SALGSOPSTILLING Vendersgade 40, 7000 Fredericia Sag 10662
. Mægler: Niels Henrik Billund Dato: 11. august 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Vendersgade 40 7000 Fredericia Matr.nr. 41 a Fredericia Bygrunde 43 b Fredericia Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Fredericia Boligudlejningsejendom Udlejningsejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1877 Ombygningsår 2002 AREALER Grundareal 2.937 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 488 m² Boligareal 1.146 m² Etageareal i alt 1.146 m² Sekundære arealer 16 m² OFFENTLIG VURDERING År 2014 Ejendomsværdi kr. 4.900.000 heraf grundværdi kr. 2.634.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. Fynsgade 7: Ejendomsvurdering kr. 1.950.000,00 heraf grund kr. 415.100,00. Vendersgade 40, Fynsgade 11 og 11A:: Ejendomsvurdering: kr. 3.000.000,00 heraf grund kr. 2.219.000,00 FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Topdanmark, police nr. E 3525 481 084. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldigt energimærke foreligger af 25.06.2013 med energiklassifikation C. BESKRIVELSE Ejendom bestående af 4 ejendomme med 15 boliglejemål med eget køkken og bad. Der er 1 vær. og 2 vær. lejligheder med parketgulve og en del af lejlighederne er handicapvenlige med brede døre, skydedøre, hæve sænkevask på badeværelse og nogle af lejlighederne har handicap/kørestolsvenligt Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 2 af 20
køkken. Ejendommene har dørtelefon. Parkeringsareal bag ejendommen med fri parkering for ejendommenes lejere. Pulterum. Fælles vaskeri i hus i fælles gårdareal. Ejendommene er byfornyet i 2002. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 12.728.700 Finansieret handelspris kr. 12.315.000 Udbetaling kr. 3.565.000 KAPITALBEHOV Udbetaling kr. 3.565.000 Handelsomkostninger anslået kr. 77.160 -Refusion depositum kr. 196.122 -Refusion forudbetalt leje kr. 23.651 Anslået kapitalbehov kr. 3.410.578 STARTFORRENTNING på kontantbasis ved finansieret handel 7,48 % 5,29 %. Kontantprisen er udregnet i overensstemmelse med gældende normkrav. Bl.a. gælder at der i beregningen er taget hensyn til kursforhold samt finansieringsudgifter. FINANSIERING / LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. MOMSFRADRAGSPROCENT 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 900.162 Boliglejemål kr. 789.648 Andre lejemål kr. 110.514 I øvrigt henvises til særskilt bilag. TILBUDSPLIGT Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 3 af 20
VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 07.03.2012. Vendersgade 40, Fynsgade 11 og 11A: 14.03.1905 Dok. om forsyning-/afløbsledninge m.v. 13.06.1905 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 09.02.1973 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v. 28.06.1979 Lokalplan nr. 18. 13.03.1984 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v. 14.08.1984 Stiftelsesoverenskoms og vedtægter for Rackmanngårdens Ejerlav. 15.07.1985 Dok. om huslejekontrol. 15.05.2001 Huslejedeklaration m.v. 21.01.2002 Dok. om fælles friareal og brandmur. 14.06.2002 Dok. om støttebortfald af tabserstatning ved statusskift m.v. 07.06.2010Parkering, vej vejret. Fynsgade 7: 08.08.1899 Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 14.06.1904 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 18.12.1956 Dok. om vinduer m.v. 14.09.1959 Dok. om anvendelse af bygning. 28.06.1979 Lokalplan nr. 18. 13.03.1984 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v. 14.08.1984 Stiftelsesoverenskoms og vedtægter for Rackmanngårdens Ejerlav. 15.07.1985 Dok. om huslejekontrol. 15.05.2001 Huslejedeklaration m.v. 07.05.2002 Dok. om støttebordfald af tabserstatning ved statusskift m.v. 07.06.2010 Parkering, vej vejret. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: El: Tre-for Vand: Offentlig Varme: Fjernvarme MILJØFORHOLD DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter 2015 kr. 55.585 Renovation / miljøafgifter kr. 24.818 Vand / vandafledning / el kr. 47.478 Grundejerforening / ejerforening kr. 13.305 Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 4 af 20
. Renholdelse / vicevært kr. 15.000 Administration kr. 27.640 Forsikringer, præmie kr. 20.685 Rottebekæmpelse kr. 230 Jordflytning kr. 40 Udv. vedligehold kr. 30.000 Driftsudgifter i alt anslået kr. 234.782 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: Att.: Niels Henrik Billund Tlf.: 75934545, mobil: 20747438, e-mail: nhb@nhbillund.dk. Ejendomsmægler Niels Henrik Billund, Danmarksgade 28 C, 7000 Fredericia, tlf. 75934545. Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 5 af 20
