Lokalplan nr For et område ved Ådalen ud mod Sædding Strandvej

Transkript

1 Lokalplan nr. 428 For et område ved Ådalen ud mod Sædding Strandvej 24. juni 2002

2 RESUMÉ AF LOKALPLANENS INDHOLD N Oversigtskort der viser lokalplanområdets beliggenhed. Lokalplanområdets beplantning set fra stranden vest for området. Lokalplanområdet set mod syd fra Sædding Strandvej. Forsidefoto viser lokalplanområdet set mod nord. Lokalplanens formål og idé er at overføre et sommerhusområde til byzone for at sikre boliger til helårsbeboelse. 2

3 HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planen. Forslag til denne lokalplan har været i offentlig høring fra den 10. oktober til den 7. december

4 INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse Forord...5 Lokalplanens formål...5 Baggrund for lokalplanen...5 Beskrivelse af lokalplanområdet...6 Vejforhold...6 Miljøforhold...6 Støjforhold...6 Forhold til kystlandskabet...7 Forhold til anden planlægning...8 Lokalplan nr Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej,- sti- og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning Ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagning Lokalplanens administration Aflysninger i tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Tegningsbilag Lokalplantegning LP Bagerst Lokalplanen er udarbejdet af Plan & Byudvikling, Esbjerg Kommune.

5 REDEGØRELSE FORORD Dette hæfte indeholder lokalplan nr. 428 for et område ved Ådalen ud mod Sædding Strandvej. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er at skabe det planlægningsmæssige grundlag for at et eksisterende sommerhusområde kan overgå til område for almindelige helårsboliger i form af tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Landsplanafdelingen under Miljø & Energiministeriet har forespurgt kommunerne, om de har enkelte arealer i sommerhusområder i kystnærhedszonen, som de ønsker overført til byzone. Esbjerg Kommune har sammen med 21 andre kommuner i landet reageret positivt på denne henvendelse. Kommunen har peget på området som er omfattet af denne lokalplan, som det eneste område i Esbjerg Kommune, hvor et sommerhusområde naturligt kunne flyttes i byzone, og hvor der vil kunne opføres parcelhuse for helårsbeboelse Kommunen var pålagt at udarbejde en oversigt over de økonomiske konsekvenser (ejendomsskatter m.v.) for grundejerne i området, inden de forholdte sig til muligheden for at overføre området til byzone. Der blev herefter foretaget en afstemning blandt grundejerne, og resultatet af denne afstemning blev sendt til Landsplanafdelingen. Afstemningen blandt områdets grundejere havde frist for indlevering senest 25. januar Samtlige grundejere erklærede deres tilslutning til en overførsel til byzone med de eksisterende matrikelskel som udgangspunkt. Landsplanafdelingen har i brev af 30. april 2001 meddelt Esbjerg Kommune tilladelse til gennem en lokalplan at overføre det ønskede areal til byzone.

6 REDEGØRELSE BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Området er beliggende mellem et ældre sommerhusområde Ådalen og Sædding Strandvej. Området må vurderes at have en attraktiv beliggenhed for opførelse af helårsboliger hvor der vil være mulighed for havudsigt. Der er en enkel helårsbolig beliggende på matr.nr. 9bq og derudover er der fritidshuse på fire matr.nr. Fritidshusene er af ældre dato og repræsenterer ikke nogen høj bygningsværdi. VEJFORHOLD Der er vejadgang direkte fra Sædding Strandvej eller privat fællesvej med tilslutning til Sædding Strandvej. De nordligste grunde kan tilsluttes Ådraget hvor tilslutningen til Sædding Strandvej i givet fald skal genetableres. Der eksisterer en privat fællesvej inden for området, men en eventuel sammenlægning af matrikler for etablering af sammenhængende bebyggelser (tæt-lav) vil kunne pege på andre interne vejforløb som mere hensigtsmæssige. MILJØFORHOLD Der er ikke kendte affaldsdepoter inden for lokalplanområdet. STØJFORHOLD Området vil være omfattet af de normale støjbestemmelser der er gældende for rene boligområder. 4

7 REDEGØRELSE FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Områdets bebyggelse vil kunne ses fra kysten som boligbebyggelse bag og mellem en række af ældre fritidshuse. Der vil ikke blive mulighed for bebyggelser der overskrider Byggelovens almindelige højdebestemmelser og den mulige påvirkning af kystlandskabet vil være af så marginal karakter at påvirkningen vanskeligt lader sig illustrere på en måde der er af informativ værdi. 5

8 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Området er udlagt til sommerhusområde i gældende Kommuneplan, men en ændring i Kommuneplanen sideløbende med denne lokalplanlægning skal muliggøre lokalplanens intentioner om byzone og boligområde. Området er ikke omfattet af kommunens spildevandsplan, men der udarbejdes sideløbende med lokalplanlægningen et tillæg til spildevandsplanen. 6

