LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR. 6-0309 BOLIGER I BISPEPARKEN PLAN OG TEKNIK RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG TLF 74126430 FAX 74126432 E-MAIL raadhus@sonderborg.dk
I ndholdsfortegnelse [ I N D H O L D ] Lokalplanens indhold 3 Beskrivelse af lokalplanområdet 3 Konsekvenser for nærområdet 5 Redegørelse for forhold til anden planlægning 7 Kommuneplan 7 Lokalplan 7 Vand- og spildevandsforsyning 7 Varmeforsyning 7 Miljøforhold 7 Fortidsminder 8 Kirkebyggelinie 8 Lokalplanens bestemmelser 9 1 Formål 9 2 Område og zonestatus 9 3 Områdets anvendelse 9 4 Udstykning 9 5 Vej, sti og parkering 9 6 Bebyggelsens omfang og placering 10 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 10 8 Ubebyggede arealer 10 9 Forsyningsanlæg 10 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10 11 Grundejer-/ejerlejlighedsforening 11 12 Eksisterende bindinger 11 13 Lokalplanens retsvirkninger 11 Kommuneplantillæg nr. 28 12 Vedtagelsespåtegning 13 Kortbilag 1 Lokalplanområdets afgrænsning 14 Kortbilag 2 Vejledende bebyggelses- og udstykningsplan 15 2
Lokalplanens indhold Denne lokalplan er udarbejdet efter ønske fra en bygherre om at bebygge området med mindre enkeltstående boliger. Bebyggelsen er tilknyttet kvarterets stisystem, som sikrer god adgang til nærliggende rekreative arealer og vandet (Knydsnor og Spang Nor). [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanområdet planlægges bebygget med tæt-lav boligbyggeri. I alt er der planlagt ca. 90 boliger. Boligerne udbygges i etaper, hvor første etape den sydøstlige del af lokalplanområdet indeholder 20 boliger. Boligbebyggelsen bygger på et princip om enkeltstående gårdhavehuse, hvor gårdhaven fremkommer i rummet mellem huset og carporten. Boligerne vil få en størrelse på mellem 95 og 120 m², hvor mur udføres i teglsten og taget i teglsten eller betontagsten. Mindre bygningsdele kan dog udføres i andre materialer. Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Ulkebøl. Det er på ca. 5 ha og dyrkes i dag i forbindelse med gartneriet på Kirkevej. Terrænet er svagt kuperet; den nordlige del af lokalplanområdet falder mod nord og den sydøstlige del falder mod øst. Umiddelbart nord for lokalplanområdet er en jordvold under løbende etablering. Jordvolden anlægges som rekreativt område og fungerer samtidig som støjvold for omfartsvejen. Længere mod nord og nordøst er der åbent land. Både vest og øst for lokalplanområdet er der tæt-lav boligbebyggelse mod vest er det rækkehuse, mens det mod øst er solitære huse. Syd for lokalplanområdet ligger det gamle Ulkebøl, som er bebygget med parcelhuse. Præstegårdsvej, som gennemskærer lokalplanområdet, er en for kvarteret overordnet vej. Den er forsyningsvej til mindre boligområder. Vejen skal på sigt forlænges, således der mod øst bliver forbindelse til Augustenborg Landevej. Omkring 150 m øst for lokalplanområdet ligger Spang genbrugsplads. Alssund Affald, som står for pladsen, er påbegyndt arbejdet med at etablere en ny genbrugsplads i Glansager som erstatning for Spang genbrugsplads. Glansager genbrugsplads forventes færdigetableret i løbet af foråret 2004. 3
[ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanområdet er markeret med den prikkede linie. Fotoet er fra 1999, hvorfor det ikke er helt ajour; bl.a. er Præstegårdsvej blevet forlænget, og Præstegårdsparken umiddelbart øst for lokalplanområdet blevet udbygget. 4
Konsekvenser for nærområdet Den planlagte udbygning i Bispeparken er tæt-lav bebyggelse. Denne type bebyggelse passer ind med den eksisterende bebyggelse i kvarteret, idet de omkringliggende bebyggelser er tæt-lav bebyggelse på Præstegårdsvej og Præstegårdsparken som hhv. rækkehuse og enkelt huse. [ R E D E G Ø R E L S E ] Følgende er illustrationer af den planlagte bebyggelse i Bispeparken. Illustrationer af førsteetapes bebyggelse. 5
[ R E D E G Ø R E L S E ] Den illustrerede bebyggelse er fra områdets sydøstlig del, som bygges først. Første etape består af 20 boliger. Mur udføres i teglsten mens taget udføres i teglsten eller betontagsten - mindre beygningsdele kan dog udføres i andre materialer. 6