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1877/ 2002 Bebygget areal 218 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Vendersgade 40/Fynsgade 11A 574 m² Boligareal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1867/ 2002 Bebygget areal 158 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Fynsgade 11 284 m² Boligareal Nej BYGNING NR. 4 BBR-nr. 4 Opført / ombygget år 1877 Bebygget areal 112 m² Sekundære arealer 16 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Fynsgade 7 288 m² Boligareal Nej Andet 16 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 789.648 Andre lejemål kr. 110.514 I alt kr. 900.162 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Finansiering - prioriteter til overtagelse - nye prioriteter FINANSIERING Prioritering Rente Restgæld Dato Ydelse Afdrag Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 6 af 20
Nykredit 5,44 % kr. 4.530.684 01.07.2015 420.223 158.949 Nykredit 5,48 % kr. 1.161.253 01.07.2015 105.501 38.135 Nykredit 2,88 % kr. 2.248.438 01.07.2015 170.035 93.456 Nykredit 0,02 % kr. 821.435 01.07.2015 42.574 37.657 Kontant udbetaling kr. 3.565.000 Salgspris kr. 12.315.000 Prioritetsydelser kr. 738.332 Renter og bidrag første år kr. -410.136 Afdrag første år kr. 328.197 Indtil tilsagn om gældsovertagelse og lånetilbud foreligger, er den anførte finansiering alene vejledende. PRIORITETER TIL OVERTAGELSE, specifikation: Prioritet nr. 1. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 5.932.000 Restgældsdato 01.07.2015 Kontantrestgæld kr. 4.530.684 Kontantrente % 5,44 Obligationsrestgæld. kr. 4.683.714 Obligationsrente % 5,00 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 71 Ændret ydelse i løbetiden Nej Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Prioritet nr. 2. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 1.483.000 Restgældsdato 01.07.2015 Kontantrestgæld kr. 1.161.253 Kontantrente % 5,48 Obligationsrestgæld. kr. 1.205.347 Obligationsrente % 5,00 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 74 Ændret ydelse i løbetiden Nej Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Prioritet nr. 3. som kontantlån Kontant hovedstol kr. 3.101.000 Restgældsdato 01.07.2015 Kontantrestgæld kr. 2.248.438 Kontantrente % 2,88 Obligationsrestgæld. kr. 2.268.534 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 74 Ændret ydelse i løbetiden Ja Særlige indfrielsesvilkår Ja Indfrielsesvilkår: Inkonvertibelt Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Prioritet nr. 4. som obligationslån Kontant hovedstol kr. 1.053.000 Restgældsdato 01.07.2015 Obligationsrestgæld. kr. 821.435 Obligationsrente % 0,02 Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 87 Ændret ydelse i løbetiden Ja Særlige indfrielsesvilkår Nej Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse NYE PRIORITETER, specifikation BEMÆRKNINGER Ovenstående lån skal overtages af køber, såfremt man ønsker at bevare den offentlige ydelsesstøtte. Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 7 af 20
Restgældsoplysning fra Nykredit, pr. 07.07.2015 er vedhæftet. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Prioritetsydelser kr. 738.332 Renter og bidrag kr. 410.136 Driftsudgifter kr. 234.782 kr. 234.782 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 900.162 kr. 900.162 1. år før afskrivning / skat kr. 255.245 kr. -72.952 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 255.245 Likviditet 1. år før skat kr. -72.952 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 63.811 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. -136.763 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Driftsudgifter, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 55.585 RENOVATION Renovation kr. 24.818 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 14.011 Vandafledning / grønne afgifter kr. 17.377 Elforbrug kr. 16.089 GRUNDEJER / EJERFORENING kr. 13.305 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 15.000 ADMINISTRATION Administration kr. 15.000 Varmeregnskab kr. 12.640 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 20.685 Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 8 af 20
ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 230 Jordflytning kr. 40 Udv. vedligehold kr. 30.000 Driftsudgifter i alt anslået kr. 234.782 Driftsudgifterne er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Obl. restgæld pr. 01-07-2015 kr. 4.683.714 kurs 100 kr. 4.683.714 Obl. restgæld pr. 01-07-2015 kr. 1.205.347 kurs 100 kr. 1.205.347 Obl. restgæld pr. 01-07-2015 kr. 2.268.534 kurs 101,67 kr. 2.306.419 Restgæld pr. 01-07-2015 kr. 821.435 kurs 100 kr. 821.435 Udbetaling kr. 3.565.000 Kontantomregnet købesum kr. 12.574.870 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 77.160 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 12.652.030 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 4.936.443 Grundens værdi kr. 7.638.426 Kontantomregnet købesum kr. 12.574.870 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 77.160 Moms kr. 0 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 77.160 - Momsrefusion (fradragsprocent 100,00) kr. 0 Handelsomkostninger anslået inkl. momsrefusion kr. 77.160 BEMÆRKNINGER Der er ikke medtaget udgift til advokat. Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 12.728.700 Handelsomkostninger anslået kr. 78.060 - Refusion deposita kr. 196.122 - Refusion forudbetalt leje kr. 23.651 Investeret kapital, omregnet kr. 12.586.987 Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 9 af 20
Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 900.162 - Driftsudgifter iht. budget kr. 234.782 Nettoleje til forrentning kr. 665.381 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 665.381 X 100 = 5,29 % (anslået) 12.586.987 FINANSIERET KØB Købers kapitalbehov Kontant udbetaling kr. 3.565.000 Handelsomkostninger anslået kr. 77.160 - Refusion deposita kr. 196.122 - Refusion forudbetalt leje kr. 23.651 Investeret kapital kr. 3.410.578 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. Budget kr. 900.162 - Driftsudgifter iht. budget kr. 234.782 - Renter og bidrag -410.136 Nettoleje til forrentning kr. 255.245 STARTFORRENTNING på finansieret køb, 1. år, vejledende 255.245 X 100 = 7,48 % (anslået) 3.410.578 Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 % Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 10 af 20
FOTO - KORTBILAG Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 11 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 12 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 13 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 14 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 15 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 16 af 20
Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 17 af 20
LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 07.07.2015 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Inge Merete Smed Vendersgade 40 st.tv. 2 Birgit Jarl Kondrup Vendersgade 40 st. th. 3 Elisabeth Bendixen Vendersgade 40 1. th. 4 L. Petersen Vendersgade 40 1. tv. 5 Jens Bendixen Vendersgade 40 2. th 6 Jesper Kondrup Vendersgade 40 2. tv. Bolig Bolig 75 50.256 670 12.564 4.188 Bolig Bolig 76 56.640 745 14.160 Bolig Bolig 78 51.924 670 12.981 4.327 Bolig Bolig 71 47.364 667 11.841 Bolig Bolig 46 30.816 670 7.704 2.568 Bolig Bolig 46 35.616 774 8.454 7 Anne Hartvig Haüser Fynsgade 11A st. Bolig Bolig 68 45.564 670 11.391 8 B. Kondrup Nielsen og B. Jensen Fynsgade 11A 1. + 2. Bolig Bolig 114 76.116 670 19.029 6.343 9 Jeanette Overgaard Fynsgade 11 st.t tv Bolig Bolig 78 52.260 670 13.065 10 Klaus R. Nielsen Fynsgade 11 st. th. Bolig Bolig 80 60.000 750 15.000 11 Claus Nicolaisen Fynsgade 11 1. th. Bolig Bolig 63 42.216 670 10.554 12 Ronni Bertelsen Fynsgade 11 1. tv. Bolig Bolig 63 42.216 670 10.554 13 Fredericia Teater Fynsgade 7 st. Bolig Bolig 96 69.360 723 16.500 14 Lis & Herbert Czuba Fynsgade 7 1. Bolig Bolig 112 74.700 670 18.675 6.225 15 Leo Jensen Fynsgade 7 2. Bolig Bolig 80 54.600 683 13.650 16 Vaskeri Vendersgade/Fynsg ade 17 Ydelsesstøtte Fynsgade/Vendersg ade Andet Vaskeri 10.551 Andet Anslået 2012 99.963 Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 18 af 20
I ALT 1.145 900.162 196.122 23.651 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 1.145 789.648 196.122 23.651 0 Øvrige arealer 0 110.514 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 900.162 196.122 23.651 heraf faktisk 900.162 196.122 23.651 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Inge Merete Smed 4.800 Nej Faktisk Nej 2 Birgit Jarl Kondrup 6.000 Nej Faktisk Nej 3 Elisabeth Bendixen 4.800 Nej Faktisk Nej 4 L. Petersen 4.800 Nej Faktisk Nej 5 Jens Bendixen 3.000 Nej Faktisk Nej 6 Jesper Kondrup 4.200 Nej Faktisk Trappeleje Nej 7 Anne Hartvig Haüser 8 B. Kondrup Nielsen og B. Jensen 9 Jeanette Overgaard 4.560 Nej Faktisk Nej 6.600 Nej Faktisk Nej 4.800 Nej Faktisk Nej 10 Klaus R. Nielsen 6.000 Nej Faktisk Nej 11 Claus Nicolaisen 3.960 Nej Faktisk Nej 12 Ronni Bertelsen 3.960 Nej Faktisk Nej 13 Fredericia Teater 6.000 Nej Faktisk Trappeleje Nej 14 Lis & Herbert Czuba 6.600 Nej Faktisk Nej Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 19 af 20
15 Leo Jensen 4.800 Nej Faktisk Nej 16 Vaskeri Nej Faktisk Nej 17 Ydelsesstøtte Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Inge Merete Smed 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Birgit Jarl Kondrup 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Elisabeth Bendixen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 L. Petersen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Jens Bendixen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Jesper Kondrup 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Anne Hartvig Haüser 8 B. Kondrup Nielsen og B. Jensen 9 Jeanette Overgaard 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Klaus R. Nielsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Claus Nicolaisen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Ronni Bertelsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 13 Fredericia Teater 0 Lejer Udlejer Nej Nej 14 Lis & Herbert Czuba 0 Lejer Udlejer Nej Nej 15 Leo Jensen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 16 Vaskeri 0 Lejer Udlejer Nej Nej 17 Ydelsesstøtte 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag 10662 - Vendersgade 40, 7000 Fredericia Side 20 af 20