Lokalplan nr. 507 Boligområde i Andrup Nordvest 26. november 2007
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med NIRAS Konsulenterne Fotos/Illustrationer: NIRAS Konsulenterne Tryk: Esbjerg Kommune, 100 eksemplarer, november 2007
Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet...3 Baggrund...4 Lokalplanområdets disposition...7 Forhold til kommuneplanen...8 Bindinger...9 Forhold til gældende lokalplan...9 Miljøvurdering...9 Tilladelser fra andre myndigheder...10 Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 18. juli til den 14. september 2007... 10 Bestemmelser... 11 1 Lokalplanens formål...11 2 Områdets afgrænsning...11 3 Zonebestemmelser...11 4 Områdets anvendelse...11 5 Udstykning...12 6 Veje, stier og parkering...13 7 Ledningsanlæg m.v...14 8 Bebyggelsens omfang og placering...14 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden...15 10 Opholds- og ubebyggede arealer...16 11 Grundejerforening...17 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse...17 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder...17 14 Retsvirkninger...18 15 Vedtagelse...19 Bilag Matrikelkort LP 507-1...Indsat bagest Lokalplankort LP 507-2...Indsat bagest Illustrationsplan LP 507-3...Indsat bagest Vejprofil LP 507-4...Indsat bagest Side: 1
Side: 2
Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 507 Boligområde i Andrup Nordvest Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med rød ramme Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i det nordvestlige Andrup og er ca. 24 ha. stort. Området afgrænses mod nordøst af den eksisterende boligbebyggelse langs Andrup Byvej og mod sydøst af Andrup Byvej. Mod nord ligger området op til bebyggelse langs Mølhøjvej og mod vest ligger området ud til det åbne land. Mod syd afgrænses området af det oprindelige Andrup, der består af en blandet bebyggelse med gårde og parcelhuse omkring Grønkærvej. Med undtagelse af en række parcelhuse med adgang fra Andrup Byvej er størstedelen af lokalplanområdet uden bebyggelse og anvendes i dag til landbrugsformål. Et af parcelhusene langs Andrup Byvej skal i henhold til deklaration have fremtidig vejadgang igennem det nye område og have sløjfet den nuværende vejadgang fra Andrup Byvej. I den sydlige del af området ligger et vandværk. Lokalplanområdet ligger i et fladt terræn, og det bevaringsværdige landskabelige kendetegn inden for lokalplanområdet er først og fremmest en gravhøj, der er registreret som fortidsminde. Desuden løber der et nord-sydgående læhegn af tjørn igennem området. Læhegnet står på et dige, der ikke er fredet. Side: 3
Redegørelse Baggrund På baggrund af et ønske om at kunne tilbyde nye attraktive og fleksible boligområder har Esbjerg Kommune udarbejdet denne lokalplan, der er udformet, så den imødekommer skiftende boligbehov. Træerne ønskes fjernet, så man kan se gravhøjen Dispositionsplan Lokalplanen har til formål at sikre, at området kan anvendes til forskellige boligtyper, der imødekommer de nutidige behov uden at gå på kompromis med boligområdets kvaliteter. Lokalplanen skal således kunne fungere, uanset efterspørgslen på grundstørrelser, bebyggelsestyper, fællesarealer og lignende. Forud for lokalplanen er der udarbejdet en dispositionsplan, som fastlægger placering af storparceller, veje, grønne områder og stiforbindelser. Dispositionsplanen er opbygget omkring en stamvej og en række sammenhængende grønne områder, der strækker sig både nord-syd og øst-vest i området. De grønne områder er så vidt muligt etableret omkring eksisterende kulturskabte kvaliteter såsom områdets læhegn og fortidsminde. Disse områder skal give mulighed for boldspil og andre aktiviteter eller til grupper af beplantninger, mindre parkanlæg og lignende efter behov. Beplantningen på det nord-sydgående dige forventes at have en levetid på 10-15 år. Diget er ikke fredet og i takt med at træerne vælter, vil diget forsvinde. For at bevare landskabstrækket skal der plantes en ny række træer vest for diget. Umiddelbart vest for diget ligger en hovedvandledning. Den nye række træer kan plantes i en afstand på 1 meter fra hovedvandledningen. De grønne områder medvirker til at opdele området i boligområder af varierende størrelser med hver sine boligveje samt et område til ældrecenter. Boligområderne omfatter en eller flere storparceller, der alle har direkte eller indirekte forbindelse til de grønne områder. Side: 4
