ANDELSBOLIGFORENINGEN AMAGERBROGADE 117 121 OG ØRESUNDSVEJ 2 ÅRSRAPPORT FOR 2013. (9. regnskabsår)

Østerbrogade 62 2100 København Ø Telefon: 3526 5208 Telefax: 3526 5209 ANDELSBOLIGFORENINGEN AMAGERBROGADE 117 121 OG ØRESUNDSVEJ 2 ÅRSRAPPORT FOR 2013 (9. regnskabsår) Vedtaget på foreningens generalforsamling / 2014 Dirigent: Kontorfællesskab mellem de statsautoriserede revisionsfirmaer Benny Jensen A/S Kurt Lægård CVR. NR. 17 93 79 87 CVR. NR. 18 43 70 82 info@bjrevision.com laegaard@laegaard.dk

INDHOLDSFORTEGNELSE Side Administrator- og bestyrelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors påtegning 2-3 Anvendt regnskabspraksis 4-5 Resultatopgørelse 6 Balance 7-8 Noter 9-13 Andelskroneberegning 14

1 ADMINISTRATOR- OG BESTYRELSESPÅTEGNING Undertegnede har aflagt årsrapport for 2013 for Andelsboligforeningen Amagerbrogade 117 121 og Øresundsvej 2. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 12 / 3 2014 Administrator: Øens Ejendomsadministration København, den 12 / 3 2014 Lars Guldhammer (formand) Kristian Rasmussen Mette Luther Henrik Toubro Kurt Ivarsen

2 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Amagerbrogade 117 121 og Øresundsvej 2. Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Amagerbrogade 117 119 og Øresundsvej 2 for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter.

3 Supplerende oplysninger vedrørende forståelsen af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vedledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision. København, den 12. marts 2014 Revisionsfirmaet Benny Jensen A/S Benny Jensen statsautoriseret revisor

4 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Andelsboligforeningen Amagerbrogade 117 121 og Øresundsvej 2 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11 krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. RESULTATOPGØRELSE De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Husleje, boligafgift og andre indtægter, der vedrører regnskabsperioden, er indtægtsført i resultatopgørelsen, uanset om huslejen m.v. er indbetalt til foreningen pr. 31. december 2013. Ligeledes er alle omkostninger, der vedrører regnskabsperioden, udgiftsført i resultatopgørelsen, uanset om omkostningen er betalt af foreningen pr. 31. december 2013. Vedligeholdelse, kr. 447.283, er den omkostning, der er afholdt for at holde ejendommen vedlige uden at ejendommen derved er bragt i en bedre stand end ved foreningens køb i 2005. Skat af årets erhvervsmæssige indtægt er udgiftsført i resultatopgørelsen. BALANCEN Aktiver Ejendommen matr.nr. 11 h Sundbyøster, Amagerbrogade 117 121 og Øresundsvej 2, er værdiansat til handelsværdi som udgør kr. 72.000.000. Der afskrives ikke på ejendommen.

5 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (fortsat) Passiver Prioritetsgæld, kr. 32.620.009, er den nominelle restgæld, hvilket vil sige det beløb, foreningen skal tilbagebetale ved normale afdrag. Såfremt foreningen ønskede at indfri gælden pr. 31. december 2013, skulle der betales et beløb, svarende til gældens kursværdi pr. 31. december 2013, i alt kr. 32.572.475. I årsregnskabet er prioritetsgælden optaget til kursværdien. ANDELSVÆRDI Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af side 16. Andelsværdien opgøres i henhold til Lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. NØGLETAL De i note 11 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder siderne visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi.

6 Note RESULTATOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. JANUAR 31. DECEMBER 2013 INDTÆGTER Budget Budget 2013 2014 (t.kr.) 2013 (t.kr.) (ej revideret) (ej revideret) 1 Boligafgifter 1.693 1.707.474 1.719 Lejeindtægter beboelse 118 29.862 74 Lejeindtægter erhverv 1.000 1.200.359 1.230 Diverse indtægter 6 20.154 6 Avance ved salg af lejlighed 0 1.008.818 0 Vaskeriindtægter 10 12.393 9 2.827 3.979.060 3.038 Hensat indvendig vedligeholdelse -10-6.600-6 NETTOINDTÆGTER I ALT 2.817 3.972.460 3.032 OMKOSTNINGER 2 Ejendomsskatter m.m. 352 365.203 400 El 90 94.142 100 Copydan 2 458 0 4 Renholdelse 155 144.494 155 Forsikringer 53 50.327 51 3 Administration 217 225.251 221 5 Vedligeholdelse 400 222.283 400 5 Anslået renovering og genopretning 0 225.000 0 OMKOSTNINGER I ALT 1.269 1.327.158 1.327 Ordinært resultat før renter 1.548 2.645.302 1.705 6 Finansieringsudgifter -816-824.261-867 6 Finansieringsindtægter 10 33.383 33 Låneomkostninger og kursgevinst _0-43.468 0 742 1.810.956 871 Skat af årets resultat -30-43.087-30 ÅRETS RESULTAT 712 1.767.869 841 Afdrag -118-117.757-118 ÅRETS RESULTAT EFTER AFDRAG 594 1.650.112 723 Årets resultat efter afdrag, kr. 1.650.112 foreslås overført til næste år.

