksteder. karakteren af området med mindre industri skal styrkes. for at give området et mere sammenhængende præg skal forarealer og vejareal adskilles af en lav hæk, og evt. indhegning skal rykkes tilbage på grunden. derudover skal der være relativt frie rammer for virksomhederne i området, hvilket forventes at give et mere traditionelt industripræg. Området skal give plads til mindre virksomheder, med f.eks. værksteder mm. OMDANNELSEN Området ligger centralt i Farum Erhvervsområde mellem delområderne A, B og D. Det ligger også tæt på stationen, men dog undenfor det stationsnære kerneområde. Området har i dag flere små virksomheder, og området er ikke velegnet til omdannelse til helt andre formål. I området foreslås en lille plads/park, med mulighed for boldspil. I forbindelse med en ny sti til Gammelgårdsvej og Frederiksborgvej etableres en mindre plads. Pladsen skal fungere som centrum i delområdet og skal kunne skabe plads til støttefunktioner, som f.eks. en boldbane til frokostpausen eller til efter arbejde. Selv om der ikke er lagt op til den helt store omdannelse i delområdet må man forvente, at netop dette område bliver meget dynamisk. Det hænger sammen med, at ejendomsstrukturen og anvendelsesmulighederne gør det attraktivt for flere af de virksomheder der ligger i Farum. Samtidigt gør de nye muligheder andre steder i Farum Erhvervsområde, at nogle virksomheder flytter ud af delområdet. 18

19 BEByGGELSESPRINCIPPER For at styrke områdets karakter som håndværkerområde skal der gives relativt frie rammer for bebyggelse. Der er dog enkelte ting der skal fastholdes eller udvikles for at undgå et alt for rodet udtryk. Ny bebyggelse skal have en fast facadelinje langs vej, og kan opføres i max. 2 etager. BELæGNINGER OG ByUDSTyR Vejudlægget på Bygmarken er smalt, og da det kan forventes at alle typer trafikanter kommer til at bruge vejen, er det vigtigt at man grundigt overvejer, hvordan det kan ske uden alvorlige konflikter. BEPLANTNING Der plantes en lav hæk i skel mod Bygmarken. Det skal sikre at vejbilledet ikke bliver for uensartet, når virksomhederne i området udvikler sig i forskellige retninger, og dermed kan få meget forskellige visuelle udtryk. Snit gennem området ved Bygmarken. ANVENDELSE I DELOMRåDE C delområde C kan anvendes til: Laboratorier Produktion Bilforhandlere m. værksted Industri Værksted delområde C kan ikke anvendes til: Kontor Liberalt erhverv Kultur Detailhandel Uddannelse Restauration Belægninger og byudstyr i øvrigt skal afspejle den lidt hårde karakter i området. Det kan gøres ved at bruge høje master til belysning og ved at etablere belægning på hele vejudlægget. ET NyT FæLLES MøDESTED Det nye byrum ved stien til Frederiksborgvej og Gammelgårdsvej indrettes som en urban sportsplads med f.eks. kunstgræs eller blødt underlag. Det nye byrum vil være med til at give området et visuelt løft og give brugerne af området et sted af samles om. bebyggelse 2 etager facadelinje græs eller belægning kørebane facadelinje parkering RAMMER FOR DELOMRåDE C Bebyggelse må opføres i max. 2 etager. Bebyggelse langs Bygmarken skal opføres i en fast facadelinie langs Bymarken Forarealer skal afskærmes med lave hække men må ikke afskærmes med tætte hegn, mure eller trådhegn. Hegn kan dog opsættes bag facadelinien. PARKERING Parkeringspladser placeres på de enkelte grunde. SKILTNING Skiltning mod Bygmarken kan ske på facaden eller på skilte langs Rugmarken. Der kan opstilles 1 skilt ved indkørslen, på max 1,5 m x 1 m. Hvis der er flere virksomheder på ejendommen, skal skiltningen sammenordnes på et skilt. Bygmarken afgrænses af lave hække, der får området til at hænge sammen visuelt, selv om de enkelte bebyggelser på ejendommene er forskellige. Skilte for flere virksomheder på samme grund skal samordnes. Der må opstilles ét fritstående skilt pr. ejendom. Der må ikke opsættes blinkende eller reflekterende skilte ud mod de overordnede veje. Der skal sikres stiforbindelse fra Frederiksborgvej og Gammelgårdsvej ind i området. 19