Redegørelse for forhold til anden planlægning Kommuneplan Lokalplanområdet ligger ifølge Sønderborg Kommune plan 1996-2008 dels i rammeområdet 6.B1 og dels i 6.B4 - begge områder er udlagt til boligformål. [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplaner skal iht. Planloven være i overensstemmelse med kommuneplanen. Arealet som ligger i rammeområde 6. B4 er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen for så vidt angår bebyggelsesprocenten. Der udarbejdes et kommuneplantillæg, hvor rammeområdet 6.B1 udvides, således hele lokalplanområdet kommer til at ligge i rammeområde 6.B1. Bestemmelserne for rammeområde 6.B1 fastholdes. Lokalplan Området er ikke tidligere lokalplanlagt. Vand- og spildevandsforsyning Ny bebyggelse skal ifølge Sønderborg Kommunes spildevandsplan tilknyttes offentlig spildevandsnet (seperatsystem), og almet vandværk. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes varmeplan, som forudsætter tilknytning til kollektiv varmeforsyning iht. Byrådets afgørelse. Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal anvendes på den respektive ejendom. Placeres det andre steder, skal det ske efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at såfremt der under bygge- eller jordarbejder på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal. såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Spang containerplads Ca. 150 m øst for lokalplanområdet ligger Spang containerplads. Containerpladsen vil i løbet af foråret 2004 blive flyttet til en nyetableret plads i Glansager, hvilket er samtidig med at bebyggelse i lokalplanområdet tidligst kan forventes klar. Omfartsvejen Tæt på lokalplanområdets nordlige afgrænsning ligger omfartsvejen (Augustenborg Landevej). Mellem lokalplanområdet og omfartsvejen etableres en jordvold, som bl.a. skal fungere som støjvold. 7
Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministerens beslutter snarest om arbejdet kan fortsætte eller om det skal indstilles indtil, der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, med mindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. [ R E D E G Ø R E L S E ] Haderslev Museum har ved arkivarisk kontrol vurderet, at der ved jordarbejder i lokalplanområdet er stor risiko for at støde på fortidsminder, idet lokalplanområdet ligger umiddelbart op til Ulkebøl Kirke, og at der i nærområdet er registreret gravhøje, en stenalderboplads og fundet urner fra ældre jernalder. Kirkebyggelinie Lokalplanområdets sydlige del er pålagt en kirkebyggelinie, hvor følgende gælder: Der må ikke opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m inden for en afstand af 300 m fra en kirke, medmindre kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen., jf. Naturbeskyttelsesloven 19. (Bebyggelse i lokalplanområdet overstiger ikke 8,5 m.) Landbrug Matr.nr. 57, 64 og1135 Ulkebøl er iflg. tingbogen pålagt landbrugspligt. Landbrugspligten forudsættes ophævet ved lokalplanens gennemførelse. 8
Lokalplanens bestemmelser I henhold til Planloven, lovbek. nr. 763 af 11. september 2002, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. [ B E S T E M M E L S E R ] 1 Formål Formålet med lokalplanen er - at give mulighed for tæt-lav boligbyggelse - at sikre nem adgang til rekreative arealer via tilknytning til stinet. 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 135 Ulkebøl samt del af matr.nr. 64, 57 og 105 Ulkebøl. samt alle parceller, der efter 1. november 2003 udstykkes fra nævnte ejendomme 2.2 Lokalplanområdet er i byzone 2.3 Matr.nr. 57, 64 og 1135 Ulkebøl er pålagt landbrugspligt. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse med dertilhørende lokale serviceanlæg. Dog skal matr.nr. 105 Ulkebøl anvendes til overordnet vej (Præstegårdsvej). 4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med principperne i den vejledende bebyggelses- og udstykningsplan, jf. kortbilag 2. 4.2 Grundene skal have et areal på min. 200 m². 5 Vej, sti og parkering 5.1 Adgang til boligområderne skal ske via stamveje fra Præstegårdsvej. 5.2 Vejene skal i princippet placeres som vist på den vejledende bebyggelsesplan, jf. kortbilag 2. 5.3 Stamvej A skal udlægges i min. 7 m bredde, heraf 6 m kørebane. Ved tilslutning til Præstegårdsvej udlægges et oversigtsareal med en hjørneafskæring på 5x5 m. 9
