Salgsprospekt for investeringsejendommen Lillelundvej 10A, 7400 Herning Salgspris kontant: Velbeliggende kontorejendom udlejet til solid lejer, og med yderligere lejepotentiale. 4.950.000 kr. Bruttoleje: 367.200 kr. Startforrentning ved kontant handel: 7,03 % Bruttoetageareal i h.t. BBR: 612 m² Grundareal i h.t. tingbog: 1.500 m² Sags nr. 16-063 Marts 2017
1. Introduktion 1.1 Sagsnr. / dato 16-063/ Marts 2017 1.2 Beskrivelse 1.3 Historik 1.4 Lejeforhold Ejendommen er beliggende i Herning by i den del af byen der er hjemsted for en lang række videregående uddannelser. Ejendommen har oprindeligt været tæppeforretning, senere grafisk virksomhed inden den nuværende ejer ombyggede ejendommen til kontorejendom i New Yorker stil, som kontorfællesskab, med yderligere husleje potentiale. Ejendommen er fuldt udlejet til JKS A/S. 2. Salgspris 2.1 Salgspris Kr. 4.950.000 kontant. 2.2 Evt. finansiering clausen-erhverv.dk er behjælpelig med kontakt til fremskaffelse af finansiering. 2.3 Refusion De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr. 183.600.-, jf. lejerfortegnelsen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. 3. Beliggenhed 3.1 Matr.nr. 1 bo Nørholm, Herning Jorder 3.2 Postadresse Lillelundvej 10A, 7400 Herning 3.3 Kommune Herning 4. Anvendelse 4.1 Nuværende 4.2 Anden anvendelse Ejendommen anvendes til regionskontor for JKS A/S. Alternativt vil ejendommen være velegnet til anden anvendelse, f.eks. alle former for liberalt erhverv. Ejendommen er indrettet, så den også kan anvendes som kontorfællesskab/multibrugerhus, med 8 store kontorer og 2 mødelokaler, samt stor kantine, som vil udgøre fællesarealer. Husleje potentialet ved udlejning som multibrugerhus vil ligge i niveauet 750 800 kr./m 2 og give mulighed for et afkast på 9%.
5. Generel beskrivelse 5.1 Opførelsesår Ejendommen er opført i 1965, jf. BBR. 5.2 Kortfattet beskrivelse Ejendommen er i 2016 ombygget og indrettet til JKS A/S 5.3 Bygningernes tilstand Ejendommen tilstand må betegnes som god efter ombygningen i 2016. 5.4 Ejendommens indretning Indretningen består af kontorer, mødelokaler kantine m.m. 5.5 Udenomsarealer Udenomsarealerne er anlagt til parkering for kontorets medarbejdere 6. Arealforhold 6.1 Samlet grundareal 1.500 m 2 ifølge tingbogen. Heraf vej 0 m 2. 6.2 Samlet etageareal Det samlede areal andrager ifølge BBR 612m 2. Ifølge lejekontrakterne andrager det udlejede areal 612m 2. 7. Offentlige forhold og planer 7.1 Zonestatus Byzone 7.2 Kommuneplan Ejendommen er omfattet af Kommuneplan vedtaget af Herning Kommune den 14. maj 2013. 7.3 Lokalplan Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 12.Eq4.1 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Der kan i området etableres virksomheder indenfor virksomhedsklasser 2-4 efter Herning Kommuneplan og Miljøministeriets Håndbog om miljø og Miljøministeriets Håndbog om miljø og planlægningboliger og erhverv i byerne, 2004. Endvidere kan etableres offentlig vej. 3.2 Der kan etableres detailhandel for særligt pladskrævende varegrupper med et areal på højest 5.000 m² for butikker der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer. Ved beregning af bruttoetagearealet kan fratrækkes arealer til personalekantine, personaletoiletter, personalefitnessfaciliteter og personalepauserum, dog maksimalt i alt 200 m². Beregning af bruttoetagearealet til butiksformål sker efter bygningsreglementets bestemmelser om bereg-
ning af bebyggelsens etageareal, idet dog den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 meter under loftet i kælderen, skal medregnes. Den enkelte butik til særligt pladskrævende varegrupper må højst have et areal på 2.000 m2. 3.3 Der kan i tilknytning til virksomhed etableres detailhandel med et areal på 5% af virksomhedens brutto etageareal dog højst 300 m² til salg af produkter, der er fremstillet på virksomheden. 3.4 Der må ikke etableres detailhandel ud over det, som er nævnt i 3.2 og 3.3. 3.5 Der kan etableres undervisning. 3.6 Der må ikke etableres nogen form for boliger. 3.7 Der kan etableres selvstændig kontorvirksomhed. Pr. 1. januar 2008 vil samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blive områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ 8. Servitutter/Deklarationer 8.1 Servitutter Der henvises til vedhæftede uofficielle kopi af tingbogsattest af den 13.10.2016 (bilag 2). Det vurderes, at der ikke er servitutter, der er særligt byrdefulde for ejendommen.] 9. Offentlig vurdering 2015 9.1 Vurdering Kr. 1.450.000 9.2 Grundværdi heraf Kr. 240.000 10. Forsikringsforhold 10.1 Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret hos Tryg under police nr. 657-314.065 10.2 Dækning Forsikringen dækker bygningsbrand, kortslutning, grunddækning, glas, sanitet, svamp, insekt, stikledninger og husejeransvar. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagel-
sesdagen. 11. Lejeforhold 11.1 Leje Den samlede årlige leje er pr. 1.10.2016 opgjort til kr. 367.200 ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Lejemålet kan tidligst opsiges til fraflytning til 31.3.2019. Udlejer afholder ejendommens skatter og afgifter, ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse. 11.2 Lejere Ejendommen er fuldt udlejet til JKS A/S. 12. Driftsbudget Årlig leje pr. 1/10 2016 i h.t. vedhæftede lejespecifikation kr 367.200 Grundskyld til kommunen kr 4.927 Renovation Betales af lejer kr - Ejendomsforsikring kr 8.306 Udvendig vedligeholdelse 15 kr./ m2 "over jord" kr 9.180 Administration kr 7.500 kr 29.913 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 337.287 13. Kapitalbehov Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 4.950.000 Registreringsafgift kr 15.680 Advokat m.v. anslået kr 15.000 kr 4.980.680 Refusion deposita kr - 183.600 Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 4.797.080
14. Købers startforrentning Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 7,03% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 337.287 4.797.080 X 100 = 7,03% 16. Øvrige oplysninger 15.1 Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. 15.2 Gæld udenfor købesummen Ingen gæld. 16.3 Momsreguleringsforpligtelse Ejendommen er momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen overtages af køber. 15.4 Energiforhold Bygningerne opvarmes med fjernvarme. 15.5 Miljøforhold Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. 15.6 Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. 15.7 Tinglysningsafgift Det forudsættes, at sælger/køber hver betaler halvdelen af tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. 15.8 Bilag Som bilag til nærværende prospekt vedlægges: 1. Lejerfortegnelse 2. Kopi af uofficiel tingbogsattest af 13.10.2016 3. Krak-kort 17. Besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: Torben Clausen Tlf. 30 56 56 06 torben@clausen-erhverv.dk
Lyse mødelokaler Lækker indretning
Velkommen til mødet! Høj standard
Stilrent
Gennemført kvalitet
Lillelundvej 10A, Herning