Lokalplan Trollesminde Kontorpark Trollesminde Allé Roskildevej Milnersvej Trollesmindevænget Peder Oxes Allé 2008
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: I. At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. II. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. III. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Lovligt eksisterende bebyggelse eller anvendelse kan således fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at opføre et byggeri eller udstykke sin grund etc. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan til enhver tid lave forslag til lokalplaner. Dette skal gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. Lokalplanen må ikke stride mod regionplanen og kommuneplanen. Er der modstrid, skal region- og kommuneplan ændres, hvis lokalplanen ønskes gennemført. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem byggeønsker og den overordnede planlægning i kommuneplanen. Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, når naboer og andre berørte er blevet orienteret. 2
Mål for kvalitet & service I. Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestem- melserne i lov om planlægning. II. Lokalplanen skal være let forståelig. III. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. IV. Interesserede kan altid få yderligere uddybning og orientering om forhold vedrørende lokalplanen. V. Borgere, der gør indsigelse mod en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres indsigelse. VI. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på deres eventuelle indsigelse. VII. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside (www.hillerod.dk). Rettigheder og pligter Når lokalplanforslaget er udarbejdet, skal Hillerød Byråd offentliggøre forslaget. Offentliggørelsen, der vil ske ved annoncering i Hillerød Posten og på kommunens hjemmeside, indeholder oplysninger om fristen for indgivelse af indsigelser og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og indsigelser skal være mindst otte uger. Når indsigelserne er vurderet, kan planen endeligt vedtages. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal annonceres i Hillerød Posten, at den er vedtaget. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Generel lokalplan information 3
Indholdsfortegnelse Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Indholdsfortegnelse Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse 5 Byrådsbehandling 5 Lokalplanens udsendelse 5 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 6 Redegørelse 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Miljøvurdering 12 Lokalplanens idémæssige indhold 12 Lokalplanens bestemmelser 15 1 Lokalplanens formål 15 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 15 3 Områdets anvendelse 15 4 Udstykninger 16 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 16 6 Ledningsanlæg og Tekniske anlæg 17 7 Bebyggelsens omfang og placering 17 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 18 9 Ubebyggede arealer 19 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 21 11 Tilladelser fra andre myndigheder 21 12 Aflysning af lokalplan 21 13 Lokalplanens retsvirkninger 21 Vedtagelsespåtegning 22 Kortbilag 1: Kortbilag 2: Kortbilag 3: Kortbilag 4: Afgrænsning og matrikelkort Delområder Byggezone, grøn zone og udsigtskile Parkering, stier og vejadgang Lokalplanen er udarbejdet af byplan, Teknik Planlægning, Hillerød Kommune. Vignetterne på side 13 og14 er udarbejdet af C. F. Møllers tegnestue. 4
Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse Hillerød Byråd har i henhold til Planlovens 27 vedtaget lokalplan Trollesminde Kontorpark. Byrådsbehandling Offentlig fremlæggelse Lokalplanforslaget var fremlagt i 10 uger fra den 14.11.2007 til den 23.1.2008. I forbindelse med den offentlige høring, modtog byrådet i alt 5 skriftelige indlæg/indsigelser. Endelig godkendelse Byrådet har den 26 marts 2008 godkendt den endelig vedtagne lokalplan, med følgende ændringer i forhold til det lokalplanforslag, der var fremlagt i høring: Delområde 1 7.4 Bebyggelsen kan opføres i op til 3 etager, dog kan etageantallet øges til 4, hvor terrænet giver mulighed for blotlagt etage. Delområde 2 7.5 Bebyggelsen kan opføres i op til 2 etager, dog kan etageantallet øges til 3, hvor terrænet giver mulighed for blotlagt etage. Delområde 3 og 4 7.6 Bebyggelsen kan opføres i op til 1 etage, dog kan etageantallet øges til 2, hvor terrænet giver mulighed for blotlagt etage. Generelt 7.7 Bygningshøjderne skal vurderes af bygningsmyndigheden, under hensynstagen til de omkringliggende bebyggelser. Der er derudover foretaget ændringer i kortbilag 3 og 4. Offentlig bekendtgørelse Den endelige lokalplan bliver offentligt bekendtgjort. 5 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Tilvejebringelse
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Tilvejebringelse Lokalpla nen tinglyses på de berørte ejendomme og sendes til berørte grundejere og instanser samt til personer, foreninger eller myn digheder, som har fremsat indsigelser mod planen. Lokalplanens udsendelse Lokalplanen med dertil hørende redegørelse er samlet i dette dokument og i overensstemmelse med Planloven sendt til følgende borgere og myndigheder: ejere og lejere/brugere inden for lokalplanområdet, ejere og lejere/brugere af væsentligt berørte tilstødende ejen domme, foreninger m.fl., der skriftlige har anmodet om at blive underrettet om forslaget, Miljøministeriet, Landsplanafdelingen, Miljøministeriet, Miljøstyrelsen, Miljøministeriet, Skov- og Naturstyrelsen, Miljøcenter Roskilde. Lokalplanens endelige vedtagelse offentliggøres i Hillerød Po sten. 6
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra Frederiksborg Gruppen om at få revideret lokalplan nr. 166. Lokalplanen nr. 166 blev udformet til kontor- og service byggeri i form af lukkede gårdhuse/klyngehuse. Der blev kun opført 2 ud af de 7, der var lagt op til i lokalplanen. Nu har Frederiksborg Gruppen købt den resterende jord, og ønsker at opføre et nyt kontorbyggeri i en mere tidssvarende byggestil. I forbindelse med at der skulle udarbejdes ny lokalplan for området, har Kommunen valgt at udarbejde lokalplan for et større område, så lokalplanen tillige indeholder to adskilte mindre områder, der har ligget som rester fra de nærliggende rammeområder, nemlig 8.E.5 og 8.E.6. Området i 8.E.5, er i den nuværende lokalplan nr. 266 udlagt til grønt område. Der er udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2005, tillæg nr. 9. Tillægget har til formål at fastsætte én overordnet ramme for hele lokalplanområdet. Det overordnede formål med lokalplanen er at udlægge areal til kontor og servicevirksomheder. Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende syd for Hillerød Bycenter i erhvervsområdet Trollesminde. Intentionen med Trollesminde Erhvervspark er at rumme udviklingsorienteret virksomheder i relation til den udvikling, der er omkring den Øresundsregionale Medicon Valley, og det er også her, at både Novo Nordisk og Biogen Idec er lokaliseret. Lokalplanen er mod nord afgrænset af Bøllemosen, et grønt område, der ligger i forlængelse af Kjeldsvangkilen. Bøllemosen indeholder bl.a. en 3 beskyttet sø, samt en skovbyggelinje, og er udlagt som værdifuldt landskab i Kommuneplan 2005-2017. Mod øst er området afgrænset af Roskildevej, mod syd af Peder Oxes Allé og mod vest af boligerne ved Trollesmindevænget, Kommunens nye rådhus, samt lokalplanområdet nr. 293, der er en del af Trollesminde Erhvervspark. Området er blødt kuperet, med det højeste punkt ved alléen ind til Trollesminde. I dag ligger områderne ubenyttet hen, eller er bortforpagtet til græsning. Området befinder sig ved en af indsigtskilerne til slottet. 