Plan og Udvikling Sagsnr. 288651 Brevid. 2936273 Ref. AV Dir. tlf. 46 31 35 41 adamv@roskilde.dk Høringsnotat lokalplan 656, Viby bymidte 18. september 2018 Overblik Lokalplan 656 for Viby bymidte har været i høring fra den 29. juni til den 7. september 2018. Kommunen har modtaget 8 skriftlige høringssvar, hovedsagelig fra lokale borgere og foreninger samt erhvervsstyrelsen. Der har været holdt borgermøde den 22, august 2018, hvor der deltog ca. 50 borgere. Deltagerne var hovedsagelig lokale borgere og erhvervsdrivende. Lokalplanforslaget er i store træk blevet modtaget positivt og der har været stor interesse for Viby bymidtes udvikling. Debatten har væsentligst gået på bekymring for om der fremover vil være nok parkeringspladser til rådighed for de handlende og for Biblioteks- og kulturhusets brugere. Bekymringerne har ikke givet anledning til ændringer i lokalplanen, da det er forvaltningens vurdering, at den samlede parkeringskapacitet rigeligt dækker parkeringsbehovet. Derudover er der en del borgere og handlende, som ikke ønsker en ny dagligvarebutik i området på nuværende tidspunkt, hvilket begrundes i, at det vil true de nuværende butikker. Disse bemærkninger har heller ikke givet anledning til ændringer af lokalplanen idet vurderingen bygger på detailhandelsanalyser, der viser at der før eller siden vil være behov for endnu en dagligvarebutik, når bymidten og Skousbo efterhånden bliver udbygget. Det er vigtigt, at en sådan butik placeres i bymidten, så den kan være med til at skabe liv og aktivitet i byen. Herudover er der interesse fra detailhandelsbranchen for at placere butikker i området. Her er det vigtigt, at kunne anvise et sted, som ligger centralt og ikke f.eks. ved en indfaldsvej. I forbindelse med udarbejdelsen af udbudsmateriale til Biblioteks- og kulturhuset er forvaltningen blevet opmærksom på, at etagearealet bør øges fra 1400m 2 til 1500m 2 for at kunne rumme de ønskede faciliteter. Dette imødekommes, da det ikke vil få negativ betydning for lokalplanens intentioner. Herudover kan udvendig solafskærmning af Biblioteks- og Kulturhuset blive nødvendig, idet det kan blive vanskeligt at opfylde indeklima-/energikrav uden udvendig solafskærmning i forhold til de aktiviteter, som skal foregå i huset. Der vil blive stillet krav til udformning af solafskærmning i udbudsmaterialet for entreprisen for biblioteks- og kulturhuset. Derfor vil det kunne forsvares, at undtage bestemmelsen om solafskærmning fra biblioteks- og kulturhuset (lokalplanens delområde 1). Udover dette er der foretaget mindre redaktionelle ændringer i lokalplanforslaget. Se alle høringssvarene her [link].
Resume og svar på alle bemærkninger Nr. Navn Bemærkning Forvaltningens vurdering Forvaltningens indstilling 1. Inga Skjærris Roskilde Boligselskab SYD, Toftehøjen 2. Erhvervsstyrelse n, Karin Jensen 3. Viby antenne / v. John Farre a. Ønsker ikke, at de nuværende p- pladser i den sydlige del af Tofthøjvej, som betjener omsorgscentret ændres eller reduceres. a. Mener ikke, at der er redegjort for, om lokalplanen vil kunne have konsekvenser for produktionsvirksomheder jf. oversigt over nationale interesser i kommuneplanlægningen a. Områdets boliger bør/skal sikres tilslutning (eller forberedes for tilslutning) i form af tomrør og/eller kabler fra de i området værende digitale infrastruktur udbydere (fiber/adsl/antenne) Da parkering til ny boligbebyggelse som udgangspunkt foregår på egen grund, vil de nuværende p-pladser, som anvendes af omsorgscentret fortsat kunne anvendes til dette formål. Det er lokalplanens intention, at forbedre og forskønne Tofthøjvej. På den baggrund vil der kunne ændres på placeringen af P-pladserne i forbindelse med opstribning og ny beplantning i området. Efter aftale med Erhvervsstyrelsen, indføjes teksten, som vist i højre kolonne. De anførte forhold kan ikke reguleres i en lokalplan, men det er en rigtig god idé at tænke disse forhold ind i planlægningen fra starten. Bemærkningerne sendes videre til boligselskabet Domea, der opfordres til at medtage bemærkningerne i planlægningen af bebyggelsen. Der indføjes et afsnit i lokalplanens redegørelse under Miljømæssige forhold, med følgende indhold: Det er ved gennemgang af virksomheder i nærområdet vurderet, at ingen af virksomhederne har tilladelse til at udlede forurening udover de vejledende grænseværdier for støj, lugt, støv eller anden luftforurening ved egen matrikelgrænse. Det vurderes således at lokalplanen ikke vil skærpe vilkårene for nærliggende produktionsvirksomheder.
