Lokalplan Spejderlejr i Hou Plantage. Tillæg 13 til Tranekær Kommuneplan

Transkript

1 Lokalplan 9.03 Spejderlejr i Hou Plantage Tillæg 13 til Tranekær Kommuneplan

2 Hvad er en lokalplan En lokalplan er en detaljeret plan for et område i en kommune. Den fastlægger retningslinjer for, hvordan et område skal afgrænses, anvendes og indrettes med bebyggelse, veje og stiforhold, friarealer, materialer mm. En lokalplan er bindende for grundejerne i området, og den gælder til en ny lokalplan udarbejdes. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med region- og kommuneplan. Planloven fastlægger retningslinjer for, hvornår en kommunalbestyrelse skal udarbejde en lokalplan. Det skal den, før der gennemføres større udstykninger, byggerier og anlægsarbejder eller nedrives markant bebyggelse. Men der skal altid laves en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre, at kommuneplanen kan gennemføres. Foruden de egentlige bindende bestemmelser indeholder en lokalplan altid en indledning, som forklarer lokalplanens forudsætninger, indhold og konsekvenser. Desuden anskueliggør diverse kortbilag lokalplanområdets beliggenhed og udformning efter gennemførelsen. Åbenhed i lokalplanlægningen Loven sikrer, at borgerne har ret til at blive orienteret om indholdet af en lokalplan. Inden en kommunalbestyrelse endeligt kan vedtage en lokalplan, skal den derfor være i offentlig høring i mindst 8 uger. I denne periode kan enhver kommentere lokalplanen. Når høringen er slut, vurderer kommunalbestyrelsen kommentarerne, om kommentarerne giver anledning til at ændre lokalplanen, inden den vedtages endeligt. I høringsperioden har overordnede myndigheder mulighed for at kontrollere, om forslaget er i overensstemmelse med anden planlægning og at komme med kommentarer til planen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med overordnede planer, kan disse myndigheder nedlægge veto overfor en lokalplan, så den ikke kan vedtages, før uoverensstemmelsen er forhandlet på plads. Lokalplanen er udarbejdet af PLAN.TXT aps i samarbejde med Langeland Kommune 2

3 Langeland Kommune - Lokalplan 9.03 Spejderlejr i Hou Plantage Indholdsfortegnelse Lokalplanens indhold Eksisterende forhold 4 Baggrund for lokalplanen 5 Lokalplanens indhold 6 Forhold til anden planlægning Regionplanlægning 9 Kommuneplanlægning 9 Anden kommunal planlægning 9 Miljøvurdering 9 Naturbeskyttelse 10 Kystnærhedszone 10 Arkæologiske interesser 10 Støjforhold 11 Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Områders område zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej-, sti og parkeringsforhold Lednings og antenneforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Lokalplanens retsvirkninger 15 Vedtagelsespåtegning 16 Kort 1 17 Kort 2 19 Tillæg 13 til Tranekær Kommuneplan 21 3

4 Lokalplanens indhold Luftfotokort i mål ca. 1:2.000 med lokalplanområdets afgrænsning og med den oprindelige hovedbygning Indledning Lokalplanen er opbygget i tre hovedafsnit: En bred beskrivelse af lokalplanens indhold, en redegørelse for lokalplanens forhold til anden kommunal og statslig planlægning og endelig et afsnit med de juridisk bindende bestemmelser om lokalplanområdets anvendelse og bebyggelse. Eksisterende forhold Ejendommen Hovborg har i mange år været anvendt til spejderlejr for ejerne FDF, som derudover udlejer ejendommen som lejrskole for skoler og børnehaver, samt til foreninger og grupper. Udlejningen giver et bidrag til ejendommens vedligeholdelse og drift. Den oprindelige hovedbygning er delvist brændt og nedrevet, men den var opført ad flere omgange dels i én etage med kælder og dels i to etager. Den vinkelformede bygning lå på kanten at en svag højderyg med den ene side parallelt med kysten. Ejendommen fremstod 4

