Indsigelsesskema lokalplan 2010-02 Sommerhusområde ved Dyreborg Indsigelser til forslag til lokalplan nr. 2010-02 Sommerhusområde ved Dyreborg Sag nr. 01.02.05-P16-11 Høringsperiode: 20. september 2011 til 21. november 2011 Dato, 29-03-2012 Der er indkommet 9 indsigelser/bemærkninger i høringsperioden. nr. Indsiger Indhold Svar Indstilling 1 Mie Busch Mågevej 5, 5600 Faaborg og Adv. Peter Flindt Torvet 3A 5750 Ringe Matriklen er i dag udlagt som landbrugszone kan det ændres med et pennestrøg? Hvad indebærer det af konsekvenser for renovering/ombygning/nybygning på matriklen? Kommunen har tidligere meddelt tilladelse til at nedrive eksisterende bebyggelse og opføre nyt til helårsbeboelse. Den eksisterende bebyggelse har udnyttet tagetage. Ved nedrivning og opførelse af ny bebyggelse ønsker ejeren fortsat mulighed for at opføre bebyggelse med udnyttet tagetage. Ejers advokat Peter Flindt gør opmærksom på at ejendommen i OIS ligger i landzone, at ejer er indstillet på at afstå fra muligheden for at udstykke i 2 sommerhusgrunde. Det er advokatens opfattelse, at byplanvedtægten giver mulighed for at der på de 2 ejendomme der i byplanvedtægten er udlagt som landbrugszone kan opføres bebyggelse i 1½ etage. Ejeren ønsker ejendommen overført til sommerhusområde med lokalplanen I det tidligere Fyns Amt og i Naturstyrelsen er hele området registreret som sommerhusområde. Derfor var det kommunens opfattelse, at det kunne der ikke ændres på, fordi der ikke må foretages ændringer i sommerhusområder i kystzonen. Ved en fælles udredning sammen med Naturstyrelsen er det imidlertid konstateret, at der i sin tid er sket en fejl. De 2 ejendomme Mågevej 5 og Knoldsvej 3 burde være indtegnet som landzonematrikler, sådan som de er udlagt i den gældende byplanvedtægt, og sådan som de er noteret i ejendomsregisteret. Naturstyrelsen oplyser, at vi kan overføre de 2 grunde til sommerhusområde med lokalplanen Skat har oplyst, at det ikke har skattemæssige konsekvenser om de 2 grunde er landzone eller sommerhusområde. Ifølge planloven kan hidtil lovlig anvendelse fortsætte, derfor er den eksisterende bebyggelse i 1½ etage lovlig uanset indholdet i en ny lokalplan, og det gælder både bebyggelsen og anvendelsen. Hvis den eksisterende bebyggelse fjernes og ny ønskes opført, skal den nye bebyggelse overholde den gældende lokalplan. Derfor er det hensigtsmæssigt at tilføje i lokalplanen, at bebyggelsen på de 2 matrikler kan. I 2.2 tilføjes: - at mågevej 5, matrikel nr. 17b overføres til sommerhusområde. I den forklarende tekst tilføjes at Mågevej fortsat kan benyttes til helårsbolig, og der kan opføres ny bebyggelse i 1½ etage. 1
genopføres i 1½ etage også med en anden udformning og placering. Ejerne er spurgt om de ønsker deres ejendom fortsat skal ligge i landzone eller den skal overgå til sommerhusområde. En ændring til sommerhusområde betyder at ejendommen fortsat kan benyttes til helårsbeboelse, men der er mulighed for at skifte til sommerhusbenyttelse ingen krav om helårsbolig. 