7 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2013 AKTIVER 2012 Note 2013 (t.kr.) ANLÆGSAKTIVER Ejendommen Amagerbrogade 117 121 og Øresundsvej 2: Saldo 1. januar 2013 69.000.000 66.000 Opskrivning 3.000.000 3.000 Ejendommen i alt 72.000.000 69.000 ANLÆGSAKTIVER I ALT 72.000.000 69.000 OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavender 28.702 88 Tilgodehavende vaskepenge 0 10 Tilgodehavende selskabsskat 0 14 Forudbetalinger 24.540 26 Varmeregnskaber 4.828 23 Mellemregning med beboere 12.187 12 Indestående i GI 0 19 Likvide beholdninger 4.474.953 3.252 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 4.545.210 3.444 AKTIVER I ALT 76.545.210 72.444

8 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2013 PASSIVER 2012 Note 2013 (t.kr.) 8 EGENKAPITAL I ALT 42.212.772 37.217 FREMMEDKAPITAL Langfristet gæld 6 Prioritetsgæld 32.572.475 34.755 Deposita 300.950 310 Fast forudbetalt leje 26.930 32 Langfristet gæld i alt 32.900.355 35.097 Kortfristet gæld Indvendig vedligeholdelse 48.265 78 Forudbetaling og mellemregning beboere 1.293.281 0 Selskabsskat 21.200 0 7 Skyldige omkostninger 69.337 52 Kortfristet gæld i alt 1.432.083 130 FREMMEDKAPITAL I ALT 34.332.438 35.227 PASSIVER I ALT 76.545.210 72.444

9 NOTER Budget 2014 2013 (t.kr.) Note 1 Boligafgifter Boligafgifter 1.486.722 1.515 Moderniseringstillæg 220.752 204 1.707.474 1.719 Note 2 Ejendomsskatter m.m. Ejendomsskat 118.976 126 Vandafgift 141.561 150 Renovation m.m. 104.666 124 365.203 400 Note 3 Administration Annoncer 0 5 Administrationshonorar 92.700 96 Administration, lejekontrakter og referat 26.250 20 Mæglervurderinger (valuar) 17.500 18 Energimærkning 22.500 0 Bestyrelsesmøder og generalforsamling 2.250 10 Kontorhold, porto og gebyrer 9.682 10 Bestyrelsesgodtgørelse 14.800 16 Revision, årsrapport m.m. 23.250 25 Udarbejdelse af nøgletal m.m. 3.000 3 Varmeregnskab 13.319 18 225.251 221 Note 4 Renholdelse Trappevask og polish 58.198 60 Vicevært 86.296 95 144.494 155

10 NOTER Budget 2014 2013 (t.kr.) Note 5 Vedligeholdelse Blikkenslager 69.307 Diverse 5.656 Elektriker 7.190 Låseservice, skilte 22.356 Leje affugtere 5.340 Malerarbejde 318.109 Varmeanlæg 15.093 Vaskeri 4.232 447.283 Anslået renovering og genopretning -225.000 222.283 400 Note 6 Finansielle poster Pantebrevs- Lån restgæld Kursværdi Renter 1) Indfriet lån (RD 2034, 2,798%) 0 0 211.344 2) RD 2041, 4,00% 7.782.766 7.782.766 354.116 3) RD 2044, 3,607% 6.052.243 6.031.008 256.641 4) RD 2043, 0,17% 18.785.000 18.758.701 0 32.672.766 32.572.475 822.101 Renteudgifter 2.160 Renteindtægter, bank m.m. -33.266 Renteindtægter GI -117 790.878 1) Erstattet af lån 4 2) 30-årigt obligationslån, Serie 27S. Afdragsfrit indtil 2020. 3) 30-årigt kontantlån, Serie 23S med afdrag 4) 30-årigt Flexkort, Serie 11T. Afdragsfrit indtil 2022. Rentetilpasses hvert halve år, næste gang 1.7.2014. Note 7 Skyldige omkostninger Skadeservice 12.795 Vurderingshonorar 17.500 Diverse 1.643 Dong 11.149 Revisor 26.250 69.337

