Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 9. maj 2006 Endelig vedtagelse af lokalplanforslag nr. 752, Blandet bolig- og erhvervsområde ved Chr. X's Vej i Viby, samt tillæg nr. 75 til Kommuneplan 2001 1. Resume Lokalplanen gælder for et ca. 2,2 ha stort område i byzone beliggende mellem Grundtvigsvej, Christian X s Vej, Sanovej og jernbanen i Viby. Lokalplanen er udarbejdet efter anmodning fra ejerne af Hotel Kong Christian den X, der ønsker at anvende hotellets bygninger til mindre boliger egnet for unge. Hotellet er beliggende i kommuneplanens delområde 12.05.13 ER til erhvervsformål. Teknik og Miljø fandt det hensigtsmæssigt at skabe et sammenhængende nyt plangrundlag gældende for hele delområdet. Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Byplanafdelingen Rådhuset 8100 Århus C Sagsnr. SA/04/00451-085 Journalnr. 01.02.05P00 Sagsbeh. Merete Odgaard Telefon 8940 2640 Direkte telefon 8940 2656 Telefax 8940 2612 E-post sa@aarhus.dk E-post direkte mo@sa.aarhus.dk Lokalplanen har til formål at muliggøre en omdannelse af det eksisterende erhvervsområde til blandet bolig- og erhvervsformål. Hensigten er via omdannelse og fortætning at skabe et sammenhængende område med bymæssig bebyggelse. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen herunder rammebestemmelse om anvendelse til erhvervsformål, en bebyggelsesprocent på 60 for den enkelte ejendom og et maksimalt etageantal på 2 etager dog med mulighed for at opføre kontorbyggeri og lignende i 3 etager. Lokalplanen indeholder således tillæg nr. 75 til Kommuneplan 2001, som ændrer anvendelse til blandet bolig- og erhvervsformål, etageantal til 3 etager og bebyggelsesprocent til 62 for delområdet under ét. Endvidere er der bestemmelse om, at området kan anvendes til virksomheder inden for virksomhedsklasse 1-2, at bebyggelsen skal opføres med
facadevirkning ud mod Christian X s Vej, og at området langs Christian X s Vej skal fremstå grønt. Lokalplanforslag nr. 752 med forslag til kommuneplantillæg nr. 75 har været offentligt fremlagt i perioden 21. september til 16. november 2005. Der har i forbindelse med offentliggørelse af lokalplanen været afholdt borgermøde. Ved indsigelsesfristens udløb var der indkommet 3 indsigelser som kommenteres under afsnit 3.4. Indsigelserne drejer sig om lokalplanens visning af forsyningsledninger, omfang af ny bebyggelse i lokalplanens delområde I samt støjproblemer. Der blev foretaget en fornyet høring om ændringerne i Kommuneplanen, da det viste sig, at der var sket en beregningsfejl ved fastlæggelsen af bebyggelsesprocenten. Kommuneplantillæggets bebyggelsesprocent blev derfor justeret fra 60% til 62%. Der er ikke indkommet indvendinger mod ændringsforslaget. 2. Tidligere beslutninger Nærværende lokalplanforslag blev af Byrådet den 7. september 2005 godkendt til offentlig fremlæggelse. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanen er udarbejdet efter anmodning fra ejerne af Hotel Kong Christian den X, der ønsker at anvende hotellets bygninger til mindre boliger egnet for unge. Hotel Kong Christian den X er beliggende i kommuneplanens delområde 12.05.13 ER, der er udlagt til erhvervsformål. Magistratens 2. Afdeling fandt det hensigtsmæssigt at skabe et sammenhængende nyt plangrundlag for et område, der svarer til udstrækningen af kommuneplanens delområde 12.05.13 ER. Området er beliggende mellem Grundtvigsvej, Christian X s Vej, Sanovej og jernbanen i Viby. Lokalplanen har til formål at