20 d Kobling til Farum Lucernemarken Området henvender sig til de virksomheder der har brug for meget plads. d Farum Gydevej delområde Kobling til Farum INDUSTRIPARKEN delområde d ligger langs farum Gydevej og lucernemarken. dette område er idag et åbent område med spredt bebyggelse bestående af store produktions- eller lager bygninger. det er denne karakter, der også fremover skal gøre dette område til et særligt område. for at styrke karakteren skal beplantning og forarealer have parkkarakter. Anvendelsen skal ligeledes være med til at underbygge karakteren, ved at området forsat skal huse store produktions- og lagervirksomheder. Ved at samle adgangen på den ene side af bygningerne kan den anden side friholdes. OMDANNELSE På KORT SIGT Området omdannes i takt med, at de eksisterende virksomheder enten istandsætter deres udenomsarealer eller flytter og giver plads til nyt. Det eksisterende bebyggelse kan uden videre indgå i områdets nye karakter, og karakteren kan styrkes, f.eks. ved at virksomhedernes i området istandsætter deres frialrealer med afsæt i karakteren. etape 1 Det vil sige at virksomhederne kan rydde de arealer, der ikke bruges, og de kan etablere trærækkerne, så de kan vokse sig store. OMDANNELSE På LæNGERE SIGT På længere sigt skal bebyggelsen i området udskiftes, i takt med den ikke kan leve op til virksomhedernes krav. Når det sker skal bebyggelse og arealer med belægning placeres i tilknytning til én af de trærækker, der er på hver side af en grund. På den måde skabes der åbne kig mellem virksomhederne. Det vil betyde at områdets åbne karakter understreges, ved at man fra Farum Gydevej kan se, at der er mere erhvervsområde inde ved Lucernemarken. Trærækkerne i området giver en ny struktur. etape 3 Kontorfunktioner kan i begrænset omfang samles med produktionsbyninger. 20

21 Eksempel på hvordan bebyggelsen og adgangsforhold kan placeres langs en trærække. ANVENDELSE I DELOMRåDE D Eksempel på hvordan bebyggelsen kan opføres frit på grunden, men således at området som helhed opleves som en park. højlager 20 meter delområde d kan anvendes til: Kontor Laboratorier Produktion Industri BEByGGELSESPRINCIPPER For at understrege karakteren af en åben parkbebyggelse skal ny bebyggelse placeres, så der er kig forbi bebyggelsen langs en trærække. Det vil typisk kunne opnås, ved at placere bebyggelsen og ankomstarealerne herunder vare tilkørsel langs det nordlige eller sydlige skel. For at få en åben karakter skal det sikres, at en betydelig del af området forsat ikke bebygges. Det kan ske ved at kompensere med mulighed for at bygge højere. Hvordan den enkelte bebyggelse udformes er ikke afgørende for karakteren af åben parkbebyggelse. Mindre højlagre kan sandsynligvis godt indpasses i området. BEPLANTNING For at skabe en karakter af park er det nødvendig at sikre eksisterende beplantning og at etablere ny beplantning. Der er tre slags beplantning der skal være til stede. Flade beplantning. bebyggelsen kan med fordel være omgivet af en græsmark. Området er så stort at græsset kan være højt enggræs. Det kan evt. være afgræsset. PARKERING Parkeringspladser placeres me mens trærækker, så der kan opretholdes et kig langs den anden trærække. SKILTNING skel