Redegørelse Veje og stier Den enkelte storparcel skal etableres som enten åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Ved en bebyggelse med åben-lav, åben-lav på små parceller eller mindre tæt-lav bebyggelser med 10 eller færre boliger er den maksimale bebyggelsesprocent 25. Ved større tæt-lav bebyggelser med flere end 10 boliger må bebyggelsesprocenten maksimalt være 35. Mod sydvest etableres desuden et område til ældrecenter, der ligger i forbindelse med områdets nye sø. Der etableres en stamvej fra Andrup Byvej. Stamvejen giver adgang til hele dispositionsplanområdet og er med til at afgrænse et af de grønne områder sammen med det nord-sydgående læhegn. Fra stamvejen etableres 6 boligveje ind i de enkelte boligområder. Boligvejene giver direkte adgang eller adgang via boliglommer til de enkelte boliger, uanset om de udføres som åben-lav eller tæt-lav bebyggelse. Fra en enkelt boligvej giver boliglommer adgang til tre storparceller, der ligeledes kan udbygges med enten åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Fra den nordlige ende af stamvejen er der direkte adgang til en række boliger og via boliglommer adgang til tre storparceller. Stamvejen udlægges i en bredde på 21 meter med en kørebanebredde på 6 meter i område I og etableres med vejtræer og brede græsklædte grøfter på begge sider for at give området et indbydende og grønt udseende. I områderne IV og V udlægges stamvejen i en bredde af 18 meter inklusiv hovedsti og med en kørebanebredde på 6 meter. Boligvejene udlægges i en bredde på 10 meter og etableres med træer i den ene side og græsklædte grøfter i begge sider. Alle veje og stier etableres som private fællesveje eller optages som offentlige veje. Det afgøres ved den endelige vedtagelse af lokalplanen, hvilken af de to løsninger der vælges, og bestemmelse 6.11 rettes i overensstemmelse med afgørelsen. Hvis veje og stier etableres som private fællesveje overtager Esbjerg Kommune efter etablering vejstykket mellem Andrup Byvej og Andrupgårdsvej. Side: 5
Redegørelse Planen viser et eksempel på disponering af storparcellerne. De enkelte storparceller kan disponeres med enten tæt-lav eller åben-lav bebyggelse Fra stamvejen er der også direkte adgang til området, som er forbeholdt ældrecenter. Der etableres en sti ved siden af stamvejen i det grønne område med videre forbindelse mod nord, hvorfra den kan videreføres til Mølhøjvej og dermed til den eksisterende skolesti. Desuden etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger på Andrup Byvej, så det bliver sikkert at krydse Andrup Byvej og fortsætte ad cykelstien mod Esbjerg. Kommende ejere i området skal betale stitilslutninger til Andrup Byvej og til de hastighedsdæmpende foranstaltninger i forbindelse med disse. Side: 6
