Ændring af udstykninger ved Fjordglimt i Ulbjerg Teknisk Udvalg behandlede sagen på sit møde den 23. juni 2010 med følgende sagsfremstilling: På mødet den 2. juni 2010 behandlede Teknisk Udvalg (sag nr. 107) en forespørgsel om ændre på udstykningen af 4 grunde ved Fjordglimt i Ulbjerg. Udvalget besluttede udsætte sagen med henblik på en nærmere undersøgelse af de økonomiske konsekvenser af et ændret forslag til udstykning af grundene. Det oprindelige forslag (herefter benævnt forslag 1) går ud på fjerne én af de 4, allerede udstykkede grunde og inddrage arealet til de resterende 3 grunde, se bilag nr. 1. Det ændrede forslag (herefter benævnt forslag 2) går ud på øge bredden på de 4, allerede udstykkede grunde med 5 m, og dermed også flytte det nordligste skel 20 m mod nord, se bilag nr. 2. Grundene vil så alle have en størrelse på omkring 1.175 m 2. Forslaget indbefter desuden, den allerede udstykkede sti i området også flyttes 20 m mod nord og boligvejen (Fjordglimt) forlænges med 20 m mod nord. Baggrunden for sagen er, der er potentielle købere til 2 af de 4 grunde. Køberne ønsker større grunde end de nuværende, idet de ønsker kunne vende husene anderledes, end der er mulighed for på de nuværende grunde. Planforhold Området er omftet af bestemmelserne for delområde I i lokalplan nr. B.22.36-86. Lokalplanen fastlægger principper for udstykning af veje, grønne områder og boliggrunde i delområdet, og boliggrunde må have en størrelse på max. 1.400 m 2. Idet lokalplanen netop fastlægger principper for udstykningen i delområde I, er det muligt ændre på de allerede eksisterende og godkendte udstykninger i delområdet, så længe boliggrundene forts har en størrelse på max. 1.400 m 2. Én grund mindre En ændring af den eksisterende udstykning på Fjordglimt vil medføre, der kan udstykkes én grund mindre i området i forhold til den principielle udstykningsplan, der er vist i lokalplan nr. B.22.36-86 (se bilag nr. 3). Både hvis udstykningen ændres i henhold til forslag 1, og hvis den ændres i henhold til forslag 2. Med forslag 1 vil én af de 4, allerede udstykkede grunde blive fjernet, mens det ændrede forslag vil mindske udstykningsmulighederne nord for de 4, allerede udstykkede grunde. Væsentlige arkæologiske interesser og ny planlægning I forbindelse med den første byggemodning på Fjordglimt, blev der foretaget arkæologiske prøvegravninger i hele delområde I. I prøvegravningerne blev der konsteret væsentlige arkæologiske interesser i den nordvestlige del af delområdet, og dette taler for, planlægningen for Fjordglimt på et tidspunkt ændres. F.eks. således, arealet med væsentlige arkæologiske interesser udlægges som en del af områdets fælles, grønne friareal. Hvis planlægningen for Fjordglimt skal ændres, kan det overvejes inddrage en del af de fælles, grønne friarealer (delområderne II og III i lokalplan nr. B.22.36-86, se bilag nr. 3) til boligformål. Delområde III er dog yderst kuperet og skrånende mod Ulbjerg Møllebæk, der ligger mod nord, og en ændring af arealets nuværende anvendelse kan få væsentlig indvirkning på landskabet. Hvis en del delområde III skal inddrages til boligformål, og arealet samtidig skal bevare sine landskabstræk, vil det således være Side nr.: 617
