NIBE KOMMUNE Lokalplan nr. 98 for et område til åben-lav boligbebyggelse i den nordlige del af landsbyen Valsted Indhold side Hvad er en lokalplan... 2 Lokalplanens område og zonestatus... 3 Lokalplanens formål og baggrund... 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 3 Lokalplanens indhold... 4 Miljøforhold, jordbund... 4 Visuel vurdering... 5 Miljøvurdering... 6 Lokalplanens bestemmelser... 7 Vedtagelsespåtegning... 9 Kortbilag nr. Områdets afgrænsning Matrikelkort Mål 1 : 2000... 1 Udstykningsplan Mål 1:2000... 2 side 1
Indledning Formålet med nærværende lokalplan er at udlægge udstykningsmuligheder til enfamiliehuse i den nordlige udbygning af Valsted som en afrunding af denne. Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for anvendelsen af et afgrænset areal. Formålet med lokalplanlægningen er at gennemføre intentionerne i kommuneplanen, det vil sige de retningslinier, som er udstukket i kommuneplanlægningen og regionplanlægningen. Tilsammen skal de tre plantyper sikre, at udviklingen i samfundet sker på et hensigtsmæssigt og bæredygtigt grundlag, med respekt for menneskernes levevilkår og for bevarelsen af dyre- og planteliv. Til dette formål kan og skal en kommunalbestyrelse, jf. planloven, bruge lokalplanen til fastsættelse af detaljerede bestemmelser vedrørende anvendelsen af et afgrænset areal. En lokalplans bestemmelser er juridisk bindende for ejere, lejere og brugere af de ejendomme som planen omfatter. I en lokalplan kan en kommunalbestyrelse vedtage bestemmelser, der eksempelvis omfatter følgende: Områdets anvendelse; Udstykning; Vej- og stiforhold; Placering og udformning af bebyggelse, herunder f.eks. materialevalg og farve; Bevaring af et bymiljø; Etablering og sikring af friarealer; Tilslutning til fællesanlæg; Ejerforhold. Før en lokalplan kan vedtages endeligt af byrådet, skal et forslag til lokalplanen offentliggøres. Dette skal sikre dels en offentlig debat, dels at borgerne, hvis tilværelse bliver berørt ved en gennemførelse af lokalplanen, kan ytre sig ved indsigelser, ideer og ændringsforslag. Lokalplanen er udarbejdet af Malthas Tegnestue, arkitekter og byplanlæggere m.a.a., Gustav Holms Vej 17, 9210 Aalborg SØ i samarbejde med Teknisk Forvaltning i Nibe Kommune. side 2
REDEGØRELSE Områdets beliggenhed, mål 1 : 10.000 Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanen omfatter et område vest for Valstedgaardvej i Valsted. Området overføres med lokalplanens endelige vedtagelse fra landzone til byzone. Lokalplanens formål og baggrund Lokalplanen udarbejdes for at afslutte en oprindelig planlagt og ønsket udbygning af den nordlige del af Valsted i overensstemmelse med forhandlinger med Skov- og Naturstyrelsen i 1999. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanlægningen Lokalplanområdet ligger indenfor rammeområde 10.4.B1 Fjordhøj i Aalborg Kommuneplan 09. Regionplanlægningen Lokalplanområdet omfattes ikke af beskyttelseslinier i.h.t. regionplanen. I det nordvestligste hjørne af lokalplanområdet strejfes området dog af en økologisk korridor, som forløber vest om byen. Langt den overvejende del af korridoren forløber dog udenfor lokalplanområdet, hvorfor det vurderes, at det reelt ikke har nogen betydning for den funktion den økologiske korridor har. Landbrugsejendomme Lokalplanområdet, matr. nr 19a Valsted By, Sebber er omfattet af landbrugspligt. Lokalplanens indhold Bebyggelsen Nye boliger må maksimalt opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m over terræn eller niveauplan for den enkelte grund. side 3
Vejforhold Lokalplanområdets vejadgang er etableret med Lokalplan nr. 72 for Valsted by. Med nærværende lokalplan udlægges en intern "bøjlevej" til betjening af de nye grunde. Fælles friarealer Det centrale og lavereliggende område midt i lokalplanområdet friholdes for bebyggelse som fælles friareal og udsigtskile til fjorden. Bebyggelsen i lokalplanområdet Ny bebyggelse i det nye nordområde skal være i en traditionel arkitektur, der er i harmoni med de større boliger og landbrugsbygninger i Valsted. Arkæologiske eller kulturhistoriske spor Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der iht. Museumslovens 25-27 ske orientering af det lokale museum (Aalborg Historiske Museum) om det påtænkte jordarbejde. Når museet har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Såfremt museet vurderer, at en sådan risiko foreligger, skal sagen forelægges kulturministeren. Den nævnte udtalelse skal endvidere tilkendegive, hvorvidt det i givet fald vil være nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse mv. Museet fremsender sin udtalelse til bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres, senest 4 uger efter, at anmodningen er modtaget. Såfremt det på grund af jordarbejdets omfang er nødvendigt at gennemføre større forundersøgelser, jf. 26, stk. 2, kan museets svarfrist forlænges til 6 uger. Det kulturhistoriske museum afholder udgiften til arkivalsk kontrol og en eventuel mindre forundersøgelse, der er nødvendig som grundlag for museets udtalelse. Den arkæologiske kulturarv omfatter spor af menneskelig virksomhed, der er efterladt fra tidligere tider, dvs. strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng, hvori disse spor er anbragt. Ved gennemførelse af en større forundersøgelse afholdes udgiften af den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres. Arbejdet kan først iværksættes efter samtykke fra den pågældende. Kulturministeren kan i særlige tilfælde yde tilskud til en sådan forundersøgelse. Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Fundne genstande, der ikke er danefæ, skal efter anmodning fra kulturministeren eller det pågældende kulturhistoriske museum afleveres til vedkommende statslige eller statsanerkendte museum, således at det indgår i museets samling. Miljøforhold Forurenet jord I lokalplanområdet findes ikke grunde som er kortlagt jf. lov om jordforurening. Hvis der under bygge- anlægs- eller jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standes, og kommunalbestyrelsen underrettes. Der må foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse med mere. Eventuelt kan en umiddelbar indsats overfor forureningen være påkrævet. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og til jordforureningslovens 71. Amtsrådet vurderer, om den trufne forurening skal registreres som affaldsdepot. side 4
Bilag A: Visualisering af ny bebyggelse langs kysten Visuel vurdering Lokalplanen indeholder ikke byggemuligheder, som vil kunne påvirke den visuelle oplevelse af kystområdet. Bebyggelsen opføres landværts den allerede udstykkede række af grunde, der ligger bag det store læhegn ud mod kystområdet En visualisering af de fremtidige forhold er vist herunder. Lokalplanområdet og naboområdet set fra engen øst for boligområderne, før byggemodningen blev indledt. Nederst en visualisering af bebyggelsen visende situationen, der opstår, når der foretages udtynding i læhegnet samtidig med at området bagved bebygges. Som det ses, er det uden større betydning, at der opføres yderligere bebyggelse i området bag de forreste huse side 5
Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer 3 stk.1 nr. 1, 4 stk.2 og bilag nr. 2 har byrådet vurderet, at lokalplanforslaget ikke er omfattet af kravet om en egentlig miljøvurdering. Uddybning Ifølge lov nr. 316 af 05.05.2004 - Lov om miljøvurdering af planer og programmer - skal planer og programmer, som tilvejebringes af offentlige myndigheder, vurderes med henblik på behovet for en konkret miljøvurdering for den pågældende plan eller det pågældende program. Ved en indledende screening af dette lokalplanforslag vurderes det, at det ikke er sandsynligt, at lokalplanen vil have væsentlig indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskaber, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem disse faktorer. Dette begrundes med: - at planen kun omfatter et mindre område, der ligger i umiddelbar tilknytning til landsbyen, - at ændringen fra landbrugsområde til parcelhusområde er en kendt omlægning og ikke vurderes at have væsentlige konsekvenser for miljøet i området, - at planændringerne ikke omfatter projekter, der er nævnt i lovens bilag 3 og 4. side 6
LOKALPLAN Nibe Kommune Lokalplan nr. 98 - for et boligområde i den nordlige del af Valsted By, Nibe Kommune Med hjemmel i lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område: Afsnit 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at sikre områdets anvendelse som boligområde, at sikre, at ny bebyggelse får en udformning og indpasning, der medvirker til at bevare karakteren af det eksisterende miljø, at fastsætte principper for udstykning til ny bebyggelse. Afsnit 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag nr.1 og omfatter matrikelnummer 19a, Valsted By, Sebber, Nibe Kommune. 2.2 Med byrådets offentliggørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres lokalplanens område til byzone. Afsnit 3. Områdernes anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig til helårsbeboelse. Afsnit 4. Udstykninger 4.1 Udstykning af nye ejendomme skal ske efter principperne illustreret på kortbilag nr. 2. 4.2 Der må ikke udstykkes nye ejendomme med størrelse under 800 m 2. 4.3 Antallet af nye ejendomme i området må ikke overstige 14. side 7