Redegørelse Princip for indkørsel til boliglommer Stiadgang til skole Stiadgang mod Esbjerg Lokalplanområdets disposition Grønne områder Krydsninger mellem stier og boligveje forsynes med hævede vejflader for trafiksikkerhedens skyld. Indkørsler til boliglommer udføres i princippet som vist på skitse med køreflade i asfalt, indkørsler til de enkelte ejendomme i græsarmering og felter i græs med spredte træer. Vejføringen af Andrupgårdsvej og Grønkærvej ændres, så disse to veje sammenføres, før de løber ud i stamvejen til det nye boligområde. Dette er vist på lokalplantegning LP 507-2. De grønne områder består af et større grønt område, der strækker sig øst-vest i lokalplanområdets nordlige del. Dette område kan benyttes til forskellige aktiviteter som boldspil, petanque eller legepladser. Mellem stamvejen og læhegnet etableres et nord-sydgående grønt område, der kan fungere som en række opholdsrum omkring vej og sti. I forbindelse med dette grønne område etableres et grønt område omkring gravhøjen. Ved tæt-lav bebyggelse og åben-lav bebyggelse på små grunde skal der udlægges fælles friarealer i forbindelse med de enkelte storparceller. Disse friarealer udlægges enten i tilknytning til de grønne områder eller centralt inden for den enkelte storparcel. Lokalplanområdet opdeles i fem delområder, der omfatter to boligområder, delt af veje og grønne områder, et lokalcenter, der kan indeholde boliger og butikker, et område til offentlige formål såsom ældrecenter samt et område, der er udlagt til jordbrugsområde. I boligområdet skal det være muligt at opføre boliger i forskellig arkitektur og materialer. Der er mulighed for byggeri med facader i tegl, som vandskuret eller pudset murværk eller i træ. For at mindske ba- Side: 7
Redegørelse Forhold til kommuneplanen Zoneforhold Rækkefølge Anvendelse Detailhandel Bebyggelse stante bygningsudtryk må der ikke opføres bjælkehuse eller rundtømmerhuse. Træhuse skal udføres som traditionelle parcelhuse med glatte ydervægge og skarpe hjørner, 1 på 2 træbeklædning accepteres. Lokalplanområdet er omfattet af flere rammeområder i Kommuneplan 2006-2018 for Esbjerg Kommune. Det drejer sig dels om rammeområde 10-020-010, 10-020-020 og 10-020-030, der omfatter den eksisterende bebyggelse inden for byzone, dels om rammeområde 10-020- 110 og 10-020-120, der omfatter landbrugsjord i landzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2006-2018, bortset fra Tids- og rækkefølge 2006 for byudvikling. Der er derfor sideløbende udarbejdet Ændring 2007.10, Tids- og rækkefølge for udbygning af boligområder i Andrup Nordvest. Ændringen gælder den del af området, der ligger inden for rammeområde 10-020-110 og 10-020-120. I overensstemmelse med kommuneplanen overføres den del af lokalplanområdet til byzone som er vist på Matrikelkort LP 507-1. Den øvrige del af lokalplanområdet fastholdes i landzone. I kommuneplanens rammeområde 10-020-010, 10-020-020 og 10-020-030 er anvendelsen fastlagt til henholdsvis boligformål og lokalcenter. Disse anvendelser overføres til lokalplanen. I kommuneplanens rammeområde 10-020-110 og 10-020-120 er anvendelsen fastlagt til boligformål. Lokalplanen fastlægger de samme anvendelsesbestemmelser for den del af området. I kommuneplanens rammeområde 10-020-110 og 10-020-120 gives mulighed for institutioner, butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik og anlæg med en naturlig tilknytning til området. I lokalplanen fastlægges mulighed for at etablere ældrecenter i en del af området samt muligheden for at etablere virksomhed som frisør, revisor og lignende i forbindelse med den enkelte bolig, da de øvrige anvendelser ikke skønnes at passe ind i området. Ifølge kommuneplanens rammer for butiksarealer er der i en del af lokalplanområdet mulighed for dagligvarebutikker på op til 500 m² og udvalgsvarebutikker på op til 200 m². En mindre del af lokalplanområdet er udlagt til lokalcenter, og i henhold til rammen for butiksarealer er der mulighed for at indrette dagligvarebutikker på op til 1.500 m² og udvalgsvarebutikker på op til 500 m². Lokalplanen fastsætter derfor et delområde som lokalcenter, og her gives der mulighed for at etablere dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på op til 1.000 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 500 m 2. Det samlede maksimale bruttoetageareal til butiksformål inden for området er 1.500 m 2. I henhold til kommuneplanen kan der opføres bebyggelse i op til fire etager. På grund af Andrups relativt beskedne størrelse og den eksisterende bygningsmasse vurderes det, at lokalplanområdet ikke kan bære en bebyggelse i mere end to etager. Den maksimale bygningshøjde fastsættes derfor til to etager. Side: 8