5 Lokalplanens indhold Forstranden ligger forholdsvist lavere end det umiddelbare bagstranden med den tætte rosebeplantning. Tilsammen er indkigget til ejendommene i første række begrænset (her illustreret ved hjælp af naboejendommen mod øst) ud mod kysten som en 1½ etages ejendom, medens den mod land fremstod i 2½ etager. På ejendommen findes endvidere en mindre træbygning, Paddehattehuset, med begrænsede overnatningsfaciliteter. Arealet er forholdsvist tæt bevokset med lysninger i beplantningen for leg, boldspil, bålplads og parkering. Som det også fremgår af luftfotografiet er træbeplantningen omkring Hovborg højere og markant tættere end i de tilstødende sommerhusområder. Bevaring af Paddehattehuset Paddehattehuset er i Langelands Kulturhistoriske Atlas karakteriseret som en bygning med en bevaringsfaktor 3. Lokalplanens hovedformål er at sikre genopførelse af lejrens hovedbygning og lokalplanens bestemmelser ændrer ikke ved bygningens bevaringsstatus. Lokalplanens baggrund Langeland Kommune har fundet det nødvendigt at der udarbejdes en lokalplan forinden opførelse af et nyt byggeri til erstatning for det nedbrændte. Selv om nybyggeriet ikke medfører en udvidelse af kapaciteten, så ønsker ejerne ikke at genopføre en bygning svarende til den oprindelige. Ved i stedet at bygge nyt og i én etage kan bygningen opdateres funktionelt og teknisk. Køkken og badeforhold bliver moderniseret, og der kan vælges energirigtige løsninger. En bygning i ét plan for- 5

6 Lokalplanens indhold Beplantningen mellem hovedbygningen og kysten tilrettelægges, så der sikres udkig uden at bygningen ligger blottet og fuldt synlig øger funktionaliteten væsentligt. For eksempel vil handicappede i fremtiden også kunne anvende stedets faciliteter. Ejendommen ligger i et område, som i kommuneplanen er udlagt til sommerhusområde. Da ejendommen ikke genopføres i sin oprindelige udformning, finder Langeland Kommunalbestyrelse det rigtigst at få orden på de formelle rammer for ejendommens anvendelse ved at udarbejde en lokalplan og et tillæg til kommuneplanen. Samtidig indeholder lokalplanproceduren en orientering og høring af de omboende. Anvendelse Ejendommen skal kunne anvendes som hidtil, det vil sige som spejderlejr, feriekoloni og til grupper. Såfremt det i fremtiden skulle vise sig, at der ikke længere er brug for denne type aktiviteter kan ejendommen i stedet anvendes til sommerhusområde svarende til anvendelsen af ejendommens omgivelser. Bebyggelse De bebyggelsesregulerende bestemmelser for nybyggeri på ejendommen følger som hovedregel retningslinier gældende for sommerhusområdet. Højder må ikke overstige 6,5 meter og bebyggelsen holdes i kun én etage mod de halvanden etage, kommuneplanen ellers forskriver for det omgivende sommerhusområde. 6 Tegninger: Arne Birks Tegnestue, Svendborg

