1 København, den 28. februar 2008 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Niels Jørn Garder H.C. Ørstedsvej 23 1879 Frederiksberg C Sagen angår spørgsmålet, om indklagede på grund af kritisabelt mæglerarbejde skal fortabe sit salær. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at skødeekspeditionen blev forsinket. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og indgik den 1. september 2005 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgik af formidlingsaftalen, at aftalen var gældende i 6 måneder, og at kontantprisen var ansat til kr. 4.500.000,00. Det fremgik videre af formidlingsaftalen: 8. Betaling 8.1. Ejendomsmæglerens vederlag 8.1.1 Vederlag i alt incl. moms kr. 96.813 Vederlaget er beregnet
2 som kr. 75.000,00 excl. moms. Udover udgifterne nævnt i pkt. 8.1.2. og pkt. 8.3. afholder sælger et honorar for udarbejdelse af foto og plantegning på kr. 2.450,00 excl. moms. 8.1.2. Øvrige salgsfremmende foranstaltninger I alt incl. moms max kr. 18.625 som et fast beløb på kr. 14.900,00 excl. moms til dækning af samtlige annoncer Sælges ejendommen inden 4 uger fra underskrivelse af formidlingsaftalen, nedsættes det samlede beløb til salgsfremmende foranstaltninger til kr. 0,0 excl. moms. Vederlag i alt kr. 115.438 8.3. Dokumentation i h.t. pkt. 9: Skønnede udgifter til dokumentationsomkostninger incl. moms overført fra salgsbudgettet, pkt. 6. kr. 5.975 Ejendomsmægleren er berettiget til at markedsføre sig med ejendommen for egen regning før og efter salget. Den 7. oktober 2005 underskrev klagerne købsaftale om salg af ejerlejligheden for kr. 4.500.000,00. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. august 2006, men det var aftalt, at sælger var berettiget til med 3 måneders varsel at forlange, at køber skulle overtage lejligheden tidligere. Det fremgik videre af købsaftalen: Overtagelsen kan dog tidligst finde sted den 1.2.2006, og i så fald konsekvensrettes de i købsaftalen anførte frister. Sælger foranlediger eller henviser til rette vedkommende som kan underskrive og forestå aflysning af lejekontrakt med Café tinglyst den 18.5.1992, idet handlen er betinget af, at den pågældende byrde aflyses. Det er en betingelse fra købers side, at køber allerede fra underskrivelsen af denne
3 købsaftale i enhver henseende kan agere som ejer af ejerlejligheden over for ejerforeningen, herunder eksempelvis foretage indkaldelse til generalforsamling og stemme for ejerlejligheden i ejerforeningen. Sælger underskriver i den forbindelse samtidig med underskrivelsen af købsaftalen særskilt uigenkaldelig fuldmagt til køber, hvorefter køber blandt andet har stemmeretten i ethvert ejerforeningsanliggende. Såfremt fuldmagten ikke af køber uanset årsag kan gøres gældende overfor ejerforeningen, forpligter sælger sig til at agere efter købers anvisninger over for ejerforeningen, herunder møde på generalforsamlinger og stemme efter købers anvisninger i ethvert ejerforeningsanliggende. Sælger forpligter sig desuden til på købers anmodning at stille sig til disposition som bestyrelsesmedlem og i bestyrelsen agere efter købers anvisninger. Sælger er forpligtet til straks at informere køber om indkaldelser til generalforsamlinger etc. og andre forhold som vedrører ejerforeningen. Det fremgik af købsaftalen, at køber skulle fremsende endeligt skøde i underskrevet stand senest den 1. juli 2006, og at skødet skulle være indleveret til tinglysning senest den 10. juli 2006. Den 7. oktober 2005 underskrev klagerne uigenkaldelig fuldmagt til køber. Den 30. december 2005 skrev klagerne til indklagede og meddelte, at de ønskede overtagelsesdagen ændret til den 1. april 2006. Den 2. januar 2006 skrev indklagede til købers advokat og meddelte, at overtagelse ville blive den 1. april 2006, og anmodede samtidig om at modtage skødeudkast. Den 6. februar 2006 rykkede indklagede for skødeudkast og bad købers advokat fremskynde udarbejdelsen. Den 20. marts 2006 rykkede indklagede på ny for udarbejdelse af skøde. Den 30. marts 2006 sendte indklagede afregning til klagerne: Salær i.h.t. aftale kr. 77.450,00 Markedsføringsbidrag kr. 0,0 Kr. 77.450,00 Moms, 25% kr. 19.362,50 kr. 96.812,00 Aftalt gebyr for Tingbogsoplysning, udskrifter kr. 300,00 Restgældsoplysninger kr. 350,00 Kommunalt oplysningsskema kr. 400,00 Servitutter m.v. kr. 2.500,00 Internetgebyr kr. 2.950,00
