Markedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Agenda 1. Ejendomsværdi og ejendomsdrift 2. Markedet for ejendomsinvesteringer 3. Ny offentlige vurdering 4. Konklusion 2
Bygningsbestanden 6 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, m 2 Anm.: 2016
Ejendomsværdi Den afkastbaserede model med tre faser Fase 1: Markedskonformt nettodriftsresultat: + Markedsleje + Andre indtægter - Driftsomkostninger - Administrationsomkostninger - Vedligeholdelsesomkostninger = Nettodriftsresultat Fase 2: Forrentningskrav Fase 3: Reguleringer 7
Ejendomsværdi Kontor, kr. per kvm. Leje 1.257 1.257 Omkostninger 300 210-30,0% Nettodriftsresultat 957 1.047 Forrentningskrav 5,0% 5,0% Værdi før reguleringer 19.140 20.940 Tomgang 2.514 2.514 Ejendomsværdi 16.626 18.426 10,8% 8
Ejendomsværdi Eksempel på fordeling af driftsudgifter Klimaskærm, landskab Service aftaler, renhold, snerydning Opkrævning, regnskab 9 Kilde: Niras.
Ejendomsværdi Udgifternes betydning i for ejendomsværdi 10 Kilde: Niras.
Driftsnøgletal + databaser Hvilke databaser er tilgængelige Typer af nøgletal (Molio, DFM, IPD etc.) Benchmarking 11
Hvad findes af driftsnøgletal og databaser? Molio prisdata (V&S) DFM nøgletal IPD nøgletal Rådgiver 12
Molio nøgletal middel niveau kr./m²/år 300 250 200 150 100 50 Indv. bygning Udv. bygning Installationer Terræn 0 13
DFM nøgletal ejendomsdrift kr./m²/år 400 350 Alle ejerforhold Vedligeholdsomkostninger 300 Terræn inkl. renhold 250 Gns. 232 kr./m²/år Bygninger, udvendige 200 Tekniske installationer 150 100 Terræn inkl. renhold 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 14
IPD/MSCI nøgletal Skatter og afgifter Forsikringer Administrations- omkostninger Pasning og renhold Forsyning Tab på lejere Løbende vedligeholdelse Planlagt vedligeholdelse Indretningsomkostninger = Totale omkostninger 15
Kontor, kr. per kvm. 2015 Skatter og afgifter 99 28% Forsikringer 5 1% Administrationsomkostninger 36 10% Pasning og renhold 31 9% Forsyning 40 11% Tab på lejere 1 0% Løbende vedligeholdelse 37 10% Planlagt vedligeholdelse og indretningsomkostninger 111 31% Totale omkostninger 358 100% 16 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Totale omkostninger 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Butik Kontor Industri Bolig 17 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks
Perspektivering: brugeren 18 Kilde: Niras.
Perspektivering: lejeren Lønomkostning pr medarbejder = 600.000 kr/år Omsætning pr medarbejder = 1.200.000 kr/år Pladsbehov pr medarbejder = 20 m2 Lønudgifter pr kvm = 30.000 kr/m 2 /år Omsætning pr kvm = 60.000 kr/m 2 /år Forbedringer: Reduktion i sygefravær med 1 % point = 600 kr/m 2 /år 1% forbedring af præstation pga indeklima = 600 kr/m 2 /år 10% besparelse i driftsomkostninger = 20 kr/m 2 /år 19 Kilde: Niras.
Markedet for ejendomsinvesteringer 20
Overblik 21
Aktuel leje 22 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik oversigt Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik oversigt 24 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Økonomisk kontorledighed 25 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline- ED Statistikken Anm.:Januar 1988 til januar 2018 Databrud mellem oktober 2013 og januar 2014 på grund af ændring i opgørelsesmetode
Udvikling i økonomisk tomgang /EDMT 26 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomstorvet - ED Statistikken Anm.:Januar 2000 til januar 2018 Databrud mellem oktober 2013 og januar 2014 på grund af ændring i opgørelsesmetode
Totalt afkast alle sektorer 2000 2006 2012 2017 Totalt afkast 9,1 15,8 2,9 7,2 Direkte afkast 5,3 4,0 3,8 3,9 Værditilvækst 3,4 11,1-0,9 3,2 27 Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og Ejendomsforeningen egne beregninger på baggrund af IPD
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - forventninger Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens fra 2000 til 2010 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks. 2018 til 2020 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistikforventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer. Historisk 2017 2018 2019 2020 2018-2022 Totalt afkast (%) 7,2 5,6 5,4 5,4 5,4 Kvartalsændring. 0,0-0,2 Ny Ny Årsændring. -0,2-0,5 Ny Ny /EDMF 28 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik og IPD Dansk Ejendomsindeks Anm.: April 2018
Afkast for forskellige sektorer i Danmark 2017 3,3 6,9 6,2 3,3-0,1 3,8 4,1 2,7 3,9 3,2-2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Direkte afkast Værditilvækst 29 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Lokalområde: København Historiske afkast 2017 Kontor Generelt mindre risiko i København CBD Lavere forrentningskrav for København CBD Mindre direkte afkast, men lidt højere værditilvækst i CBD 30 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Den nye offentlige vurdering 31
Hvorfor et nyt vurderingssystem? Rigsrevisionen afgav i september 2013 en kritisk beretning om SKATs ejendomsvurderinger På baggrund af Rigsrevisionens kritik blev Engbergudvalget nedsat det er muligt at udvikle et nyt og mere gennemskueligt ejendomsvurderingssystem med en højere træfsikkerhed ændre vurderingsmodellen for erhvervsejendomme til den afkastbaserede metode 32 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).
Nyt vurderingssystem Tre overordnede pejlemærker: i. Højere træfsikkerhed ii. Større ensartethed iii. Mere gennemsigtighed 33 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).
Foreløbige resultater Foreløbig træfsikkerhed i den statistiske beregningsmodel (+/- 20 pct.) 34 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).
Status på indsamling af markedsdata ANTAL LEVEREDE EJENDOMME, 1. BESTILLING 5.000 35
Ny indberetningsportal https://indberetning.ejendomsforeningen.dk/ 36
Markedsdata Deltag i branchens indsamling af markedsdata! Læs mere: /vur
Konklusion 1. Besparelser på ejendommens omkostninger kan give højere ejendomsværdi men 2. en mere effektiv ejendom kan være langt mere værd for lejer og dermed ejendommen. 3. Ejendomsinvesteringer Flere kunder, flere købere og flere ejendomme. 4. Ny offentlig vurdering i 2020 for investeringsejendomme Deltag i branchen indsamling af markedsdata 38
info@ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K Havnegade 4 8000 Aarhus C