Forslag til lokalplan 01-010-0024 Indre by Boliger ved Nygårdsvej Marts 2018
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver.
Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse...3 1. Lokalplanområdet... 3 2. Baggrund... 5 3. Lokalplanens indhold... 5 4. Trafikale forhold... 6 5. Forhold til Kommuneplanen... 6 6. Bindinger... 8 7. Forhold til gældende lokalplan... 9 8. Forhold til gældende servitutter... 9 9. Miljøvurdering... 9 10. Internationale naturområder og beskyttede arter.. 9 11. Tilladelser fra andre myndigheder... 9 12. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning... 9 Høring fra den 01. marts til den 29. marts 2018... 10 Bestemmelser... 11 1. Lokalplanens formål... 11 2. Områdets afgrænsning... 11 3. Zonebestemmelser... 11 4. Områdets anvendelse... 11 5. Udstykning... 12 6. Veje, stier og parkering... 12 7. Ledningsanlæg m.v.... 13 8. Bebyggelsens omfang og placering... 13 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 13 10. Opholds- og ubebyggede arealer... 14 11. Grundejerforening... 15 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 15 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder.. 16 14. flysninger i PlansystemDK... 16 15. Retsvirkninger... 16 16. Midlertidige retsvirkninger... 17 17. Vedtagelse... 17 Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag Lokalplankort... Bilag B Illustrationsplan... Bilag C Side 1
Side 2
Redegørelse Redegørelse Lokalplan 01-010-0024 Indre by Boliger ved Nygårdsvej Lokalplanområdets placering 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet består af de bygninger, der hidtil har været anvendt af Esbjerg Realskole på Kronprinsensgade og Nygårdsvej. Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 448p, 448k og 448c Esbjerg Bygrunde og har et samlet grundareal på ca. 4.500 m 2. Ved lokalplanens udarbejdelse består området af en række ældre bygninger med bevaringsværdi 4-5 samt en række nyere bygninger, der ikke er bevaringsværdige. Bebyggelsen i lokalplanområdet består langs Kronprinsensgade af 3 sammenbyggede huse, alle i 2 etager med udnyttet tagetage, men dog med forskellige kiphøjder. Den højeste bygning findes på hjørnet af Kronprinsensgade og Nygårdsvej. Bygningen kan ses af Billede 1. Side 3
Redegørelse Billede 1: Lokalplanområdet set fra krydset Kronprinsensgade/Nygårdsvej mod syd/øst. Den oprindelige skolebygning langs Kronprinsensgade er opført i 1922 mens tilbygningen langs Nygårdsvej er opført omkring 1950. Bebyggelsen langs Nygårdsvej består dels af en tilbygning med gymnastiksal i kælderen og undervisningslokaler ovenpå. Udover denne nyere tilbygning, ligger der to selvstændige villaer, der også har været anvendt i forbindelse med skolen. Villaerne Nygårdsvej 80 og 82 indgår også i lokalplanområdet. Billede 2: Set fra Nygårdsvej mod vest. Den store bygning i billedets venstre side har hidtil været anvendt til SFO i forbindelse med skolen. Den øvrige bebyggelse i karreen består af etagebebyggelse i op til 3½ etage, samt murermestervillaer i bedre byggestil fra omkring 1930. De omkringliggende karreer består hovedsageligt af murermesterog patriciavillaer opført omkring 1930. Husene er typisk opført i to etager med høj kælder, og nogle gange også med en 3 etage, som fx den bygning der har været anvendt til SFO. Side 4
Redegørelse 2. Baggrund 3. Lokalplanens indhold Udover bygningerne rummer lokalplanområdet også den tidligere skolegård. Realskolen er flyttet til nye lokaler, der muliggør omdannelsen af skolearealet til et nyt boligområde. Denne lokalplan er udarbejdet, for at sikre plangrundlaget og herved sikre de bevaringsværdige bygninger og fastsætte de planlægningsmæssige rammer for nybyggeri i området. Lokalplanen udlægger hele lokalplanområdet til boligområde med mulighed for liberale erhverv og kontorer med en naturlig tilknytning til området. Lokalplanen fastsætter de overordnede rammer for områdets omdannelse, bl.a. ved at udpege en række bygninger, der ikke må nedrives uden særlig tilladelse. De bygninger, der ikke må nedrives, er de karaktergivende bygninger mod Kronprinsensgade og Nygårdsvej, der er vurderet som bevaringsværdige med en SVEværdi på 4-5 De bevaringsværdige bygninger er kategoriseret efter SVE-metoden, hvor en værdi på 1 er meget høj og en værdi på 9 er meget lav. Bevaringsværdi 4-5 er bygninger med middelhøj bevaringsværdi og der