Peter Pagh Fast Ejendom Regulering og Køb 3. udgave
Peter Pagh Fast Ejendom Regulering og Køb 3. udgave/1. oplag Karnov Group Denmark A/S, København 2017 ISBN 978-87-619-3921-0 Omslag: Torben Lundsted, København Sats og tryk: Specialtrykkeriet Arco Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af denne bog eller dele af den er ikke tilladt ifølge gældende dansk lov om ophavsret. Alle rettigheder forbeholdes.
Indholdsoversigt Forord..................................................... 5 Kapitel I Introduktion...................................... 17 1. Begrebet fast ejendom................................. 18 1.1 Afgrænsning af den faste ejendom i dybden............ 19 1.2 Afgrænsning af fast ejendom opad.................... 21 1.3 Afgrænsning af fast ejendom mod vand tilvækstarealer.. 23 2. Oversigt over bogens indhold........................... 26 Kapitel II Handel med fast ejendom.......................... 29 1. Introduktion........................................ 29 1.1 Lovgrundlaget for handel med fast ejendom............ 30 1.2 Oversigt over dette kapitels indhold................... 33 2. Aftaler om køb af fast ejendom.......................... 34 2.1 Forberedelses- og udbudsfasen....................... 35 2.1.1 Forberedelse og udbud efter ejendomsmæglerloven 35 2.1.2 LFFE tilstandsrapport og forsikringstilbud....... 38 2.2 Forhandlingsfasen og aftalen........................ 42 2.2.1 Tilbud eller opfordring til at gøre tilbud.......... 43 2.2.2 Advokatforbehold........................... 47 2.3 Ugyldighed, tilbagekaldelse og fortrydelse.............. 48 2.3.1 Ugyldighed................................ 48 2.3.2 Tilbagekaldelse............................. 49 2.3.3 Fortrydelsesret efter LFFE kap. 2................ 51 3. Mangelsbegrebet..................................... 53 3.1 Introduktion..................................... 53 3.1.1 Retlige og faktiske mangler.................... 54 3.1.2 Oprindelige og efterfølgende mangler............ 55 3.1.3 Uddybende om mangelsbegrebet................ 57 3.1.4 Hvor kan køberen søge dækning for mangler?..... 60 3.1.5 Struktur for analyse af mangelsindsigelser......... 61 3.2 Den aftalte ydelse................................. 63 3.2.1 Køberens undersøgelsespligt................... 64 3.2.2 Sælgers loyale oplysningspligt.................. 70 7
3.2.3 Ansvarsfraskrivelsesklausuler.................. 75 3.2.4 Garantier.................................. 79 3.3 Hvilke mangelsindsigelser er omfattet af LFFE?.......... 87 3.3.1 Kun mangler ved en bygnings fysiske forhold, 2, stk. 1.................................. 89 3.3.1.1 Bygningens fysiske tilstand.............. 90 3.3.1.2 Ikke-funktionsdygtige og ulovlige installationer i bygningen............... 94 3.3.2 Fortolkning af undtagelserne i 2, stk. 5.......... 101 3.3.2.1 Forhold efter tilstandsrapporten og efterfølgende mangler.................. 101 3.3.2.2 Modstrid med servitut eller offentligretlig forskrift............................. 102 3.3.2.3 Garanti............................. 108 3.3.2.4 Svig og grov uagtsomhed............... 109 3.3.2.5 Med salg for øje...................... 115 3.3.2.6 Undtagelsen for installationer uden for bygningen 2, stk. 6.................. 116 3.3.3 Når køberen er afskåret fra mangelsindsigelser over for sælger.............................. 117 3.3.3.1 Direkte krav mod tidligere ejere og entreprenører LFFE 2, stk. 7.......... 117 3.3.3.2 Bygningssagkyndiges ansvar for mangler.. 120 3.3.3.3 Ejendomsmæglerens erstatningsansvar.... 122 4. Køberens misligholdelsesbeføjelser over for sælger........... 124 4.1 Reklamationsfrist................................. 125 4.2 Forældelse...................................... 129 4.3 Køberens hævebeføjelse............................ 131 4.4 Sælgerens erstatningsansvar........................ 134 4.5 Forholdsmæssigt afslag............................ 136 4.5.1 Vurdering og beregning af det forholdsmæssige afslag..................................... 140 4.5.2 Bagatelgrænsen............................. 140 4.5.3 Forholdsmæssigt afslag ved forurenede grunde..... 143 5. Begrænsninger i adgangen til at erhverve fast ejendom....... 150 5.1 Erhvervelsesloven................................. 150 5.2 Erhvervelse af landbrugsejendomme og bopælspligt...... 153 5.3 Bopælspligt og helårsbolig.......................... 156 8