græs Skiltning kan i modsætning til i andre dele af Farum Erhvervsområde med fordel placeres på bygningernes facader. Derved undgåes en række af mindre skilte langs vejene i området, som vil forstyrre oplevelsen af en park. VEjE Lucernemarken fungerer til en hvis grad allerede i dag som lastbil p-plads. Det på trods af at den er lidt for smal. Når området efterhånden omdannes vil lastbiltrafikken i dette delområde formentlig stige. Derfor kan Lucernemarken udvikles så den bliver nemmere at bruge for lastbiler. parkering og varelevering skel delområde d kan ikke anvendes til: Detailhandel og Restauration Liberalt erhverv Kultur Uddannelse Bilforhandlere m. værksted Værksted RAMMER FOR OMRåDE D Bebyggelse i området kan opføres i op til 20 meters højde. Bebyggelsen skal placeres så den samles langs det nordlige eller sydlige skel på ejendommene. Spredt beplantning. Rundt om i området kan der være behov for at spredt beplatning f.eks. i form af trægrupper. Den kan bruges til at markere en indkørsel eller afskærme et udendørs oplag. Opdelende beplantning. I området skal der etableres et antal trærækker i skel. Trærækkerne skal give en overordnet struktur i området. De skal også være med til at styrke områdets grønne karakter. Trærækkerne skal etableres med asketræer eller lignende. Lucernemarken er en af de to veje der betjener delområdet. Der er god plads omkring vejen og bebyggelsen opleves som fritliggende på en græsplæne. Den enkelte bygnings adgangsarealer skal ligge langs én trærække. Forarealer må ikke afskærmes med tætte hegn, mure eller trådhegn. Hegn må kun opsættes omkring arealer der af sikkerhedmæssige grunde skal aflukkes. Skilte for flere virksomheder skal opsættes på facader. Der må ikke opsættes blinkende eller reflekterende skilte ud mod de overordnede veje. 21

22 E E Kobling til Farum Hørmarken ANVENDELSE I DELOMRåDE E delområde PLADSKRRæVENDE DETAILHANDEL område E ønskes omdannet til et område for pladskrævende detailhandel. det vil give området en helt særlig karakter, domineret at skiltning og store bygninger. Butikker må forventes at henvende sig til kunder i bil og de ubebyggede arealer vil blive anlagt med parkeringspladser. Godt eksempel på skiltning på en detailhandelsbygning. delområde E kan anvendes til: Pladskrævende detailhandel og restauration Tankstation Kontor Kultur Uddannelse delområde E kan ikke anvendes til: Liberalt erhverv Udvikling Laboratorier Produktion Bilforhandlere m. værksted Industri Værksted OMDANNELSEN Området ligger centralt med adgang fra Slangerupvej. Det gør det attraktivt som udviklingsområde for nye butikker for pladskrævende udvalgsvare. Der har været et forslag til lokalplan i høring der giver mulighed for etablering af butikker for pladskrævende udvalgsvare. BEByGGELSESPRINCIPPER Bebyggelsen i området kan generelt kun opføres i 1 etage, men der er dog enkelte steder mulighed for punkt bebyggelse i op til 4 etager. BELæGNINGER OG ByUDSTyR Det må forventes at store dele af de ubebyggede arealer udføres med belægning for at finde plads til tilstrækkelig parkering. SKILTNING Skiltning er en vigtig problemstilling i forbindelse med etablering af butiksområder. Hvis ikke skiltningen reguleres meget præcist, er der stor risiko for, at skiltningen i området tager overhånd, og f.eks. helt skjuler butikkerne for de handlende. BEPLANTNING Der skal ikke etableres nogen særlig beplantning i delområdet. Derimod bør der på grænserne til nabodelområder tages hensyn til beplantningen i naboområderne. Illustration fra lokalplan for området, Arne Melgaard arkitekter. RETNINGSLINIER FOR OMRåDE E Bebyggelse kan