4 Foto/plantegning kr. 2.450,00 kr. 8.950,00 kr.105.762,50 Deponeret på vort kontor kr.115.000,00 Jeres tilgodehavende kr. 9.237,50 Den 15. juni 2006 blev skødet lyst endeligt uden anmærkninger. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har haft en dobbeltrolle i forbindelse med handlen og skal derfor fortabe sit salær. Indklagede skal desuden erstatte klagernes udgifter til advokat samt betale erstatning som følge af, at indklagede ikke fulgte op på skødeekspeditionen, og skødet derfor blev forsinket. I forbindelse med at klagernes ejendom blev renoveret fra januar til juni 2005, fik klagerne en henvendelse fra firmaet, som forestod renoveringen, fordi en medarbejder i firmaet var interesseret i at købe klagernes ejerlejlighed. Klagerne indvilligede i at få foretaget en salgsvurdering, og på foranledning af den interesserede køber vurderede indklagede ejerlejligheden. Klagerne ønskede på daværende tidspunkt ikke at sælge ejerlejligheden. I juli 2005 blev klagerne kontaktet af indklagede, som spurgte, om klagerne ville sælge deres ejerlejlighed for kr. 4.500.000,00, idet indklagede havde en køber. Klagerne fortalte på et møde med indklagede, at ejerforeningen havde haft uoverensstemmelser med det firma, der havde renoveret ejendommen, og at der ville blive anlagt erstatningssag mod firmaet. Klagerne gjorde samtidig opmærksom på, at de ikke ønskede at sælge ejerlejligheden til en køber, der havde nogen forbindelse til renoveringsfirmaet. Indklagede fortalte, at den interesserede køber ikke var det firma, der havde renoveret ejendommen. I forbindelse med købsaftalens indgåelse den 7. oktober 2005 blev klagerne på grund af den lange overtagelse bedt om at give fuldmagt til køber, således at køber havde indflydelse i forhold til ejerforeningen fra købsaftalens indgåelse. Den 21. oktober 2005 blev klagerne klar over, at køber havde givet sin stemme til et firma, som ejer to andre lejligheder i ejendommen, og havde indvilget i, at der skulle indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, fordi disse ønskede ejerforeningens beslutning om at føre sag mod det firma, der havde renoveret ejendommen, ændret.
5 I forbindelse med den ekstraordinære generalforsamling fik klagerne bekræftet, at køber havde noget at gøre med det firma, der havde renoveret ejendommen. Køber blev på den ekstraordinære generalforsamling erklæret inhabil i forhold til den beslutning, der skulle træffes, og der blev derfor ikke ændret på ejerforeningens beslutning om at føre erstatningssag mod det firma, der havde renoveret ejendommen. Indklagede skal erstatte klagernes udgift til advokat i forbindelse med handlen, kr. 10.625,00 inkl. moms. Indklagede havde lovet at sørge for, at en gammel lejekontrakt, der var lyst på ejendommen, i forbindelse med handlen blev aflyst. Indklagede sørgede imidlertid ikke herfor, hvorfor klagerne måtte søge advokatbistand hertil. Allerede i februar 2006, hvor klagerne stadig boede i ejerlejligheden, besluttede køber sig for at sætte lejligheden til salg igen. Indklagede bad derfor om lov til at fremvise lejligheden for interesserede købere. I oktober 2006 opdagede klagerne, at lejligheden blev annonceret med fotos, som var taget i klagernes ejertid. Indklagede har i forbindelse med klagesagen oplyst, at de vil opkræve beløb til markedsføring, som ved en fejl ikke blev opkrævet, da sagen blev afregnet over for klagerne. Klagerne er indstillet på at betale udgifter, som positivt er afholdt af indklagede til markedsføring. Klagerne mener dog ikke, at indklagede har afholdt udgifter til markedsføring. Indklagede har fra kommunen fået kommunalt oplysningsskema, hvoraf det fremgår, at der er verserende byggesag. Indklagede har derfor været bekendt med, at der var en sag vedrørende ejendommen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær og bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne har ikke på noget tidspunkt før handlen over for indklagede krævet, at lejligheden ikke måtte sælges til det firma, der havde renoveret ejendommen. Dette erfarede indklagede først ved brev fra klagernes advokat af 28. oktober 2005. Hvis dette havde været en forudsætning, skulle det have været indføjet i formidlingsaftalen.