7 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse Lokalplanen dækker over flere delområder, benævnt som område 1, 2, 3 og 4. Område 1, 3 og 4 skal anvendes til kontor og servicevirksomheder. Område 2 udlægges til offentlig formål, som f.eks. parkeringsplads i forbindelse med det nye rådhus, eller til en evt. fremtidig udvidelse af rådhuset. Ved den fremtidige udnyttelse af området er det væsentligt, at arealernes åbne karakter og den karakteristiske allé søges bevaret. OMRÅDE 2 OMRÅDE 1 OMRÅDE 3 OMRÅDE 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2005 Hillerød by er et af hovedstadsregionens stationsknudepunkter. I den forbindelse er der udpeget en stationsnærhedszone omkring stationen, hvoraf lokalplanområdet er beliggende indenfor. Regionplanen foreskriver, at nye kontor- og service-erhverv generelt skal lokaliseres indenfor stationsnærhedszonen. 8
Fingerplan 2007 Fingerplan 2007 strammer op på stationsnærhedspolitikken. Større kontorarbejdspladser, store regionalt orienterede institutioner og andre større rejsemål på over 1.500 m 2, kan uden videre udlægges i stationsnærhedskernen, som er defineret med udgangspunkt i en gangafstand på op til 600 meter fra stationen. Ifølge 11, stk. 4 i Fingerplan 2007, kan der udenfor stationsnærhedskernen, og i stationsnærhedszonen, undtagelsesvis placeres kontorbygninger o.lign., som er større end 1.500 etagemeter, hvis kommunen vurderer, at der ikke er tilstrækkeligt med byggemuligheder i det stationsnære kerneområde, eller hvis der fastlægges normer for maksimalt antal parkeringspladser, som afhænger af stationens beliggenhed i fingerbystrukturen, eller hvis det drejer sig om udvidelse af eksisterende kontorejendomme opført før 1. januar 2007. 500 meter fra stationen Byomdannelsesområder Bykernen Bymidten Stationsnære arealer Trollesminde Kontorpark Hvis der gives mulighed for at lokalisere kontorbyggeri med mere end 1.500 etagemeter i det stationsnære område, men uden for det stationsnære kerneområde, skal der redegøres for, hvordan kommunen vil arbejde med supplerende virkemidler til den intensive busdrift til området, såsom begrænset parkeringspladser, suppleret med forskellige former for mobility management, f.eks. direkte tilbringerservice til og fra stationen, firmacykelordning m.v. S Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse 9
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse Der er udarbejdet et notat, der gør rede for, at der i Hillerød by ikke er mulighed for at placere et byggeri af denne størrelse indenfor stationsnærhedskernen, samt belyser de trafikale forhold omkring lokalplanområdet, adgang til stationen for gående/cyklende, den kollektive transport etc. På den baggrund opfordres der til, at der etableres firmacykelordninger for kontorer/virksomheder indenfor lokalplanens område, ligesom der henledes opmærksomhed på bestemmelserne omkring parkering, der ligeledes lægger op til en vægtning af den kollektive transport, fremfor privatbilisme. Kommuneplan 2005 Der er udarbejdet et kommuneplantillæg til nærværende lokalplan, der samler delområderne under rammeområde 8.E.1. Den foreskriver en anvendelse til erhverv indenfor klasse 1 og 2, samt offentlige formål og offentlig og privat service, med en bebyggelsesprocent på maks. 40, og et maks. antal etager på 3, (hvor særlige terrænforhold giver mulighed for blotlagt kælder 4 etager.) Det er en forudsætning for den endelige vedtagelse af lokalplanen, at tillæg nr. 9 til Kommuneplan 2005 forud er endelig vedtaget. Trafikforhold Lokalplanen angiver en vejadgang fra rundkørslen Roskildevej/Milnersvej/Peder Oxes Allé, via den eksisterende vej til Trollesminde. Området er dermed koblet direkte op på det overordnede vejnet. Trafikbelastningen til og fra kontorparken vurderes at være i samme størrelsesorden som rådhuset på nabogrunden. De to byggerier har omtrent samme omfang og anvendelse. Det vurderes således, at kontorbyggeriet vil have sin spidstime med 220-250 bilture mellem 7.30 og 8.30, hvor størstedelen af de ansatte møder. En stor andel af trafikken er pendlertrafik, der vil være koncentreret i morgen og eftermiddagsspidsperioderne, hvor trafikniveauet generelt er højt. Der er, specielt om morgenen, afviklingsproblemer i rundkørslen ved Roskildevej. Den samlede hverdagsdøgntrafik skønnes at udgøre ca. 1.000 bilture. Hovedparten af trafikken er fordelt ud over døgnet. Lokalplanområdet er beliggende ca. 1,5 km fra Hillerød Station, og ca. 1 km fra Hillerød centrum. Der er til området gode stiforbindelser for gående og cyklende, og der planlægges for en gennemgående sti gennem 10