Kapitel III Privatretlig regulering af den faste ejendom........ 159 1. Introduktion........................................ 159 2. Servitutter.......................................... 161 2.1 Stiftelse af servitut................................. 168 2.1.1 Stiftelse af privatretlige servitutter............... 168 2.1.2 Privatretlige servitutter, der kræver kommunens samtykke.................................. 170 2.1.2.1 Hvilke servitutter kræver kommunens samtykke?........................... 171 2.1.2.2 Er kommunalt samtykke en gyldighedsbetingelse........................... 174 2.1.2.3 Kriterier for kommunalt samtykke........ 177 2.1.3 Stiftelse af offentligretlige servitutter............. 179 2.2 Fortolkning og håndhævelse af servitutter.............. 180 2.2.1 Offentligretlige servitutters retsvirkning og håndhævelse............................... 181 2.2.2 Privatretlige servitutters fortolkning og håndhævelse 182 2.2.2.1 Påtaleret............................ 182 2.2.2.2 Fortolkning af privatretlige servitutter..... 184 2.2.2.3 Håndhævelse af privatretlige servitutter.... 186 2.2.2.4 Erstatning for servitutovertrædelser....... 188 2.2.2.5 Tillægskøbesum for servitutovertrædelser.. 189 2.2.2.6 Vejlovens gæsteprincip og servitutter...... 190 2.2.3 Kommunal påtaleret og håndhævelse af privatretlige servitutter................................. 193 2.2.3.1 Kommunalbestyrelsens påtaleret......... 194 2.2.3.2 Kommunalbestyrelsens håndhævelse efter planloven........................... 195 2.2.3.3 Betingelser for at meddele påbud efter planlovens 43....................... 198 2.3 Servitutters ophør................................. 202 2.3.1 Offentligretlige servitutters ophør............... 202 2.3.2 Privatretlige servitutters ophør................. 203 2.3.3 Privatretlige servitutters ophør ved lokalplan...... 206 2.3.3.1 Servitutbortfald efter planlovens 18...... 208 2.3.3.2 Servitutbortfald efter planlovens 15, stk. 2, nr. 17............................... 210 3. Naboretten.......................................... 213 3.1 Naborettens emne................................. 213 3.1.1 Den naboretlige beskyttelse.................... 216 9
3.1.2 Indholdet i dette afsnit........................ 219 3.2 Den naboretlige tålegrænse......................... 219 3.2.1 Væsentlighedsbedømmelsen 221 3.2.2 Naboretligt ansvar for forskellige typer ulemper 225 3.3 Ansvarsgrundlaget for det naboretlige ansvar 230 3.4 Naboretlige sanktioner 232 3.5 Forældelse af naboretligt ansvar 234 3.6 Betydning af anden lovgivning 236 3.7 Naboretligt ansvar ved offentligretlige godkendelser 240 3.8 Naborettens pligtsubjekter 244 3.9 Naboretligt ansvar for myndighedsbeslutninger 246 4. Værditabsordning for vindmøller 251 5. Hegnsloven 255 Kapitel IV Offentligretlig regulering af den faste ejendom 259 1. Introduktion 259 1.1 Umiddelbare og middelbare rådighedsindskrænkninger 260 1.2 Forvaltningsretlig regulering 263 1.3 Planlægning 264 1.4 Miljøvurdering af planer og projekter VVM og SMV 266 1.5 Retskilder 268 1.6 Kompetente myndigheder 270 1.7 Oversigt over dette kapitel 272 2. Byggeloven 272 2.1 Hvad forstås ved byggeri? 275 2.2 Betingelserne for at få en byggetilladelse 278 2.3 Retsvirkning af en byggetilladelse 280 2.4 Påbudsadgang efter byggeloven 282 3. Planloven 285 3.1 Planlovens emne 285 3.2 Planlovens formål og principper 288 3.3 Planlægningsmæssig begrundelse 289 3.4 By- og landzonereguleringen 295 3.4.1 Zoneinddelingens retsvirkninger 296 3.4.2 Landzonebåndet 297 3.4.3 Hvilke ændringer kræver landzonetilladelse efter 35? 299 3.4.3.1 Udstykning 299 3.4.3.2 Ny bebyggelse 300 10
