Boligudlejningsejendom Sag 25824 TIL SALG Odense C - Vesterbro 91 Central beliggenhed God stand på lejligheder Fuldt udlejet Kontantpris kr. 3.500.000 1. års nettoafkast % 5,23 Etageareal m 2 149
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Centralt beliggende boligudlejningsejendom på hjørnet af Vesterbro og Store Glasvej udbydes til salg. Ejendommen er opført i mursten som er malede og tagbeklædningen er belagt med skifereternit. Lejemål samt øvrige installationer er istandsat i perioden fra 2006 til 2008. Gavlen er udlejet til reklameformål, og denne indbringer en årlig lejeindtægt på kr. 24.000. Der er i alt 3 boliglejligheder der alle har køkken og badeværelse med vaskesøjle. Alle lejlighederne fremstår i god stand med gulvvarme i køkkener og badeværelser. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 848 C Odense Bygrunde Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1885-2009 Arealer Grundareal 151 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 92 m 2 Boligareal 149 m 2 Etageareal i alt 149 m 2 Sekundære arealer 15 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1885 Bebygget areal 77 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boliger 149 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Der er uoverensstemmelse mellem BBR-ejermeddelelse og de faktiske arealer. Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1885 Bebygget areal 11 m 2 Sekundære arealer 11 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Udhus 11 m 2 Sekundært areal Nej 2
Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 2009 Bebygget areal 4 m 2 Sekundære arealer 4 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Udhus 4 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.650.000 heraf grundværdi kr. 151.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 02.09.2015 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende er ifølge kommuneplanens område 0.D2 udlagt til boligområde. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom eller flere ejendomme under ét 90. Husdybden må max være 11 m. For ejendommen gælder endvidere lokalplan nr. 0-548, der hovedsageligt omhandler facader og skiltning. Ejendommen har bevaringsværdi 7. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 02.05.2016 1885: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1885: Dok. om hegn, hegnsmur m.v., fælles brandmur/gavl m.v. 1887: Dok. om fælles brandmur/gavl.v. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. 3
Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 194.400 Lejeindtægt gavlreklame kr. 24.000 I alt kr. 218.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 3.337 Renovation Renovation kr. 4.103 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 1.200 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 4.500 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 7.450 Administration Administration kr. 7.500 Varmeregnskab kr. 2.500 Vandregnskab kr. 2.500 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 2.500 Øvrige driftsudgifter Bekæmpelse af rotter kr. 51 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 35.641 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 11.330 Advokatsalær - skøde kr. 19.000 Moms kr. 4.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 35.080 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 35.080 -Refusion depositum kr. 36.600 -Refusion forudbetalt leje kr. 3.700 Anslået kapitalbehov kr. 3.494.780 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 218.400 - Driftsudgifter iht. budget kr. 35.641 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 182.760 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 182.760 x 100 3.494.780 = 5,23% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 11.330 Advokatsalær skøde kr. 19.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.535.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.861.400 Særlige installationer kr. 317.900 Grundens værdi kr. 320.700 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 321.086 = kr. 12.843 Afskrivninger 1. år kr. 12.843 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 35.641 kr. 35.641 Udgifter i alt kr. 35.641 kr. 35.641 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 218.400 kr. 218.400 1. år før afskrivning / skat kr. 182.760 kr. 182.760 Afskrivning 1. år, anslået kr. 12.843 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 169.916 Likviditet 1. år før skat kr. 182.760 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 37.382 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 145.378 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Jens Mårtensen, erhvervsmægler Tlf.: 6613 8060, mobil: 2917 6886, e-mail: jmx@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Sandra Wilcken Vesterbro 91, st. Bolig Bolig 63 75.000 1.190 18.750 2 Anders Høgh Villadsen 3 Louise Salebjerg- Hansen Vesterbro 91, 1. sal Bolig Bolig 61 75.000 1.230 6.750 Vesterbro 91B Bolig Bolig (40 m² - ifølge lejekontrakt) 4 Vesterbro 91 Andet Gavlreklame 24.000 Depositum garanti Forudbetalt leje 25 44.400 1.776 11.100 3.700 Refunderede driftsudgifter I ALT 149 218.400 36.600 3.700 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 149 194.400 36.600 3.700 0 Øvrige arealer 0 24.000 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 218.400 36.600 3.700 heraf faktisk 218.400 36.600 3.700 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Sandra Wilcken Nej Faktisk Lejen stiger med 2% om året Nej 2 Anders Høgh Villadsen 3 Louise Salebjerg- Hansen Nej Faktisk Nej Nej Faktisk Nej 4 Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 14
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Sandra Wilcken 0 15.05.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Anders Høgh Villadsen 3 Louise Salebjerg- Hansen 0 01.07.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 0 01.08.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 4 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 15