stilles derfor særlige krav til disse bygningers ydre fremtræden. Billede 3: Den øverste illustration af facaden viser de eksisterende forhold langs Nygårdsvej indenfor lokalplanområdet, mens den nederste illustration viser ændringen ved opførelse af ny bebyggelse mod Nygårdsvej. Nygårdsvej 80 og 82 bevares, mens den gamle tilbygning ombygges. Tekt rkitekter. De bevaringsværdige bygninger er vist med rød signatur på Bilag. De bygninger, der ikke er udpeget som bevaringsværdige må gerne nedrives, og lokalplanen giver mulighed for at opføre ny bebyggelse flere steder, herunder i baggården og langs Nygårdsvej. Langs Nygårdsvej må der opføres en ny bygning i 3 etager med udnyttet tagetage i vejskellet, som erstatning for en eksisterende bygning. Under denne bygning, er der mulighed for at indrette en tidligere gymnastiksal i kælderen til bl.a. fælles aktivitetsrum, festsal mv. Bygningen vil kunne opføres i op til ca. 18 m. Side 5
Redegørelse 4. Trafikale forhold 5. Forhold til Kommuneplanen Zoneforhold nvendelse I gårdarealet gives der mulighed for at nedrive nogle af de eksisterende bygninger og erstatte dem med et nyt gårdmiljø samt fire etageboliger op til 3 etager, svarende til ca. 10.5 m. Det er hensigten at gårdmiljøet bliver udformet på en sådan måde, at der kommer størst mulig kvalitet i opholdsarealerne. Derfor er er området planlagt til at indeholde private altaner og terrasser, samt et større sammenhængende areal i midten som er friholdt for parkering og anden trafik. Etageboligerne i gården placeres, så de ikke væsentligt forringer opholdsarealerne, hverken indenfor lokalplanområdet eller for de øvrige lejligheder i karreen, samtidig med, at der gives mulighed for nogle attraktive lejligheder i bymidten. Bebyggelsen mod både Kronprinsensgade og Nygårdvej vil skulle opføres og renoveres i et traditionelt arkitektonisk formsprog med sadeltag i tegl og rødt, blank murværk så bebyggelsen tilpasses områdets karakter. Den nye bebyggelse i gården skal ligeledes opføres med teglfacader, men må modsat randbebyggelsen gerne opføres i et mere moderne og tidstypisk arkitektonisk formsprog, da disse bygninger ikke i samme grad vil skulle relatere sig til de eksisterende villaer og kulturmiljø i gadebilledet. Bygningerne i gården vil blive opført som etageboliger med flade tage, og med en facade, der ikke nødvendigvis rummer det samme antal bygningsdetaljer, som facaderne mod gaden gør. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra både Kronprinsensgade og fra Nygårdsvej. Der gives således mulighed for, at oprette parkeringspladser i baggården med adgang til hver af vejene, via de eksisterende vejadgange. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2018-30 for et mindre område, og ændring nr. 2017.02 til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. Størstedelen af lokalplanområdet har hidtil været reserveret til skoleformål. Da Esbjerg Realskole er flyttet er der ikke længere behov for denne skolereservation, som derfor slettes med denne kommuneplanændring. Samtidig inddrages et mindre afgrænset villaområde ud mod Nygårdsvej i det samlede boligområde. Ændringen er i overensstemmelse med byrådets vision om at opføre flere boliger i midtbyen. I overensstemmelse med kommuneplanen fastholdes hele området som byzone. I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til etageboliger med mulighed for liberale erhverv og kontorer med en naturlig tilknytning til området. Side 6
Redegørelse Bebyggelse Friarealer Bebyggelsens indpasning Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent for matr.nr. 448p er på 200 % Den udnyttes kun delvist til ca. 170 %, bl.a. for at sikre tilstrækkelig kvalitet i opholdsarealerne. Lokalplanen fastsætter ikke en bebyggelsesprocent for den enkelte grund, men angiver derimod et etageareal for hvert delområde. Kommuneplanen giver mulighed for byggeri i op til 4 etager. I lokalplanen er etageantallet specificeret ud på de enkelte delområder, for at sikre bebyggelsens indpasning og forebygge skyggegener, udover hvad der almindeligvis må påregnes i denne del af byen. Området er præget af forholdsvis store villaer på mindre grunde og af etagebygninger, der på en gang skaber læ, skygge og sol. Kommuneplanen fastsætter for åben-lav bebyggelse på Nygårdsvej 80 og 82 en bebyggelsesprocent på 100 og en bygningshøjde på max 2 etager med udnyttet tagetage. Dette er sikret med bestemmelser i lokalplanen. Kommuneplanens fastsætter, at der ved etablering af mere end 10 boliger skal opholdsarealet have en størrelse og udformning, der kan rumme en række sideløbende aktiviteter så som boldspil, legeplads, solbadning og grillaktiviteter uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes. Dette er i lokalplanen sikret ved, at der udlægges et større sammenhængende område i gården til ubebygget område, samtidig med at størrelsen på opholdsarealerne er fastlagt. Opholdsarealer kan tilvejebringes som altaner og tagterrasse. Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. Side 7