muliggøre en omdannelse af det eksisterende erhvervsområde til blandet bolig- og erhvervsformål. Lokalplanen har til hensigt at opnå et mere sammenhængende byområde med bymæssig bebyggelse ved at give mulighed for omdannelse og fortætning. Lokalplanområdet, der er ca. 2,4 ha stort, var ved planens udarbejdelse privat og kommunalt ejet og beliggende i byzone. Området er i dag præget af forskelligartet bebyggelse som enfamiliehuse, en tidligere landbrugsejendom, et større hotel, håndværksvirksomhed og kontorbyggeri. Side 2 af 8
Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2001 herunder rammebestemmelser om anvendelse til erhvervsformål, en bebyggelsesprocent på 60 for den enkelte ejendom og et maksimalt etageantal på 2 etager dog med mulighed for at opføre kontorbyggeri og lignende i 3 etager. Kommuneplantillæg nr. 75 ændrer områdets anvendelse til bolig- og erhvervsformål, etageantal til 3 etager og bebyggelsesprocent til 62 for delområdet under ét. Endvidere er der bestemmelse om, at området kan anvendes til virksomheder inden for virksomhedsklasse 1-2, maksimal bygningshøjde på 10 m, at bebyggelsen skal opføres med facadevirkning ud mod Christian X s Vej, og at området langs Christian X s Vej skal fremstå grønt. Kommuneplantillægget er udarbejdet på baggrund af høringsresultatet af forudgående offentlig høring afholdt forud for lokalplanudarbejdelsen. 3.2 Boligudbygningsplanen og skolekapacitet Formålet med Lokalplan nr. 752 med tilhørende kommuneplantillæg er at omdanne et eksisterende erhvervsområde til blandet bolig- og erhvervsområde. Lokalplanen giver mulighed for at ombygge Chr. X s Hotel til mindre boliger egnet for unge samt et mindre antal boliger i øvrigt. Boligudbygningsplanen for 2004-2011 anbefaler, at mulighederne for omdannelse/ fortætning af eksisterende erhvervsområder undersøges i Søndervangsskolens og Viby Skoles distrikter. Lokalplanen er således i overensstemmelse med Boligudbygningsplanen. 3.3 Borgerinddragelse Der har i forbindelse med offentlig fremlæggelse af lokalplanforslag og forslag til kommuneplantillæg været afholdt borgermøde på Rosenvangsskolen den 27. oktober 2005. Borgermødet havde et beskedent fremmøde men en konstruktiv dialog om lokalplanens indhold og intentioner. Efter ønske fra deltagere ved borgermøde blev der efterfølgende afholdt fælles besigtigelse af lokalplanområdet med medarbejdere fra Byplanafdelingen og Trafik og Veje. Tilkendegivelser fremsat på borgermødet: På borgermødet fremkom protester mod lokalplanens bestemmelser om vejtræer langs Chr. X s Vej, hvis placering i lokalplanforslaget var delvist på privat grund langs Chr. X s Vej og skulle bekostes af den enkelte grundejer. Således ville det være usandsynligt at opnå en ensartet række allétræer, da etablering afhænger af den enkelte grundejer (tidspunkt for etablering samt valg af træsort/træstørrelse), og på en enkelt ejendom var trærækkens placering sammenfaldende med placeringen af en eksisterende villa. På den baggrund ønsker Teknik og Miljø, at bestemmelser om etablering af allétræer bortfalder og erstattes med bestemmelser om, at arealet mellem facadebyggelinie og vejareal Side 3 af 8