3.4.3.3 Ændret anvendelse 302 3.4.4 Fritagelse for tilladelse efter 36 og 37 305 3.4.4.1 Undtagelsen for landbrugsmæssig nødvendigt byggeri.................... 307 3.4.4.2 Undtagelsen for bonuslokalplan.......... 312 3.4.5 I hvilke tilfælde meddeles landzonetilladelse?...... 314 3.4.6 Landzonetilladelsens retsvirkning og håndhævelse.. 315 3.5 Planlægning og rammestyring....................... 316 3.5.1 Landsplanlægning........................... 317 3.5.2 Kommuneplaner............................ 321 3.5.2.1 Retsvirkning af kommuneplanen......... 321 3.5.2.2 Fremgangsmåden for vedtagelse og ændring af kommuneplan..................... 323 3.5.3 Lokalplaner................................ 324 3.5.3.1 Hvad kan reguleres ved lokalplan?........ 326 3.5.3.2 Lokalplanpligt........................ 334 3.5.3.3 Udbygningsaftaler og lokalplan.......... 336 3.5.3.4 Fremgangsmåde ved vedtagelse af lokalplan 337 3.5.3.5 Retsvirkning af lokalplanforslag og lokalplan 338 3.5.3.5.1 Byggeri og vedligeholdelse...... 340 3.5.3.5.2 Ændret anvendelse............ 340 3.5.3.5.3 Kontinuitetsbrud og genopførelse ved brand og lignende.......... 341 3.5.3.6 Dispensation fra lokalplan.............. 345 3.5.3.7 Forbud efter planlovens 14............. 348 3.5.3.8 Håndhævelse........................ 350 4. Miljøvurdering af planer og programmer (SMV og VVM)..... 352 4.1 Indholdet i SMV og VVM-loven oversigt............. 353 4.2 SMV og VVM-lovens juridiske spørgsmål.............. 355 4.3 Formålet med SMV og VVM-loven og de to direktiver.... 356 4.4 SMV-direktivet og VVM-direktivet har direkte virkning... 359 4.5 Rettigheds- og pligtsubjekter efter SMV- og VVM-reglerne 361 4.6 VVM miljøvurdering af projekter................... 363 4.6.1 Hvilke projekter kræver VVM?................. 363 4.6.2 VVM og tilladelser til bestående virksomheder.... 367 4.6.3 Reglerne for VVM-screening................... 368 4.6.4 Kravene til miljøvurdering..................... 372 4.6.5 Retsvirkningen af overtrædelse af VVM-reglerne... 375 4.7 SMV miljøvurdering af planer og programmer......... 377 4.7.1 Hvilke planer og programmer kræver SMV?....... 377 4.7.2 Screening af forslag til planer................... 382 11
4.7.3 Kravene til miljøvurdering af planer............. 385 4.7.4 Retsvirkningen af manglende miljøvurdering af planer................................... 385 5. Naturbeskyttelsesloven............................. 388 5.1 Fredning........................................ 392 5.1.1 Fredningens indhold......................... 393 5.1.2 Fredningssagens rejsning...................... 396 5.1.3 Frivillige fredninger.......................... 398 5.1.4 Dispensation fra fredning..................... 399 5.2 Beskyttelseslinjer................................. 400 5.2.1 Strandbeskyttelseslinje........................ 401 5.2.2 Klitfredede arealer........................... 405 5.2.3 Å- og søbeskyttelseslinje og skovbeskyttelseslinje... 408 5.3 Biotopbeskyttelse 3-områder..................... 410 5.3.1 Indholdet og udfordringerne ved forbuddet i 3... 414 5.3.2 Hvilke naturtyper er beskyttede?................ 419 5.3.2.1 Beskyttede søer og vandløb............. 420 5.3.2.2 Moser, enge, overdrev mv............... 422 5.3.3 Hvad indebærer forbuddet mod tilstandsændringer? 427 5.3.3.1 Hvilke aktiviteter omfattes af forbuddet?... 428 5.3.3.2 Forholdet mellem 3 og vandløbsloven.... 434 5.3.3.3 Territorial udstrækning af 3-forbuddet... 436 5.3.4 Dispensation fra 3-beskyttelsen............... 440 5.4 Internationale naturbeskyttelsesområder Natura 2000... 441 5.4.1 Hvilke lokaliteter er Natura 2000-områder?....... 442 5.4.2 Hvilken beskyttelse af Natura 2000-områder?...... 444 5.4.2.1 Positive bevaringsforanstaltninger og Natura 2000-planer.................... 447 5.4.2.2 Den generelle negative beskyttelse af Natura 2000-områder.................. 450 5.4.2.3 Beskyttelse mod projekter og planer....... 453 5.4.2.4 Undtagelsen i habitatdirektivets art. 6(4)... 456 5.4.3 Dansk gennemførelse af habitatdirektivets art. 6(3) og (4).............................. 458 5.4.3.1 Habitatbekendtgørelsen................ 458 5.4.3.2 Anmeldeordningen naturbeskyttelseslovens 19 b......................... 461 5.4.4 Erstatning for Natura 2000-rådighedsbegrænsninger 19 g....................... 464 5.5 EU-beskyttede arter............................... 466 5.6 Offentlighedens adgang............................ 470 12