opføres i max. 1 etage, dog kan der opføre en bygning i 4 etagers højde og en i 2 etagers højde. Bygningerne skal have deres primære indgange orienteret mod Slangerupvej. PARKERING Butikker for pladskrævende udvalgsvarer er afhængige af at deres kunder kan køre til butikkerne. Derfor er der interesse for, at parkering er placeret i forbindelse med indgange. Det er vigtigt at gøre parkeringsarealerne til indbydende adgangsarealer f.eks. ved at etablere konstruktioner der opdeler parkeringsarealerne i mindre dele. Udformningen af parkeringsområde leder kunderne til butikkerne. Parkering skal ske foran bebyggelsen. Parkering skal anlægges så den underbygger karakteren af butiksområde. Skilte for flere virksomheder på samme grund skal samordnes. Der må opstilles ét fritstående skilt pr. ejendom. Der må ikke opsættes blinkende eller reflekterende skilte ud mod de overordnede veje. 22

23 Ryttermarken Kobling til Farum ff f1 Farum Gydevej ANVENDELSE I DELOMRåDE F delområde Ny plads DET STORE BLANDEDE ERHVERVSOMRåDE område f ønskes ikke omdannet, men karakteren af moderne erhvervsområde med blandede funktion skal styrkes. karakteren af området er tæt erhvervsbyggeri, store bygninger og relativt brede veje. I en del af området skal den eksisterende Villakvarter karakter fastholdes. Park Foran denne bebyggelse foreslås der en plads. Villakvarteret Eksempel på parkering i en gård. delområde f kan anvendes til: Kontor Laboratorier Let produktion Udvikling Industri Bilforhandlere m. værksted i F Værksted i F1 1 delområde f kan ikke anvendes til: Detailhandel og Restauration Liberalt erhverv Kultur Uddannelse OMDANNELSEN Området ligger i den vestligste del af Farum Erhvervsområde, og dermed længst fra Farum station. Området er velfungerende i dag og nærmest sit eget erhvervsområde. Umiddelbart syd for området ligger delområde A. Med en opgraderet Rugmarken/Ryttermarken, bliver området bundet sammen med resten af Farum Erhvervsområde. Den omdannelse der kan forventes eller er nødvendig, for at styrke området knytter sig derfor til Ryttermarken. Det er den vestligst pladsdannelse ved Ryttermarken, der har den største betydning, idet den er med til at samle områderne. BEByGGELSESPRINCIPPER Den nuværende bebyggelse er udgangspunkt for udformning og placering af evt. ny bebyggelse. Det vil sige, at ny bebyggelse skal placeres omkring interne gårde, der er adgangsareal til virksomhederne. Produktionshaller, kontor og service funktioner skal være sammenbygget i et kompleks. Bebyggelsen skal være max. 3 etager, og må ikke overstige 12,5 meter. I F1 må bebyggelsen ikke overstige 2 etager og 8,5 meter BELæGNINGER OG ByUDSTyR Området skal forsat have en balance mellem belagte og beplantede arealer. Der skal ikke være særlige krav til belægninger, udover at det skal være flise eller asfalt belægninger, for at give området en vist robusthed. Det er heller ikke afgørende om f.eks. belysning er ensartet. PARKERING Parkering af personbiler i området skal ske på egen grund, og hovedsageligt i de interne gårde. I F1 dog blot bag facadelinjen. SKILTNING Skiltning mod Ryttermarken kan ske på facaden eller på skilte langs Ryttermarken. Der kan opstilles 1 skilt ved indkørslen, på max 2 m x 1,5 m. Hvis der er flere virksomheder på ejendommen, skal skiltningen sammenordnes på samme skilt. Facader mod Slangerupvej må ikke udnyttes til skiltning. BEPLANTNING Der er ikke brug for yderligere beplantning i delområdet for at styrke karakteren. Dog bør man bevare og styrke beplantningsbælterne mod Slangerupvej og Paltholmvej. Langs Farum Gydevejs stikveje etableres trærækker, så der