Hyrdevej 4a 4f 7000 Fredericia Bygningsgennemgang februar 2015 INGENIØR NE A/S CVR nr. 7801 5217 www.ingenior-ne.dk post@ingenior-ne.dk Hovedkontor Østre Havnevej 4 6700 Esbjerg Tlf. +45 7518 0111 Kolding Egtvedvej 1 6000 Kolding Tønder Ndr. Landevej 2A 6270 Tønder Medlem af TECH SAM gruppen Rådgivende Ingeniører FRI
Indhold 1. Resume... 2 2. Indledning... 3 3. Tilstandsvurdering... 4 3.1. Bygningsdele... 5 3.1.1 Tag... 5 3.1.2 Ydervægge... 11 3.1.3 Døre og vinduer... 16 3.1.4 Fundamenter... 19 3.1.5 Trapper... 21 3.1.6 Kælder... 22 3.1.7 Afløb i jord og bygninger... 26 3.1.8 Tekniske anlæg... 29 3.1.9 Øvrige bygningsdele... 37 Side 1 af 44
1. Resume Generelt fremstår rækkehusene i meget medtaget og slidt stand, både udvendigt samt indvendigt. Der er konstateret flere revner i ydervægge, især facaden mod haven. Derudover er det fra bygningsejer oplyst, at rækkehus nr. 14c og d er opført med asbestholdige tagplader. Idet samtlige rækkehuse på Hyrdevej 4-20 er af samme type og belagt med samme tagbeklædning, vurderes det at rækkehuse 4a 4f også er belagte med asbestholdige tagplader. Andre væsentlige bemærkninger til boligerne er fugtproblemer i kælderrum. Der henvises til gennemgang af disse bygningsdele for yderligere afklaringer. Af mindre punkter som står over for øjeblikkelig vedligeholdelse kan bl.a. nævnes følgende punkter: Tagrender eftergås, især ved afslutninger mod gavlen Reparation af udvendig puds Malerbehandling af udhængsbredder Reparation af solbænke Løse tagnedløb Af større punkter som står over for vedligeholdelse/udbedring i den nærmeste periode (0-2 år) kan bl.a. nævnes følgende punkter: Udskiftning af vinduer og døre Sokkel renoveres Mørtelfuger mod havesiden repareres Varmeanlæg renoveres inkl. VVB Gulve, lofter, køkkener og badeværelser udskiftes og renoveres (disse er løbende renoveret ved fraflytninger) Hvis ikke ovenstående punkter vil blive iværksat, vil det medføre en forringelse af bygningerne med en øgede omkostninger til renovering til følge. Specielt de større renoveringspunkter bør håndteres inden for en kortere periode. Side 2 af 44
2. Indledning Hyrdevej 4a til 4f består af én række 1 plans rækkehuse med kælder, opført med teglstensvægge samt saddeltag med bølgeplader, som vurderes at indeholde asbest. Rækkehusene er både indvendigt, men især udvendigt meget medtaget og mangler generelt en gennemgribende renovering. Til boligen hører have med læmur samt forskellige former for overdækninger, såsom markiser, monteret af beboere. 4 Stueetager består af stue, enkelt eller 2 værelser, toilet og bad samt køkken. Alle boliger har tilhørende kælder, med direkte adgang fra gang samt direkte ude fra. I bygningen er der loftrum som ikke er tilset ved gennemgangen. Jf. BBR-meddelelsen er der følgende arealopgørelser på bygningerne (Kilde: www.ois.dk): Bygning 4a 20 f Areal [kvm] Bemærkninger Enkelt boligenhed 59 Kælder pr. boligenhed 24 Samlet boligareal 354 Samlet kælderareal 144 Bebygget areal 354 Gennemgangen af bygningen er alene foretaget ud fra en vurdering af den samlede bygningsmassen og dens installationer. Der er ligeledes ikke foretaget destruktive indgreb, og der er heller ikke foretaget nærmere inspektion af kloak og øvrige installationer i terræn. Nærværende rapport fokuserer desuden alene på den samlede bygningsmasses tilstand, og der tages ikke højde for tidssvarende eller æstetiske forbedringer eller ændringer af bygningen. Side 3 af 44
3. Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen er beskrevet bygningsdelsvis og er indskrevet i skema med følgende indhold: Indhold Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Forklaring Beskrivelse af de anvendte materialer, konstruktionsprincipper og lignende. Beskrivelse af hvordan vurderingen er fortaget- fx: Visuel stikprøvekontrol, tegningsgennemgang, destruktiv prøve. Beskrivelse af bygningsdelens tilstand. Det år hvor bygningsdelen er indbygget i bygningen. Oplyst leve tid i år. Restlevetiden er det antal år, der forventes at gå, inden bygningsdelen skal udskiftes eller renoveres. Det forudsætter, at bygningsdelen løbende vedligeholdes i restlevetiden. Ud fra restlevetiden og vedligeholds intervaller, beskrives kort anbefaling af tiltag. Hvor der ikke andet er nævnt, viser følgende tilstandsvurderinger af bygningsdele en generel vurdering af bygninger, beliggende på Hyrdevej 4a 20f. Side 4 af 44
