1 København, den 12. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Adelgade 1, st. th. 9500 Hobro Nævnet har modtaget klagen den 31. august 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet et salgsprovenu forkert. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ejede en ejendom, som klager ønskede, at indklagede skulle sælge. Den 19. april 2011 underskrev indklagede og klager en formidlingsaftale om salg af klagers ejendom til en kontantpris på 1.249.000 kr. for en periode på 6 måneder. Det fremgik af salgsbudget af 12. april 2011, at klager ved denne pris kunne forvente et budgetteret rådighedsbeløb på 76.505 kr. Medregnet i budgettet var bl.a. udgift til tilstandsrapport og energimærke med 8.995 kr. Indfrielse af kreditforeningslån var anslået til 1.104.000 kr. Formidlingsaftalen udløb uden, at ejendommen blev solgt. Den 12. marts 2012 udleverede indklagede et salgsbudget til klager. Kontantprisen var heri angivet til 1.150.000 kr., og indklagede havde beregnet et underskud på 15.612,11 kr. Det fremgik videre, at udgift til tilstandsrapport udgjorde 3.000 kr. Udgift til energimærke var ikke medregnet. Af salgsbudget af 2. april 2012 fremgik et underskud på 7.925,33 kr. ved en kontantpris på 1.160.000 kr.
2 Den 2. april 2012 skrev indklagede til henholdsvis klager og klagers pengeinstitut bl.a.: Hermed vedhæftet salgsbudget vedr. salg af. Som tidligere nævnt er det restance på 7.045,81, der får det til at se skævt ud. Ring hvis spørgsmål. Den 3. april 2012 indgik klager og indklagede en ny formidlingsaftale for en periode på 3 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagede den 16. januar 2012 havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på 1.200.000 kr. Det fremgik videre af formidlingsaftalen bl.a.: Samme dag underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på 1.160.000 kr. med overtagelse 15. maj 2012. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår
3 Betinget af sælgers pengeinstituts godkendelse af handlen Nærværende handel er fra sælgers side betinget af, at dennes pengeinstitut godkender handlen for så vidt angår det økonomiske indhold. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest d. 12-04-2012. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 12.00, er handlen bindende for sælger. AFSLAG Køber har opnået afslag i kontantprisen kr. 40.000 som er fratrukket udbudsprisen. Af salgsbudget af 3. april 2012 fremgik, at kontantprisen var 1.160.000 kr. Det fremgik af salgsbudgettet, at der ikke var medregnet omkostninger til sælgers pengeinstitut i forbindelse med opsigelse og/eller indfrielse af indestående lån. Det fremgik videre af salgsbudgettet bl.a.:
4
5 Ligeledes samme dag indgik klager og indklagede en berigtigelsesaftale. Det fremgik af aftalen, at indklagedes vederlag for berigtigelse af handlen var aftalt til 6.250 kr.
6 Den 4. april 2012 sendte indklagede kopi af handlens dokumenter til klagers pengeinstitut. Den 17. april 2012 sendte indklagede sin faktura til klager. Det fremgik heraf bl.a.: Den 22. maj 2012 sendte indklagede en faktura til klager for Salær skøde på 6.250 kr. Den 20. juni 2012 skrev klager til indklagede bl.a.: Samtidig skal vi talte om de samlede udgifter ved handlen der efter aftale med mægler IKKE måtte give et underskud for sælger, hvilket dette komme til og det var ikke en mundtlig aftale der var indgået. Det blev dog accepteret fra sælgers side (min) et plus/minus på 1000 kr, pga div kurssvingninger. Når min bank og jeg har talt sammen kontakter jeg dig igen. Den 21. juni 2012 sendte klagers pengeinstitut Posteringsoversigt til klager. Det fremgik heraf, at klager til pengeinstituttet havde betalt bl.a. Sagshåndteringsgebyr med 1.075 kr., Gebyr indfrielse af lån Nykredit med 550 kr., Oprettelse af deponeringskonto med 250 kr. samt Tingbogsoplysning med 250 kr. Det fremgik videre af klagers posteringsoversigt, at klagers realkreditlån var blevet indfriet med i alt 1.113.018,85 kr. Den 26. juni skrev klager på ny til indklagede bl.a.: Forstår stadig ikke den ekstra regning jeg står til at betale, men det ser vi på. Kan du ikke igen bekræfte vores mudtlige aftale omkring handlen skulle gå i kr. 0? Dog plus