2 Hendrik Mooiweer Knoldsvej 3, Drejet 5600 Faaborg Ejer mener, at ejendommen Knoldsvej 3 og 3A ligger i landzone. Ejendommen benyttes til helårsbeboelse med 2 boliger registreret og ønskes fortsat anvendt hertil. Der er planer om ombygning/tilbygning og der er frygt for at lokalplanen hindrer dette. Er bekymret for om ejendomsprisen vil stige, hvis den registreres som sommerhus. Mener ikke bestemmelserne om bebyggelse i lokalplanen passer på deres ejendom. Ønsker ejendommen fastholdt i landzone til helårsbeboelse. Samme som 1, dog med den tilføjelse, at ejendommen er omfattet af strandbeskyttelselinjen, og alle ændringer derfor forudsætter godkendelse i Naturstyrelsen. 2.2 tilføjes: - at ejendommen forbliver i landzone med status som helårsbolig - at ejendommen fortsat kan være i 1½ etage med udnyttet tagetage. Ved ombygning kan facadeudformningen udføres med samme udformning som eksisterende bebyggelse 3 Grundejerforeningen For sommerhusområdet i Dyreborg v. Niels Aaskov Ny Kongevej 31 5000 Odense C Mener ikke deres bemærkninger under udarbejdelsen af forslaget er afspejlet i lokalplanforslaget, at forslaget rummer for mange unødige restriktioner. Byplanvedtægten bør kun nænsomt moderniseres. Side 7:Omtales stranden som en offentlig strand, grundejer- Kommunen beklager, at den forudgående dialog ikke er afspejlet i lokalplanforslaget. Intentionerne med lokalplanforslaget er, at udarbejde et godt redskab for både grundejerne og byggesagsbehandlingen, som i dag lider under, at byplanvedtægten ikke matcher byggelovens bestemmelser. Side 7 Ingen ændring 5.5 ingen ændring 6.3 Der må ikke opsættes udvendige antenner inden for området. slettes 2
foreningen opfatter stranden som privat. 5.5 bør udgå, på skrånende grund svært at etablere 2 p- pladser 6.3 Dårlige modtageforhold gør det uhensigtsmæssigt med forbud mod udvendige antenner. 6.4 Paraboler skal også kunne sidde på facader max 3m til overkant. 7.1 Skal udgå området er udbygget. 7.2 ønsker oplyst hvordan bebyggelsesprocent på 15 beregnes 7.4 Oprindelige byggefelter ind i stedet 7.5 Garager i nord- og /eller østskel som i gældende byplanvedtægt. 7.6 problemer i forhold til 8.2. 8.1 Betyder denne at der ikke må opføres bjælkehytter eller huse med blokhusbrædder. Må der ikke opføres huse af komposit materialer. Hvad er den organiske jordfarveskala, man henviser til den klassiske 8.2 ingen cementbaserede bølgeplader? Cementtagsten er ikke reflekterende. Hvorfor ikke forbud mod rytterlys og tagvinduer i selve paragrafdelen. 8.3 ønsker ikke forbud mod Polycarbonat 8.4 Fritstående solfanger/solceller skal ikke være tilladt, skal kunne opsættes på facader. Side 7 Begrebet offentlig har i planlægnings sammenhæng intet med ejerforholdene at gøre, det omhandler alene anvendelsen. Formuleringen er et citat fra bestemmelserne i kommuneplanen, og kan kun rettes i kommuneplanen. 5.5 Kravet om 2 parkeringspladser er inklusiv pladsen i garage eller carport, og en indkørsel på ca. 5 m foran carporten eller garage er derfor tilstrækkelig. Kravet er defineret i kommuneplanens generelle bestemmelser, og er derfor også gældende i dag uanset om det er en bestemmelse i lokalplanen eller ej. 6.3 og 6.4 bestemmelserne er alene medtaget for hensynet til områdets fremtoning. Dårlige modtageforhold, og fremtidig teknologi uden udvendige antenner taler for at tage bestemmelsen ud, og erstatter med et krav om en max højde. Der er ikke noget kommunalt ønske om at hindre paraboler på facader. 