Kapitel V Forurening af og fra fast ejendom.................. 477 1. Introduktion........................................ 477 1.1 Retsgrundlaget for forureningsreguleringen............ 480 1.2 Oversigt over dette kapitel.......................... 483 2. Overordnede principper i forureningsreguleringen.......... 483 2.1 Hvad forstås ved forurening?........................ 483 2.2 Ikke ret til at forurene.............................. 486 2.3 Den forpligtede: ejer, operatør eller forurener........... 490 2.4 Problemstillingen................................. 493 3. Jordforurening forurening af den faste ejendom........... 494 3.1 Jordforurening som retlig kategori.................... 494 3.2 Tilladelse til forurening af jord og grundvand........... 497 3.3 Forureningskortlægning............................ 499 3.3.1 Forureningskortlægning hvad og hvordan?...... 501 3.3.2 Retsvirkning af kortlægning ændret anvendelse og byggeri................................. 504 3.3.3 Grundejeransvar for alment tilgængelige arealer.... 506 3.4 Offentlig oprydning og ekspropriation................. 507 3.5 Værditabsordningen for boligejere.................... 509 3.6 Anmeldelse af jordflytning.......................... 512 4. Forureneransvar påbud efter jordforureningsloven......... 513 4.1 Oversigt over påbudsreglerne........................ 513 4.2 Det ubetingede forureneransvar...................... 518 4.3 Undersøgelsespåbud............................... 523 4.3.1 Den tidsmæssige anvendelse af 40............. 524 4.3.2 Påbud om forureninger, der er pågået før 1992 og fortsat.................................. 525 4.3.3 Skal forureningen være konstateret?............. 528 4.3.4 Forbuddet mod selvinkriminering.............. 530 4.4 Påbud efter jordforureningslovens 48................ 531 4.4.1 Betingelser for at meddele påbud efter 48........ 532 4.4.1.1 Olieforurening fra villaolietank skal være konstateret...................... 533 4.4.1.2 Olietank anvendt umiddelbart før forurening konstateres................. 535 4.4.2 Olietankens ejer er påbudsadressat.............. 537 4.5 Genopretningspåbud efter 41 og 48................. 540 4.6 Påbud om foranstaltninger på fremmed ejendom 44... 548 4.7 Flere forurenere 43............................. 551 13
14 4.8 Nye driftsherres og ejers ansvar for opfyldelse af påbud 45.......................................... 556 5. Forurening fra den faste ejendom listevirksomheder........ 559 5.1 Hvilke virksomheder skal have miljøgodkendelse?....... 560 5.2 Proceduren for miljøgodkendelse.................... 563 5.3 Godkendelsesvilkår............................... 565 5.4 Hvem er berettiget og forpligtet af miljøgodkendelsen?.... 568 5.5 Miljøgodkendelsens retsbeskyttelsesperiode............ 569 5.6 Påbudsadgang.................................... 571 5.6.1 Hvem forpligtes af påbud til listevirksomheden?.... 574 5.6.2 Forpligtes ny operatør af påbud efter 41?........ 575 5.6.3 Retsstillingen ved konkurs..................... 579 6. Privatretlig regulering af forurening...................... 582 6.1 Det erstatningsretlige værn......................... 585 6.2 Ansvarsgrundlaget................................ 590 6.3 Miljøskadeerstatningsloven......................... 592 6.3.1 Hvornår gælder miljøskadeerstatningsloven?...... 594 6.3.2 Operatøransvar............................. 596 7. Miljøskadeloven..................................... 597 7.1 Miljøansvarsdirektivet............................. 