SALGSOPSTILLING INVESTERINGSEJENDOM I SILKEBORG UDLEJNINGSEJENDOM MED 9 LEJLIGHEDER OG ÉT ERHVERVSLEJEMÅL Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Sag 1052 PRÆSENTABEL OG VELBELIGGENDE NÆR MIDTBYEN EN VELHOLDT EJENDOM MED YDERLIGERE UDVIKLINGSPOTENTIALE INDRETTET 4 NYE LEJLIGHEDER I 2012 BRUTTOAREAL 1.015 M2 VÆRDIANSÆTTELSE AF EJENDOM I SELSKAB KR. 11.500.000 KAPITALBEHOV VED KØB I SELSKAB Ca. KR. 2.340.000,-
. Dato: 26. november 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Matr.nr. KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Skolegade 39A 8600 Silkeborg 109 v Silkeborg Markjorder Silkeborg Boligudlejningsejendom Beboelsesejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1949 Ombygningsår 2012 AREALER Grundareal 321 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 220 m² Erhvervsareal u/afskrivning 70 m² Boligareal 786 m² Etageareal i alt 856 m² Sekundære arealer 233 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 9.050.000 heraf grundværdi kr. 1.712.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. BESKRIVELSE Præsentabel udlejningsejendom med 9 lejligheder og ét mindre erhvervslejemål som indretningsmæssigt er som en boliglejlighed, og derfor ved fraflytning kan ændres til bolig. Ejendommen er velbeliggende med markant og synlig facade på hjørnegrund i Silkeborg Midtby nær banegården, rutebilstationen, kommende bybusterminal og gåafstand til alle midtbyens faciliteter. Boliglejlighederne er i forskellige størrelser fra 32-112 m2 og i varierende standard, men generelt i god stand. 4 af de i alt 9 boliglejligheder er i 2012 blevet konverteret om fra erhverv til bolig, og fremstår derfor helt nye, med flotte gulve, lyse vægge og lofter. Der vil ud fra et konkret projekt og ansøgning, evt. være mulighed for at indrette yderligere en boliglejlighed på ca. 70 m2 hvor der i dag er tagterrasse. Ejendommen indeholder et mindre erhvervslejemål som kan ændres til bolig ved eventuel fraflytning. Ejendommen indeholder efter vor vurdering et betydeligt potentiale, herunder lejereserve Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 2 af 21
SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 11.500.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 11.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 54.080 -Refusion depositum kr. 118.705 Anslået kapitalbehov kr. 11.435.375 STARTFORRENTNING 4,12 %. LIKVIDITET: LEJEINDTÆGTER Der henvises til særskilt bilag. Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 607.927, heraf anslået kr. 14.400, fordelt som følger: Boliglejemål kr. 593.527 Andre lejemål kr. 14.400, heraf anslået kr. 14.400. I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Ejendommen er beliggende i område omfattet af lokalplan nr. 112.03, karré 2 i Silkeborg Kommunes bymidteplan samt kommuneplan 2009-2020, rammedel 10-B-07. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Beboelsesejendom Boligområde BEBYGGELSESPROCENT 75% SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 07.10.2014. Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 3 af 21
. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) MILJØFORHOLD ØVRIGE MILJØFORHOLD, GRUND Ejendommen er ifølge Region Midt ikke kortlagt i henhold til lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger under kriterierne for kortlægning som forurenet, men over et defineret mindste-kriterium. Der foreligger ingen analyser/rapporter om ejendommens miljøforhold. DRIFTSUDGIFTER 2015 Ejendomsskatter 2015 kr. 43.885 Renovation / miljøafgifter kr. 9.887 Vand / vandafledning / el kr. 12.493 Administration kr. 21.600 Forsikringer, præmie kr. 10.049 Vedligeholdelse, anslået kr. 28.000 Varmeregnskab kr. 2.206 Rottebekæmpelse, anslået kr. 150 El, udlejer kr. 8.000 Driftsudgifter i alt anslået kr. 136.270 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej 4 8600 Silkeborg Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 4 af 21
X Bogmærke 1By g X Bogmærke 1By g BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1949/ 2012 Bebygget areal 220 m² Sekundære arealer 233 m² Antal etager 4 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor og liberale erhverv bortset fra 70 m² Erhvervsareal Nej offentlig administration (ko Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 112 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 44 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 110 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 32 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 78 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 91 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 52 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 84 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 90 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder tofamiliehus (vandret 93 m² Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 593.527 I alt kr. 593.527 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Andre lejemål kr. 14.400 I alt kr. 14.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 5 af 21
Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 136.270 kr. 136.270 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 593.527 kr. 593.527 Lejeindtægter, anslåede kr. 14.400 kr. 14.400 1. år før afskrivning / skat kr. 471.657 kr. 471.657 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 471.657 Likviditet 1. år før skat kr. 471.657 Skattevirkning ved skatteprocent på 30,45 % kr. 143.620 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 30,45 % kr. 328.037 BEMÆRKNINGER Kontantpris kr.11.500.000,- Ejendommen kan overtages ved køb af anparterne nom. kr. 125.000 i selskabet KLJH Ejendomsselskab ApS. Købesummen aftales til selskabets egenkapital nedskrevet med kr. 600.000,- pr. 01.01.2011 eksl. udbytte for regnskabsåret 2010 og indfrielse af gældsbrev kr. 1.000.000,- således at ejendommen værdiansættes i balancen til ovenstående 11.500.000,- kr Driftsudgifter2015, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 43.885 RENOVATION Renovation kr. 9.887 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafledning / grønne afgifter kr. 18.043 Forbrug betalt af lejere kr. -5.550 ADMINISTRATION Administration kr. 21.600 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 10.049 Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 6 af 21
ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Vedligeholdelse, anslået kr. 28.000 Varmeregnskab kr. 2.206 Rottebekæmpelse, anslået kr. 150 El, udlejer kr. 8.000 Driftsudgifter i alt anslået kr. 136.270 Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 11.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 11.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 35.330 Advokatsalær skøde kr. 15.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 3.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 11.554.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Kontantomregnet købesum kr. 0 BEMÆRKNINGER Den kontante købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger kr. 9.100.000 Særlige installationer kr. 100.000 Grund kr. 2.300.000 = Kontante købesum kr. 11.500.000 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 35.330 Advokatsalær skøde kr. 15.000 Moms kr. 3.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 54.080 BEMÆRKNINGER Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 7 af 21
. Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 11.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 54.080 - Refusion deposita kr. 118.705 Investeret kapital, omregnet kr. 11.435.375 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 607.927 - Driftsudgifter iht. budget kr. 136.270 Nettoleje til forrentning kr. 471.657 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 471.657 X 100 = 4,12 % (anslået) 11.435.375 Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 8 af 21
FOTO Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 9 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 10 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 11 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 12 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 13 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 14 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 15 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 16 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 17 af 21
Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 18 af 21
BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej 4, 8600 Silkeborg Tlf.: 70206075 info@brerhverv.dk - www.brerhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 07.10.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Sekundært areal Skolegade 39 Kld. Andet kælderrum 20 7.200 360 7.200 2 Sekundært areal Skolegade 39 kld. Andet 24 7.200 300 7.200 3 Boliglejer Skolegade 39 A, st. Bolig beboelse 91 81.600 897 81.600 20.400 4 Boliglejer Skolegade 39 B. st. Bolig Beboelse 93 83.400 897 83.400 20.850 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 5 Boliglejer Skolegade 39 A 1.tv. 6 Boliglejer Skolegade 39 B, 1.mf. Bolig Beboelse 84 83.400 993 83.400 20.850 Bolig Beboelse 90 83.880 932 83.880 20.970 7 Boliglejer Skolegade 39, 1. th Bolig Erhverv 48 34.879 727 38.879 5.000 8 Boliglejer Skolegade 39, 2. tv. Bolig Beboelse 78 31.332 402 31.332 9 Boliglejer Skolegade 39, 2. mf. Bolig Beboelse 110 57.936 527 57.936 18.785 10 Boliglejer Skolegade 39, 2.th. Bolig Beboelse 32 47.400 1.481 47.400 11.850 11 Boliglejer Skolegade 39, 3.tv. Bolig Beboelse 44 46.800 1.064 46.800 12 Boliglejer Skolegade 39, 3.th. Bolig Beboelse 112 42.900 383 42.900 I ALT 826 607.927 118.705 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 782 593.527 118.705 0 0 Øvrige arealer 44 14.400 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 607.927 118.705 heraf faktisk 593.527 118.705 heraf anslået 14.400 0 Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 19 af 21
BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej 4, 8600 Silkeborg Tlf.: 70206075 info@brerhverv.dk - www.brerhverv.dk REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Sekundært areal Nej Anslået Nej 2 Sekundært areal Nej Anslået Nej 3 Boliglejer 3.000 1.800 Nej Faktisk nettoprisindeks 01.02.2014 Nej 4 Boliglejer 2.000 750 Nej Faktisk nettoprisindeks Nej 5 Boliglejer 3.000 1.800 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.02.2013 Nej 6 Boliglejer 2.400 1.200 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.02.2013 Nej 7 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2012 Nej 8 Boliglejer 15.000 Nej Faktisk 01.01.2012 Nej 9 Boliglejer 8.400 Nej Faktisk 01.01.2012 Nej 10 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk trappeleje 01.01.2014 Nej 11 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk 01.01.2013 Nej 12 Boliglejer 7.800 Nej Faktisk 01.01.2012 Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 15.03.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Ja 5 Boliglejer 0 01.09.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 01.09.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja 7 Boliglejer 0 01.01.1990 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja 8 Boliglejer 0 01.09.1973 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 20 af 21
BR Erhvervsmægler A/S Godthåbsvej 4, 8600 Silkeborg Tlf.: 70206075 info@brerhverv.dk - www.brerhverv.dk 9 Boliglejer 0 01.08.2000 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja 10 Boliglejer 0 01.08.2013 Lejer Udlejer Nej Ja 11 Boliglejer 0 01.11.2012 Lejer Udlejer Nej Ja 12 Boliglejer 0 01.10.1969 3 måneder Lejer Udlejer Nej Ja Sag 1052 - Skolegade 39A, 8600 Silkeborg Side 21 af 21