Redegørelse Bindinger Naturbeskyttelsesloven Støjisolinier Kildefelt Ledningstracéer Hovedstiforbindelse Lufthavnshøjdegrænseplan Øvrige bindinger Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Inden for lokalplanområdet findes en gravhøj, der er omfattet af en 100-meters beskyttelseslinie. Fortidsmindet bevares i lokalplanen som en del af et grønt område, og der friholdes et areal i en radius på mindst 50 meter. Der er fastlagt en vejstøjisolinie langs Andrup Byvej. Der ligger allerede bebyggelse langs vejen inden for lokalplanområdet, hvorfor der ikke har været mulighed for at indarbejde støjbindingen i lokalplanen. Kildefeltet er nedlagt og boringerne er sløjfet. Der ligger en hovedvandledning langs læhegnet, der løber nord-syd i området. Hegnet friholdes for bebyggelse og vil indgå som en del af et grønt område. Ledningstracéet friholdes således. Inden for lokalplanområdet ligger en hovedstiforbindelse langs Andrup Byvej. Stiforbindelsens forløb berøres ikke med denne lokalplan. Stierne i lokalplanområdet kobles til hovedstiforbindelsen mod syd. Lokalplanen giver kun mulighed for bebyggelse i op til to etager og påvirker således ikke lufthavnens højdegrænseplan. Øvrige bindinger har ingen betydning for lokalplanområdet. Der er ingen gældende lokalplaner og byplanvedtægter inden for lokalplanområdet. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Side: 9
Redegørelse Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplanen medfører, at der ikke skal meddeles tilladelse efter 35, stk. 1 i Planloven (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 18. juli til den 14. september 2007. Side: 10
Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 507 Boligområde i Andrup Nordvest I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at at sikre området anvendt til boligformål i form af åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse samt ældrecenter, udvikle en attraktiv og harmonisk boligbebyggelse med muligheder for udbygning med varierede boligtyper, etablere grønne områder til fælles brug for lokalplanområdet, udlægge veje til betjening af lokalplanområdet, overføre delområde I, III og IV til byzone og sikre området tilpasset landskabet og den omgivende bebyggelse. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankort LP 507-1 og omfatter matrikelnumrene 3 a, 3 t, 3 z, 3 æ, 3 ae, 3 af, 3 ag, 3 ak, 3 al, 3 ao, 3 ar, 3 as, 3 ce, 9 a, 9 s, 9 ø, 9 z og 16 af Andrup, Esbjerg Jorder eller dele heraf. 2.2 Området opdeles som vist på Lokalplankort LP 507-2 i delområderne I, II, III, IV og V. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres det område, der er vist på Matrikelkort LP 507-1 til byzone. Den øvrige del af lokalplanområdet forbliver i landzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Delområde I og IV, som vist på Lokalplankort LP 507-2, udlægges til boligformål som tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse med grønne områder. 4.2 Den enkelte storparcel i delområde I og IV, som angivet med nummer på Lokalplankort LP 507-2, skal anvendes til enten tæt-lav boligbebyggelse, åben-lav boligbebyggelse på små parceller eller åben-lav boligbebyggelse. Side: 11