lokalplanområdet, fra Rådhuset og til hvor cykelstien krydser Roskildevej/Slangerupgade. Da der i området befinder sig en del større institutioner og virksomheder, bl.a. Teknisk Skole, Pharmakon, Frederiksborg Centret, AMU Centeret, Handelsskolen etc., er der en intensiv busdrift til området. Der er på nuværende tidspunkt 6 buslinjer i nærområdet, bl.a. en pendulbus, der i myldretiden går hvert 4 minut. Afstanden til nærmeste stoppested er mindre end 100 meter, og afstanden til stationen med bus er i tid ca. 5-7 min. Parkering Kommuneplanens generelle rammer foreskriver, at der skal udlægges min. 1 p-plads pr. 50 m2 for kontor og service, og at der skal sikres areal til kunde- og gæsteparkering. For at tilskynde, at medarbejderne vælger cykel og den kollektive transport fremfor bil, er rammerne for antal af parkeringspladser ændret til maks. 1 pr. 50 m 2. ( 11, stk. 4, punkt 2 i Fingerplan 2007) Tilgængelighed Der skal i henhold til Kommuneplanen sikres god tilgængelighed for alle ved udformning af udearealer, adgangsforhold samt veje og stier. Aflysning af lokalplaner En del af lokalplanens område, område 1, er omfattet af lokalplan nr. 166. Lokalplan nr. 166 ophæves ved endelig vedtagelse af lokalplan for dette område. Delområde 4 i nærværende lokalplan er omfattet af lokalplan nr. 266, hvorved lokalplan nr. 266 ved endelig vedtagelse af lokalplan, ophæves for så vidt angår denne del. Spildevandsplanlægning Delområde 1 er beliggende i Hillerød Kommunes Spildevandsplan, der har udlagt området til seperatkloakering. Dele af lokalplanområdet, område 2, 3 og del af 4, er ikke med i Hillerød Kommunes spildevandsplan, hvorved der skal udarbejdes et særskilt tillæg for disse områder. Det er hensigten, at der så vidt muligt afledes tagvand lokalt i området. På delområde 1 kan der etableres et forsinkelsesbassin, udformet som en naturlig sø i det nordøstlige hjørne mod Bøllemosen. Der vil fra forsinkelsesbassinet kunne laves overløb til bassinet i Bøllemosen, som er omfattet af NBL`s 3 og som har en botanisk værdisætning på 2. Udledning af spildevand til 11 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse vandløb og søer er alene reguleret i miljøbeskyttelsesloven, som forudsætter at tage hensyn til naturtilstanden. Det vil dog kræve, at der i forbindelse med valg af tagbeklædning tages højde for de krav, der stilles til materialer, ved en evt. nedsivning af tagvand. Tagvandet kan med fordel ledes af en vandrende fra det sydvestlige område, hvor terrænnet er højest, og ned gennem det grønne område. Ved en etablering af et sådant anlæg i det grønne område, kan det blive nødvendigt med lokale terrænreguleringer. Grundvandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende indenfor et område, der af Regionplan 2005 er udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser. Derudover er området indvindingsopland og kildepladszone, samt nitratfølsomt indsatsområde. Byrådet henstiller derfor til, at der ikke benyttes kemisk ukrudtsbekæmpelse i lokalplanområdet. Varmeplanlægning Lokalplanområdet forsynes med fjernvarme fra Hillerød Kommunale Varmeværk. Vandforsyning Lokalplanområdet forsynes af Hillerød Kommunale Vandværker. Elforsyning Området skal forsynes dels med el fra Energi Hillerød, og dels fra NESA. Forurening Der er umiddelbart ikke kendskab til forurening indenfor lokalplanens grænser. Hvis der konstateres jordforurening under bygge- eller jordarbejdet, skal arbejdet standses og kommunen skal underrettes, jf. Lov om forurenet jord. Støjforhold Der må ifølge lokalplanen, kun udlægges erhverv indenfor klasse 1 og 2, hvilket betyder at der ikke planlægges for virksomheder som kan være til støjmæssig gene for de omkringliggende boliger. I delområde 2, 3 og 4, der ligger tæt op ad beboelse, gives der kun mulighed for miljøklasse 1. Museumslovens 27 Der er i de tilstødende arealer til lokalplanområdet gjort fund fra forskellige forhistoriske og historiske perio- 12