11 NOTER Note 8 Egenkapital: Andelskapital: Saldo 1. januar 2013 3.354.000 Tilgang 98.000 3.452.000 Opskrivningsfond, ejendom: Saldo 1. januar 2013 26.636.337 Opskrivning 3.000.000 29.636.337 Kursreguleringsfond, prioritetsgæld: Saldo 1. januar 2013-82.470 Årets kursregulering 130.004 47.534 Tabs- og vindingskonto: Saldo 1. januar 2013 7.309.032 Årets afdrag prioritetsgæld 117.757 Årets resultat efter afdrag 1.650.112 9.076.901 Egenkapital i alt 42.212.772 Note 9 Sikkerhedsstillelser: Tinglyst ejerpantebrev i foreningens ejendom på nominelt kr. 500.000, ligger til sikkerhed for mellemværende med Danske Bank. Note 10 Eventualforpligtelser: Der er afsagt en kendelse af Landsskatteretten den 29. november 2001 om, at andelsboligforeninger skal beskattes ved ophør af erhvervsmæssig virksomhed. Ophørsbeskatningen vil omfatte avancen på samtlige de lejemål andelsboligforeningen har solgt efter den 19. maj 1994. Pr. statusdagen har foreningen 12 usolgte lejemål og den erhvervsmæssige virksomhed består hermed fortsat. Vi skal gøre opmærksom på, at størrelsen af skattekravet for nærværende ikke er opgjort, og at der ikke er afsat skyldig skat i det foreliggende regnskab.

12 Note 11 NØGLEOPLYSNINGER OG NØGLETAL Nøgleoplysninger er udarbejdet i henhold til lov om andelsboliger og andre bofællesskaber 6, stk. 2 og 4 i henhold til Bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013. Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er udregnet på baggrund af arealer. 1 Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen A1 Navn: Andelsboligforeningen Amagerbrogade 117 121 / Øresundsvej 2 A2 Adresse: Øens Ejendomsadm., Lergravsvej 59, 2300 København S A3 CVR.nr. 28 57 69 78 Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger: Antal Areal m 2 B1 Andelsboliger 38 3.452 B2 Erhvervsandele 0 0 B3 Boliglejemål 2 145 B4 Erhvervslejemål 12 939 B5 Øvrige lejemål, kældre, garager m.m. 0 608 B6 I alt 52 5.144 Fordelingstal BBR Anden aftale Indskud Fordelingstal benyttes ved: C1 Opgørelse af andelsværdi X C2 Opgørelse af boligafgift X D1 Foreningens stiftelsesår 2005 D2 Ejendommens opførelsesår 1923 Hæftelser E1 Hæfter andelshaver for mere end det, der er betalt for andelen? Nej F1 Anvendt vurderingsprincip Valuarvurdering Kr. Kr. m 2 F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip 72.000.000 12.228 F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 0 0 F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 0 %

13 Note 11 Nøgleoplysninger (fortsat) G1 G2 G3 Eventualforpligtelser Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jfr. Lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Nej Nej Nej 2 Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed Kr./ m 2 H1 Boligafgift i gennemsnit pr. andelsboligm 2 444 H1 Boligafgift i gennemsnit pr. erhvervsandelm 2 0 H2 Erhvervslejeindtægt pr. udlejede erhvervsm 2 828 H3 Boliglejeindtægt pr. udlejede boligm 2 216 2011 2012 2013 J Årets overskud (før afdrag) pr. andelsm 2 316 157 511 Kr. /m 2 andel K1 Andelsværdi 12.228 K2 Gæld - omsætningsaktiver 8.629 K3 Teknisk andelsværdi 20.857 3 Byggeteknik og vedligeholdelse 2011 2012 2013 M1 Vedligeholdelse, løbende kr./m 2 46 48 43 M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering, kr./m 2 0 0 43 M3 Vedligeholdelse i alt kr./m 2 46 48 86 4 Finansielle forhold P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 52 % 2011 2012 2013 R Årets afdrag pr. andelsm 2 341 45 34

14 ANDELSKRONEBEREGNING PR. 31. DECEMBER 2013 Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber 5 stk. 2 tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendommen: a) Anskaffelsessummen 42.363.663 b) Kontant handelsværdi som udlejningsejendom 72.000.000 c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober 2012 61.000.000 Opgjort i henhold til 5 stk. 2, litra b: Egenkapital ifølge årsrapporten 42.212.772 Hensat til fremtidige vedligeholdelsesarbejder m.m. 0 Værdi til fordeling på solgte andele 42.212.772 Der er i alt solgt 3.452 m² til andelshaverne, svarende til den samlede indskudskapital kr. 3.452.000. Andelskronens værdi kan maksimalt opgøres til (kr. 42.212.772 : 3.452.000) eller kr. 12,228. Bestyrelsen foreslår, at andelskronens værdi fastsættes til kr. 12,228 gældende indtil næste årlige generalforsamling. Sidste år blev andelskronen fastsat til kr. 11,09.