Redegørelse 6. Bindinger Parkering Bevaringsværdigt miljø Bevaringsværdige bygninger Kollektiv varmeforsyning Kulturmiljø Kystnærhedszone Radiokædetrace Parkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer. Lokalplanområdet er beliggende et område, hvor der skal være særlig opmærksomhed på byggeskik og bebyggelsesforhold. I disse afgrænsede områder ønskes helheden fastholdt. Det vil sige, at nye huse eller ombygninger skal tilpasses den lokale byggeskik i henhold til bygningernes proportioner og materialer. I forhold til nybyggeri er det væsentligt at byggearbejder søges udført i et omfang, der bidrager til bevaring og understøttelse af områdernes kulturhistoriske værdi. Bygningerne på Kronprinsensgade 55, 57, 59 samt Nygårdsvej 80 er bevaringsværdige med en SVE-værdi på 4, mens Nygårdsvej 82 har en SVE-værdi 5, ligesom flere af de tilgrænsende bygninger også er bevaringsværdige. De bygninger som er bevaringsværdige er vist med rød signatur på Matrikelkortet, Bilag. Kommuneplanen fastlægger bevaringsværdierne, efter SVE-systemet, hvor 1-3 er en høj bevaringsværdi og 4-6 er en middel bevaringsværdi. Lokalplanen fastsætter bestemmelser om at disse bygninger kun må nedrives og ombygges med særlig tilladelse. Den øvrige bebyggelse i lokalplanområdet er ikke bevaringsværdig. Lokalplanområdet er beliggende i et område med mulighed for tilslutning til fjernvarme nettet. Lokalplanområdet er beliggende i kulturmiljøet for Esbjerg - Indre By. Kulturmiljøets bevaringsværdier er primært det oprindelige gridnet omkring karréstrukturen og den deraf følgende gadestruktur. Lokalplanen vil ikke bryde med de bevaringsværdige elementer for midtbyen ved at fastsætte bestemmelser omkring bebyggelsens placering. Lokalplanområdet er beliggende i den kystnære del af byzonen. Lokalplanen giver mulighed for at opføre byggeri i 4 etager, svarende til den eksisterende bebyggelse i karreen. Lokalplanens realisering forventes således ikke at få indvirkning på kystlandskabet. Den bebyggelse, der kan opføres med nærværende lokalplan, påvirker ikke radiokædetracéet. Side 8
Redegørelse 7. Forhold til gældende lokalplan 8. Forhold til gældende servitutter Inden for lokalplanområdet gælder Lokalplan 204_1, vedtaget af Esbjerg Byråd den 14-9-1987. Som det fremgår af bestemmelserne vil Lokalplan 204_1 blive aflyst ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Lokalplan 204_1 fastsætter bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden og skiltning for hele den indre by og erstattes af de bevarende bestemmelser i Lokalplan 01-010-0024. Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Ingen af disse servitutter har haft betydning for disponeringen af lokalplanområdet. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. 9. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 1 og 2, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskema og afgørelse fremgår af Bilag D bag i hæftet. 10. Internationale naturområder og beskyttede arter Planen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter Direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 fra Rådet for de europæiske fællesskaber. Begrundelsen er at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. Planen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. 11. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven 12. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Regionen har vurderet, at der ikke er grundlagt for at kortlægge matriklen. Jorden er således ikke klassificeret som forurenet. Lokalplanområdet er allerede delvist udbygget og der er fremført forsyningsledninger i de tilgrænsende veje. I forbindelse med nybyggeri, skal bygherre forestå at der føres forsynings- og afløbsledninger ind til bebyggelsen i gården. I forbindelse med områdets omdannelse, vil lokalplanområdet skulle overholde en befæstelsesgrad på maksimalt 40 % for den enkelte ejendom, med mindre der i en tinglyst deklaration indgås aftale om andet. Side 9