4. Marianne Selch Bøgevænget 15 a. Ønsker at der indtænkes alternative midlertidige, eller modulanvendte - udvidelsesmuligheder i det nye biblioteks- og kulturhus, så Viby også fremover kan være vært for store kulturelle arrangementer og folkefester Det nye bibliotek og kulturhus får ganske rigtigt en sal med plads til væsentlig færre tilskuere end Cosmoshallen, men til gengæld med plads til væsentlig flere tilskuere end i det nuværende hus med koncertsal i KulturCosmos. Størrelsen er vurderet som passende i samråd med bl.a. KulturCosmos selv, efter det var blevet politisk besluttet, at hallen skulle rives ned. Den nye sal vil kunne rumme mange aktiviteter udover koncerter, fx forestillinger for børn, barselsgymnastik og maget andet. Desuden vil det nye hus indeholde værksted til forskellige aktiviteter. 5. 4H Hanne Høy Gør opmærksom på, at lokalplanen ikke rummer grønne områder eller faciliteter, til foreningens mange udendørs aktiviteter i Viby Bymidte fremover. Ønsker at der fortsat bliver plads til aktiviteter som byhaver, bålhygge, sommer sjov, kaninhop mm. Større arrangementer som store loppemarkeder eller store koncerter vil man kunne lægge andre steder i Viby, fx sportshallen eller udendørs, afhængig af arrangementets art. Udviklingen af Viby bymidte er et byfortætningsprojekt, som skal skabe mere aktivitet og liv i byen. Lokalplanen skaber rammerne for dette, men også for grønne arealer, men i mindre skala og med andre typer aktiviteter, end de udendørs aktiviteter, som 4H har lavet. Det er ikke udelukket, at nogle af de beskrevne aktiviteter der har været i bymidten kan fortsætte, hvis der kan findes plads, men må nok som udgangspunkt foregå andre steder i byen. 6. Michael Andersen, Foreslår, at man ophæver yderligere 2 servitutter. Det kan være en mulighed, at der i Skousbo områdets grønne kile kan indtænkes nogle af disse aktiviteter, men det afhænger af, om der kan etableres nogle offentligt tilgængelige udearealer. Om dette er en mulighed vil vise sig efterhånden som udbygningen af området skrider frem og ejerforholdene fastlægges. a. Servitutten omkring hegn er åbenlyst forældet idet
Ternevej 25 a. 28.03.1962-5328-18 Dok om hegn, hegnsmur mv b. 22.03.1977-11738-18 Dok om forbud mod bebyggelse mv 7. Viby Cityforening Den ene strider mod lokalplanen og den anden er blot (muligvis) overflødig). ad a) Servitut fra 28.03.1962 om hegn Bestemmelsen blev oprindelig tinglyst på matr. 9dm og lyder således, jf. bilag 1: "4. Køberen påtager sig hegnspligt mod øst og syd, hvilken bestemmelse vil være at lyse servitutstiftende med påtaleret for ejeren af matr.nr. 9-a Viby." Ifølge et gammelt matrikelkort er matr. 9dm blevet lagt sammen med andre matrikler og er i dag en del af matr. 9hl. Har med gul markeret hvor hegnet skal være ifølge servitutten. Når dette sammenlignes med kortet i lokalplanen så kan man se, at der således er krav om, at der er et hegn tværs over parkeringspladsen: Udsnit fra matrikelkort. a. parkering Ønsker ikke færre P-pladser når der kommer væsentligt større aktivitetsniveau. Mener parkeringsnormen generelt er for lav. Tror ikke på dobbeltudnyttelse af p- pladserne, idet der også i forretningernes åbningstid vil være behov for p-pladser til bibliotek og kulturhus. Mener ikke Tofthøjvej bør ændres og ønsker ikke reduktion af p-pladserne, da de gode parkeringsforhold er en forudsætning for at tiltrække kunder ude fra. Ønsker ikke reduktion af p- pladsstørrelserne. ejendommen ikke længere eksisterer. Kommunen har for længst negligeret denne servitut, idet