FULDT UDLEJET INVESTERINGSEJENDOM Over Hadstenvej 48-50, 8370 Hadsten Sag 16271
OMRÅDET Ejendommen er beliggende i Hadsten, der er en del af Favrskov Kommune. Kommunen er en del af Region Midtjylland, der tilsammen tæller ca. 1,25 mio. indbyggere. Over Hadstenvej Skanderborgvej I kommunen bor der ca. 47.000 indbyggere, og der er ca. 1.700 virksomheder og 21.000 arbejdspladser. Med sine ca. 8.000 indbyggere er Hadsten den største by i kommunen. Der findes en række uddannelsesinstitutioner og gode muligheder for indkøb. Handelslivet er koncentreret i den centrale del af Hadsten og Hadsten Centeret med et bredt udvalg af specialbutikker og dagligvarebutikker. Der er ca. 20 km til Aarhus Centrum, ca. 15 km til Randers og ca. 7 km til motorvej E45, hvilket giver virksomheder et godt rekrutteringsgrundlag for arbejdskraft. Hadsten har gode offentlige transportforbindelser, såvel tog- som busforbindelser til Randers og Aarhus. Ejendommen, der er beliggende i det sydlige erhvervsområde i Hadsten, er hjemsted for mindre og mellemstore virksomheder. Der er blandt andet grafiske virksomheder, handelsvirksomheder, håndværks og øvrige værkstedsvirksomheder. Af større virksomheder kan blandt andet nævnes Expedit A/S og Svend Høyer A/S. 2
EJENDOMMEN Ejendommen er opført i årene 1998, 1999 og 2008 med om eller tilbygning i 2005, jf. BBR og anvendes overvejende til kontorformål. Bygningskomplekset og ejendommen fremstår i sin helhed i god og velvedligeholdt stand. Der er grønne arealer og gode parkeringsfaciliteter med ca. 120 parkeringspladser. Bygningskomplekset er overvejende indrettet med storrumskontorer, enkelte møderum samt kantine og øvrige personalefaciliteter. Der er mulighed for at opdele bygningen i flere lejemål. FAKTA Matr. nr. :17br Hadsten By, Over og Neder Hadsten. Ejendomsvurdering 2014: Kr. 22.900.000, heraf grundværdi kr. 1.548.800. Grundareal: 7.744 m 2 ifølge tingbogen, heraf vej 0 m 2. Bygningsareal iht. BBR-meddelelse: Bebygget areal: 2.227 m² Bygningsareal: 2.620 m² Erhvervsareal: 2.609 m² Tagetage: 132 m² Garage/udhus: 193 m² 3
4
OFFENTLIGE FORHOLD Zonestatus: Byzone Kommuneplan: Ejendommen er omfattet af Kommuneplan vedtaget af Favrskov Kommune under delområde 1.ER.8. Hertil kommet et overdækket Lokalplan: Lokalplan nr. 01.-709 er gældende for ejendommen.l ] Potentiel byggeret: Med henvisning til den på ejendommen gældende lokalplan kan der beregnes en teoretisk og potentiel byggeret. ved ca. Byggeretten kan vejledende beregnes til niveauet 1.000 m², idet hverken sælger eller CBRE indestår for, at byggeretten kan udnyttes helt eller delvist, herunder om myndighedsgodkendelser kan opnås. Servitutter: Der henvises til tingbogsattest af 29. maj 2015, som kan rekvireres hos CBRE, Frederiksgade 1, 4. sal, 8000 Aarhus C. ved læsseramperne på ca. 446 m 2 ifølge BBR. ] 5
LEJEFORHOLD Ejendommen er fuldt udlejet til Arbejdstilsynet. Lejemålet kan gensidigt opsiges af parterne med 6 måneders varsel, idet lejemålet er uopsigeligt, således at såvel lejer som udlejer tidligst kan opsige lejemålet ved udgangen af juni måned 2018 til fraflytning den 31. december 2018. Den årlige leje udgør pr. 1. juli 2015 kr. 1.551.900 ekskl. moms. Hertil afholder lejer egne forbrugsudgifter. Lejer har eksklusiv brugsret til ca. 120 p-pladser i forbindelse med lejemålet. Brugsretten hertil indgår i lejen. Udlejer afholder blandt andet udgifter til skatter, afgifter og forsikring samt udfører ren- og vedligeholdelse af grundarealer og udendørs anlæg i øvrigt. Der henvises til lejerfortegnelsen vedlagt som bilag 1. 6
7
DRIFT Driftsbudget Årlig leje pr. 1/7-15 i henhold til lejerfortegnelse kr 1.551.900 Lejers refusion af driftsudgifter kr 17.000 kr 1.568.900 Grundskyld 2015 kr 25.726 Rottebekæmpelse 2015 kr 426 Vand, kloakafgift, anslået kr 12.000 Renovation, anslået kr 5.000 Elevatorservice, anslået kr 6.000 Forsikring, anslået kr 25.000 Udvendig renholdelse, vicevært mv., anslået kr 30.000 Service, tekniske anlæg, anslået kr 25.000 Administration, anslået kr 20.000 Udvendig vedligeholdelse 30 kr./m² kr 69.720 kr 218.872 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 1.350.028 Driftsudgifter pr. m 2 kr 79 Ejendommen anvendes ikke til afskrivningsberettiget formål. Der afskrives således alene på tekniske installationer efter gældende regler. 8