3.1. Bygningsdele 3.1.1 Tag Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tag Eternit bølgeplader og spær med undertag. Vurderes at indeholde asbest. Visuel stikprøve udført fra terræn. Generelt er taget på bygningerne i ok stand, og der meldes ikke om utætheder. Ved eventuel vedligeholdelse eller udskiftnig, skal det bemærkes at disse type bølgeplader forventes at indeholde asbest. Derfor skal der tages forholdsregler om asbestarbejde. Enternit bølgeplader, haveside. Zinkinddækning, reparationer Eftermontererede zinkinddækninger ved sammenbygning er ført for langt ud, således at regnvandet ikke længere kan løbe i tagrenden. Dette bør udbedres. Side 5 af 44
Eternit bølgeplader, indgangsside Taghætter Generelt bør inddækninger omkring taghætter eftergås, da disse flere steder ikke slutter tæt mod bølgeplader. Indbygnings år Ej kendt. Normal levetid Asbestplader: 40 60 år Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Zinkinddækninger omkring taghætter og ved sammenbygninger skal generelt tilrettes og sluttes tæt. Side 6 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrende og nedløb Tagrender og nedløb fra tag er udført i zink og stål med hvid topcoat. Visuel stikprøve Tagrender og nedløb i zink. Tagrender og nedløbsrør er funktionelle. Disse er løbende udskiftet. Nedløbsrør bør eftergås, idet der er konstateret flere utætheder ved tilsynet. Afslutning ved sammenbygninger resulterer i, at vandet løber over på murværk, hvilket opfugter ydervæggen og resulterer i mærker. Dette bør udbedres. Side 7 af 44
Delvis udskiftet nedløbsrør. Der er tegn på utætheder på den eksisterende del, der består af stål med hvid topcoat. Afslutning af nedløbsrør Flere nedløbsrør er afsluttet uden brøndkrave. Det er en byggeteknisk dårlig løsning, idet vandet kan plaske op på omkringliggende bygningsdele. Løsningen er dog ikke ulovlig. Indbygnings år Ej kendt Normal levetid Tagrender og rør: 30-40 år Pakninger: 8-10 år Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Utætte nedløbsrør bør udskiftes eller repareres. Afslutninger ved sammenbygninger bør repareres. Side 8 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagudhæng og stern Udført i malerbehandlet træ. Visuel stikprøve Generelt er træværk mod indgangssiden i god stand. Dog trænger udhængsbredder mod havesiden til malerbehandling. Udhæng, indgangsside Udhængsbredder på undersiden er generelt i fin stand og fremstår vedligeholdt. Udhæng, haveside Udhængsbredder mod havesiden mangler vedligehold. Disse bør overfladebehandles, for at levetiden ikke formindskes. Side 9 af 44
Manglende vedligehold. Stern Betonstøbning ovenpå sternbrædder. Ingen udbedring påkrævet. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Træværk: 45 år Træværk: 10-15 år mod indgangssiden. Træværk: 4-7 år mod havesiden. Generelt trænger udhæng til alm. vedligeholdelse i form af malerarbejde. Beskadigede brædder grundet mangel på vedligehold og vandskade fra utætte tagrende bør udskiftes. Side 10 af 44
3.1.2 Ydervægge Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tegl vægge Teglsten med tyndt lag puds (vandskuring) Visuel stikprøve Facade fremstår i dårlig stand, med revner i murværket og fuger, primært mod havesiden. Bygning Facade mod indgangsside Side 11 af 44
Påkrævet reparationer i puds, ca. 2 m² pr. række. Gavl Side 12 af 44
Udvaskede studsfuger samt skader i teglsten i et omfang af 10-15 % Side 13 af 44
Murværk haveside Afskallet puds, udvaskede fuger samt revner flere steder. Dette giver et generelt billede af facaden mod haven. Bygningsdelen vender mod syd og er udsat for vejr påvirkninger i højere grad end facaden mod nord. Forsøgt udbedring af revner. Side 14 af 44
Skader i fugen og murværk. Afskallet puds. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Beskadigede sålbænke bør repareres, således at der ikke sker yderligere skader på underliggende murværk. Ej kendt Teglvæg: ca. 50-70 år Mørtelfuger: 25-35 år Puds: 5-10 år Teglvæg: ca. 5-7 år Mørtelfuger: ca. 0-5 år Puds: ca. 0-2 år Puds repareres. Studsfuger i gavle samt facaden mod havesiden omfuges. Det må forventes at levetiden på fuger på har en begrænset restlevetid og der må forventes øgede vedligeholdelsesudgifter hertil. Side 15 af 44