7 Lokalplanens indhold Situationen set fra vandet Øverst et fotografi, som viser den forholdsvist høje beplantning (den tidligere bygning var nedbrændt, da billedet blev taget). I midten den samme situation i tegning. Nederst er den nye hovedbygning indtegnet. Det centrale bygningsafsnit er 6,5 meter høj og kun i en etage. Den ekstra række vinduer skal trække dagslys ind i spisesalen. Lokalplanen afgrænser to byggefelt, et primært og et sekundært. Inden for byggefelt A skal den ny hovedbygning opføres. Byggefeltet respekterer den typiske bebyggelsesafstand på fem meter til naboskel i et sommerhusområde. Den planlagte hovedbygning respekterer imidlertid en afstand til naboskel på ca. 12 meter. I byggefelt B kan opføres enkelte, mindre service bygninger som værksted, shelters, brændeskur, udhus mm. Den planlagte hovedbygning orienteres primært ud mod og parallelt med kysten. Bygningens trækkes cirka otte meter tilbage fra strandbeskyttelseslinien, således at der er plads til at etablere et udendørs opholdsareal mellem bygningen og strandbeskyttelseslinien. Bygningens disposition sikrer endvidere, at vindues- og døråbninger orienteres væk fra naboer og ud mod ubeboet område. Bebyggelsen kan opføres med murede facader eller i træ. Farverne skal holdes inden for jordfarveskalaen. Tagmaterialet skal være gråt eller sort tagpap, eventuelt med listedækning. Det eksisterende Paddehattehuset, som Langelands Kulturhistoriske Atlas er karakteriseret som bevaringsværdigt, berøres ikke af 7

8 Lokalplanens redegørelse byggeplanerne på ejendommen og opretholder fuldt ud sin bevaringsstaus. Vejadgang og trafik Vejadgangen opretholdes uændret via matrikel 29ø, som ligger syd for ejendommen. Da ejendommens kapacitet og aktiviteter opretholdes uændret, ændres der heller ikke ved parkeringsforholdene på ejendommen. Typisk ankommer børnene i bus, og når der er arrangementer og sammenkomster for grupper er antallet af biler typisk op til 20 stykker. I og omkring lokalplanområdet er der flere trampestier, og lokalplanens bestemmelser begrænser ikke eksisterende, lovlige færdselsmuligheder på områdets trampestier. Ubebyggede arealer Den nye bebyggelse vil reducere noget af den eksisterende beplantning øst og vest for ejendommen. Ud mod vandet tilrettelægges en slørende beplantning som via udsigtskiler, opstamning og beskæring sikrer mulighed for kig til vandet uden at lade bygningen ligge blottet mod kysten. 8

9 Lokalplanens redegørelse Forhold til anden planlægning Afsnittet redegør for lokalplanens forhold til anden kommunal og statslig planlægning. Regionplan Der er ingen uoverensstemmelse med regionplan 2005 for Fyns Amt. Kommuneplan Lokalplanen udlægger areal til et formål (lejrskole o.lign.), som er mere omfattende end de anvendelsesbestemmelser, kommuneplanens rammer i dag fastlægger (sommerhusområde). Der refereres her til Kommuneplan for den oprindelige Tranekær kommune, som indgår i Langeland Kommune. Lokalplanen skal sikre, at den oprindelige og lovlige anvendelse kan fortsætte, men lokalplanens endelige vedtagelse forudsætter derfor, at Langeland Kommunalbestyrelse vedtager et tillæg til Tranekær kommuneplan samtidig med lokalplanens vedtagelse. Kommuneplantillægget bliver nummer 13 i rækken og forslaget gengives bagest i lokalplanen. Anden kommunal planlægning Spildevandsplan: Området er udlagt til tæt nedsivning. Vandforsyningsplan: Lokalplanområdet forsynes med vand fra Hoborglund Vandværk. Der er ingen særlige drikkevandsinteresser i lokalplanområdet. Varmeplan: Lokalplanområdet er ikke tilsluttet kollektiv varmeforsyning, og der er ikke påbudt særlige opvarmningsformer. Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer har Langeland Kommune screenet lokalplanen for de miljømæssige forhold indenfor lokalplanområdet. Som et led i screeningen er foretaget vurderinger af de visuelle konsekvenser af det aktuelle byggeri, som skal opføres inden for lokalplanens bestemmelser. Visualiseringerne er vist i afsnittet med beskrivelse af lokalplanens indhold. 9