7.1 Bestemmelsen om max 1 sommerhus er også med i byplanvedtægten, og er også en bestemmelse i planloven. At området er udbygget, ændrer ikke på, at der skal være bestemmelser for området, så der er regler for ombygninger, tilbygninger og nedrivning og opførelse af helt ny bebyggelse. Bestemmelsen om småbygninger tages ud af planen 7.2 Definitionen på bebyggelsesprocenten tilføjes som en redegørelsestekst. 6.4 max højden ændres fra 1,5 til 3 m. 7.1 Tilføjes: Overdækket terrasse og udestuer skal opføres i sammenhæng med sommerhuset. Sidste afsnit om småbygninger slettes. Den forklarende tekst ændres fra: Der må således ikke opføres anneksbygninger Til: Bestemmelsen betyder, at der ikke må opføres anneksbygninger og småbygninger. 7.2 Forklarende tekst tilføjes: Bebyggelsesprocenten er betegnelsen for hvor mange procent af grundens areal, der må bebygges. Til bebyggelsen medregnes sommerhusbebyggelsen og udestuer. For overdækkede terrasser og andre overdækkede arealer, garager, carporte og udhuse, medregnes den del, der samlet overstiger 35 m 2. Hemse under 4,5 m 2 medregnes ikke, hemse over 4,5 m 2 er ikke tilladt, fordi de bliver vurderet som en selvstændig etage, og udnyttet tagetage er ikke tilladt i sommerhusområder. 7.3 tilføjes: Tage skal have en hældning på mellem 0 0 og 25 0. 7.4 Ændres fra: Enhver form for bebyggelse skal opføres landværts Strandbeskyttelseslinien og min. 4m fra skel mod nabo og stier. Bebyggelsens afstand til interne veje skal være min. 5m, bortset fra bebyggelsen langs Svanevejs østside, hvor afstanden til alle former for bebyggelse skal være min. 16m fra vejskel. For udhuse gælder, at disse skal placeres min. 2,5m fra naboskel og stiskel, og min. 5,0m fra vejskel. Bebyggelsens samlede længde tættere på skel end 4,0m må ikke overstige 12,0m Afstanden mod nabo og interne veje kan nedsættes til 2,5m såfremt den del af bebyggelsen der ligger nærmere skel end 4m, udføres som en konstruktion REI 60 A2-s1,d0., svarende til muret væg eller som opfylder tilsvarende brandkrav. 3
9.2 Hvad hvis man har 2 joller. Må børn sove i telt eller er det campering. 9.4 Hegnhøjde sættes til 2 m som i bypanvedtægt 9.5 terrasser må etableres i niveaufri højde i forhold til gulv i sommerhus. 7.4 Byggefelter tilføjes i kortbilag som i gældende byplanvedtægt, og bestemmelserne formuleres om 7.5 Ændres tilsvarende byplanvedtægten til: Garager og udhuse placeres ud mod nord eller østskel. 7.6 Det er rigtigt, at der er uoverensstemmelse, og kommunalbestyrelsen foreslår, at der fastlægges en taghældning på mellem 0 og 25 grader for al bebyggelse (tilføjes 7.3), dog kan eksisterende bebyggelse på Mågevej 5 og Knoldsvej 3 genopføres med 45 graders taghældning og udnyttet tagetage. 8.1 Formuleringen i redegørelsen om klinkbeklædning eller 1 på 2 er ikke en bestemmelse og slettes, men formuleringen af definitionen på hvad der er træbeklædning fastholdes. Organisk jordfarveskala rettes til klassisk jordfarveskala 8.2 Ikke overfladebehandlede cementbaserede bølgeplader (eternitplader)er tilladt ifølge bestemmelserne, cementtagsten er overfladebehandlet, og har derfor en reflekterende effekt. Paragraffen skal præciseres, så det er tydeligt, at det er refleksioner der skal undgås. Forbud mod rytterlys og tagvinduer kan flyttes til paragrafdelen, med en undtagelse for Mågevej 5 og Knoldsvej 3. Det er dog en modsætning til 8.3 hvor udestuer og overdækkede terrasser