nødvendigt arealet underlægges særlige bestemmelser. Herunder bestemmelser om terrænregulering samt omfang og placering af bebyggelse. Ressourceforbrug ved ændring af udstykninger At ændre på en allerede byggemodnet udstykning kræver en del ressourcer i forvaltningen. Salgskort og mrikelkort skal ændres. Salgskortet er fremstillet i stort form og ops ude ved grundene. Hjemmesiden skal opderes. Eventuelt skal der ske ændringer af tinglysninger fra en grund til en anden. Der skal udarbejdes dagsordenspunkt. Budget skal tilrettes. De ændrede udbudsbetingelser kræver ny udbudsrunde med offentliggørelse. Der skal foretages adresseændringer. Hvis der fjernes en grund, skal forvaltningen forhandle udgiften til ændringen med ledningsejerne, og koordinere en ny placering af forsyningsledninger. Når et område byggemodnes skal området forsynes med el, vand, varme, kloak og vejene skal etableres med afløb og gadelys. Dimensioneringen af disse forsyningsledninger sker efter antallet af brugere. Hvis der bliver færre grunde skal de overflødige skelbrønde sløjfes. De er tilsluttet hovedledningen som normalt ligger midt i vejen. Det vil sige en nyanlagt vej skal graves op igen. En stikledning, der ikke kommer i brug, skal sløjfes, ellers vil ledningen blive bolig for rotter. Det kan blive nødvendigt udarbejde en ny vejprojektering og forlænge/nyetablere en vej. Ved etablering af el regner man med, hvert elskab, der forsyner grundene kan klare 4 grunde, så mindskes antallet af grunde, vil der måske være placeret for mange skabe i området. Forsyningsskabene er som oftest placeret i skel, og når man så flytter skellene, skal skabene måske også flyttes. De elledninger, der fører fra skabet og til grundene kan så være for korte, og der skal ske splejsninger. Gadelys og regnvandsafløb er som oftest placeret så de ikke vil genere ved indkørsler, de vil måske også skulle flyttes. Da et tilsagn til de ovenstående ønsker om ændringer af hensyn til lighedsprincippet vil betyde, andre ansøgere i lignende situioner også skal imødekommes, kan der samlet blive tale om et ikke ubetydeligt ressourceforbrug i administrionen. Økonomi I sagen den 2. juni 2010 (forslag 1) var der anført følgende vedr. økonomi: Nuværende pris kr. Nuværende størrelse m2 Fremtidige pris kr. Fremtidige størrelse m2 Fjordglimt 20 275.000 975 325.000 975 + 326 = 1.301 Fjordglimt 22 275.000 978 325.000 978 + 326 = 1.304 Fjordglimt 24 275.000 978 325.000 978 + 326 = 1.304 Fjordglimt 26 275.000 978 - - Indtægter 1.100.000 975.000 De anførte fremtidige priser er også her udtryk for Forvaltningens oplæg til, hvad de fremtidige priser i givet fald bør være. Side nr.: 618
Ændringen vil medføre følgende omkostninger: Ændring af skel landinspektør Opgravning af kloakrør Manglende indtægt el Manglende indtægt vand I alt 35.000 kr. 25.000 kr. 18.000 kr. 23.000 kr. 101.000 kr. Herudover er der den manglende salgsindtægt på 1.100.000 kr. 975.000 kr. = 125.000 kr., jf. skemaet ovenfor. Hvis Kommunen således ikke skal miste indtægt ved opdelingen i 3 grunde i stedet for 4, skal købesummen for hver af de 2 pågældende grunde være 325.000 kr. + 50.500 kr.(101.000kr. : 2) + 62.500 kr. (125.000 kr. : 2) = 438.000 kr. Herudover skal køber betale tinglysningsafgift i forbindelse med handlen. Konsekvenserne ved gennemførelse af forslag 2 afviger ikke væsentligt fra konsekvenserne ved forslag 1. Ved realisering af forslag 2 vil der - som i forslag 1 - blive en grund mindre. Grundene vil ved forslag 2 blive ca.1.175 m 2 i stedet for de ca.1.300 m 2 i forslag 1. Forslag 2 forudsætter, den nordligste grund allerede byggemodnes nu, hvilket betyder en fremrykket investering på ca. 70.000 kr. til forlængelse af vejen. Allerede afholdte udgifter til etablering af kloak og tilslutning til el og vand, vil ikke være spildte, idet tilslutninger kan anvendes til den nye grund. Herved spares i forhold til forslag 1 66.000 kr. De sparede 66.000 kan bruges til reducere prisen på de 2 grunde der aktuelt er ønske om købe. Prisen