10 Lokalplanens redegørelse Da lokalplanen ikke giver mulighed for anlæg, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og virkeliggørelse af lokalplanens formål ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, har Langeland Kommunalbestyrelse vurderet, at der i henhold til lovens 3, stk. 2 ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af planen. Som baggrund for denne vurdering er udarbejdet et oversigtsskema over de samlede vurderingsparametre. Skemaet og det samlede notat med visualiseringer kan ses i kommunens Afd. for Infrastruktur. Naturbeskyttelse En del af området er omfattet af strandbeskyttelse. Formålet med beskyttelseszonen er at sikre en generel friholdelse af Danmarksstrandområder imod indgreb, der ændrer deres tilstand og anvendelse. Kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen (3 km fra kysten). Det betyder, at ny bebyggelse inden for kystnærhedszonen kræver særlig begrundelse, og at der i givet fald skal redegøres for de visuelle konsekvenser af byggeriet. Ny bebyggelse opføres i en etage med en største højde på 6,5 meter svarende til den højdebegrænsning områdets øvrige bebyggelse er opført inden for. Endvidere er området - både inden for og uden for lokalplanområdet - præget af skovagtig beplantning. Langeland Kommunalbestyrelse skønner ikke, at den ny, én-etages bebyggelse negativt vil påvirke formålet med beskyttelsen af kystnærhedszonen. Arkæologiske interesser Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder inden for lokalplanområdet findes fortidsminder, som er omfattet af Museumslovens 27 (lov nr. 473 af 7. juni 2001) skal arbejdet standses og museet orienteres. Museet anbefaler derfor, at bygherren kontakter museet i så god tid som muligt forud for iværksættelse af gravearbejder på arealet for at undgå unødig forsinkelse af byggeriet. 10

11 Lokalplanens redegørelse Støjforhold Ejendommen er omfattet af samme retningslinier for støjudbredelse som sommerhusområdet i øvrigt. Nedenstående skema redegør for de støjgrænser, som gælder inden for de forskellige anvendelser. 11

12 Lokalplanens bestemmelser Bestemmelser for lokalplan 9.03 Spejderlejr i Hou Plantage I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 med senere ændringer) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at at fastlægge områdets anvendelse til spejderlejr, herunder feriekoloni, lejrskole og lignende anvendelser af tilsvarende karakter samt sommerhusbebyggelse og fastlægge bestemmelser for ny bebyggelses placering, omfang og udformning, så områdets sommerhuskarakter understøttes og fremmes. 2 Lokalplanens område og zonestatus a. Lokalplanen afgrænses som vist på kort 1 og omfatter matrikel nummer 29c Hou Ejerlav, Hou samt alle parceller, der måtte være udstykke fra ejendommen efter den 1. oktober b. Lokalplanområdet ligger og forbliver i sommerhusområde. 3 Områdets anvendelse a. Området må anvendes til lejrskole, feriekoloni, spejderhytte og lignende samt til sommerhusformål. Note: Sommerhuse må kun anvendes i overensstemmelse med sommerhuslovgivningens retningslinier. 4 Udstykninger a. Ved udstykning til sommerhuse må der ikke fremkomme grunde med mindre grundstørrelse end m². b. Sommerhusgrunde skal udstykkes med en sådan form, at grunden kan rumme et kvadrat på 25 X 25 meter. c. Udstykningsplanen skal godkendes af bygningsmyndigheden. 12