Vignetter, der viser koncept for delområde 1 der. Museet anser det derfor for sandsynligt, at man vil påtræffe bopladsspor eller lignende ved anlægsarbejde på arealet. Disse bopladsspor vil være at betragte som skjulte fortidsminder, og vil være beskyttet af Museumslovens Kap 8, 27. Det anbefales derfor, at der gennemføres en arkæologisk forundersøgelse på lokalplanområdet. Hvis der påtræffes fortidsminder ved anlægsarbejdet, skal arbejdet standses. Det kan betyde anlægsstop indtil en udgravning er gennemført. Miljøvurdering Jævnfør lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004, har kommunen pligt til at foretage en miljøvurdering af planer m.v., som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Efter en screening af lokalplanforslagets indhold, har kommunen vurderet, at lokalplanens anvendelse og udnyttelse ikke vil indebære risiko for en væsentlig påvirkning af miljøet. Lokalplanen ligger i forlængelse af en eksisterende bebyggelse, og er for størstedelen af lokalplanens område en revidering af en allerede eksisterende lokalplan. Lokalplanens idémæssige indhold Lokalplanens overordnede idé tager afsæt i det åbne landskab, og den historiske kontekst, som det indgår i, - et landskab med store gårde samt landskabelige elementer som enge, alléer, levende hegn, haver/lunde. Området er beliggende umiddelbart i nærhed af en af de overordnede landskabelige kiler, som sikrer kig til Frederiksborg Slot fra det åbne land. Fra Rådhuset mod syd er der mulighed for at se slottet over grunden. Der er ved at blive iværksat en gruppe af interessenter, der skal forsøge at få udarbejdet en overordnet landskabsplan for hele området fra Peder Oxes Allé i syd, og til det grønne område nord for Herredsvej - Munkeengen. Idéen med helhedsplanen er at få fastlagt de grønne overordnede strukturer i området, hvilken naturtype området skal indeholde og, i forbindelse dermed, den fremtidige drift af området. Planen skal bl.a. tage stilling til, hvorledes lokalplanområdets afgrænsning mod Bøllemosen skal fremstå. Den landskabelige idé i selve lokalplanområdet prioriterer, at der skabes uhindret kig fra Rådhuset og til slottet/midtbyen samtidig med, at der etableres en lokal landskabskile, med et stiforløb fra Rådhuset til Bøllemosen. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse 13
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Redegørelse Det vægtes, at landskabets naturkarakter, samt varieret terræn bibeholdes, og at der kun forekommer terrænreguleringer i nær forbindelse med bygningernes fodaftryk, samt omkring tekniske installationer, veje, parkeringsområder etc. Delområde 1 Byggefeltet disponeres langs landskabskilen mellem Rådhuset og slottet, således at denne respekteres. Anlægget er trukket tilbage fra Roskildevej, for at understrege landskabets åbenhed, men åbner sig mod Roskildevej, og sikrer dermed et samspil mellem ankomsten fra Roskildevej og hovedindgangen. Et langstrakt byggefelt formidler således forbindelsen fra Rådhuset, tværs over grunden mod nord. Bygningerne og de øvrige anlæg som ankomstareal, parkering mv. søges udformet med en præcision og enkelhed for at imødekomme landskabets storslåede karakter. Personaleparkeringen placeres bag bygningsanlægget, og får en grøn karakter i tråd med Rådhusets have. Delområderne 2, 3 og 4 Byggefelter udlægges således, at der tages størst mulig hensyn til områdets karakteristiske beplantning, dvs. alléen og haven ved Trollesminde. Dette gøres ved at lægge en friholdelseszone ind omkring haven og alléen, hvori der ikke må bebygges, eller beplantes med større buske og træer, således at fladen op til alléen og haven fremstår åben og rolig. 14