etableres en grøn struktur på begge sider af Farum Gydevej. Eksempel på størrelse og typer af byggeri i delområde F. RAMMER FOR DELOMRåDE F Bebyggelse kan opføres i max. 3 etage, dog ikke over 12,5 meters højde, i F1 dog max 2 etager og 8,5 meter Bygningerne skal have deres primære indgange orienteret mod interne gårde, dog ikke i F1. Parkering skal primært ske i interne gårde, i F1 dog blot bag facadelinien. Skilte for flere virksomheder på samme grund skal samordnes. Der må opstilles ét fritstående skilt pr. ejendom. Der må ikke opsættes blinkende eller reflekterende skilte ud mod de overordnede veje. Beplantning langs Slangerupvej og Paltholmvej skal opretholdes. 23

24 det VIDERE ARBEJDE TIDSPLAN HELHEDSPLAN KOMMUNEPLAN? OFF. HØRING LOKALPLAN 1? OFF. HØRING Proces for Helhedsplan Ø E E For at sikre at denne helhedsplan bliver så anvendelig som mulig har Furesø Kommune besluttet, at den skal præsenteres for Workshopdeltagerne inden den vedtages endeligt. Inden den præsenteres for Workshoppens deltagere, har Planlægningsudvalget i Furesø Kommune godkendt helhedsplanen. Præsentationen for Workshoppens deltagere skal bruges til at få debatteret helhedsplanen, inden den sendes til endelig godkendelse i Furesø Kommunes byråd i november Proces for Kommuneplan Furesø Kommune har netop taget hul på udarbejdelsen af den kommende kommuneplan Det forventes at der i løbet af forsommeren 2009 offentliggøres et forslag til kommuneplan for Furesø Kommune. Helhedsplanens retningslinjer og rammer vil blive indarbejdet i Kommuneplanen. Proces for Lokalplan Før at helhedsplanen får direkte konsekvenser for grundejere og brugere i området skal den omsættes til lokalplaner. En lokalplan omfatter en mindre del af Farum Erhvervsområde, og vil have detaljerede bestemmelser om hvorledes ny bebyggelse og nye friarealer skal udformes. Lokalplaner kan udarbejdes parallelt eller de kan efterfølge hinanden. Derfor kan lokalplaner udarbejdes efterhånden som udviklingen skaber behov for fornyelse af plangrundlaget. Lokalplanen skal altid i høring hos de berørte før den kan vedtages. Det betyder, at der i forbindelse med forslaget til ny kommuneplan vil komme til at gælde nye rammer for, hvordan Farum Erhvervsområde skal udvikles fremover. Kommuneplanen er ikke et fastlåst dokument. Kommuneplanen kan tilpasses ved at vedtage et tillæg til kommuneplanen efter en høringsperiode. Omdannelsen af Farum Erhvervsområde kommer til at tage mange år. Derfor må man også forvente at Kommuneplanen bliver tilpasset undervejs. 24

25 KOMMUNEPLANENS REDEGøRELSE OG RETNINGSLINjER I kommuneplanens redegørelse bør indgå: Visionen for omdannelse af Farum Erhvervsområde blev besluttet af Planudvalget i juni Den endelige vision for erhvervsområdet blev: Farum Erhvervsområde skal udvikles til en moderne og attraktiv bydel, både med udviklingsmuligheder for eksisterede dynamiske erhvervsmiljøer med begrænset miljøpåvirkning og plads til nye mere kontorprægede erhvervstyper. Udvalget besluttede, at helhedsplanen skal udarbejdes ud fra følgende forudsætninger: Planen skal omfatte hele Farum Erhvervsområde. Furesø Kommunes indsats - fx i form af infrastrukturforbedringer - skal prioriteres i området mellem Frederiksborgvej og Farum Gydevej. Omfanget af det kommunale engagement i omdannelsesprocessen fastlægges løbende i takt med udviklingen. I Kommuneplanens retningslinjer bør indgå, at der i Farum Erhvervsområde skal: Etableres en ny grønstruktur bestående af træbeplanning, byinventar og særligt udformede forarealer. Den grønne struktur skal etableres i takt med at der ske omdannelse af området. Der