skal fremstå grønt med beplantning. Som følge heraf udgår et mindre vejareal langs Chr. X s Vej (skraveret på matrikelkort, lokalplanens side 7) i den endeligt vedtagne plan. Det blev på borgermødet desuden konstateret en uoverensstemmelse mellem lokalplanafgrænsningen på lokalplanens matrikelkort side 7 og lokalplankortet bagest i planen. 3.4 Tilkendegivelser indkommet i høringsperioden Lokalplanforslag nr. 752 med kommuneplantillæg nr. 75 har været fremlagt i offentlig høring i perioden 21. september til 16. november 2005. Der er under høringsperioden indkommet 3 indsigelser/bemærkninger, der er vedlagt indstillingen og mærket 1-3. Indsigelserne skildres og kommenteres i det følgende. 1) Fra Århus Amt, Natur og Miljø, Lyseng Allé 1, Højbjerg Århus amt har ingen indvendinger mod vedtagelse af lokalplan og kommuneplantillæg. 2) Fra Århus Kommunale Værker (ÅKV) ÅKV ønsker fjernvarmeledninger på medsendt kortmateriale vist på lokalplankortet. Idet lokalplanen giver mulighed for en omlægning af Sanovej ønskes fjernvarmeforsyningsledning beliggende i eksisterende vejtracé vist på kortet. ÅKV ønsker desuden forsyningsledningen tinglyst i forbindelse med videresalg af arealet og en evt. omlægning af vejen. Ad 2: ÅKV s ønske om visning af ledninger på lokalplankortet efterkommes. Sanovej er en privat fællesvej og en evt. tinglysning af fjernvarmeforsyningsledning beliggende i Sanovejs vejtracé skal aftales med vejens brugere. 3) Fra Bodil og Kjeld Guld, Sanovej 3 og Britta og Brian Steen Larsen, Sanovej 5 Indsigere protesterer over indbliksgener fra lokalplanens delområde I (nordlig side af Sanovej) til villaerne beliggende syd for Sanovej (uden for lokalplanområdet), samt områdets anvendelse til etageboliger. Indsigere ønsker i stedet delområdet udlagt til villaer/parcelhuse lignende bebyggelsen syd for Sanovej. Indsigere beklager, at grundejere indenfor lokalplanområdet selv skal bekoste støjskærm mod jernbanen, og at etablering af støjskærm ikke vil foregå samlet for strækningen. Indsigere hævder, at Teknisk Udvalg/ Byrådet tidligere har hjulpet beboere på modsatte side af banen med at få Bane Danmark til at betale for støjskærm, og indsigere forventer på den baggrund samme behjælpelighed. Indsigere ønsker foretaget en støjmåling. Indsigere påpeger, at trafikmængden på Chr. X s Vej er stigende, og at hastighedsgrænsen overskrides, idet der er visuel kontakt mellem lyskrydsene på vejen, og bilisterne dermed kan kalkulere deres hastighed med lysreguleringernes skift mellem rødt og grønt lys. Side 4 af 8
Ad 3: Et af ønskerne bag lokalplanen er at muliggøre bymæssig bebyggelse langs Chr. X s ve og give mulighed for fortætning og omdannelse. Således også i delområde I, hvor man forestiller sig bebyggelse som vist på lokalplanens illustrationsplan. Det er korrekt at, der er en vis risiko for indbliksgener, da området langs Chr. X s Vej i delområde I er beliggende på et højere terræn end villabebyggelsen syd for Sanovej. Det er et almindeligt vilkår, at man i bymæssig bebyggelse må finde sig i en vis risiko for indsigt fra omkringliggende ejendomme. Teknik og Miljø vurderer dog, at afstanden fra villaerne Sanovej 3 og 5 til en evt. randbebyggelse langs Chr. X s Vej minimerer denne risiko. Teknik og Miljø ønsker at fastholde delområdets anvendelse til etageboliger i 2 etager for at sikre mulighed for fortætning og bymæssig omdannelse. Ejer af ejendommen inden for delområde I oplyser, at der på nuværende tidspunkt ikke forligger konkrete planer om at bygge etageboliger på ejendommen. Teknik og Miljø ønsker derfor at fastholde bebyggelsesprocent og byggefelt som det fremgår af lokalplanforslaget for ikke at fastlåse bebyggelsesmulighederne for ejendommen. Mht. placering af ny bebyggelse skal denne under alle omstændigheder