der i dag er både bygninger og p-plads hen over hvor der skulle være opsat hegn. Den påtaleberettigede kan kvittere servitutten til aflysning eller den kan aflyses pga. forældelse. Hvis den skal aflyses i forbindelse med lokalplanen skal den være i strid med formålet og/eller en direkte anvendelse i en af lokalplanens paragraffer. Det er den ikke umiddelbart. Ydermere ligger halvdelen af hegnsforpligtelsen uden for lokalplanområdet, hvorfor servitutten ikke kan aflyses i sin helhed pba. Lokalplanen evt. kun delvist. b. Servitutten omkring forbud mod bebyggelse omhandler et område der i servitutten skal friholdes for bebyggelse. Det ligger udenfor lokalplanens område, hvorfor lokalplanen ikke kan fortrænge servitutten. a. Det er forvaltningens vurdering, at parkeringskapaciteten vil være tilstrækkelig selv om antallet af pladser reduceres lidt. Ved at flytte lidt rundt på p-pladserne kan der skabes en langt mere klar forbindelse mellem Søndergade og Tofthøjvej og bedre plads til et kulturhus, der kommer til at ligge mere frit. P-pladsen bliver mere grøn og trafiksikkerheden bliver bedre. Det samme gælder parkering på Tofthøjvej, som får et profil som i Søndergade. Flere træer og klarere disponering af p- arealerne. Forvaltningen har vurderet, at der i dag er overskud af parkeringskapacitet med de p-pladser der er i området.
Derfor udnyttes dette overskud delvis til de nye byfunktioner, som lokalplanen giver mulighed for. I planen er der gjort plads til den nødvendige parkering inden for hvert boligområde, således at parkering i forbindelse med boliger ikke belaster de offentlige p- pladser. Parkering for delområde 3 bliver dog delvist offentlig. Forvaltningen har løbende gennem flere år lavet parkeringsoptællinger for at kunne følge parkeringskapaciteten i Viby bymidte. Der har ikke været tegn på fuldt udnyttet parkering ved Tofthøjvej på noget tidspunkt, selv ikke på en lørdag formiddag, hvor den mest intense brug af byen finder sted. På den baggrund har forvaltningen vurderet, at parkeringskapaciteten godt kan udnyttes mere effektivt. Bl.a. derfor har vi sat parkeringsnormen lavt, hvilket også fremgår af lokalplanens redegørelse side 11. b. Mener ikke der er brug for ny dagligvarebutik nu og det bør tages ud af lokalplanen. På et senere tidspunkt om 30 til 40 år vil det blive aktuelt og der foreslås at en dagligvarebutik bedre kan placeres ved fx Søndergade 6-8 og de bagvedliggende arealer langs banen, som alligevel ikke vil være attraktive til boliger. Eller Skolevej (Mellem Kro og Rema) kunne rumme en mulighed for placering af ny dagligvarebutik på sigt. Ønsker flere mindre butikker - og gerne i forskellige størrelser, butikslokaler evt. med fælles baglokalefaciliteter. b. Forvaltningen har fået udarbejdet detailhandelsanalyser, der viser at der før eller siden vil være behov for endnu en dagligvarebutik, når bymidten og Skousbo efterhånden bliver udbygget. Det er vigtigt, at en sådan butik placeres i bymidten, så den kan være med til at skabe liv og aktivitet i byen. Herudover er der interesse fra detailhandelensbranchen for at placere butikker i området. Her er det vigtigt, at kunne anvise et sted, som ligger centralt og ikke f.eks. ved en indfaldsvej. Om der vil kunne rummes mulighed for etablering af dagligvarebutik et andet sted i byen kan ikke udelukkes, men det er forvaltningens vurdering, at den mest