Redegørelse Høring fra den 06. marts til den 03. april 2018 Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du senest den 03. april 2018 sende dem til: Esbjerg Byråd Plan, Teknik & Miljø Torvegade 74, Postboks 70 6701 Esbjerg Email: plan@esbjergkommune.dk/ Side 10
Bestemmelser Lokalplan 01-010-0024 Indre by Boliger ved Nygårdsvej I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at danne grundlag for omdannelsen af den tidligere skole til boligområde, sikre området anvendt til blandet boligområde, fastsætte principperne for bebyggelsens placering i forhold til de historiske gridnet, fastsætte bestemmelser for området bevaringsværdige bygninger, Sikre kvalitet i de ubebyggede arealer, at aflyse Lokalplan nr. 204_1 indenfor Lokalplan 01-010- 0024s område. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag og omfatter matr.nr. 448p, 448k og 448c Esbjerg Bygrunde. 2.2 Området opdeles i delområderne - D som vist på Lokalplankortet, Bilag B. 3. Zonebestemmelser 3.1 Lokalplanområdet fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Delområde -C må kun anvendes til boligområde med mulighed for liberale erhverv og kontorer i forbindelse med den enkelte bolig, og som har en naturlig tilknytning til området samt opholdsareal og parkering. 4.2 Delområde må kun anvendes til etageboliger, udført som sluttet randbebyggelse mod vejskel. 4.3 Delområde B må kun anvendes til etageboliger. 4.4 Delområde C må kun anvendes til åben-lav bebyggelse og / eller etagebyggeri. 4.5 Der må kun drives erhverv i delområde -C under forudsætning af: t virksomheden kun drives af den, der bebor den pågældende ejendom. Side 11
Bestemmelser t virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. t virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende. t virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå indenfor lokalplanområdet, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. t virksomheden højest udgør 25 % af etagearealet. t der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. Der kan ikke tillades anden type virksomhed. 4.6 Delområde D må kun anvendes til parkering, opholdsareal og lignende fællesfunktioner for boliger og erhverv i delområde og B. 5. Udstykning 5.1 Der må i lokalplanområdet foretages - sokkeludstykninger omkring bygninger, - udstykning omkring parkeringsarealer, opholdsarealer og andre fælles friarealer, - udstykninger uden mindste grundstørrelse således, at nogle ejendomme hovedsageligt består af et byggefelt/det bebyggede areal. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Kronprinsensgade og Nygårdsvej, i princippet som vist på Lokalplankortet, Bilag B. 6.2 dgang gennem portåbninger skal gives en bredde på min. 3,0 m og en højde på min. 3,40 m. 6.3 Der skal sikres passage for gående igennem gårdrummet. 6.4 Til nybyggeri skal der mindst etableres 1 parkeringsbås pr. 75 m 2 etageareal til liberalt erhverv og lignende formål, 125 m 2 etageareal til boliger, dog mindst ½ parkeringsbås for hver bolig. 6 ungdomsboliger. 6.5 Parkering må etableres både som overfladeparkering, som underjordisk parkering og som en kombination heraf. 6.6 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 3.500 kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. Side 12
Bestemmelser 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. Etageareal Byggefelter Bygningshøjde 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Der må opføres bebyggelse med et etageareal på op til 4.200 m 2 i delområde og 1.800 m 2 i delområde B. 8.2 Bebyggelsesprocenten må ved åben-lav bebyggelse ikke overstige 100 % i delområde C. 8.3 Der må ikke opføres anden bebyggelse end skure, grillhytter, legeredskaber og mindre overdækninger i forbindelse med opholdsarealerne i delområde D med et samlet overdækket areal på 150 m 2, dog maks. 50 m 2 pr. bygning. 8.4 Ny bebyggelse skal placeres indenfor de på Lokalplankortet, Bilag B viste byggefelter i delområde, B og C. 8.5 Ny bebyggelse i delområde skal opføres som randbebyggelse med facade i vejskel. 8.6 Ny bebyggelse i delområde C skal opføres med den længste facade parallelt med vejskel, dog maksimalt end 3 m fra vejskel. 