7 minus 1000 kr., som der blev sagt på vores møde. Den 28. juni 2012 svarede indklagede klager bl.a.: Med hensyn til salgsbudgettet må jeg sige, at vi gennemgik det på vort møde og her fremlagde jeg det dagsaktuelle underskud på ca. kr. 5.000,-- og som du underskrev købsaftalen på baggrund af. Den 10. juli 2012 sendte indklagede en kreditnota for Salær skøde på 2.125 kr. Det fremgår af sagen, at beløbet udgjorde klagers omkostninger til pengeinstitut i forbindelse med opsigelse og indfrielse af indestående lån, som indklagede ikke havde medtaget i salgsbudgettet. Den 17. august 2012 modtog klager en faktura fra et forsikringsselskab for udgift til energimærke. Beløbet udgjorde 5.495 kr. Det fremgik af fakturaen bl.a.: Faktureres, da det er oplyst at huset er solgt Indklagede har den 25. september 2012 sendt kreditnota til klager for udgift til elektronisk tingbogsattest med 625 kr., restgældsoplysninger med 750 kr., 2 servitutter med 350 kr. samt BBR-ejermeddelelse og grundskyld med 225 kr., i alt 1.950 kr. Den 8. oktober 2012 skrev klagers pengeinstitut til klager bl.a.: Hej Da du fik et bud på huset, snakkede vi om, at du ikke ønskede, at få et negativt provenu fra handelen udover det lån, du havde i [klagers pengeinstitut]. Dog kunne op til et par tusinde kroner accepteres. Buddet skulle derfor passe til salgsbudgettet, så du ikke fik et negativt provenu større end et par tusinde kroner. Jeg skal hermed bekræfte, at jeg har fået en mail pr. 2/4-12, hvor der står forklaring på at salgsbudgettet udviser et underskud på kr. 7.925,33, men at det skyldes en restance på kr. 7.045,81. Som jeg tolker det, så må det betyde, at dette retter sig i forhold til det endelige salgsbudget. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klager. Aftalen med indklagede var, at handlen skulle gå i 0, idet klagers pengeinstitut ikke ville yde lån til klager ved et underskud i handlen. Da dette ikke umiddelbart kunne lade sig gøre, accepterede klager et underskud på maksimalt 1.000-2.000 kr. Det viste sig efterfølgende, at underskuddet blev 14.767 kr. Den interesserede køber gav i første
8 omgang et købstilbud på klagers ejendom, som klager ikke kunne acceptere, idet klager dermed ville få et underskud. Herefter fik indklagede tilsyneladende forhandlet kontantprisen op med 10.000 kr., hvilket ville gøre handlen acceptabel for klager. Klager forstod imidlertid ikke, hvorfor salgsbudgettet viste et underskud på 5.261,30 kr. Indklagede svarede, at det ville udligne sig senere, hvilket klager troede på. Klagers pengeinstitut modtog ligeledes en meddelelse fra indklagede om, at underskuddet ville udligne sig senere. Det er korrekt, som anført af indklagede, at klager underskrev købsaftalen, og at alle tal fra indklagede har været synlige hele forløbet igennem, men tallene har på ingen måde været overskuelige. Klager var på indklagedes kontor i maksimalt 10 minutter, hvor klager fik forelagt et helt ringbind med diverse dokumenter. Her blev der slået op på sider, som skulle underskrives. Klager var selv i den forbindelse opmærksom på salgsbudgettet og det negative salgsprovenu, hvilket klager på ny påtalte. Indklagede oplyste igen, at dette ville udligne sig, når indfrielsen af lånet først gik igennem. Klager har efterfølgende gennemgået sagen, og klager har konstateret, at der mangler en del udgifter i salgsbudgettet herunder udgifter til klagers pengeinstitut og energimærkning. Det er ikke korrekt, som anført af indklagede, at klager og indklagede skulle have truffet en aftale om, at udgift til energimærke ikke behøvede at fremgå af salgsbudgettet. Tværtimod burde indklagede have medtaget alle udgifter for at gøre salgsbudgettet gennemskueligt for klager. Firmaet, som udfærdigede energimærket, har i sin faktura skrevet en bemærkning om Faktureres, da det er oplyst at huset er solgt. Da ejendommen var solgt den 15. maj 2012, ville firmaet vel have sendt en faktura med det samme, hvis der var indgået en aftale om, at energimærket skulle betales med det samme. Firmaet ville i så fald ikke have ventet med at sende en faktura til august 2012. Klager har ikke betalt indklagedes berigtigelseshonorar på 6.250 kr. og ikke betalt for energimærke med 5.495 kr., idet klager vil afvente nævnets afgørelse. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager. Alle beregninger og tal har gennem hele forløbet været fuldt synlige og åbenbare for klager. Indklagede har gennem hele salgsforløbet haft en løbende dialog med klagers pengeinstitut. I henhold til købsaftalen skulle klagers pengeinstitut senest den 12. april 2012 gøre indsigelse, såfremt købsaftalen ikke kunne godkendes. Indklagede har fremsendt købsaftalen til klagers pengeinstitut, og indklagede har da også fået en kvittering fra klagers pengeinstitut om, at de havde modtaget købsaftalen. Klagers