Bestemmelser 4.3 Ved anvendelse af en storparcel til tæt-lav eller åben-lav på små parceller må der opføres et fælleshus for beboerne inden for storparcellen. 4.4 I de enkelte boliger må der drives den form for erhvervsmæssig virksomhed, der normalt udføres i boligområder som f.eks. frisør eller revisor under forsætning af, at virksomheden drives på en sådan måde, at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at erhvervsandelen højst udgør 25 % af etagearealet, at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltet højst er 0,75 m 2. Bundfarven på skiltet må ikke være signalfarve som turkis, gul eller rød. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur, at parkering foregår på egen grund, og at erhvervsudøvelsen ikke medfører belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. 4.5 Delområde II, som vist på Lokalplankort LP 507-2, udlægges til lokalcenter. Området kan anvendes til boligformål som tætlav og åben-lav boligbebyggelse og til butiksformål. 4.6 Inden for delområde II gives der mulighed for at etablere butikker med et bruttoetageareal for den enkelte butik på op til 1.000 m 2 for dagligvarebutikker og op til 500 m 2 for udvalgsvarebutikker. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for området er 1.500 m 2. 4.7 Delområde III, som vist på Lokalplankort LP 507-2, udlægges til offentlige formål i form af ældrecenter og lignende. 4.8 Delområde V, som vist på Lokalplankort LP 507-2, udlægges til jordbrugsområde. I området tillades et vandværk. 4.9 Matr.nr. 3 a, 3 af, 3 ce, 9 a, 9 z og 9 ø Andrup, Esbjerg Jorder er noteret som landbrugsareal. Landbrugspligten hindrer ikke, at arealet kan tages i brug til boligformål. Indtil landbrugspligten ophæves, skal arealet drives jordbrugsmæssigt efter Landbrugslovens regler. 4.10 Inden for hele området må der opføres transformerstationer ol. til områdets forsyning på op til 30 m 2 bebygget areal og ikke højere end 4 m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. 5 Udstykning 5.1 Ved anvendelse af en storparcel til åben-lav boligbebyggelse må der ikke udstykkes grunde, der er mindre end 800 m 2. Grundene skal i gennemsnit være 850 m 2. 5.2 Ved anvendelse af en storparcel til åben-lav boligbebyggelse på små parceller eller til tæt-lav boligbebyggelse må der ikke udstykkes grunde fra storparcellen, der er mindre end 450 m 2, inkl. andel af fællesarealer. Side: 12
Bestemmelser 5.3 I delområde II må der ikke udstykkes grunde, der er mindre end 700 m 2. 5.4 Beplantningsbæltet og stien langs den vestlige afgrænsning samt øvrige beplantningsbælter udmatrikuleres. 5.5 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti, forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vej- og stibetjenes fra Andrup Byvej i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort LP 507-2. 6.2 Veje og stier anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort LP 507-2. Der udlægges areal til følgende veje: 6.3 Stamvej A-B etableres som stillevej med kørebanebredde på 6 meter med træer og grøfter i begge sider. I område IV og V etableres vejen i en samlet bredde på 18 meter inklusiv hovedsti. I område I etableres vejen i en samlet bredde på 21 meter eksklusiv hovedsti, som vist på Illustrationsplan 507-3 og tegning LP 507-4. 6.4 Boligveje C-D, E-F, G-H, I-J, K-L, M-N og O-P etableres som lege- og opholdsområder i en bredde af 10 meter med træer i den ene side og grøfter i begge sider, som vist på Illustrationsplan LP 507-3. Boliglommer etableres med asfalt, græsarmering og græs. 6.5 Vejadgang til den enkelte storparcel skal i øvrigt ske i princippet som vist på Lokalplankort LP 507-2. 6.6 Hovedstierne a-b, h-i og j-k etableres som fællesstier med belysning med udlæg i 5 meters bredde og fast belægning i 2,5 meters bredde, som vist på Lokalplankort LP 507-2. Sti j-k etableres 3 meter fra skel. 6.7 Stikstierne c, d-e, f-h etableres som fællesstier med fast belægning og belysning i 3 meters bredde som vist på Lokalplankort LP 507-2. 6.8 Sti g-g i område III etableres som intern sti i 3 meters bredde belagt med stenmel. 6.9 Sti langs vestlig afgrænsning etableres som fællessti i 3 meters bredde belagt med stenmel. 6.10 Der skal etableres trafikdæmpning ved krydsning mellem veje og stier i princippet som vist på Lokalplankort LP 507-2. 6.11 Der skal udlægges 1½ parkeringsplads pr. bolig på egen grund ved åben-lav bebyggelse og 1 parkeringsplads pr. bolig ved åben-lav bebyggelse på små parceller og tæt-lav bebyggelse. 6.12 Alle vej- og stianlæg anlægges som private fællesveje, alternativt optages vej- og stianlæggene som offentlige veje og stier. Side: 13