13 Lokalplanens bestemmelser 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold a. Området vejbetjenes fra Gustav Petersens Vej over matrikel 29ø. b. Ved områdets anvendelse til spejderlejr og lignende anvendelse skal der inden for ejendommen sikres tilstrækkelig plads til at parkering kan finde sted inde på ejendommen. c. Ved udstykning til sommerhuse skal der på hver parcel udlægges areal til mindst 2 parkeringspladser. 6 Lednings- og antenneforhold a. Der må ikke etableres tagantenner inden for området. b. Der må i lokalplanområdet opsættes paraboler med en mindre diameter end 1 meter, når deres centrum ikke placeres højere end 1 meter over terræn, og de ikke er synlige for omgivelserne. c. Placering af udendørs skabe til tekniske anlæg (elskabe m.v.) skal aftales med bygningsmyndigheden og indpasses i bebyggelse eller beplantning, så de ikke dominerer eller virker visuelt forstyrrende. 7 Bebyggelsens omfang og placering Anvendelse til spejderlejr o.lign a. Der må opføres bebyggelse med et etageareal svarende til højst 10% af ejendommens grundareal. b. Bygninger til beboelse skal placeres inden for det på kort 2 viste byggefelt A, men der må kun opføres én bygning indeholdende køkkenfaciliteter. Note: Byggefeltet sikrer en minimumsafstand til naboskel på fem meter. c. Bebyggelse må ikke opføres med større højde end 6,5 meter. d. Inden for byggefelt B må opføres højst fem uisolerede bygninger eller overdækninger til depot, brændeskur, shelters og lignende sekundære funktioner. Tagarealet på den enkelte bygning/overdækning må ikke overstige 50 m² og bygningshøjde ikke overstige 4 meter. 13

14 Lokalplanens bestemmelser Anvendelse til sommerhusformål e. På hver ejendom må kun opføres ét sommerhus. På ejendom men kan desuden opføres et gæstehus på op til 15 m² under forudsætning af, at bygningen ikke indeholder sanitære installationer og ikke kan gøres til genstand for selvstændig udlejning. f. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 10% inklusiv eventuelt gæstehus dog højst 150 m² inklusiv eventuelt gæstehus. g. Ny bebyggelse må opføres i én etage med en maksimal bygningshøjde på 5,5 m over terræn målt efter bestemmelserne i bygningsreglementet. h. Facadehøjde målt fra terræn til skæring med facade og tagflade må ikke overstige 3 meter. i. Bygninger over 10 m² må ikke placeres tættere på skel end 5 meter. Småbygninger (under 10 m²), som ikke anvendes til beboelse, må ikke placeres nærmere skel end 2,5 m. j. Gæstehuse, garager, carporte og udhuse skal i farver og arkitektonisk udtryk være i harmoni med hovedhusets arkitektur. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden a. Ydervægge skal udføres som murværk i blank mur eller pudset eller i træ med farveholdning hentet i den klassiske jordfarveskala. Mindre bygningselementer kan opføres i andre materialer. b. Tagbeklædningen skal udføres i tegl eller tagpap i mørke farver inden for den organiske jordfarveskala og må ikke være med reflekterende overflade. I tvivlstilfælde omkring materialekarakter eller farve kan kommunen kræve, at bygherre fremlægger en materialeprøve som grundlag for byggesagsbehandlingen. Tagdækning kan endvidere udføres med græstørv eller som stråtag. c. Solpaneler kan indpasses i facader og tagflader, når de ikke ved reflekser eller på anden måde er forstyrrende for omgivelserne. 14

15 Lokalplanens bestemmelser d. Tekniske anlæg som aftræk og lignende skal integreres i bygningernes arkitektur. e. I lokalplanområdet må ingen form for erhvervsmæssig skiltning og opsætning af reklamer finde sted. Undtaget er kortvarig reklamering i forbindelse med ejendomssalg. 9 Ubebyggede arealer Bestemmelser generelt a. Hegning i skel mod vej og naboer skal bestå af levende naturhegn og må ikke udføres som klippet hæk. b. Hegning i skel mod vej og naboer må ikke udføres som fast hegn eller klippet hæk men skal udføres som naturhegn af en karakter, som understreger områdets karakter af sommerhusområde. c. Faste hegn og klippede hække kan inden for en mindsteafstand af fem meter fra skel anvendes som lægivere i forbindelse med terrasser og opholdsarealerpå ejendommen. d. Eksisterende træer og naturlig plantevækst i hegn mod omgivelserne skal i videst mulig omfang bevares. e. På en ejendoms ubebyggede arealer, samt veje- og parkeringsarealer, må udendørs oplag ikke finde sted. Der må ikke henstilles lastvogne, kølbåde, uindregistrerede køretøjer herunder campingvogne. Anvendelse til sommerhusområde f. Er en beplantning på en sommerhusgrund til væsentlig gene for tilstødende grunde, skal den efter eventuelt påbud fra bygningsmyndigheden enten reduceres i et sådant omfang, at genevirkningen ophører eller om nødvendigt helt fjernes. 10 Lokalplanens retsvirkninger a. Efter offentliggørelse af den endelig vedtagne lokalplan må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 15