overholde lokalplanens bestemmelser om, at bebyggelse skal opføres med længste facade i facadebyggelinien langs Chr. X s Vej. Området vurderes at være belastet af banestøj, dels fra hovedsporene dels fra Odderbanen, der ligger nærmest lokalplanområdet. Ved nybyggeri eller ændret anvendelse til blandt andet boligformål skal kommuneplanens støjbestemmelser overholdes. Det medfører, at såfremt eksisterende bebyggelse eksempelvis ændrer anvendelse til boligformål skal det eftervises, at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes. Det vurderes ikke muligt at ændre anvendelse eller etablere nybyggeri inden for lokalplanområdet, uden at der samtidig etableres afskærmning mod jernbanen og Chr. X s Vej. Afskærmningen skal etableres af bygherre og forventes som udgangspunkt kun etableret de steder, hvor der sker ændret anvendelse eller nybyggeri. Det er derfor korrekt forstået, at støjafskærmningen ikke kan forventes etableret på én gang men i etaper i takt med at området ændrer karakter. Der gøres opmærksom på, at indsigerne er beliggende uden for lokalplanområdet, og lokalplanen kan derfor ikke indeholde bestemmelser vedrørende disse ejendomme. Etablering af støjafskærmning er derfor en sag mellem de pågældende grundejere og Bane Danmark/ Odderbanen, og Teknik og Miljø anser derfor ikke en evt. støjmåling af støj fra jernbanen for at være en kommunal opgave. Teknik og Miljø har kontaktet Bane Danmark, som oplyser, at beboerne Sanovej 3 og 5 i 2004 afslog et tilbud fra Bane Danmark om tilskud til støjisolering (ex udskiftning af vinduer samt evt. støjisolering af tag). Bane Danmark oplyser desuden, at deres støjberegninger af området viser, at støjbelastninger ikke udløser etablering af støjskærm fra Bane Danmarks side. Side 5 af 8
Chr. X s Vej er udpeget som en stor trafikvej i kommunens vejnet og skal derfor afvikle en del af den overordnede trafik, hvorfor det ikke vurderes hensigtsmæssigt med etablering af trafikchikaner på den pågældende strækning. Overtrædelse af hastighedsgrænserne på Chr. X s Vej vedrører politiets kompetencer, og Teknik og Miljø vil ved endelig vedtagelse af lokalplanen orientere politiet om de fremsendte iagttagelser. 3.5 Supplerende høring om tilretning af forslag til kommuneplantillæg nr. 75 I forbindelse med sagsbehandlingen efter offentlighedsfasens udløb er der konstateret en mindre uoverensstemmelse mellem kommuneplantillægget og lokalplanforslaget vedr. den samlede bebyggelsesprocent for området under ét. På den baggrund har der været afholdt en supplerende høring om ændring af bebyggelsesprocenten for området under ét i kommuneplantillægget fra maks. 60% til 62%. Der er ikke indkommet bemærkninger i forbindelse med den supplerende høring. 3.5 Forslag til ændringer i lokalplanforslag og kommuneplantillæg Ændringer som følge af borgermøde på Rosenvangsskolen den 27. oktober 2005: Ændring af lokalplanens side 2, afsnittet Eksisterende forhold : Lokalplanområdets areal justeres fra ca. 23.800 m 2 til ca. 22.200 m 2. Ændring af lokalplanens side 6, afsnittet Beplantning : Fra Området langs Christian X s Vej skal fremstå grønt med græs og en trærække til Området langs Christian X s Vej skal fremstå grønt med græs og/eller anden beplantning Ændring af matrikelkort med tilhørende tekst side 7: Matrikelkortet ændres således vejarealet langs Chr. X s vej udgår af lokalplanområdet Ændring af tekst under stk. 1, således at litra fx af Viby by, Fredens udgår. Ændring af