Vedr. udviklingsplan for strandhotellerne Hjorths og Kokholms i Kandestederne (dialogskitse). Sag nr. 12/5614

Transkript

1 Agersted, den 14. august 2013 Til Medlemmerne af Plan- og Miljøudvalget Frederikshavn Kommune Rådhus Allé 100 DK Frederikshavn Vedr. udviklingsplan for strandhotellerne Hjorths og Kokholms i Kandestederne (dialogskitse). Sag nr. 12/5614 Baggrund Foreningen Kandestederne, som nu har flere end 200 medlemmer, har den 4. marts i år skrevet til udvalget om denne sag og fremført sine indledende, generelle bemærkninger til dialogskitsen fra december I forbindelse med at vi nu får foretræde for udvalget tirsdag den 20. august 2013, vil vi gerne fremkomme med nogle supplerende kommentarer, som især relaterer sig til kommunens og relevante lodsejeres tidligere tilkendegivne holdninger til udstykning i området omkring hotellerne. Vedr. matr. nr. 5a Starholm, Skagen og sammenhængen med udviklingsplanen Der foreligger som bekendt en ansøgning om tilladelse til at udstykke denne matrikel i 2 sommerhusgrunde. Beslutning i sagen blev imidlertid på udvalgets møde den 6. november 2012 udskudt i lyset af oplysninger om det forestående, større projektforslag vedr. hotelområdet. Matriklen er omfattet af lokalplan nr. 44- S.27 fra 1984 og er, så vidt vi kan se, underlagt en regulering svarende til den, der er gældende for den åbne mark umiddelbart syd for Kokholms hotelbygning og Katbakken (del af matr.nr. 2a herefter benævnt Lyngsletten ), som er omfattet af lokalplan nr. 80- S.31 fra 1988, og som nu i henhold til udviklingsplanen ønskes udstykket i 6 sommerhusgrunde. Hvis det antages, at de to udstykningsansøgninger underkastes ensartet behandling, kan de foreliggende tilkendegivelser og indsigelser mod udstykning af matr.nr. 5a også anses for gældende for Lyngsletten. Om matr.nr. 5a har forvaltningen i en skrivelse af 22. november 2007 (bilag 1) bl.a. udtalt følgende: En ny lokalplan som muliggør bebyggelse vil stride mod andre beskyttelsesforhold, primært at matriklen er beliggende i kystnærhedszone A, indenfor hvilken der ikke må opføres nye bygninger som ikke er afhængige af kystnærhed. Vedr. den aktuelle udstykningsansøgning for matr.nr. 5a har Center for Teknik og Miljø i indsigelsesnotat af 30. oktober 2012 indstillet følgende: At der meddeles afslag på den ansøgte dispensationsansøgning. Afslaget begrundes i, at det ansøgte er i strid med pokalplanens principper/formål samt at det desuden er vurderet, at det ansøgte vil medføre en uønsket ændring af det bestående og karakteristiske miljø i et område, der ligger på grænsen mellem det bebyggede område i Kandestederne og det åbne landskabsrum som grænser op til Råbjerg Mile. [vor understregning] 1

2 Blandt de mange fremkomne kritiske bemærkninger til udstykningsansøgningen kan fremhæves, at hotelejernes advokat i brev af 18. september 2012 (bilag 2) bl.a. fremførte følgende: Endvidere vil en kommende bebyggelse på matr.nr. 5a komme til at virke skæmmende på indtrykket af områdets natur og en udstykning vil stride mod de hensyn, som er blevet søgt iagttaget ved gennemførelse af fredningen omkring Råbjerg Mile. Denne fredning har netop haft til hensigt at sikre de særlige kultur- og landskabsværdier, der er repræsenteret i området. Nye bebyggelser på matr.nr. 5a vil komme til at ligge meget eksponeret i naturområdet. Endvidere skal nævnes, at advokaten for Lone Enggaard, Hals Nørreskov Gods, Nørreskovvej 33, 9370 Hals, der er ejer af Strandingsgården på Kandebakkevej 7 i Kandestederne, fremkom med følgende bemærkninger (bilag 3): Lokalplan nr. 44- S.27 er vedtaget blandt andet ud fra et ønske om at bevare de store naturområder nord og syd for Kandestederne. En del af området er fredet. En eventuel bebyggelse på matr.nr. 5a vil komme til at ligge meget eksponeret på den flade mark uden bevoksning og vil derfor fremtræde meget markant i det beskyttede naturområde. Yderligere bebyggelse vil på negativ måde påvirke de kultur- og landskabsværdier, som er så enestående for området. Endelig henledes opmærksomheden på, at udvalgsformanden i en artikel i avisen Nordjyske fra den 8. november 2008 om udvalgets afslag på en ansøgning om yderligere udstykning fra ovennævnte Strandingsgård (bilag 4) bl.a. udtalte, at Udstykningen af yderligere to sommerhusgrund fra gården vil desuden bryde områdets karakter med de store åbne vidder. Det er værdier, man netop har villet fremhæve og beskytte med deklarationen og bestemmelsen i lokalplanen. Uafklarede forhold i udviklingsplanen Ferielejlighed ctr. hotellejlighed Udviklingsplanen anvender konsekvent benævnelsen ferielejligheder, hvorimod gældende lokalplan bruger hotellejligheder. Forvaltningen har bekræftet, at denne forskel i terminologi betyder, at der i udviklingsplanen opereres med selvstændige enheder, som kan sælges som selvstændige ferieboliger (sommerhuse) eller timeshare medens lokalplanen forudsætter, at hotellejligheder er en del af hotellets værelseskapacitet og benyttes lige som alm. hotelværelser (hvilket er tilfældet med de eksisterende lejlighedsenheder i den separate hotellejlighedsbygning Moster Kirstens Hus ). Opførelse og salg af ferielejligheder vil givetvis medføre en øget belastning af området og evt. kræve egentlig kloakering af Kandestederne. Vejføring af markvejen fra hotellerne mod Milen, Nordsøruten I udviklingsplanen sløjfes den nordlige del af markvejen mod syd fra hotellerne til Milen en markvej som indgår i Nordsøstien og erstattes af en byggegrund, medens Vesterhvarre rettes ud og ender helt åbent i en mark. Denne mark ejes af andre end hotelejerne, og det angives ikke, hvordan forbindelsen til Nordsøstien genoprettes. Konklusion 2