Erhverv indenfor klasse 1 defineres som: forretninger, liberale erhverv, kontorere og småværksteder med butik. Klasse 2 defineres som bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier. (Håndbog om Miljø og Planlægning, udgivet af Miljøministeriet 2004) Lokalplanen I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: - At tilvejebringe det planmæssige grundlag for lokalplanområdets anvendelse til erhverv i klasse 1 og 2, offentlige formål, offentlig og privat service, - At fastlægge bebyggelsens placering, således at der tages størst mulig hensyn til det eksisterende terræn, udsigtskiler, samt et generelt hensyn til det nærvedliggende naturområde, Bøllemosen. - At fastlægge principperne for lokalplanområdets trafikbetjening. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matrikel nr. 1nc og del af 1a Trollesminde, Hillerød Jorder, og del af litra p, samt alle matrikler der udstykkes fra de nævnte ejendomme indenfor lokalplanens afgrænsning. 2.2 Delområde 1 omfatter del af matr. nr. 1nc Trollesminde, Hillerød Jorder, samt del af litra p. Delområde 2, 3 og 4 omfatter del af matrikel nr. 1a Trollesminde, Hillerød Jorder, se kortbilag 1 og 2. 2.3 Størstedelen af lokalplanområdet er beliggende i byzone. Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan, overføres den resterende del til byzone. (delområde 2 og 3) 15 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser
3 Områdets anvendelse Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 3.1 Lokalplanområdets delområde 1 må kun anvendes til erhverv indenfor miljøklasse 1 og 2, offentlig og privat service. 3.2 Lokalplanområdet delområde 3 og 4 må kun anvendes til erhverv indenfor miljøklasse 1, samt offentlig og privat service. 3.3 Område 2 må kun anvendes til offentlige formål. 4 Udstykninger 4.1 Delområde 1 må højst udstykkes i op til fem parceller, således at op til fire af disse rummer selvstændige bebyggelser. Areal til adgangsvej, privat fællesvej og eventuelle fælles friarealer, kan udskilles som en selvstændig ejendom. 4.2 I forbindelse med en evt. udstykning/faseopdeling af delområde 1, skal der forud for byggeriets godkendelse, redegøres for hele delområde 1 s overordnede og samlede idé mht. bebyggelse og udearealer, således at der sikres et samlet koncept for hele delområdet. 4.3 Delområder 2, 3 og 4 må som udgangspunkt ikke udstykkes yderligere end de angivne delområder, som vist på kortbilag 2. Der kan dog gives dispensation af Byrådet, i fald der kan fremvises en udstykningsplan, der giver et samlet udtryk af delområderne, og en forsvarlig intern trafikløsning for områderne. 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Roskildevej 10-12. Vejbetjening fra Roskildevej sker via rundkørslen ved Milnersvej, efter det princip, som er angivet på kortbilag 4. Ved vejtilslutninger, vejadgange samt ved krydsning 16
Note: Ved kontorbyggeri over 1.500 m 2 uden for det stationsnære kerneområde, skal der redegøres for, hvordan kommunen vil arbejde med supplerende virkemidler til den intensive busdrift til området, såsom begrænset parkeringspladser, derfor ændres krav til parkering fra min. 1 pr. 50 m 2 til maks. 1 pr. 50 m 2 ifølge 11, stk. 4 i Fingerplan 2007. mellem vej og sti, skal der sikres de nødvendige hjørneafskæringer og oversigtsarealer. 5.2 Der kan udlægges areal til interne veje inden for lokalplanens afgrænsning, med en bredde på min. 6 meter. 5.3 Indenfor lokalplanområdet skal der udlægges areal til medarbejderparkering svarende til 1 pr. 50 m 2 etagemeter. Der skal tillige etableres 1 cykelparkeringsplads pr. 100 m 2. Cykelparkeringen kan etableres som overdækkede arealer. 5.4 Parkeringspladser skal etableres indenfor de på kortbilag 4 anviste zoner. 5.5 Parkeringspladser skal udformes og indpasses på en sådan måde, at anlægget kan bidrage til at give områdets ubebyggede arealer, en grøn naturmæssig karakter. 