597 7.2 Den danske gennemførelsen af miljøansvarsdirektivet.... 599 7.3 Gennemførelsen af miljøansvarsdirektivets nyskabelser... 602 7.4 Begrebet miljøskade............................... 606 7.4.1 Skade på jord............................... 607 7.4.2 Skade på vand.............................. 608 7.4.3 Skader på beskyttede arter og naturtyper......... 611 7.5 Ansvarssubjekt for miljøskader...................... 613 7.6 Betingelser for ansvar efter miljøskadeloven............ 616 7.6.1 Modificering af ubetinget ansvar for forurening.... 616 7.6.2 Sikkerhedsstillelse........................... 617 7.7 Retsfølger af miljøansvar........................... 618 Kapitel VI Ekspropriation og hævd.......................... 621 1. Introduktion........................................ 621 1.1 Ejendomsretsbegrebet............................. 622 1.2 Retskilder....................................... 624 1.3 Oversigt over dette kapitel.......................... 625 2. Ekspropriation....................................... 625 2.1 Grundlovens ejendomsbegreb....................... 627 2.2 Ekspropriationsbegrebet og erstatningsfri regulering..... 631
2.2.1 Kriterier for ekspropriation.................... 634 2.2.2 Offentlig overtagelse af den fuldstændige ejendomsret................................ 636 2.2.3 Indgreb i ejerens rådighed..................... 638 2.2.4 Indgreb i erhvervsmæssig anvendelse af fast ejendom 641 2.3 Hjemmel i lov.................................... 649 2.4 Nødvendighedsbetingelsen......................... 653 2.4.1 Ikke nås ved mindre indgribende midler.......... 655 2.4.2 Aktualitetsbetingelsen........................ 657 2.4.3 Rimelighedsbetingelsen....................... 660 2.5 Ekstension...................................... 662 2.6 Ekspropriationsprocessen........................... 663 2.7 Offentlig overtagelsespligt.......................... 664 2.7.1 Betingelser for overtagelsespligt................. 667 2.7.2 Procesreglerne for overtagelsespligt.............. 670 2.8 Erstatningsudmålingen............................ 672 2.8.1 Erstatningsudmålingen ved totalekspropriation.... 674 2.8.1.1 Handelsværdien...................... 674 2.8.1.2 Hvilket tidspunkt danner udgangspunkt for handelsværdien?................... 676 2.8.1.3 Afkastningsværdien og genanskaffelsesværdien............................. 678 2.8.1.4 Andre tab ved ekspropriationen.......... 679 2.8.1.5 Værdien af begrænsede rettigheder....... 679 2.8.1.6 Værdien af forurenede ejendomme....... 680 2.8.2 Erstatning for fordele og ulemper ved arealekspropriation.......................... 681 2.8.3 Servitutpålæg............................... 685 2.8.4 Ekspropriation af begrænsede rettigheder......... 687 2.9 EMRK s beskyttelse af ejendom...................... 688 2.9.1 De tre beskyttelsesregler i P1, art. 1.............. 690 2.9.2 Ejendomsbegrebet efter P1, art. 1............... 692 2.9.3 Positiv beskyttelse af ejendom.................. 696 2.9.4 Processuel beskyttelse af ejendom............... 699 3. Hævd.............................................. 700 3.1 Hævdsbegrebet................................... 701 3.2 Ordinær hævd og alderstidshævd.................... 703 3.3 Betingelserne for hævd............................. 706 3.3.1 Faktisk, kontinuerlig råden.................... 706 3.3.2 Den uretmæssige råden den rådendes subjektive forhold.................................... 707 15
3.3.3 Hvem kan vinde hævd?....................... 711 3.3.4 Hvordan afbrydes hævdserhvervelsen?........... 713 3.3.5 Hævd og modstrid med reguleringslovgivningen... 713 3.4 Hævdserhvervelsen............................... 718 3.4.1 Ejendomshævd............................. 718 3.4.2 Servituthævd............................... 718 3.4.3 Frihedshævd............................... 719 3.5 Retsvirkning af hævd.............................. 721 Forkortelser................................................ 725 Litteraturliste............................................... 727