3 Foreningen finder ikke, at der er ændrede forhold i de naturlige omgivelser eller i den underliggende lovgivning, der kan begrunde et behov for udarbejdelse af en ny lokalplan, en anderledes fortolkning af lokalplanernes formål eller principper eller en anderledes vurdering af hensynet til at bevare det bestående og karakteristiske miljø, der grænser op til Råbjerg Mile og fredede arealer. Hotelejerne fremfører på s. 2 i udviklingsplanen, at det er deres pressede økonomi, som har sat gang i udviklings- og udstykningsplanen for området, som hører under de to hoteller. Hertil bemærker foreningen, at hotelejernes valg af driftsform (bortforpagtning) og deraf følgende underskud ikke bør kunne begrunde, at man kortsigtet søger dette dækket ind ved indtægter fra udstykning og således tilsidesætter de tidligere tilkendegivne, langsigtede holdninger om at ville bevare det åbne landskabsrum mv. omkring hotelområdet. En ny lokalplan, som både tillader den foreslåede udstykning og hoteludbygning, kan desuden ikke sikre, at den beskrevne, ønskværdige styrkelse af hotel- og restaurationsdriften rent faktisk vil ske, hvorimod udstykningen givetvis vil blive gennemført og provenuet heraf indkasseret. Med de gældende lokalplaner og kommunens tidligere tilkendegivelser har hverken ejerne af hotellerne eller matr.nr. 5a kunnet have en berettiget forventning om at kunne udstykke arealer til sommerhuse snarere tværtimod. I den forbindelse henvises også til redegørelsen af 9. august 2013 fra adv. Carsten Pals, Hotelejer Mads Kokholm og hofjægermesterinde Maria Andersens Fond om omstændighederne i forbindelse med salget af matr.nr. 5a Foreningen finder det derfor yderst betænkeligt, hvis der udarbejdes en ny lokalplan, der er i modstrid med ovennævnte hensyn, som hidtil har været gennemgående og bærende i planlægningen og vurderingen af sager vedr. bebyggelse i området. Med venlig hilsen Jørgen Richard Hansen, formand Ravnholtvej 20B, Agersted 9330 Dronninglund og Slettevej 7, Kandestederne jrh@dadlnet.dk Bilag 1. Brev af fra Frederikshavn Kommune om planstatus matr.nr. 5a 2. Indsigelse af mod udstykning af matr.nr. 5a på vegne af Guldbæk Holding A/S og ejerkredsen bag Kokholms Hotel og Hjorths Hotel 3. Indsigelse af mod udstykning af matr.nr. 5a på vegne af Lone Enggaard 4. Artikel fra Nordjyske af om afslag på yderligere udstykning fra Enggaards ejendom 3