kan have glastage. Til: Sommerhusbebyggelse skal opføres indenfor de på kortbilag 2a og 2b viste byggefelter. Byggefelterne er som udgangspunkt 10 x 15 m. De skal dog respektere en afstand til naboskel på min. 4 m og en afstand til vejskel på min. 5 m henholdsvis 16 m. På enkelte grunde er byggefeltet defineret alene ved afstand til skel. På sommerhusgrunde der ligger nord og øst for adgangsvejen fastlægges byggefeltet af en afstand på 4 m fra nord eller øst skel og 16 m fra modstående skel eller vejskel. Afstanden til skel - bortset fra vejskel - kan nedsættes fra 4 til 2,5 m, såfremt den del af bygningen, som ligger nærmere skel end 4 m., udføres som REI 60 A2-s1,d0. Den samlede længde på al form for bebyggelse tættere på skel end 4,0 m må ikke overstige 12,0 m. Forklarende tekst til 7.4: REI 60 A2-s1,d0 er en betegnelse for hvilke brandkrav der stilles i byggelovgivningen. Kravet svarer til en muret væg eller tilsvarende. 7.5 Ændres fra. Garager/ carporte, eventuelt udført med udhus, skal opføres min. 2,5 m fra naboskel og stiskel og min. 5,0m fra vejskel. Til. Udhuse, garager og carporte skal opføres ud mod nord eller østskel og sammenbygges med sommerhusbebyggelsen. Udhuse, garager og carporte må ikke opføres nærmere vejskel end 5 m.. 7.6 Ændres fra: Tilbygninger, udestuer, carporte/ garager skal for at opnå en harmonisk helhed, udføres med samme tagform og af samme materialer som sommerhusbebyggelsen. Til: Mågevej 5, matr. nr. 17b og Knoldsvej 33 og 33A, matr. nr. 17e er begge opført med 45 0 taghældning. På de 2 ejendomme kan bebyggelse opføres med 45 0 taghældning med samme udformning som eksisterende bebyggelse og med udnyttet tagetage. Byg- 4
8.3 og redegørelsen om polycarbonat slettes. 8.4 Sætningen om fritstående solfanger/solceller slettes. Tilføjes mulighed for opsætning på facade. 9.2 Er ikke en bestemmelse om campering, som ikke reguleres af planloven, men med campingreglementet. Bestemmelsen er alene medtaget for at sikre, at der ikke kan opstilles uindregistrerede campingvogne eller andre køretøjer permanent på ejendommene. Afsnittet om joller slettes. 9.4 Hegnshøjden ændres til 2 m og ændres, så den gælder for al beplantning og hegning på grunden bortset fra enkeltstående træer som i byplanvedtægten. 9.5 Det har stor betydning for brugsværdien at terrasser har samme niveau som gulvet i sommerhuset, og bestemmelsen om højder foreslås slettet, så alene bestemmelsen om at hævede terrasser ikke må være tættere på skel end 2,5 m bevares. ningshøjden på matr. nr. 17b og 17e må max være 8,5 m. 8.1 Sætningen: såvel træ som murværk må kun males i nuancer af jordfarver inden for den organiske jordfarveskala Ændres til: såvel træ som murværk må farvemæssigt kun fremstå i nuancer af den klassiske jordfarveskala Den forklarende tekst Træ til facader skal være klinkbeklædning eller lodret bræddebeklædning, 1 på 2. Træ- og finérplader eller cementbaserede plader er i denne sammenhæng ikke et godkendt materiale. Dette gælder også for gavltrekanter. Blank mur skal også fremstå i farver, valgt inden for vedlagte farvebilag. Ændres til: Træfinerplader anses ikke for at være træbeklædning. 8.2 Slettes følgende: Tage skal have en hældning på mellem 15 og 25. Tage på garager, carporte, udhuse og skure må opføres med hældning på mellem 0 og 25. Indsættes: Der må ikke isættes vinduer, kviste ovenlys eller rytterlys i tagflader. Dette gælder ikke for Mågevej 5 og Knoldsvej 3 og 3A som begge kan have udnyttet tagetage. I den forklarende tekst slettes sidste punktum. Ligeledes må der ikke isættes vinduer, kviste, ovenlys eller rytterlys i tagflader. 8.3 ufarvet sikkerhedsglas ændres til ufarvet glas. Den forklarende tekst slettes. 5