16 Lokalplanens bestemmelser b. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. c. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. d. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. e. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Vedtagelsespåtegning Forslag til Lokalplan 9.03 er på mødet den 10. november 2008 af Langeland Kommunalbestyrelse vedtaget til offentliggørelse fra den 18. november 2008 til den 13. januar Knud Gether Borgmester Jørgen Ckristiansen Kommunaldirektør Kommunalbestyrelsen på Langeland har den 9. marts 2009, endelig vedtaget lokalplan 9.03 Spejderlejr i Hou Plantage. Knud Gether Jørgen Christiansen Borgmester Kommunaldirektør 16

17 Kort 1 17

18

19 Kort 2 19

20

21 Kommuneplantillæg Tillæg nr. 13 til Tranekær Kommuneplan Kommuneplantillægget udarbejdes, fordi den eksisterende kommuneplans rammer efter kommunalbestyrelsens opfattelse ikke kan danne ramme for en genopførelse af den nedbrændte bygning i spejderlejren Hovborg, når bygningen ikke er en ren genopførelse. Gældende rammebestemmelser For område 9.S.1 fastsættes følgende rammer for indholdet af en lokalplan: 1. Områdets anvendelse fastsættes til sommerhusbyggeri 2. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 15%. 3. Bebyggelsens må ikke opføres i mere end 1½ etage og ikke højere end 6,5 meter. Tillæg nr. 13 til Tranekær Kommuneplan Formelt knytter kommuneplantillægget sig til Tranekær Kommuneplan, som dog indgår som en bestanddel i den nye Langeland Kommunes samlede kommuneplan. En samlet kommuneplan for Langeland Kommune er under udarbejdelse, og nærværende tillæg nr. 13 vil blive indarbejdet i kommuneplanen. Kommuneplantillægget opretter et nyt S-område, som i princippet får samme lokalplanrammer, som hvis det var et sommerhusområde, men dog med sådanne udvidede rammebestemmelser, at spejderlejr og lignende funktioner er mulige. Tillæg 13 til Tranekær Kommuneplan Nye rammebestemmelser For område 9.S.1.2 fastsættes følgende rammer for indholdet af en lokalplan: 1. Områdets anvendelse fastlægges til sommerhusbebyggelse, samt spejderlejr eller hytte, lejrskole eller tilsvarende anvendelser, som naturligt ligger inden for disse anvendelser. 2. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10% for den enkelte ejendom. 3. Bebyggelse må ikke opføres i mere end én etage og ikke højere end 6,5 meter. 21

22 Kommuneplantillæg Vedtagelsespåtegning Forslag til tillæg 13 til Tranekær Kommuneplan er på mødet den 10. november 2008 af Langeland Kommunalbestyrelse vedtaget til offentliggørelse fra den 18. november 2008 til den 13. januar Knud Gether Borgmester Jørgen Ckristiansen Kommunaldirektør Kommunalbestyrelsen på Langeland har den 9. marts 2009, endelig vedtaget tillæg 13 til Kommuneplan for Tranekær Kommune. Knud Gether borgmester Jørgen Christiansen kommunaldirektør 22 Tillæg 13 til Tranekær Kommuneplan

23 Kommuneplantillæg Tillæg 13 til Tranekær Kommuneplan 23

24