9 pengeinstitut har ikke gjort indsigelser i forbindelse med modtagelse af købsaftalen. Salgsbudget dateret 3. april 2012 blev sammen med købsaftalen gennemgået med klager. Indklagede har udstedt en kreditnota på 2.125 kr. pr. kulance for at få sagen afsluttet, trods det, at der i salgsbudgettet var afsat 2.407,56 kr. til indfrielsesgebyrer og kurtage til pantebrevskreditorer. Energimærke og tilstandsrapport er kun medregnet i det første salgsbudget af 12. april 2011, og genbestilling af tilstandsrapport fremgår kun af salgsbudgettet fra salgstidspunktet. Dette skyldes en aftale med klager, idet klager oplyste, at energimærket var blevet betalt af klager. I forbindelse med salget ønskede klager et salgsbudget, som viste et øjebliksbillede, hvor altså kun fremadrettede omkostninger fremgik derfor denne forskel. Nævnet udtaler: Klager har oplyst, at det mellem klager og indklagede blev aftalt, at der ikke skulle være underskud for klager i forbindelse med et salg, men at klager senere accepterede et mindre underskud på 1.000-2.000 kr. Dette er ikke blevet imødegået af indklagede. I forbindelse med underskrivelse af købstilbud på 1.160.000 kr. udarbejdede indklagede et salgsbudget pr. 3. april 2012. Budgettet viste et underskud for klager på 5.261,30 kr. Det fremgik videre, at der ikke i dette beløb var medregnet en restance på 7.045,81 kr. I forbindelse med forelæggelsen af budgettet for klager og klagers bank anførte indklagede, at det var restancen på 7.045,81 kr., der fik det til at se skævt ud. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, eller af forslag til finansiering, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Som salgsbudgettet af 3. april 2010 er forfattet med udtrykkelig angivelse af et underskud på 5.261,30 kr. sammenholdt med indklagedes fremsendelsesbrev, hvori indklagede gør særligt opmærksom på restancen, finder nævnet ikke, at klager kunne være i god tro om, at der ikke ville blive noget underskud i forbindelse med handlen til 1.160.000 kr. Nævnet finder det i den forbindelse ikke godtgjort, at indklagede mundtligt skulle have tilsikret, at det negative salgsprovenu ville udligne sig, når indfrielsen af realkreditlånet var gennemført. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse som følge af, at underskuddet ved salget blev større end 1.000-2.000 kr. Nævnet finder imidlertid, at indklagede har begået andre fejl i salgsbudgettet af 3. april 2012. Nævnet finder det således kritisabelt, at indklagede ikke i salgsbudgettet har
10 medtaget beløb til dækning af klagers omkostninger til klagers pengeinstitut i forbindelse med opsigelse/indfrielse af indestående lån, idet indklagede har pligt hertil. Det fremgår af sagen, at indklagede har sendt klager en kreditnota på 2.125 kr., som svarer til klagers udgifter til pengeinstitut. Det fremgår af indklagedes kreditnota, at beløbet kan modregnes i indklagedes faktura for Salær skøde på 6.250 kr., således det skyldige beløb til indklagede ifølge denne faktura herefter udgør 4.125 kr. Da klager således allerede er blevet godtgjort sine udgifter til pengeinstitut, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Når der skal afholdes udgift til energimærke i forbindelse med en handel, har indklagede pligt til at medregne denne udgift i salgsbudgetter og salgsprovenuberegninger. Nævnet finder det ikke godtgjort, at der var indgået en aftale mellem indklagede og klager om, at udgift til energimærket ikke skulle medtages i salgsbudgettet af 3. april 2012. Indklagede burde således have medtaget udgift til energimærke med 5.495 kr., og nævnet finder, at klager var i god tro om, at beløbet var medregnet, og finder derfor, at indklagede skal godtgøre klagers udgift hertil. Nævnet finder, at indklagede skal tåle en salærreduktion som følge af det kritisable mæglerarbejde herunder kritik for udarbejdelse af salgsbudgetter, hvor diverse udgifter skiftevis var medregnet og ikke medregnet. Nævnet finder, at salærreduktionen passende kan fastsættes til 5.000 kr. Da indklagede efter klagesagens indgivelse har udstedt kreditnota til klager for udgift til elektronisk tingbogsattest med 625 kr., restgældsoplysninger med 750 kr., 2 servitutter med 350 kr. samt BBR-ejermeddelelse og grundskyld med 225 kr. eller i alt 1.950 kr., finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 6.370 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 31. august 2013, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 250 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen, formand