9 LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 428 Lokalplan nr. 428 for et område ved Ådalen mod Sædding Strandvej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit LOKALPLANENS FORMÅL at at at Lokalplanen har til formål overføre en del af et eksisterende sommerhusområde til byzone, og overføre et mindre område beliggende i landzone til byzone, og sikre området udlagt til boligområde. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede tegning LP og omfatter matrikelnumrene 9 bo, 9 bp, 9 bq, 9 av, 9 br, 9 bm, 9 bh, 9 bb, 9 bc, 15 ds Sædding By, Guldager, eller dele heraf. 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til, i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning, inden for det i foregående afsnit anførte gyldighedsområde, at fastlægge dette matrikulært. 2.3 Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet til byzone. Dele af matr.nr.15 ds, 9 bc og 9 bb Sædding By, Guldager er beliggende i landzone og resten har zonestatus som sommerhusområde. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Anvendelsen af området fastlægges til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse. 3.2 De enkelte boliger kan dog anvendes til let erhverv af en karakter som normalt kan udøves i 7

10 LOKALPLANEN beboelsesområder forudsat at erhvervsandelen højest udgør 25% af etagearealet og virksomheden drives på en sådan måde at ejendommens karakter af beboelse ikke brydes, samt at erhvervsudøvelsen ikke medfører belastende trafik eller anden ulempe for de omboende. 3.3 Inden for området kan der opføres nye transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal og ikke er højere end 4 meter over terræn. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Udstykninger til tæt-lav bebyggelse tillades ned til en grundstørrelse på 250 m 2 under forudsætning af at der etableres fællesarealer. 4.2 Udstykninger til åben-lav bebyggelse tillades ned til en grundstørrelse på 700 m Der kan ske sammenlægning af flere grunde med henblik på en mere hensigtsmæssig udnyttelse til tæt-lav boligbebyggelse. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Området vejforsynes overordnet fra Sædding Strandvej. Hertil kan tilsluttes private fællesveje og Ådragets tilslutning til Sædding Strandvej kan genåbnes (vejspærring for biltrafik ved den nordlige grænse af lokalplanområdet) og anvendes såfremt bebyggelsesplanen gør det hensigtsmæssig 1. Vedligeholdelse af private fællesveje påhviler de vejberettigede ejendomme Der anlægges 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Ved tæt-lav bebyggelse kan dette reduceres til 1½ parkeringsplads pr. bolig såfremt de anlægges som fællesparkering. 1 Der skal etableres hjørneafskæringer ved (Ådraget/Sædding Strandvej) og hvor den private fællesvej udmunder i Sædding Strandvej. 2 Der skal tinglyses en deklaration om vedligeholdelse, renholdelse om vinterrenholdelse af de private fællesveje samt om en udgiftsfordeling hertil. 8

11 LOKALPLANEN 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 Alle forsyningsledninger skal udføres som jordledninger. 6.2 Bebyggelsen skal tilsluttes byens kollektive forsyningsanlæg i den udstrækning disse er tilgængelige i området og i henhold til bestemmelser hos de enkelte forsyningsområder. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelsesprocenten fastsættes til max. 25 for åben-lav. 7.2 Bebyggelsesprocenten fastsættes til max. 35 for tæt-lav hvor det forudsættes der er tale om sammenbygning af mindst 2 boliger. Der tillades ikke vandrette lejlighedsskel. 7.3 Etageantallet fastsættes til 1 etage med udnyttet tagetage. 7.4 Bygningshøjden fastsættes til max. 8,5 m over terræn. 7.5 Terræn kan reguleres op til vejniveau forudsat at terrænspring optages på egen grund. I skel må spring ikke være med hældning over 1:1, Garager og carporte må ikke opføres nærmere adgangsgivende vej end 5 meter 7.7 Den del af garager og carporte, der opføres inden for en zone på 2,5 meter fra naboskel, kan dog gives en højde indtil 2,5 meter + 0,4 x afstand til skel. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Tage på boligbebyggelsen skal udføres som saddeltage med en taghældning på mellem 30 0 og

12 LOKALPLANEN 8.2 Tagbeklædningen skal være tagsten eller eternitskiffer, dog kan op til 20 % af tagkonstruktionen og tage på sekundære bygninger som garager udføres af andre materialer og med lavere taghældning. 8.3 Ydervægge skal udføres af blank teglstensmur eller som vandskuret eller pudset murværk. Op til 20 % af facader excl. vinduesarealer kan dog udføres af andre materialer. 8.4 Der må kun skiltes ved indgangspartier og med samlet skiltning på højest 0,5 m Der må ikke opsættes antenner i en højde over tagryg. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 På ejendommens arealer må der ikke opbevares uindregistrerede køretøjer og campingvogne eller kølbåde Der skal mindst anlægges opholdsarealer som foreskrevet i Byggeloven. Ved tæt-lav bebyggelse kan fællesarealer indgå som opholdsarealer. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der er ikke krav om medlemskab af grundejerforening. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet i det omfang der er mulighed herfor før den tages i brug. 3 Ved opbevaring forstås en opstilling der strækker sig udover et tidsrum på 6 måneder. 10

13 LOKALPLANEN Før ny bebyggelse tages i brug, skal de kørselsog parkeringsarealer, der er nævnt i afsnit 5, og de opholdsarealer, der er nævnt i afsnit 9, være etableret i godkendt omfang. 12 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13 AFLYSNINGER I TINGBOGEN 13.1 Lokalplan nr. 367 aflyses for den del som er omfattet af denne lokalplan. 14 RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 11

14 LOKALPLANEN VEDTAGELSE Ovenstående lokalplan nr. 428, udarbejdet efter Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget af Esbjerg Byråd den 24. juni Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck direktør 12

15

16