5.6 Der skal sikres en stiforbindelse gennem lokalplanområdet, som vist principielt på kortbilag 4. (A - B) 6 Ledningsanlæg og Tekniske anlæg 6.1 Ledninger, herunder ledninger til fremføring af el til vej og stibelysning, data- og telekommunikation og lignende, skal fremføres som jordkabler. 6.2 Transformerstationer og andre tekniske anlæg kan opføres med en placering og et omfang efter bygningmyndighedens nærmere godkendelse. Opmærksomheden henledes på eventuelle eksisterende ledningsanlæg, herunder drænledninger, samt eventuelle deklarationer om disse. Ved om- eller nybyggeri skal ledningerne sikres eller eventuelt omlægges, i det omfang Byrådet kræver det. Note: se under 9.3 vedrørende udformning af evt. vandrende og forsinkelsesbassin. Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 17
7 Bebyggelsens omfang og placering Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser 7.1 Generelt Det skal tilstræbes at bygningerne tilpasses terrænet, og at der foretages så få terrænreguleringer som muligt. 7.2 Bebyggelsen må kun opføres indenfor de på kortbilag 3 anviste byggezoner. 7.3 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for hvert delområde som et hele. Delområde 1 7.4 Bebyggelsen kan opføres i op til 3 etager, dog kan etageantallet øges til 4, hvor terrænet giver mulighed for blotlagt etage. Delområde 2 7.5 Bebyggelsen kan opføres i op til 2 etager, dog kan etageantallet øges til 3, hvor terrænet giver mulighed for blotlagt etage. Delområde 3 og 4 7.6 Bebyggelsen kan opføres i op til 1 etage, dog kan etageantallet øges til 2, hvor terrænet giver mulighed for blotlagt etage. Generelt 7.7 Bygningshøjderne skal vurderes af bygningsmyndigheden, under hensynstagen til de omkringliggende bebyggelser. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bebyggelsen skal udformes og udføres, så der i sammenhæng med erhvervsområdets øvrige bebyggelse opnås en god arkitektonisk helhed. 8.2 Bebyggelsens ydervægge skal fremstå i blank tegl, puds, som betonelement med en overfladestruktur, 18
med beklædning i malet eller coated metal, aluminium eller kobber, eller fremstå med facadeelementer i glas. Mindre eller sekundære bygninger kan opføres med facader i træ- eller pladebeklædning. Farvesætningen af disse bygninger skal harmonere med farvesætningen af ejendommens primære bebyggelse. 8.3 Tage kan udføres som flade tage. Udføres tage med taghældning, må de ikke udføres med en hældning større end 45 grader. 8.4 Til tagdækning med hældning må blanke eller reflekterende materialer ikke anvendes. 8.5 Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver, der efter bygningsmyndighedernes skøn ikke virker skæmmende. 8.6 Skiltning og reklamering, herunder flagning og lignende må kun finde sted med bygningsmyndighedens forudgående godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 8.7 Reklamering ved bill-bords eller lignende større skiltning må ikke finde sted. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Der skal for hvert delområde udarbejdes en plan for de ubebyggede arealer. Planen skal tage udgangspunkt i den overordnede struktur for hele lokalplanområdet, og sammenhængen med området ved Møllebro, Bøllemosen og hele området ved Trollesminde Erhvervspark, der strækker sig mellem Roskildevej, Peder Oxes Allé og Trollesminde Allé. Planen skal redegøre for adgangsforhold, befæstelser, parkerings-, opholds- og friarealer, beplantning, belysning, stiforbindelser, terrænreguleringer, fremtidig drift af området m.v. herunder tilgængelighed for handicappede. 9.2 Terrænreguleringer omkring bygninger, bygningsdele og 19 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser anlæg såsom veje og parkering, må maks. være på 0,5 meter. Reguleringer på mere end +/- 0,5 meter skal godkendes af bygningsmyndigheden. 9.3 Terrænreguleringer i den grønne zone (se kortbilag 3) må ikke finde sted, med mindre det relaterer sig til tekniske anlæg, såsom anlæg af veje, vandrender, forsinkelsesbassin etc. Bygningsmyndigheden skal i sådanne tilfælde godkende terrænreguleringer. For at bevare det eksisterende terræn, må der i forbindelse med byggeriet, ikke etableres byggeplads og/eller oplagsplads i den grønne zone ned mod Bøllemosen. 