4 Gunner Nielsen Vibevej 18, Dyreborg 7.4 og 7.5 hvorfor skærpe afstandsreglerne i forhold til småhusreglementet, bør 7.4 og 7.5 Småhusreglementet gjaldt frem til 2008 hvor bestemmelserne blev indarbejdet i 8.4 Slettes: Overkant af fritstående solfanger/solcelle må ikke overstige 1,5m fra oprindeligt terræn. Tilføjes: Solfanger/solceller på facaden, skal hvis de ikke integreres i facaden opsættes lodret og parallelt med facaden. 9.2 Sidste punktum om joller slettes. 9.4 Ændres fra: Hegning omkring de enkelte grunde skal være levende hegn, bestående af løvfældende hjemmehørende plantearter. Hegn i naboskel og mod vej må ikke være højere end 1,8 m. Hegn mod vej og sti skal plantes min. 0,5m inde på egen grund og må ikke brede sig over skel. Indre hegn må have en højde på maksimalt 2,0 m over terræn og må ikke placeres nærmere skel end 4,0 m. Indre hegn omkring terrasser og opholdsrarealer i tilknytning til sommerhuset, må udføres som faste hegn. Til: Hegning omkring grunde skal være levende hegn, bestående af løvfældende hjemmehørende plantearter. Hegn mod vej og sti skal plantes min 0,3 m inde på egen grund og må ikke brede sig over skel. Hegn og beplantning på grunden må bortset fra fritstående træer have en højde på max 2,0 m. Fritstående træer må ikke have sammenvoksede kroner. 9.5 Ændres fra: Terrasser, befæstede opholdsarealer skal opføres i tilknytning til sommerboligen og må ikke være hævet mere end 0,3 m over naturligt terræn og må ikke etableres nærmere skel end 2,5 m. Til: Terrasser og befæstede opholdsarealer skal opføres i tilknytning til sommerboligen og må ikke etableres nærmere skel end 2,5, og må ikke have en højde der overstiger gulvhøjden i boligen. Hegn omkring hævede terrasser må have en højde på max 1m over terrassens gulv. 6
5600 Faaborg ændres så de følger småhusreglementet. Flere carporte og udhuse er opført efter disse regler 7.6 ikke nogen god ide at kræve samme tagform på garager som på sommerhuset Allerede flere carporte og udhuse er udført uden samme tagform som sommerhuset. 5 Jørgen S. Skriver Klokkerbakken 72, 8210 Århus V og Charlotte S. Skriver Åbyvej 115 8230 Åbyhøj Ønsker at fastholde deres ret til at bebygge op til 15 %. At eksisterende bebyggelse lovliggøres. Indsigelse mod bestemmelserne om at der i perioden fra 1. oktober til 31. marts kun må foregå kortvarige ophold. BR08 nu afløst af BR10. Afstandsreglerne fra skel er dog de samme og er 5 m til sommerhuse og 2,5 m til garager/carporte. I byplanvedtægten og lokalplanforslaget er afstandskravene reduceret til 4 m for sommerhuse dog 2,5 m hvis den del der er nærmere skel end 4 m er opført som muret byggeri. Småhusreglementet har ikke været administrationsgrundlag i området, det er byplanvedtægten som fastlægger, at garager og udhuse skal opføres i nord eller østskel. 