hensigtsmæssige lokalisering vil være på ejendommen Tofthøjvej 10, som det fremgår af lokalplanen. Lokalplanen giver mulighed for etablering af en eller flere mindre butikker ud over en dagligvarebutik inden for lokalplanens delområde 3. c. Ønsker en skarpere formulering eller nogle mere specifikke krav til facadematerialer og fremtoning, nu det kommer til at udgøre så stor en del af Vibys fremtidige bymidte. Her har vi mulighed for at udfordre nogle bygherrer til at lave noget særligt i stedet for noget sædvanligt. c. En lokalplan kan desværre aldrig sikre god arkitektur, men kun rammesætte den kommende bebyggelse. Derfor er det en fordel, at den kommende bebyggelse, som opføres i delområderne 1, 2 og 5 placeres på kommunalt ejet areal og at bebyggelsen opføres som alment boligbyggeri. På den baggrund har kommunen - ud over bestemmelserne i lokalplanen mulighed for at styre bebyggelsernes udseende og udformning via en købsaftale. Bestemmelserne for bygningsudformning er derfor mere detaljerede i delområde 3, som er privatejet. ændring d. Mener at der mangler at blive indtænkt klimasikring i lokalplanen. P-pladser eller torv kunne evt. anvendes som skybrudsbassin. d. Lokalplanområdet modtager kun overfladevand fra nærområdet ved skybrud og det giver derfor ikke mening at etablere skybrudsbassiner, som forudsætter tilstrømning fra et større område.. 8. John Christensen a. Ønsker ikke biblioteket nedrevet a. Byrådet har, med beslutningen om etablering af et nyt biblioteks- og kulturhus, ønsket at sætte skub i udviklingen af Viby. Med denne beslutning vil grunden, hvor det eksisterende bibliotek ligger i dag kunne udnyttes til boligformål. b. b.
Ønsker ikke kun opført ældreboliger, men også ungdomsboliger eller singleegnede boliger, så befolkning kan blandes. Lokalplanen muliggør boligbyggeri på 3 lokaliteter og det er netop tanken, at disse bebyggelser skal indeholde et varieret udbud af forskellige boligtyper, herunder ældreegnede-, single-, ungdoms- og familieboliger, c. Lokalplanområdet bør begrænses, så det slutter, hvor Tofthøjvej (vejlitra 7000s) slutter, idet det ikke giver mening, at inddrage Toftehøjens matrikel, da deres areal er bymidten og butikkerne der, uvedkommende. c. Det har været nødvendigt, at inddrage en del af omsorgscentrets matrikel, som omfatter en del af Tofthøjvejs areal, da det er hensigten at forbedre og forskønne parkeringsarealerne på hele Tofthøjvej, men også for at opnå en samlet parkeringsløsning for omsorgscentret og den nye bebyggelse i delområde 2. d. Undrer sig over hvorfor nuværende lægehus og tandlægehus ikke er med i området, idet klinikkerne skulle flyttes på Torvet og give plads til flere ældreboliger. d. Det har desværre ikke været muligt at indgå aftale med læge- og tandlægehuset om at flytte praksis på nuværende tidspunkt. Derfor er disse ejendomme ikke omfattet af lokalplanen. e. Ønsker ikke Tofthøjvej smallere, med parkering i siden. Er bekymret for om der er taget højde for at der skal kunne komme udrykningskøretøjer til omsorgscenter og den røde blok (Tofthøjvej 16/18), der er en årsag til, at der er P-forbud langs vejen i dag. e. Adgang for udryknings- og renovationskøretøjer, samt øvrige tunge køretøjer er indarbejdet i det fremlagte forslag. f. P-pladser ved den røde blok og Toftehøjen bør ikke regnes med i p- pladser til butikker, boliger mv. til bymidten. De har intet med det at gøre, men bør være til rådighed for beboere og f. De offentlige p-pladser på Tofthøjvej indgår i en samlet pulje for alle de parkeringsbehov, som der er i området. I den forbindelse muliggør lokalplanen, at der kan etableres flere p-pladser på ejendommen Tofthøjvej 16/18, hvis der viser sig behov for det.