4 4

5 18. september 2012 Sagsnr lbs Sekr. Lene Sørensen Tel , mail Frederikshavn Kommune Rådhus Allé Frederikshavn Att.: Teknisk Forvaltning Havnepladsen 7 DK-9900 Frederikshavn Tel Fax mail@ dk HjulmandKaptain har 125 ansatte, heraf 48 jurister Advokatfirma CVR-nr Bank Kommuneplan , Frederikshavn Kommune, SKA.S naboorientering sagsnr. 12/6652 På vegne Guldbæk Holding A/S og ejerkredsen bag Kokholms Hotel og Hjorths Hotel, skal jeg herved fremkomme med følgende bemærkninger til den naboorientering, som Frederikshavn Kommune har iværksat i anledning af en indgivet ansøgning om udstykning af matr.nr. 5 a Starholm, Skagen. Ved vedtagelse af lokalplan nr. 44 er det anført ( 15-rammerne side 4): E. der må ikke indenfor området placeres sommer- eller helårsboliger, udover en enkelt bolig for ejer eller bestyrer ved hver af de tre hoteller indenfor lokalplanområdet. F. Bolig for ejer eller bestyrer skal udformes og placeres som en integreret del af hotelanlæggene. Hvis denne ordlyd lægges til grund, bør der som udgangspunkt ikke kunne meddeles tilladelse til udstykning af og senere frasalg af yderligere sommerhusgrunde fra matr.nr. 5a. Det fremgår supplerende af lokalplan nr. 80-S-31 punkt 10.4, at eksisterende beplantning skal beskyttes i størst muligt omfang, og at der ikke må udføres terrænreguleringer udover +/- 50 cm uden bygningsmyndighedens godkendelse. Hvis udstykningen gennemføres, vil driften af Hjorths Hotel blive påvirket væsentligt. Adgangen til den påtænkte udstykning vil blive ført tæt på hotellets have og opholdsarealer. En vejadgang vil nødvendiggøre fjernelse af eksisterende beplantning, hvorved de historiske rammer omkring hotelområderne vil blive påvirket væsentligt. Tilsvarende påvirkning vil finde sted ved den daglige brug af hotellets opholdsarealer. Driften af Kokholms Hotel og Hjorths Hotel har været og er fortsat meget vanskelig og vil blive yderligere vanskeliggjort, hvis udstykningen gennemføres. 5

6 6

7 18. september 2012 Sagsnr lbs Sekr. Lene Sørensen Tel , mail Frederikshavn Kommune Rådhus Allé Frederikshavn Att.: Teknisk Forvaltning Havnepladsen 7 DK-9900 Frederikshavn Tel Fax mail@ dk HjulmandKaptain har 125 ansatte, heraf 48 jurister Advokatfirma CVR-nr Bank Kommuneplan , Frederikshavn Kommune, SKA.S naboorientering sagsnr. 12/6652 Som advokat for Lone Enggaard, Nørreskovvej 33, 9370 Hals, der er ejer af strandingsgården, der er beliggende Kandebakkevej 7, 9990 Skagen, skal jeg hermed fremkomme med følgende bemærkninger til den naboorientering, som Frederikshavn Kommune har iværksat i anledning af en indgivet ansøgning om udstykning af matr.nr. 5a Starholm, Skagen. Lokalplan nr. 44-S.27 er vedtaget blandt andet ud fra et ønske om at bevare de store naturområder nord og syd for Kandestederne. En del af området er fredet. En eventuel bebyggelse på matr.nr. 5a vil komme til at ligge meget eksponeret på den flade mark uden bevoksning og vil derfor fremtræde meget markant i det beskyttede naturområde. Yderligere bebyggelse vil på negativ måde påvirke de kultur- og landskabsværdier, som er så enestående for området. Jeg skal derfor på min klients vegne anmode om, at byrådet ikke meddeler tilladelse til den ansøgte udstykning. Med venlig hilsen Anker Laden-Andersen Advokat (H), Partner 7

8 til- udstykning/4ce e- 4fde- b8d5-8299fd740990/4/ november :00 Af Hans J. Callesen opdateret 13. maj :03 Nej til udstykning. Ejeren af den store grund på hjørnet af Kandebakkevej og Slettevej i Kandestederne vil gerne udstykke to sommerhusgrunde fra grunden, som er på kvadratmeter.. Det er to arealer nærmest Slettevej og ned mod Kandebakkevej, der ønskes udstykket. Ifølge lokalplanen for Kandestederne og ifølge en tinglyst deklaration fra 1990 må den del af grunden ikke udstykkes, og det har medlemmerne af Frederikshavn Kommunes plan- og miljøudvalg lagt vægt på. Udvalget behandlede på det seneste møde en ansøgning om udstykningen af de to grunde, og der var enighed om at sige nej, oplyser formanden, John Christensen (V). Formålet med bestemmelsen i lokalplanen og med deklarationen er netop at sikre frit sigt ind mod den gamle gård på grunden. Gården har en høj bevaringsværdi, og den er med til at give hele området i Kandestederne sin karakter. Udstykningen af yderligere to sommerhusgrund fra gården vil desuden bryde områdets karakter med de store åbne vidder. Det er værdier, man netop har villet fremhæve og beskytte med deklarationen og bestemmelsen i lokalplanen, siger John Christensen. John Christensen peger på, at der efter både lokalplan og deklaration må udstykkes tre sommerhusgrunde fra det areal, som hører til gården, Kandebakkevej Det er en mulighed, som endnu ikke er udnyttet, fortæller John Christensen. Tip os. 8