Afsnit 5. Vej- og stiforhold 5.1 Der udlægges areal til følgende nye private fællesvej: Vej A - B i en bredde af 6-8 meter, som vist på kortbilag nr. 2. 5.2 Der må kun anvendes grus eller grusasfalt som vejbelægning til vej A-B. 5.3 Der må kun etableres én overkørsel til vej for hver ny ejendom. Afsnit 6. Ledningsanlæg, antenner mv. 6.1 El- ledninger skal fremføres som jordkabler. 6.2 Paraboler må ikke opsættes i en større højde over terræn end 2 m til overkant parabol. Afsnit 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. 7.2 Bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage. 7.3 Der fastlægges en niveauplan for hver enkelt ejendom som gennemsnittet af højden på grundens 4 hjørner. 7.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 over niveauplanet for grunden. 7.5 Stuegulvkoten må ikke være hævet mere end 0,6 m over niveauplan. Bygges med flere eller med forskudte plan gælder reglen for den nederste etage. Afsnit 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ydervægge skal fremstå som mur af tegl eller tegllignende materiale i murstensformat i materialets naturlige farve eller pudset eller vandskuret. Som farver må anvendes kalkfarver i jordfarveskalaen eller sort eller hvid farve. 8.2 Ydervægge må tillige udføres af eller beklædes med træ som massivt træ. Der må dog ikke opføres bjælkehuse, eller træhuse i traditionel udenlandsk arkitektur eller byggetradition. 8.3 Tage på boliger skal være sadeltage med hældning mellem 25 og 45 og tage må ikke udføres med helvalm. 8.4 Tage skal dækkes med tegl, betontagsten, eternit, skifer eller tagpap. Farver må ud over materialets naturlige farve endvidere være sort eller rød. Afsnit 10. Ubebyggede arealer 10.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentligt udseende ligesom der ved udendørs oplagring af brænde og materialer skal overholdes en vis orden og foretages afskærmning med fast eller levende hegn i forhold til omgivelserne. side 8
10.2 Der må ikke ske terrænregulering ud over +/- 0,5 meter i forhold til eksisternede terræn. 10.3 Det på kortbilag 2 viste fælles friareal må ikke udstykkes til bebyggelse, men skal udlægges som fælles friareal for bebyggelsen. Afsnit 11. Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanområdet. Alternativt skal ejerne optages i en eksisterende grundejerforening for naboområdet. 11.2 Grundejerforeningen skal oprettes, når byrådet kræver det. 11.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets friareal og af de til området hørende private fællesveje. 11.4 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på det i nr. 10.3 nævnte fælles friareal og det i nr. 5.1 nævnte vejareal. 11.5 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Nibe Byråd. Afsnit 12. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 12.2 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke påbegyndes grave- eller anlægsarbejder før udløbet af den frist, som Aalborg Historiske Museum har for evt. at meddele interesse i at foretage arkæologiske undersøgelser på ejendommen. 12.2 Realisering af lokalplanen forudsætter at landbrugspligten ophæves på de nye ejendomme. I dette tilfælde skal der indhentes tilladelse fra Jordbrugskommisionen for Nordjyllands Amt. Afsnit 13. Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må en ejendom, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af ejendommen i overensstemmelse med forslaget, jfr. Planlovens 17, stk. 2. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra annonceringsdatoen for lokalplanforslagets fremlæggelse og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet, dog højest i et år efter annonceringsdatoen. 13.2 Permanente retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. side 9
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplan medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, byggearbejder mv., som er indeholdt i planen. Byrådet kan i henhold til planlovens 19, stk. 1 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er vedtaget af Nibe Byråd, den 15. november 2006 Jens Østergaard Madsen borgmester Hanne Dahl kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt Aalborg Byråd, den 23. november 2009 Henning G.. Jensen borgmester Jens Kristian Munk kommunaldirektør Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 2. dec. 2009 fra hvilken dato planens retsvirkninger indtræder. side 10
NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 98 VALSTED BY KORTBILAG NR. 1 Mål 1 : 2.000 Lokalplanområdets afgrænsning på matrikelkort side 11
NIBE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 98 VALSTED BY KORTBILAG NR. 2 B A Udstykningsplan Mål 1 : 2000 side 12