6 Indklagede var ikke bekendt med ejerforeningens tvist med det firma, der havde renoveret ejendommen. Der blev efter klagernes ønske aftalt en usædvanlig lang overtagelse. Køber stillede derfor krav om at få fuldmagt til brug over for ejerforeningen i perioden fra købsaftalens indgåelse til overtagelsesdagen. Indklagede er ikke bekendt med, hvorvidt fuldmagten har været anvendt. Indklagede har ikke lovet at ville forestå aflysningen af den på ejendommen lyste lejekontrakt. Det fremgår af købsaftalen, at det var sælger, der inden overtagelsesdagen skulle foranledige lejekontrakten aflyst. Indklagede anmodede berigtigende advokat om at forestå aflysning af lejekontrakten og erfarede senere, at berigtigende advokat havde anmodet klagernes advokat om at forestå ekspeditionen. Skødeekspeditionen er ikke forhalet som følge af indklagedes forhold. Da overtagelsesdagen af klagerne omkring årsskiftet blev rykket frem til den 1. april 2006, anmodede indklagede købers advokat om fremsendelse af skødeudkast. Indklagede rykkede herfor henholdsvis den 6. februar 2006 og den 20. marts 2006, først herefter blev skødeudkastet modtaget. Indklagede solgte efterfølgende ejerlejligheden igen for køber. Indklagede brugte i den forbindelse billeder, som var taget i forbindelse med klagernes salg. Klagerne havde i formidlingsaftalen skrevet under på, at indklagede var berettiget til at markedsføre sig med ejendommen for egen regning før og efter salget. Da klagerne kontaktede indklagede og meddelte, at de ikke mente at dette omfattede markedsføring i forbindelse med nyt salg, blev billederne omgående fjernet. Indklagede har i sin afregning af sagen over for klagerne fejlagtigt ikke opkrævet beløb til markedsføring. Indklagede vil derfor i forbindelse med klagesagens afslutning kræve markedsføringsbeløb, kr. 18.625,00 inkl. moms betalt af klagerne. Nævnet udtaler:
7 Der er til sagen fremkommet modstridende forklaringer, om indklagede var bekendt med, at klagerne ikke ønskede at sælge ejerlejligheden til en køber, der havde forbindelse til det firma, som havde renoveret ejendommen, hvorfor nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved alligevel at formidle salg til en person, der havde forbindelse til firmaet. Nævnet må derfor også afvise at tage stilling til, om indklagede skal fortabe sit salær. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse, nævnet kan afvise klager blandt andet på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. I den mellem parterne indgåede købsaftale med overtagelsesdag den 1. august 2006, var det aftalt, at underskrevet skøde skulle være ejendomsmægleren i hænde senest den 1. juli 2006. Det fremgår af købsaftalens punkt 14, at de i købsaftalen anførte frister konsekvensrettes, såfremt sælger gjorde brug af den aftalte mulighed for at fremrykke overtagelsesdagen. Nævnet finder, at dette må forstås således, at underskrevet skøde skulle have være ejendomsmægleren ihænde senest den 1. marts 2006, eftersom overtagelsesdagen blev ændret til den 1. april 2006. Nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at købers advokat først fremsendte underskrevet skøde til indklagede, efter at indklagede havde rykket herfor henholdsvis den 2. januar 2007, den 6. februar og den 20. marts 2007. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne for de eventuelle omkostninger, klagerne har haft som følge af, at købesummens frigivelse blev forsinket. Det fremgår af købsaftalen, at sælger skulle foranledige den tinglyste lejekontrakt på ejendommen aflyst. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede over for klagerne påtog sig at sørge herfor. Det er i formidlingsaftalen aftalt, at indklagede var berettiget til for egen regning at markedsføre sig med ejendommen før og efter salget. Nævnet finder, at dette ikke omfatter markedsføring i forbindelse med senere salg af ejendommen. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede i forbindelse med et senere salg af lejeligheden anvendte de fotos, som var taget i klagernes ejertid. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med
8 lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at der ikke i den mellem parterne indgåede formidlingsaftale ses aftalt betaling af udgift til internetgebyr, kr. 2.950,00 inkl. moms. Nævnet kan derfor ikke godkende det af indklagede opkrævede gebyr på kr. 2.950,00 inkl. moms. Indklagede skal derfor tilbagebetale kr. 2.950,00 til klagerne. Nævnet har endvidere bemærket, at indklagede har opkrævet udgift til foto/plantegning med kr. 2.450,00. Dette beløb er dog allerede indeholdt i det opkrævede salærbeløb på kr. 77.450,00, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Indklagede skal derfor tilbagebetale kr. 2.450,00 til klagerne. Endelig har nævnet bemærket, at indklagede har opkrævet udgifter til dokumentationsomkostninger med kr. 3.550,00 inkl. moms. Indklagede har overfor nævnet dokumenteret at have afholdt udgifter for i alt kr. 2.443,80 inkl. moms, hvorfor nævnet alene kan godkende dette beløb. Indklagede skal derfor tilbagebetale kr. 1.106,20 til klagerne. I formidlingsaftalen er aftalt øvrige salgsfremmende foranstaltninger som et fast beløb på kr. 18.625,00 inkl. moms, hvorfor indklagede har krav på betaling af dette beløb, uanset om der er annonceret for beløbet eller ej. Indklagede har imidlertid ikke sendt faktura til klagerne på beløbet, og nævnet kan derfor ikke medtage beløbet i nærværende kendelse. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 7.206,20 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 6.506,20 fra den 3. maj 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted.