8.7 Bygningshøjden i delområde og B må ikke overstige hhv. 18 og 11m, dog kun op til 4 etager og max. topkote angivet i DVR90, således som udpeget med byggefelter på Lokalplankortet, Bilag B. 8.8 Udover det antal etager, der er anført på Lokalplankortet, Bilag B, må der etableres opholdsarealer og tekniske installationer på tage i delområde B. 8.9 Der må på tage etableres værn omkring tagterrasser og tekniske installationer som ventilation og elevatortårne. 8.10 Værn må ikke opsættes nærmere lokalplangrænsen end 10 m. 8.11 Tekniske installationer må være op til 2 meter over murkronen. Tekniske installationer, som ventilation skal placeres i mindst samme afstand fra facaden, som højden på den tekniske installation, dog min 2 m. Tekniske installationer skal afskærmes i enten sort eller samme materiale som bygningens facade. 8.12 Bebyggelse i delområde C må max opføres i 2 etager med udnyttet tagetage. Bevaringsværdig bebyggelse 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Bevaringsværdige bygninger, der er markeret på Matrikelkortet Bilag, må ikke nedrives, ændres eller ombygges uden forudgående tilladelse fra Esbjerg Kommune. Side 13
Bestemmelser Delområde og C Delområde B Delområde D 9.2 Den bevaringsværdige bebyggelses arkitektoniske helhedspræg skal bevares. Ændringer, udskiftninger og vedligeholdelse skal ske i overensstemmelse med denne arkitektur. 9.3 Facader i delområde og C skal fremstå i blank mur af teglsten i røde og/eller brune nuancer. 9.4 I delområde og C skal vinduernes placering være disponeret så der opnås et symmetrisk udtryk på den enkelte facade, 9.5 Der må ikke anvendes plastikvinduer. 9.6 Vinduer i facaden skal fremtræde hvide. 9.7 I delområde og C skal ovenlysvinduer placering være disponeret så der opnås et symmetrisk udtryk på den enkelte tagflade. 9.8 Ovenlysvinduer skal være mørke. 9.9 Taget skal udføres med en hældning på 40-55 o i tagsten i rød eller brune nuancer. 9.10 Tage i delområdet må afvalmes. 9.11 Nye bygninger i delområde skal have trappeadgang til offentlig vej. 9.12 Facader i delområde B skal fremstå i blank mur af teglsten i røde, brune eller gule nuancer eller som én farvekombination heraf. 9.13 Op til 25 % af facaden i delområde B må begrønnes med stedsegrønne planter i plantekasser, der er monteret på facaden. 9.14 Tage skal fremtræde flade. 9.15 Bebyggelse i delområde D skal udføres i enten blank mur af teglsten, beklædes med brædder af træ, udføres med facadeplader eller som en kombination heraf. Opholdsarealer 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Ubebyggede arealer i delområde, B og C må anvendes til opholdsarealer, parkeringspladser, veje og ramper. 10.2 Der skal anlægges opholdsareal svarende til min. 25 % af etagearealet til boligformål og mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende arealer med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning. 10.3 ltaner/terrasser tæller med som opholdsarealer. 10.4 Det skal ved målinger eller beregninger dokumenteres, at opholdsarealerne på altaner og terrasser overholder miljøministeriets vejledende grænseværdier for støj. 10.5 Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag. 10.6 Der må i delområde D ikke opsættes plankeværk eller beplantning, der forhindrer eller besværliggør gennemgang eller adgang til de fælles opholdsarealer. Side 14
Bestemmelser Overfladevand Terrænregulering Bevaringsværdige træer 10.7 Opholdsarealer skal, mod parkeringsarealer, afgrænses af et min. 1,5 m bredt plantebed. 10.8 Overfladevand fra den del af lokalplanområdet, der medfører en befæstelsesgrad på mere end 40 % skal nedsives i lokalplanområdet. 10.9 Der må kun etableres forsinkelse af vandet såfremt der er geologiske forhold som medfører at det ikke er muligt at nedsive vandet indenfor lokalplanområdet. 10.10 Til forsinkelse af regnvand må der etableres regnvandsbede, grønne tage og andre fordampningsanlæg, nedgraves faskiner mv. 10.11 Terrænet må ikke reguleres mere end 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn eller nærmere skel end 0,5 m, undtaget er dog udgravninger og anlæg nødvendige ved etablering af underjordisk parkering og lignende anlæg, fx affaldshåndtering. 10.12 De bevaringsværdige træer, udpeget med signatur på lokalplankortet Bilag B, skal bevares. 11. Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grundene i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse, skal godkendes af Esbjerg Kommune. 11.2 Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når der er udstykket tre ejendomme i området. 11.3 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen 11.4 Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 12.2 Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet. 12.3 Før ny bebyggelse tages i brug skal der være etableret veje, stier og parkering i overensstemmelse med 6. 12.4 Før ny bebyggelse tages i brug, skal der være etableret opholdsarealer og afskærmende beplantning være etableret i overensstemmelse med 11.7. 12.5 Før ny bebyggelse må tages i brug, skal det dokumenteres, at de til enhver tid gældende vejledende støjgrænser Side 15
Bestemmelser fra Miljøstyrelsen kan overholdes for både boliger og opholdsarealer. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 13.2 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 13.3 I kloak-sektorplanen er der begrænsninger af befæstelsesgraden af hensyn til bortskaffelse af overfladevand. Esbjerg Kommune skal godkende anlæg for håndtering af overfladevand. 14. flysninger i PlansystemDK 14.1 Ved Lokalplan 01-010-0024s endelige vedtagelse, aflyses Lokalplan 204-1 vedtaget af Esbjerg Byråd den 27. juni 1988, indenfor Lokalplan 01-010-0024s område. 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. ndre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Lokalplanen indeholder i afsnit 10 bestemmelse om, at bebyggelsen ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan til- Side 16
Bestemmelser ladelse nægtes, kan ejeren efter Planlovens 49 under visse forudsætninger forlange at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16. Midlertidige retsvirkninger Fra starten af den offentlige høringsperiode har lokalplanforslaget efter Planlovens 17 den midlertidige retsvirkning, at ejendomme inden for området ikke må bebygges eller udnyttes på en måde, der skaber risiko for foregribelse af den endelige plans indhold. Forbuddet omfatter også bebyggelse og anvendelse, der er i overensstemmelse med forslaget. En byggetilladelse, der er udstedt før offentliggørelsen af planforslaget, berøres ikke. Den foreløbige retsvirkning gælder indtil lokalplanen er offentliggjort efter endelig vedtagelse. Dog gælder den foreløbige retsvirkning højst ét år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Efter den offentlige høringsperiode, og inden Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen, kan Byrådet tillade, at ejendomme bebygges eller udnyttes efter forslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et byggearbejde m.v., der er lokalplanpligtigt. 17. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-010-0024 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 19.december 2017, med henblik på offentlig høring. Jesper Frost Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 17
± SVE: 4 SVE: 4!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! SVE: 5 SVE: 4 SVE: 4!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 448c 448k 448p!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ejerlav: Esbjerg Bygrunde!!! Lokalplangrænse Bevaringsværdig bebyggelse Bevaringsværdig bebyggelse Bilag Lp 01-010-0024 Matrikelkort Dato: 14.02.2018 Mål: 1:500 Meter 0 5 10 20
± #* 3 etager Max kote 23 m!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 3 etager Max kote 26 m!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Terræn ca. kote 10.35 m 4 etager Max kote 28 m D Terræn ca. kote 10.10 m!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! B #*!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 3 etager Max kote 21 m 2 etager med udnyttet tagetage Max. kote 26 m nm nm D C!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Terræn ca. kote 10.40 m nm nm!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Ejerlav: Esbjerg Bygrunde Meter 0 5 10 20!! Lokalplangrænse!!!! Delområde nm #* Bevaringsværdigt træ Byggefelt m koteangivelse Byggefelt m koteangivelse Byggefelt m koteangivelse Byggefelt m koteangivelse Byggefelt, delområde C Vejadgang Bilag B Lp 01-010-0024 Lokalplankort Dato: 14.02.2018 Mål: 1:500
± l ds ar e al Parkering Op h o Parkering Pur Pur Parkering Op h o l ds ar e al : ltan Bilag C Lp 01-010-0024 Ilustrationsplan Dato: 14.02.2018 Mål: 1:500 0 5 Meter 10 20