3.1.3 Døre og vinduer Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Døre og vinduer Trævinduer med termoglas Visuel stikprøve Vinduer mod nord (indgangssiden) er udskiftet i 1981, jf. bygningsarkiv. Der er ingen oplysninger omkring vinduer og terrassedøre mod syd, men disse vurderes til at være af samme årgang. Generelt er døre og vinduer på haveside nedslidte og trænger til gennemgribende vedligeholdelse/udskiftning. Flere af glaslisterne bør skiftes. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskifte disse. Flere vinduer er nedbrudt i trærammen. Gummifuger omkring vinduer på haveside trænger til udskiftning. Bygning Facade dør Side 16 af 44
Vinduer og døre mod indgangsside. Terrassedør haveside. Mangel på vedligehold. Trænger til renovering samt malerbehandling. Side 17 af 44
Vindue mod haveside. Trænger til malerbehandling. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag 1981, jf. Bygningsarkiv. Vinduer og døre: 30-40 år Gummifuger: 5-10 år Vinduer: 5-7 år Gummifuger: 2-5 år Døre og vinduer trænger til gennemgribende vedligeholdelse/udskiftning. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskifte disse. Flere beboere klager om utætte og kolde vinduer, især mod indgangssiden. Side 18 af 44
3.1.4 Fundamenter Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Fundamenter/sokkel Alm. pudset sokkel Visuel stikprøve Generelt fremstår sokkel mod havesiden i dårligere stand med revner og afskallinger, end sokkel mod indgangssiden. Sokkel bør renoveres grundet mange revner og afskallet puds. Sokkel ved terrassedør, haveside Sokkel mod indgangsside Side 19 af 44
Sokkel mod gavl. Indbygnings år - Normal levetid Fundament: over 80 år Sokkelpuds: 20-30 år Skønnet rest levetid Fundamenter: 35 år Sokkelpuds: 0-10 år Anbefalet tiltag Fundamenterne er generelt i fin stand. Dog skal der udføres udskiftning og renovering af sokkelpuds enkelte steder, især mod havesiden. Det anbefales at der uføres omfangsdræn. Side 20 af 44
3.1.5 Trapper Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Trapper og rækværk Ståltrapper, rækværk i malet stål Visuel stikprøve Eksisterende betontrapper er udskiftet med nye ståltrapper ved alle boliger på hyrdevej 4a-4f Nye ståltrapper Side 21 af 44
Betontrappe mod kælder, malet stålrækværk Revne i trappeløb Indbygnings år - Normal levetid Betontrappe: 40-60 år, afhængig af vedligehold og betonstyrke Ståltrappe: ca. 30 år Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Generelt er alle betontrapper i meget dårlig stand, med revner og afskallinger. Disse bør udskiftes inden for nærmeste fremtid. 3.1.6 Kælder Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Kælder Pudsede teglvægge Visuel stikprøve Der er kælder under ca. halvdelen af boligen. Adgang til kælder sker gennem udvendig fællestrappe, samt direkte fra boligen. Kælder er uopvarmet og benyttes som depot og vask. Fugtskader af optrængende grundvand er et generelt problem ved de fleste kælderrum. Side 22 af 44
Fugtskader ved kældervæggen Side 23 af 44
Kældertrappe Trappen er funktionel, dog er pladsen begrænset. Trænger til malerbehandling. Betongulv Side 24 af 44
Flere mindre revner. Slidlaget bør renoveres. Indbygnings år - Normal levetid Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag For at forhindre gennemtrængning af grundvand, bør der lægges et drænlag under betondæk. Dette medfører at betondæk skal brydes op, og at der udføres nyt dæk med slidlag. Afskallende puds på vægge bør repareres. Side 25 af 44
3.1.7 Afløb i jord og bygninger Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Afløb i terræn Ukendt. Ej udført Ukendt Ukendt Ukendt Ukendt Der bør foretages nærmere undersøgelse af den udv. kloak for at kunne belyse dette punkt nærmere. Side 26 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Afløb i bygningen Afløbsskål og kloak Visuel stikprøve Der er både nye og gamle afløb, idet nogle af lejlighederne er renoveret i forbindelse med fraflytning. Ca. 30-40 % af gamle afløbsinstallationer bør renoverers. Gulvafløb bad Direkte tilslutning fra håndvask til gulvafløb Side 27 af 44
Afløb i kælder Gammelt og nedslidt gulvafløb. Indbygnings år - Normal levetid 40-50 år Skønnet rest levetid - Side 28 af 44