9 P.N.V. Poul Søgaard Formand København, den 27. maj 2008 T I L L Æ G T I L K E N D E L S E Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Niels Jørn Garder H.C. Ørstedsvej 23 1879 Frederiksberg C Efter afsigelse af kendelse af 28. februar 2008, er nævnet blevet kontaktet af klagerne, som har anmodet om at få sagen genoptaget. Klagerne har fra indklagede modtaget krav om betaling af markedsføringsbidrag på kr. 18.625,00, som ikke blev opkrævet i forbindelse med handlens afslutning og indklagedes afregning af sagen den 30. marts 2006.
10 Nævnet har fra klagerne modtaget kopi af indklagedes brev af 4. marts 2008 til klagerne: Klagerne har bl.a. anført I den aftale, klagerne indgik med indklagede, var anført, at klagerne ved et salg inden for 4 uger ikke skulle betale salgsfremmende foranstaltninger. Indklagede havde allerede køberen til lejligheden, og det var således ikke nødvendigt med markedsføring i aviser m.v. Indklagede opkrævede ikke noget beløb til salgsfremmende foranstaltninger, da klagerne modtog faktura. Indklagede oplyste dengang, at han ville se bort fra beløbet, selvom der var gået nogle dage mere end de aftalte 30 dage. Det undrer derfor klagerne, at indklagede nu 2 år senere kræver beløbet betalt, og klagerne mener, at det skyldes, at de har klaget over indklagede. På den baggrund mener klagerne, at det er urimeligt, at indklagede opkræver beløbet nu. Indklagede har blandt andet anført: Indklagede bestrider, at der var en mundtlig aftale om, at markedsføringsbidraget ikke skulle betales. Markedsføringsbidraget var desværre ikke blevet faktureret, som det var aftalt i formidlingsaftalen, og indklagede har derfor lavet en korrigeret slutafregning i forbindelse med modtagelsen af nævnets kendelse.
11 Nævnet udtaler: Det fremgår af formidlingsaftalen indgået den 1. september 2005 at beløbet vedrørende øvrige salgsfremmende foranstaltninger på kr. 18.625,00 inkl. moms ville blive nedsat til kr. 0,00 ved et salg indenfor 4 uger. Ejerlejligheden blev solgt efter godt 5 uger. Klagerne har til nævnet oplyst, at indklagede havde stillet dem i udsigt, at de ikke ville blive opkrævet beløb til salgsfremmende foranstaltninger selvom der var handlet efter mere end 5 uger, idet der var blevet handlet så hurtigt og til en bestemt køber. Indklagede sendte afregning til klagerne den 30. marts 2006, og af afregningen fremgik, at øvrige salgsfremmende foranstaltninger udgjorde kr. 0,00. Endvidere har indklagede først i forbindelse med klagesagen ca. 1½ år efter handlen alligevel krævet beløbet. Nævnet finder derfor, at klagerne på den baggrund var berettigede til at gå ud fra, at indklagede afstod fra at opkræve beløbet til øvrige salgsfremmende foranstaltninger, selvom lejligheden først blev solgt den 5. oktober 2007. Nævnet finder herefter at indklagede ikke kan kræve beløbet til markedsføring betalt af klagerne. Nævnet fastholder derfor sin kendelse af 28. februar 2008. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 7.206,20 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 6.506,20 fra den 3. maj 2007, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. P.N.V. Poul Søgaard formand