9.4 Der skal være niveaufri adgang til alle enheder og funktioner i bygningernes stueetager, samt til eventuelle elevatorer. Såfremt niveauforskelle ikke kan undgås, skal disse optages af ramper udformet i henhold til bygningsreglementets bestemmelser. 9.5 Den på kortbilag 3 angivne udsigtszone må ikke beplantes med træer. Der må ligeledes ikke opstilles større inventar med en højde på over 5 meter. Dette kan hindre den fri udsigt mod Hillerød by og Frederiksborg Slot. 9.6 Der skal friholdes en zone på min. 15 meter op til haven, og alléen ved Trollesminde, hvori der ikke må bebygges, beplantes med buske/træer eller opstilles større inventar. (se kortbilag 3) 9.7 I forbindelse med byggeriet, skal der opstilles trådhegn ved allétræernes drypzone. Der må ikke inden for træernes drypzone etableres byggeplads, kørevej og/eller oplagsplads. 9.8 Lyskilder skal placeres maks. 4 meter over terræn. 9.9 Der må ikke opføres faste eller levende hegn i skel, på nær ved område 4, hvor der må opsættes et levende hegn ind mod boligområdet ved Trollesmindevænget med en højde på maks. 1,80 meter. 20
10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de ubebyggede arealer er indrettet, og anlagt i overensstemmelse med en for delområdet godkendt helhedsplan, jf. 9.1. 10.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning, fjernvarme, og må ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted. 11 Tilladelser fra andre myndigheder 11.1 Såfremt der inden for lokalplanområdet er, eller afdækkes jordfaste fortidsminder, vil disse være omfattet af Museumsloven. 11.2 Hvis der konstateres jordforurening under bygge- eller jordarbejdet, skal arbejdet standses og kommunen skal underrettes, jf. Lov om forurenet jord. 12 Aflysning af lokalplan Lokalplan nr. 166 for et erhvervsområde ved Trollesminde, vedtaget af Hillerød Byråd d. 30. oktober 1986, ophæves for så vidt for den del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan Trollesminde Kontorpark. Lokalplan nr. 266 for et område ved Trollesminde, vedtaget af Hillerød Byråd d. 19. februar 1998, ophæves for så vidt for den del af lokalplanens område, der er omfattet af lokalplan Trollesminde Kontorpark. 13 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlægningslovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan 21 Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Bestemmelser
Hillerød Kommune - Teknik Planlægning Vedtagelse fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Lokalplanen kan i 2 indeholde bestemmelse om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af bekendtgørelse nr. 549 af 9. juli 1991 om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i Planloven vedtages foranstående lokalplan endeligt Hillerød Byråd den 26 marts 2008. Kirsten Jensen borgmester / Søren Thorup kommunaldirektør 22
N 1pi 1rb 6aø p 1ra 1nc Trollesminde Allé Roskildevej 17s 1a 1om 1nø 1oa 1ol 1ob 1on 1ok 1oc 1oi 1od 1a Milnersvej 1oh 1oe 1or 1og 1of Trollesmindevænget Peder Oxes Allé 1oz Kortbilag 1: Afgrænsning og matrikelkort Lokalplan Trollesminde Kontorpark Mål: 1:4000 Hillerød Kommune, Teknik Februar 2008
N Område 1 Trollesminde Allé Område 2 Område 3 Roskildevej Milnersvej Område 4 Trollesmindevænget Peder Oxes Allé Kortbilag 2: Delområder Lokalplan Trollesminde Kontorpark Mål: 1:4000 Hillerød Kommune, Teknik Februar 2008
N Min. 15 meter mellem bygning og skel. Min. 15 meter mellem bygning og allé Principiel udsigtskile Min. 10 meter mellem bygning og skel. Byggezone Grøn zone Kortbilag 3: Byggezone, grøn zone og udsigtskile Lokalplan Trollesminde Kontorpark Mål: 1:3000 Hillerød Kommune, Teknik Februar 2008
N A B Parkeringszone Vejadgang A B Cykel/gangsti Eksisterende cykel/gangsti Kortbilag 4: Parkering, stier og vejadgang Lokalplan Trollesminde Kontorpark Mål: 1:3000 Hillerød Kommune, Teknik Februar 2008