3.1.8 Tekniske anlæg Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Vand- og varmeanlæg Div. materialer Visuel stikprøve Vand- og varmeanlægget er af ældre dato. Systemet er funktionsdygtigt men har en begrænset restlevetid. Der er dog udført ny stikledning til brugsvand i alle boliger. Disse er ca. 1 måned gammel. Bygningen opvarmes med fjernvarme og radiatorer. Radiatorer Side 29 af 44
De fleste radiatorer er gamle støbejernsradiatorer der ikke er udskiftet siden byggeriets opførelse. Enkelte boliger der har gennemgået renovering har fået udskiftet radiatorer. Armatur og sanitet på badeværelse er blandet, men generelt af ældre dato. Der er rust og tæringer på gamle vandrør, disse bør udskiftes. Side 30 af 44
Der er ingen vandmåler på badeværelser. Vandmåler til brugsvand i køkken under køkkenvask. VVB for hele rækken er placeret i kælder, nr. 4a. Ny stikledning Udskiftet for ca. 1 måned siden. Side 31 af 44
Rør i kælder Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Varmeanlæg: 30-40 år Vandanlæg: 30-40 år Varmeanlæg: 0-2 år Vandanlæg: 0-2 år Ny stikledning! Eksisterende VVB bør udskiftes indenfor en kortere periode, eller ved næste renovering. Det anbefales, at vand- og varmeinstallationer gennemgås nærmere og at store dele af installationen udskiftes, eller at der foretaget en gennemgribende renovering. Foretages der ingen renovering/udskiftning af installationen må der forventes løbende omkostninger ifm. udskiftning af komponenter. Side 32 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Ventilation Div. materialer Visuel stikprøve Boligen er naturlig ventileret. Badeværelse Alle badeværelser har aftræk til mekanisk udsugning. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Mekanisk udsugning på badeværelse bør efterses nærmere, og defekte udsugninger skal udskiftes. Side 33 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand El-anlæg Div. kabler, el-tavler stik Visuel stikprøve El installationen bærer præg af at være indbygget ved boligens opførelse. Der er ældre og nyere installationer i bygningen. Installationerne er desuden udført som både skjulte og synlige installationer. El tavler er af nyere dato Udført med fejlstrømsrelæ Udvendig belysning Side 34 af 44
Belysning kælder Side 35 af 44
Belysning badeværelse Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt, men indbygget i perioder El-installationer: 20-30 år El-installationer: Ca. 0-5 år Det anbefales, at der bestilles et el-syn ved en autoriseret elinstallatør for en komplet gennemgang af el-installationen. Side 36 af 44
3.1.9 Øvrige bygningsdele Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. gulve Tæpper, vinyl, klinker og trægulve Visuel kontrol Boligen er udført med forskellige typer at gulvbelægning. Nogle mere slidte end andre. Fælles for dem alle er dog, at de vurderes at være nedslidte inden for få år. Trægulv, laminatgulv Laminatgulv lagt af beboer Indgang Klinker med nedfældet måtte Side 37 af 44
Eksisterende trægulv Enkelte boliger har stadigvæk eksisterende trægulv, som generelt mangler vedligehold. Dog er trægulvet i fleste boliger dækket af vinyl, tæpper eller laminatgulv. Vinyl lagt af beboer Side 38 af 44
Gulvtæppe Fliser og klinker Indbygnings år Normal levetid Badeværelser generelt belagt med klinker og fliser Ukendt Vinyl: 10-15 år Laminat: 15-20 år Trægulv: 15-20 år Side 39 af 44
Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Klinker: 15-20 år Vinyl: 0-5 år Laminat: 0-5 år Trægulv: 0-5 år Klinker: 0-5 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 40 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. døre Div. døre Visuel kontrol Døre er løbende udskiftet. Generelt er de i fin stand. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Indvendige døre: 15-20 år Indvendige døre: 5-7 år Ingen nødvendige tiltag. Side 41 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. lofter Malerbehandlede listelofter Visuel kontrol Listelofter Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Liste lofter: 15-20 år Listelofter: ca. 5 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 42 af 44
Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Køkken og bad Div. materialer Visuel kontrol Køkkener af ældre dato Disse er udskiftet i enkelte boliger, for ca. 15-20 år siden jf. oplysninger fra beboere. Generelt Side 43 af 44
Indbygnings år Ukendt Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 44 af 44