7.6 bestemmelserne om tagform foreslås ændret, se bemærkninger til indsigelse nr. 3 grundejerforeningen. Der er i enkelte tilfælde meddelt dispensation til en anden placering af garage, carport og udhus end fastlagt i byplanvedtægten. Disse vil fortsat være lovligt placeret uanset om det besluttes at overføre byplanvedtægtens bestemmelser i sin helhed. Men ved nyopførelse skal de overholde lokalplanen. Hvis der meddeles dispensation fremover uden særlig planmæssig begrundelse, betyder det, at man på grund af lighedsprincippet ikke kan nægte andre tilsvarende dispensation Hele området er i dag omfattet af en byplanvedtægt hvorefter der må bygges 12,5 %, dette bliver med lokalplanen ændret til 15 %. Det fremgår af retsvirkningerne at lovligt opført bebyggelse og lovlig anvendelse fortsat er lovlig, også selv om det er i strid med en ny lokalplan. Hvis brændeskur m.m. er i over- 7
6 Jørgen Christensen Herringevej 5 5750 Ringe 7 Agnete Døcker og Erik Ladefoged Ruehed 23 5462 Morud Indsigelse mod 12 om sammenlægning af grundejerforening 5.5 finder det ikke muligt at etablere 2 parkeringspladser på grunden 7.5 ikke muligt at opføre carport 2,5 m fra naboskel 7.6 Ikke hensigtsmæssigt med samme tagform og tagmateriale på garager/carporte 9.4 Højde på hegn om terrasse bør måles fra terrassens belægning 9.5 Opholdsarealer, foreslår at terrasser kan anlægges i husets gulvniveau. Kravet om samme tagform og tagmateriale på garager og carporte som på sommerhuset vil medføre nedsat udsigt fra mange sommerhuse. Vil også åbne for etablering af et lille loftsrum over garagen Ønsker en maksimal højde på beplantning ensstemmelse med byplanvedtægten og dermed lovlig, er det også lovligt fremover. 3.1 er ikke en ny bestemmelse, og det er ikke noget kommunen regulerer. Bestemmelsen fremgår af planloven og angår alle sommerhusområder i hele landet. Bestemmelsen fastlægger, at fra 1. oktober til 30. april må sommerhuse kun benyttes til kortvarige ferieophold. Sammenlægning af grundejerforeninger, er en mulighed og ikke et krav. Det er op til grundejerforeningerne at beslutte, om der skal ske en sammenlægning. 5.5 se bemærkninger til indsiger nr. 3 grundejerforeningen. 7.5 se bemærkninger til indsiger nr. 3 grundejerforeningen 7.6 se bemærkninger til indsiger nr. 3 grundejerforeningen 9.4 se bemærkninger til indsiger nr. 3 grundejerforeningen. Kommunalbestyrelsen foreslår tilføjet, at hegn på hævede terrasser må have en højde på 1 m over gulvet på terrassen. 9.5 se bemærkninger til indsiger nr. 3 grundejerforeningen. 7.6 se bemærkninger til indsiger nr. 3 grundejerforeningen 8
8 Kystdirektoratet Højbovej 1 7620 Lemvig 9 Jytte Grum- Schwensen Lærkevej 9 Dyreborg 5600 Faaborg Anbefaler at laveste sokkelkote sættes til 1,7 m DVR90. Derved vil en af forudsætningerne for erstatning ved oversvømmelsesskader være opfyldt. 7.6 ikke hensigtsmæssigt med samme taghældning på garager, udestuer og carport som hovedhuset. Tager udsigt. 8.2 Modsiger foranstående med hensyn til taghældninger. 9.4 Indre hegn bør nedsættes til max 1,5 m i stedet for 2 m. Kunne der formuleres en fornuftig begrænsning på højere beplantning, enkeltstående træer. Der indsættes en bestemmelse om at laveste sokkelkote er 1,7 m 7.6, 8.2 og 9.4 se bemærkninger til indsiger nr. 3 grundejerforeningen. Ny bestemmelse: 7.6 Sokkelkoten må af hensyn til sikring mod højvande ikke være lavere end 1,7 m DVR90. 9