KAPITALBEHOV OG STARTFORENTNING Købers kapitalbehov ved kontant handel Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 16.000.000 ½ tinglysningsafgift inkl. gebyr. kr 48.830 Advokat m.v. anslået kr 75.000 kr 16.123.830 Refusion deposita kr (1.100.000) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 15.023.830 Pris pr. m² kr 5.768 Startforrentning kontant handel Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 8,99% af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 1.350.028 15.023.830 X 100 = 8,99% 9
ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Ejendommen overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Ingen gæld. REFUSION: Det af lejer indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr. 1.100.000, jf. lejerfortegnelsen. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med naturgas. Ejendommen er omfattet af reglerne om energimærkning (Lov nr. 585 af 24. juni 2005 om fremme af energibesparelser i bygninger) og Energimærkningsbekendtgørelsen (Bekendtgørelse nr. 673 af 25. juni 2012 med efterfølgende ændringer). Energimærke = F. Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. 10
ØVRIGE OPLYSNINGER FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret hos AIG Europe Limited. Forsikringscertifikat: 12.0.01.778/DK-001. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen, idet der henvises til afsnittet vedrørende driftsbudgettet. MILJØFORHOLD: Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. MOMS: Ejendommen er momsregistreret. En eventuel momsreguleringsforpligtigelse overtages af køber. TINGLYSNING: Det forudsættes, at sælger betaler halvdelen af tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. MELLEMSALG: Ret til mellemsalg forbeholdes. BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S. Kontaktpersoner: Morten Nøhr Claus Thomsen M: 29 68 54 03 M: 20 11 84 88 T: 87 30 84 33 T: 87 30 84 23 e-mail: morten.noehr@cbre.com e-mail: claus.thomsen@cbre.com morten.noehr@cbre.com dommen, herunder besigtigelse, bedes Morten Nøhr M: 29 68 54 03 11
CBRE - DANMARK CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vores rådgivning og serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vores kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 37.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 300 kontorer i 50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week. CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 52 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus. Version 01. juni 2015 12
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE Ejendommen Over Hadstenvej 48-50, 8370 Hadsten Matr. nr.:17 BR Hadsten B y, Over- og Neder Hadsten Nr. Lejer Indflytning Type Areal Årlig leje pr. Leje Deposita Uopsigelighed Opsigelsesdato m² 1/7 2015 pr. m² Udlejer Lejer varsel Lejeregulering pr. Regulering til markedsleje Moms (+/-) 1 Arbejdstilsynet 1/3 2006 Kontor 2.324 1.394.400 600 1.100.000 30/6-18 30/6-18 6 måneder 100% NPI 1/1 2016 Ja fra 1/6 2015 + Arkiv/lager 450 157.500 350 I alt 2.774 1.551.900 559 1.100.000 Noter De anførte arealer er i henhold til lejekontrakten. Lejer har eksklusiv brugsret til ca. 120 p-pladser på de til ejendommen hørende parkeringarealer. 13
BILAG 2 - FÆLLESBUDGET Ejendommen Over Hadstenvej 48-50, 8370 Hadsten Matr. nr.:17 BR Hadsten B y, Over- og Neder Hadsten Fællesregnskab og lejers refusion af udgifter Lejer Fordelingstal (m²) Fordelingstal Grundskyld 2015 Rottebekæmpelse 2015 Vand og kloakafgift Renovation Elevatorservice Forsikring Udvendig renholdelse og vicevært Service - gasbrænder Administration Udvendig vedligeholdelse I alt Udgifter i alt 25.726 426 12.000 5.000 6.000 25.000 30.000 25.000 20.000 69.720 218.872 Arbejdstilsynet 2.774 2.774 1,00 0 0 12.000 5.000 0 0 0 0 0 0 17.000 I alt refunderes 2.774 2.774 1,00 0 0 12.000 5.000 0 0 0 0 0 0 17.000 14