skal prioriteres investeringer i de tre hovedforbindelser Farum Gydevej, Gammelgårdsvej og Rugmarken/Ryttermarken. Udformning af veje, stier og pladser skal tage udgangspunkt i delområdernes karakter. Inden for hvert delområde fastsættes, hvad arealerne kan anvendes til. Farum Erhvervsområde opdeles i to miljøzoner, hvor virksomheder efter konkret vurdering kan lokaliseres. RAMMER TIL LOKALPLANLæGNINGEN I kommuneplanens rammer for lokalplanlægning bør indgå: I helhedsplanens afsnit om de enkelte delområder findes en blå boks. Den blå boks indeholder forslag til bestemmelser der kan bruges i kommuneplanens rammer for de fremtidige lokalplaner. Retningslinierne indeholder ikke forslag til bebyggelsesprocent. Det skyldes, at det ikke med det detaljeringsniveau helhedsplanen har, er muligt at fortage en konkret vurdering af byggemulighederne på den enkelte ejendom. Derfor bør bebyggelsesprocenten først endelig fastsættes i forbindelse med lokalplanlægningen. Det betyder også, at der i kommuneplanens rammer skal være plads til en differentiere bebyggelsesprocenten i lokalplanen f.eks. med formulering Den samlede bebyggelsesprocent for området må ikke oversige HANDLINGSKATALOG fornyelse og etablering af infrastruktur Infrastrukturen kan fornys, f.eks. gennem en fornyelse af selve vejanlægget, og gennem krav til behandlingen af forarealer. Omfanget af den kommunale finansiering defineres i de efterfølgende budgetforhandlinger. En mulighed for at reducere de kommunale udgifter til infrastruktur er, at invitere de grundejere der får gevinst af investeringerne, til at deltage med medfinansiering f.eks. gennem OPP samarbejder. Etablering af infrastruktur kan i Farum Erhvervsområde til en vis grad lade sig gøre ved at stille krav til udformning af friarealer. Dog bør kommunen overveje om deltagelse i dette vil kunne give et bedre og mere ensartet resultat f.eks. i forhold til fremtidig drift. Omlægning af veje og til en vis grad etablering af nye parker og pladser vil sandsynligvis kræve kommunale investeringer. Tilgengæld kan investeringerne være med til at højne områdets image og dermed investeringslysten for nye virksomheder. håndhævelse af helhedsplanen i byggesagsbehandling Store dele af den nye grønne struktur skal etableres på privat grund. For at sikre dette kan man, med hjemmel i planloven i forbindelse med lokalplanlægning og i forbindelse med byggesagsbehandling, stille krav til bygherre. Bebyggelsesprocent Furesø Kommune kan udnytte muligheden for at hæve bebyggelsesprocenten, for at skabe mulighed for en bedre økonomi i en omdannelsesproces. Den konkrete bebyggelsesprocent kan fastsættes udfra en vurdering af byggemuligheder og en lang række andre faktorer af bymæssig betydning. koordinering af den kommunale indsats i området Furesø Kommune kan etablere en projektorganisation med den opgave at koordinere hele kommunens indsats i Farum Erhvervsområde. Det sikrer, at kommune ikke kommer i en situation, hvor forskellige interesser modarbejder hinanden. Samtidig sender etableringen af sådan en organisation et tydeligt signal til ejere og investorer, om at kommunen tager opgaven meget alvorligt. Initiere omdannelsen ved at forhandling og netværksdannelse Furesø Kommune kan støtte etablering af en udviklingsorganisation. Udviklingsorganisationen kan bl.a. arbejde aktivt for at tiltrække investeringer til området. Furesø Kommune kan evt. indgå i et udviklingsselskab eller lignende. Udviklingsselskabet kan f.eks. varetage markedsføring og koordinering af salg, tiltrække investeringer eller fungerer som kontaktgruppe for kommunens koordineringsgruppe. 25