5.4 Stamvej B skal udlægges i min. 6 m bredde, heraf 5 m kørebane. Ved tilslutning til Præstegårdsvej udlægges et oversigtsareal med en hjørneafskæring på 3x3 m. [ B E S T E M M E L S E R ] 5.5 Boligvej C skal udlægges i min. 5 m bredde, heraf 4 m kørebane. 5.6 Stien placeret på matr.nr. 105 Ulkebøl skal bibeholdes i nuværende udlæg. 5.7 Der skal anlægges min. 1,5 p-plads pr. bolig. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsen skal i princippet placeres som vist på den vejledende bebyggelsesplan, jf. kortbilag 2. 6.2 Bebyggelsesprocenten må max. være på 35. 6.3 Bebyggelsen må max. være i én etage med udnyttelig tagetage, og have en højde på max. 8,5 m. 6.4 Bebyggelse til beboelse skal placeres min. 2,5 m fra skel. 6.5 Carporte/garager/udhuse må placeres i skel i overensstemmelse med BR- S, afsnit 11. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Boligbebyggelsens ydervægge skal fremstå i tegl. Mindre bygningsdele kan dog udføres i andre lette materialer. 7.2 Tage på boligerne skal udføres i teglsten eller betontagsten. Der må ikke anvendes reflekterende materialer. 7.3 Carporte/garager skal fremstå ens internt i etaperne. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer skal vedligeholdes som have. 9 Forsyningsanlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 9.2 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.3 Bebyggelsen skal tilsluttes offentlig vand og spildevandsnet 1 0
9.4 Bebyggelsen skal tilsluttes fælles antenneanlæg. Der må ikke opsættes synlige antenner. Parabolantenner kan dog opsættes max. 2 m over terræn. [ B E S T E M M E L S E R ] 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets ærlige tilladelse tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 11 Grundejer-/ejerlejlighedsforening 11.1 Der skal oprettes en grundejer-/ejerlejlighedsforening med medlemspligt for ejere i lokalplanområdet. 11.1 Medlemspligt til grundejer-/ejerlejlighedsforening indtræder ved erhvervelsen af en ejendom i lokalplanområdet, eller for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen. 11.2 Grundejer-/ejerlejlighedsforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer. Grundejerforeningen skal efter overtagelse af fællesarealer tillige forestå etablering af eventuelle nyanlæg. 11.3 Grundejer-/ejerlejlighedsforeningens vedtægter skal godkendes af Sønderborg Kommunes byråd. 12 Eksisterende bindinger 12.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning 15. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg m.v., der er nævnt i planen. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 1 1
13.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelses-regulerende bestemmelser i byggelovgivningen. [ B E S T E M M E L S E R ] 13.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 1 2
Tillæg nr. 28 til Sønderborg Kommuneplan 1996-2008 Området, der på nedenstående kortudsnit er dobbeltskraveret, er i Sønderborg Kommuneplan en del af rammeområde 6.B4 - området er udlagt til boligformål med tilhørende lokale serviceanlæg. [ K O M M U N E P L A N T I L L Æ G ] 6.B4 6.B 1 Det dobbeltskraverede areal overføres til rammeområde 6.B 1. Det enkeltskraverede areal er tidligere - ved kommuneplantillæg nr. 7 - overført til rammeområde 6.B 1. Ved nærværende kommuneplantillæg overføres den markerede del af rammeområde 6. B4 til rammeområdet 6.B1, således hele lokalplan nr. 6-0309 kommer til at ligge i rammeområde 6.B1. Bestemmelserne for rammeområde 6.B1 fastholdes på følgende: Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom: max. 35 Etageantal: max. 1,5 Bygningshøjde: max. 9 m Opholdsareal i % af etageareal: min. 100 % Parkeringspladser: min. 11 2 plads pr. bolig. 1 3
V edtagelse [ V E D T A G E L S E ] Lokalplanforslag og forslag til kommuneplantillæg er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 19. november 2003. P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplan og kommuneplantillæg er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 17. marts 2004 P.b.v. A. P. Hansen borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 1 4
1074 1073 Augustenborg Landevej 289 N 894 895 1099 896 1128 983 872 923 921 922 951 Præstegårdsvej 105 1135 974 1035 288 156 64 Præstegårdsparken 824 68 31 Ulkebølsten 57 374 383 382 381 24 115 53 0 40 80 120 160 200 m 46 50 56 818 251 89 252 1078 65 Kirkevej Kortbilag 1 Lokalplanområdets afgrænsning. Lokalplanområdet omfatter matr.nr. 135 samt del af 57, 64 og 105 Ulkebøl ejerlav. 42 34 1002 814 1003 1004 1005 35 86 36 1001 826 1000 1117 55 104 241 739 999 998 997 1 5
Kortbilag 3 Vejledende bebyggelses- og udstykningsplan. Den vejledende udstykning er markeret med stiplet linie (streg, prik, streg). 1 6