brugere de steder. g. Mener ikke at biblioteks- og kulturhuset skal have mulighed for interessant og opsigtsvækkende facader men ønsker at bevare miljøet, facade udtrykket, byggestilen. Ønsker at "genopføre" mejeriet, i samme stil og udtryk, så byens og hovedgadens indtryk og stil bevares. Mener at byggeriet bør holdes inden for nuværende bygningers rammer, så det ikke kommer til at berøre nuværende p- plads på Torvet. g. Da det desværre ikke har været muligt at bevare det gamle mejeri, har byrådet ønsket, at der udskrives en totalentreprisekonkurrence for det nye biblioteks- og kulturhus. På den baggrund har det ikke været et ønske, at lægge sig fast på at kopiere mejeriets arkitektur, men at nyfortolke området samtidig med, at den nye bygning dog skal forholde sig til de eksisterende bygningers byggestil og udtryk samt de øvrige omgivelser. Ang. p-plads på Torvet, se under punkt 7a. h. P-pladsen på Torvet bør forblive uforandret. Mener at investeringen i forskønnelsen af stationspladsen, Torvet og Søndergade er spildt ved at ændre den. Desuden vil det at vende pladsen give spildplads og flere skader på biler, både pga. smalle p-båse og ind og udkørsel fra båsene. h. Det er korrekt, at der i nogen grad må ændres på noget beplantning som for nylig er etableret på Torvet. Forvaltningen har vidst, at der med den nye plan kunne blive ændret på forholdene. Derfor er beplantningen forberedt på at kunne genbruges og flyttes. Det er forvaltningens vurdering, at den foreslåede ændring af p-pladsen ikke medfører, at der opstår skader på de parkerede biler. Tværtimod vurderes ændringen mere trafiksikker. Se i øvrigt under punkt 7a. i. Ønsker ikke nye bygninger i 4 etager. i. Den maksimale tilladte højde for det nye byggeri er ikke på 4, men på 3½ etage på en meget lille del af bebyggelsen i delområde 5, hvor højden ikke vil være til gene for naboerne. Det er forvaltningens vurdering, at området her godt kan tåle lidt højere bebyggelse end i den øvrige del af Viby bymidte, f.eks. i området ved Søndergade.
j. For at øge sammenhængen i byen, også de butikslokaler, som ligger i nærheden af Vestergade, kunne det være en ide, at skabe en sti fra Tofthøjen til Søndergade ved nummer 19. j. Forslaget om etablering af en sti ligger uden for lokalplanens område. Men idéen vil blive taget med i det videre arbejde med at skabe bedre forbindelser i byen. k. De overgange, flisebelægninger, som er i Søndergade, var oprindelig tænkt som bump, men pga. bussen, blev de, som de er i dag. Nu bussen ikke længere kører gennem byen, har man så overvejet at hæve disse flader til de bump, som var tanken? k. Nej, der er på nuværende tidspunkt ingen planer om at etablere bump på Søndergade. Forvaltningens egne forslag til ændringer Nr. Navn Bemærkning Forvaltningens vurdering Forvaltningens indstilling Forvaltningens egne forslag til ændringer (skrives med blåt) Forvaltningen er blevet opmærksom på, at etagearealet på biblioteks- og kulturhuset bør øges fra 1400m 2 til 1500m 2. Forvaltningen er blevet opmærksom på, at udvendig solafskærmning på Kulturhuset kan blive nødvendig, idet det kan blive vanskeligt at opfylde indeklima- /energikrav uden udvendig solafskærmning i forhold til de aktiviteter, som skal foregå i huset. Der vil blive stillet krav til udformning af solafskærmning i udbudsmaterialet for entreprisen for biblioteks- og kulturhuset. Derfor vil det kunne forsvares, at undtage bestemmelsen om solafskærmning fra lokalplanens delområde 1. I 5.1 under delområde 1 ændres teksten 1400m 2 til 1500m 2. 6.8 ændres til følgende indhold: 6.8 Solafskærmning Faste markiser samt baldakiner og halvtage må ikke opsættes. Skrift på markiser skal være diskret og må kun finde sted på markisens kant.
6.8.1 Etablering af udvendig solafskærmning på bygninger må kun ske i form af markiser, i princippet udformet som vist på visualisering oven for. Markiser må kun opsættes i stueetagen min. 2,8 m over fodgængerzonen. Markisen skal kunne rulles ind efter lukketid. 6.8.2 Inden for delområde 1 gælder 6.8.1 ikke.