lokalplanens side 13, 9 stk. 5: Følgende formulering udgår: Arealet mellem Christian X s Vej/ Grundtvigsvej og facadebyggelinien skal tilsås med græs. Langs Christian X s vej skal der plantes en trærække bestående af større allétræer som f.eks. ask, eg, poppel, platan eller lignende i en afstand af 5 m fra facadebyggelinien og med en indbyrdes afstand af 10 m. Denne bestemmelse omfatter også vejarealet, indtil arealet anvendes til vej. I stedet indsættes følgende: Arealet mellem Christian den X s Vej og facadebyggelinien skal fremstå grønt med græs og/eller anden beplantning. Ændring af lokalplankortet bagerst i lokalplanen: Områdeafgrænsningen ændres, således at den er i overensstemmelse med matrikelkortet på side 7. Side 6 af 8
Ændringer som følge af indsigelser modtaget under offentlig høring: Ændring af lokalplankortet bagest i lokalplanen: Lokalplankortet tilføjes en visning af ledninger i henhold til indsigelse fra Århus Kommunale Værker. Øvrige ændringer: 1. Ændring af lokalplankortet bagest i lokalplanen: Vejføring A-B justeres i henhold til vedlagte bilag, mærket 4. 2. Ændring af lokalplanens side 4, afsnittet Bebyggelsens omfang : Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under ét justeres fra 63% til 62%. 3. Ændring af lokalplanens side 10, 7, tilhørende fodnote: Omformuleres til: I alt svarer det til en bebyggelsesprocent på ca. 62% for lokalplanområdet under ét. 4. Ændring af kommuneplantillæg nr. 75, lokalplanens side 24: Ændring af den maksimale bebyggelsesprocent for området under ét fra 60% til 62%. ad 1: I forbindelse med dialog med grundejer af ejendommen i lokalplanens delområde I, har denne fremsat ønske om et ændret vejudlæg. Grundejer foreslår, at vejadgangen til delområdet ændres, således at fremtidig vejbetjening af delområdet vil foregå ved den nuværende indkørsel til Sanovej 2. Notat vedr. ændring af vejudlæg vedlagt indstillingen som bilag, mærket 4. Teknik og Miljø vurderer, at den foreslåede ændring af Sanovej vil betyde, at beboerne Sanovej 3-5 i mindre grad vil generes af tilkørselsforholdene til delområdet. 4. Økonomiske konsekvenser Som resultat af, at bestemmelser om etablering af vejtræer indstilles udtaget i den endeligt vedtagne lokalplan, udgår udgift til den del af træerne som var placeret på kommunalt vejareal. Således vurderes en realisering af lokalplanen ikke at medføre kommunaløkonomiske konsekvenser. 5. Miljømæssige konsekvenser En realisering af lokalplanen vurderes ikke at medføre miljømæssige konsekvenser. 6. Konsekvenser i forhold til mål En af målsætningerne i Kommuneplan 2001 er, at eksisterende byområder omdannes, udbygges og moderniseres i takt med, at nye behov opstår. 7. Beslutningspunkter Side 7 af 8
At 1) forslag til lokalplan nr. 752 - Blandet bolig- og erhvervsområde ved Christian X s Vej i Viby vedtages endeligt med de forslag til ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 3.5, og At 2) forslag til tillæg nr. 75 til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt, og At 3) bemærkninger og indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget besvares som under indstillingens afsnit 3.4. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Indsigelse fra Århus Amt. Bilag 2: Indsigelse fra Århus Kommunale Værker. Bilag 3: Indsigelse fra beboere Sanovej 3 og 5. Bilag 4: Bilag vedr. ændring af vejudlæg i lokalplanens delområde I. Bilag 5: Bilag vedr. supplerende høring om tilretning af bebyggelsesprocent. Side 8 af 8