Bestemmelser 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.2 Regnvandsbassinet skal udføres som et vådt bassin og formes som en naturlig sø med en maksimal hældning på bunden på 1:5. Der må plantes omkring bassinet. 7.3 Langs veje friholdes en zone med en radius på 2 meter omkring hvert træ for ledninger. 8 Bebyggelsens omfang og placering Delområde I - Boligformål 8.1 Inden for delområde I skal ny bebyggelse opføres inden for storparcellerne 1-13, som vist på Lokalplankort LP 507-2. 8.2 Boligbebyggelsen må opføres i op til to etager. 8.3 Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 meter over eksisterende terræn. Åben-lav bebyggelse 8.4 Ved anvendelse af en storparcel til åben-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten for hver enkelt matrikel inden for storparcellen ikke overstige 25. 8.5 Ny bebyggelse skal placeres i en afstand af mindst 2,5 m fra naboskel. Carporte, garager, udhuse og lignende kan placeres i skel. Åben-lav bebyggelse på små parceller 8.6 Ved anvendelse af en storparcel til åben-lav boligbebyggelse på små parceller må bebyggelsesprocenten for storparcellen ikke overstige 25. 8.7 Hver bolig skal kunne udvides til mindst 110 m 2. 8.8 Ny bebyggelse skal placeres i en afstand af mindst 2,5 m fra naboskel. Carporte, garager, udhuse og lignende kan placeres i skel. Tæt-lav bebyggelse 8.9 Ved anvendelse af en storparcel til tæt-lav boligbebyggelse med 10 eller færre boliger må bebyggelsesprocenten for storparcellen ikke overstige 25. 8.10 Ved anvendelse af en storparcel til tæt-lav boligbebyggelse med flere end 10 boliger må bebyggelsesprocenten for storparcellen ikke overstige 35. 8.11 Hver bolig skal kunne udvides til mindst 110 m 2 i gennemsnit for den enkelte storparcel. Delområde II Lokalcenter 8.12 Ved åben-lav boligbebyggelse må den enkelte ejendom bebygges med en bebyggelsesprocent på op til 25. Side: 14
Bestemmelser 8.13 Ved bebyggelse til butiksformål må der opføres en bebyggelse med en bebyggelsesprocent på op til 40. 8.14 Bebyggelsen må opføres i op til to etager. 8.15 Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m over eksisterende terræn. Delområde III Offentlige formål 8.16 Der må opføres en bebyggelse med en bebyggelsesprocent på op til 25. 8.17 Bebyggelsen må opføres i op til to etager. 8.18 Bygningshøjden må ikke overstige 7 m over eksisterende terræn. Delområde IV Boligformål 8.19 Ved åben-lav boligbebyggelse må den enkelte ejendom bebygges med en bebyggelsesprocent på op til 25. 8.20 Ved tæt-lav boligbebyggelse må der opføres en bebyggelse med en bebyggelsesprocent på op til 35. Hvis der opføres 10 eller færre boliger må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25. 8.21 Bebyggelsen må opføres i op til to etager. 8.22 Bygningshøjden må ikke overstige 7,5 m over eksisterende terræn. Delområde V Jordbrugsområde 8.23 Inden for delområde V må der ikke opføres boligbebyggelse. Generelt 8.24 Garager, carporte, udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 5 meter fra adgangsgivende vej. 8.25 Garager, carporte, udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 60 cm fra skel mod øvrig vej, stier og grønne områder. 8.26 Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 meter fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 meter + 0,4 x afstand til skel. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 I storparcellerne 4-13 skal facader udføres som blank eller pudset mur. Op til 10 % af facaden må udføres med andre materialer, hvis det indpasses i arkitekturen. I storparcellerne 1, 2 og 3 skal facader udføres i træ eller som blank eller pudset mur, hvor op til 10 % af facaden må udføres med andre materialer, hvis det indpasses i arkitekturen. Der gives ikke tilladelse til opførelse af bjælkehuse og rundtømmerhuse. Træhuse skal udføres i moderne arkitektur eller som traditionelle parcelhuse med glatte ydervægge. 1 på 2 træbeklædning accepteres. 9.2 Taghældning på hovedbygningen skal være mellem 0º og 45º. Side: 15
Bestemmelser 9.3 Tage skal beklædes med tagsten eller sort tagpap. Ved taghældning over 20º udføres tagpaptag med listedækning. Der må ikke anvendes glaserede tagsten. 9.4 Farver på udvendige bygningssider må ikke være signalfarver. 9.5 Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlige fra vej og sti. 9.6 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der udlægges arealer til grønne områder som vist på Lokalplankort LP 507-2. Disse arealer skal friholdes for bebyggelse og oplag. 10.2 Der skal etableres et hegn med opløst og etageret plantning i en bredde på 10 meter langs områdets vestlige afgrænsning fra område III til Mølhøjvej og langs det øst-vestgående grønne områdes nordlige afgrænsning, som vist på Lokalplankort LP 507-2. Hegnet langs det øst-vestgående grønne områdes nordlige afgrænsning må senere tyndes ud til grupper af træer eller enkeltstående træer. 10.3 Der skal etableres et tæt hegn i en bredde på 10 meter mellem område III og gården syd for område III frem til stamvejen. Hegnet etableres af en blanding af tjørn, seljerøn og eg. 10.4 Der skal etableres beplantning omkring vandværket. 10.5 Der udlægges arealer til sø/forsinkelsesbassin som vist på Lokalplankort LP 507-2. 10.6 Der skal etableres et hegn parallelt med og vest for det nordsydgående dige i en afstand på 5 meter, dog mindst 1 meter fra hovedvandledningen. Hegnet etableres af seljerøn eller tjørn. 10.7 Det eksisterende fortidsminde, som vist på Lokalplankort LP 507-2, skal bevares. 1 10.8 Ved bebyggelse af en storparcel med tæt-lav boligbebyggelse eller åben-lav boligbebyggelse på små parceller skal der etableres et fælles friareal med en størrelse på mindst 10 % af storparcellen. Arealet skal udlægges i tilknytning til boligvejen eller i tilknytning til de grønne områder, der er vist på Lokalplankort LP 507-2. Friarealet skal udlægges i samlet form og i videst muligt omfang være orienteret mod syd eller vest, så der kan indrettes legepladser, opholdspladser, boldbaner, mv. med mulighed for sol. 10.9 Forarealer mellem vej og bygninger skal tilplantes med græs eller anden beplantning. Befæstet areal må højst udgøre 1/3 af forarealer og ved græsarmering højst 1/2. 1 Beplantningen på og omkring gravhøjen må fjernes efter aftale med Esbjerg Museum. Side: 16
Bestemmelser 10.10 Hegn mod de grønne områder må kun etableres som levende hegn. 10.11 Affaldsbeholdere og lignende skal anbringes eller afskærmes på en sådan måde, at de ikke er synlige fra de omkringliggende friarealer, veje, stier eller nabobebyggelse. 10.12 Udendørs oplagring må ikke finde sted. 10.13 Der må ikke opbevares lystbåde, uindregistrerede campingvogne og lignende på opholds- og ubebyggede arealer. 10.14 Grønne områder etableres og vedligeholdes af Grundejerforeningen (ifølge afsnit 11), der skal have uhindret adgang til hegnene. Grundejere må ikke ændre plantningens udseende. 11 Grundejerforening 11.1 Med det sigte at forestå drift og vedligeholdelse af lokalplanområdets veje, stier og grønne områder skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere inden for delområde I og III. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 11.2 Grundejerforeningen skal udarbejde en anlægs-, drifts-, og plejeplan for private fællesarealer, beplantninger, private fællesveje og stier. Indtil grundejerforeningen er etableret, skal grundejerne i fællesskab udarbejde anlægs-, drifts-, og plejeplanerne. 11.3 Grundejerforeningen har ansvar for vedligeholdelse af private fællesarealer og beplantninger. 11.4 Grundejerforeningen har ansvar for al vedligeholdelse, renholdelse og vinterrenholdelse af de private fællesveje og stier. Indtil grundejerforeningen er etableret, er det de tilgrænsende grundejere, der skal vedligeholde, renholde og vinterrenholde de private fællesveje og stier i henhold til Privatvejlovens bestemmelser. 11.5 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på grønne områder, beplantninger, private fællesveje og interne stier. 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 12.2 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de veje, stier og parkering, der er nævnt i afsnit 6, være etableret i godkendt omfang. 12.3 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de opholdsarealer, der er nævnt i afsnit 10, være etableret i godkendt omfang. 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administration i henhold til bemyndigelse. Side: 17
Bestemmelser 13.2 Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelse søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder, jf. nedenfor. 13.3 Naturbeskyttelse: Bebyggelse eller anlæg inden for beskyttelseslinier for fortidsminder, der er beskyttet i henhold til naturbeskyttelsesloven, skal godkendes af Esbjerg Kommune. 13.4 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune inden bebyggelse give tilladelse hertil. I henhold til Esbjerg Kommunes retningslinjer for jord fra industriområder skal jord, der ønskes bortskaffet eller flyttet fra grundarealet, have dokumenteret jordens kvalitet, og inden flytning skal dette anmeldes til Esbjerg Kommune. 13.5 Landbrugsloven: Arealer, der er pålagt landbrugspligt, kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Region Sydjylland til ophævelse af landbrugspligten, jf. landbrugslovens 4 stk. 1. (Tilladelse til ophævning af landbrugspligten bortfalder ved flytning af jorden fra landzone til byzone). 14 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Det område, der omfattes af lokalplanens delområde III og lokalplanens afsnit 4.4, udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter Planlovens 48 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen, mod erstatning. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Side: 18
Bestemmelser 15 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. 507 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 17. december 2007. Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 19
Mølhøjvej 9z 3ce 9ø Møllesvinget Andrup, Esbjerg jorder 3af 9a 3a 16 3ae 3t 3ag 3al 3ao 3ar 3as 3æ 3ak 3z Andrup Byvej Grønkærvej 9s 0 25 50 100 Meter Lokalplanområde Overføres til byzone LOKALPLAN NR. 507 MATRIKELKORT TEGN. NR. LP507-1 DATO: 03-07-2007, rev.07.11.07 PLAN, TEKNIK & MILJØ ESBJERG KOMMUNE
Mølhøjvej B 12 b 9 10 P k 11 M O 13 N C 1 E 5 2 4 5 III F g f 3 D I d e h K G c I 8 6 7 j L 6 7 J i H II Møllesvinget Andrup Byvej 8 IV Grønkærvej V a A Lokalplanområde Delområder I - V Vej Vejadgang Fartdæmpning Jordbrugsområde Sti Storparcel Grønt område Eksisterende læhegn Eksisterende fortidsminde Sø/Forsinkelsesbassin 0 25 50 100 Meter LOKALPLAN NR. 507 LOKALPLANKORT TEGN. NR. LP507-2 DATO: 01-07-2007, rev. 07.11.07 MÅL: 1:4000 PLAN, TEKNIK & MILJØ ESBJERG KOMMUNE
Mølhøjvej Møllesvinget Andrup Byvej 0 25 50 100 M e t e r X X Lokalplanområde L OK A L P L A N N R. 507 ILLUSTRATIONSPLAN T E G N. N R. L P 507-3 D A T O : 01-1 d 07-2007 M Å L : 1 : 4. 0 0 0 P L A N & B Y U D V I K L I N G E S B J E R G K O M M U N E