for grundene vil i givet fald blive 405.000 kr. pr. grund. Alternivt kan besparelsen bruges til sænke prisen på Kommunens 2 tilbageværende grunde, hvis man mener, en salgspris på 325.000 kr. er urealistisk. Prisen for de to grunde, der aktuelt er interesse for vil så som i forslag 1 - være 438.000 kr., og for de 2 tilbageværende 292.000 kr. I tilfælde af salg bør Byrådet tage stilling til tilbagekøb. Kommunen har ikke pligt til købe tilbage. Men i visse tilfælde kan det være hensigtsmæssigt gøre brug af retten til kræve tilbageskødning. I det aktuelle tilfælde bør Kommunen nok kunne kræve tilbageskødet til samme pris som de resterende grunde prisfastsættes til (evt. 325.000 kr.)og ikke den oprindelige købspris (evt. 405.000 kr.), som ellers er det gældende princip. Det er således forvaltningens vurdering, der ikke er væsentlige forskelle på forslag 1 og forslag 2 og heller ikke i forhold til den sag fra Klokkelyngen i Karup, udvalget behandlede på sit møde den 2. juni 2010. Til sagens behandling i Økonomiudvalget og Byrådet bemærker Forvaltningen, der kan laves følgende opstilling over økonomien vedrørende de 4 grunde: Oprindelige omkostninger: - byggemodningsomkostninger 768.767 kr. - råjordsværdi 320.000 kr. - skønnede omkostninger til færdiggørelse (slidlag, grønne områder, stier) 68.000 kr. - i alt oprindeligt 1.118.767 kr. Side nr.: 619
Yderligere omkostninger ved ændring: - forlængelse af vej 70.000 kr. - landinspektør 35.000 kr. I alt efter ændring 1.223.767 kr. På nuværende tidspunkt er de eksisterende 4 grunde udbudt til 275.000 kr. pr. grund, svarende til 1.100.000 kr. i alt. Dette svarer, jf. ovennævnte, godt til den nuværende kostpris på 1.118.767 kr. Når den samlede udgift efter ændring fordeles lige på de 4 grunde, viser det en udgift på ca. 306.000 kr. pr. grund. (Hvis man antager, ændringen vil føre til en mistet byggegrund, vil det medføre en yderligere omkostning på 275.000 kr. (mistet salgsindtægt)). Formelt skal nye grundpriser fastsættes af Byrådet og annonceres igen, før der kan ske salg. Det foreslås, priserne for grundene efter ændringen fastsættes til 300.000 kr. pr. grund (i overensstemmelse med øvrige grundpriser et beløb, der er deleligt med 25.000 kr.). Vilkårene i øvrigt foreslås fasts i overensstemmelse med Kommunens standardvilkår ved salg af boliggrunde. Bilag Bilag nr. 1: Det oprindelige forslag til udstykning af 3 grunde på Fjordglimt i Ulbjerg. Bilag nr. 2: Det ændrede forslag til udstykning af 4 grunde på Fjordglimt i Ulbjerg. Bilag nr. 3: Kortbilag nr. 2 fra lokalplan nr. B.22.36-86 (principiel udstykningsplan). Bilag nr. 4: Oversigtskort. Indstilling Et flertal i Teknisk udvalg, bestående af Anders Korsbæk Jensen, Johannes F. Vesterby, Torsten Nielsen og Benny Ragner, indstiller, udstykningen ændres som angivet i forslag 2 i sagsfremstillingen, hvor skel rykkes 5 m mod nord. Søren Gytz Olesen kunne ikke medvirke til beslutningen, idet han ønsker, Viborg Kommune afviser ændre udstykningen af grundene Fjordglimt 20-26. Økonomiudvalget anbefaler indstillingen fra Teknisk Udvalg om ændret udstykning. Herudover indstiller Økonomiudvalget, priserne for grundene efter ændringen fastsættes til 300.000 kr. pr. grund, og vilkårene i øvrigt fastsættes i overensstemmelse med Kommunens standardvilkår ved salg af boliggrunde. Karin Gaardsted deltog ikke i Økonomiudvalgets behandling af sagen. BESLUTNING: Indstillingerne fra henholdsvis Teknisk Udvalg og Økonomiudvalget godkendes. Side nr.: 620
Henriette Mikkelsen, Allan Clifford Christensen og Birthe Harritz deltog ikke i Byrådets behandling af sagen. Side nr.: 621