GLADSAXE KOMMUNE Byrådssekretariatet NOTAT Bilag 2: Ejerstrategi for almene boliger Dato: 17. oktober 2017 Af: Jesper Graff Thøger Uddrag af udkast til ejerstrategi afsnit 23 vedrørende almene boligorganisationer. 23. Almene Boligorganisationer 23.1 Kort om selskabsformen Kerneaktiviteten for en almen boligorganisation er at opføre, udleje, administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter og andre boliger med tilhørende fællesfaciliteter. Til kerneaktiviteterne regnes også salg af familieboliger samt aktiviteter, som har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af disse, eller som er baseret på den viden, boligorganisationen har oparbejdet gennem sin virksomhed. I Gladsaxe Kommune er der 8 almene boligorganisationer, der til sammen udlejer i alt 11.662 boliger i kommunen. Gladsaxe Kommune fører tilsyn med de almene boligorganisationer, og kan udpege bestyrelsesmedlemmer, hvis boligorganisationens vedtægter indeholder bestemmelser om kommunalt udpegede bestyrelsesmedlemmer. Gladsaxe Kommune har kun udpeget bestyrelsesmedlemmer i Gladsaxe almennyttige Boligselskab (GAB), hvor der er to kommunalt udpegede medlemmer. GAB består af 19 afdelinger med i alt 3.623 boliger. 23.2 Overordnet formål: De almene boligorganisationers målsætning er fastsat i almenboliglovgivningens 6 a-f, der supplerer boligorganisationernes kerneopgave. Målsætningerne er: Sikker og forsvarlig drift Økonomisk, fysisk og socialt velfungerende afdelinger Byggeri med kvalitet og værdi Varieret beboersammensætning og adgang til passende boliger God ledelse og beboerdemokrati Realisere mål ved samarbejde og aftaleindgåelse 23.3 Rationale bag ejerskabet/bestyrelsespost Gladsaxe Kommune fører tilsyn med de almene boligorganisationer og skal herigennem bl.a. sikre, at driften på kort og lang sigt understøtter almenboliglovens målsætning for de almene boligorganisationer. Tilsynet opdeles typisk i disse overordnede tilfældegrupper: J. nr. 03.00.00K07 Sags nr. 2017/06311 004 Side 1 af 6
- Organisatorisk tilsyn - Økonomisk tilsyn - Teknisk tilsyn - Tilsyn med enkeltdispositioner og godkendelser De kommunalt udpegede bestyrelsesmedlemmer er traditionelt opfattet som en del af dette tilsyn således, at de via deres viden kan orientere sig om driften til kommunens tilsynsmyndighed, som derpå kan reagere. Med indførelsen af styringsdialogen er behovet for kommunalt udpegede bestyrelsesmedlemmer mindsket, idet dialog mellem kommunen og boligorganisationens bestyrelse er markant øget. Det bemærkes i den forbindelse, at kommunens største boligorganisation (ABG) efter styringsdialogens indførelse ikke længere har kommunale medlemmer udpeget, og at kommunen i dag kun udpeger to bestyrelsesmedlemmer i GAB. Redskabet med udpegning af bestyrelsesmedlemmer er derfor ikke længere vigtigt i kommunens relation til boligorganisationerne, og kan overvejes afviklet. 23.4 Den strategiske ramme, der beskriver kommunens mål for selskabets udvikling, herunder finansielle og miljømæssige mål m.m. for selskabet Gladsaxe Kommunes styringsdialog med de almene boligorganisationer er det primære redskab for en strategisk dialog med de almene boligorganisationer. Den årlige styringsdialog suppleres af tilsynsfunktionens løbende øvrige funktioner. Styringsdialogen baserer sig på målsætningerne for de almene boligorganisationer, der i nedenstående skema er specificeret nærmere i konkrete delmål: Sikker og forsvarlig drift Almenboliglovens principper for drift af almene boliger følges. Langsigtede overvejelser i daglig drift. Stabil lejeudvikling og henlæggelsespolitik. Effektiviseringer i den almene sektor. Økonomisk, fysisk og socialt velfungerende afdelinger Strategisk tilgang til social balance og udlejningspraksis. Strategisk tilgang til renovering og nybyggeri. Løbende monitorering af boligorganisationernes økonomi på udvalgte parametre. Styring af de økonomiske rammer for alment byggeri. Koordineret indsats mellem kommune og boligorganisationer. Byggeri med kvalitet og værdi Tidlig dialog om større renoveringer. Sikring af de rigtige renoveringstiltag på det rigtige tidspunkt. Effektive byggemetoder og totaløkonomi. J. nr. 03.00.00K07 2
Varieret beboersammensætning og adgang til passende boliger God ledelse og beboerdemokrati Udbud af varieret almen boligmasse. Tilpasning af boligmassen ud fra byens udvikling. Passende og differentieret lejeniveau i de almene afdelinger. Aktiv påvirkning af beboersammensætningen. Følge udviklingen af særlige behov for boliger (eks. hjemløse, flygtninge etc.). Tidlig inddragelse af beboerdemokratiet. Effektiv og fremadrettet ledelse af boligorganisationerne. Indførelse af digitale løsninger i beboerdemokratiet. Delmålene er i arbejdet med styringsdialogen ved at blive konverteret til konkrete Gladsaxemål, der skal være styrende for dialogen med boligorganisationerne. I praksis vil rammen særligt blive udmøntet ved: Sikker og forsvarlig drift Fortsættelse af hidtidige tilsynspraksis. Fremme driftseffektiviseringer på baggrund af aftale mellem KL, BL og regering. Økonomisk, fysisk og socialt velfungerende afdelinger Kommunen udpeger afdelinger med renoveringsbehov og udarbejder afdelingsrapport til drøftelse i styringsdialogen. Øget fokus på henlæggelsesniveauer ved brug af benchmarking. Tidlig dialog om social balance i en afdeling/område ud fra sociale data. Byggeri med kvalitet og værdi Aktiv opfølgning over for boligorganisationerne på styringsdialogens konklusioner om renoveringsbehov. Fast intern koordineret proces for helhedsvurdering af idéoplæg for nybyggeri og renoveringssager God ledelse og beboerdemokrati Løbende tjek af den beboerdemokratiske proces i boligorganisationernes beslutninger. Fokus på øget brug af digitale værktøjer i beboerdemokratiet (let orientering af beboere mv.). Tidlig inddragelse af beboerdemokrati ved større renoveringssager. 23.5 Plan for kommunikationen mellem byrådet og for selskabet Gladsaxe Kommune har en god og effektiv dialog med de almene boligorganisationer. På det overordnede strategiske plan gennemføres årlige styringsdialogmøder med de almene boligorganisationer, hvor der indgås aftaler for ét år ad gangen med henblik på at fremme boligorganisationernes målsætninger. J. nr. 03.00.00K07 3
Styringsdialogen gennemføres af en tværgående styregruppe med kommunaldirektøren som formand med henblik på, at der med boligorganisationerne kan føres en fagligt bredt funderet dialog på tværs af forvaltningerne. Styregruppens dialogmøder suppleres med et årligt politisk møde, hvor Byrådet inviterer samtlige almene boligafdelinger til fælles dialog. Gladsaxe Kommunes model for styringsdialogen havde opstart i 2010 efter beslutning i Økonomiudvalget 24. marts 2010, og modellen blev evalueret af Økonomiudvalget 23. august 2011 på baggrund af første års erfaringer med dialogmøder. Da kun 6 af 8 boligorganisationer er hjemhørende i Gladsaxe Kommune gennemføres ikke dialogmøder med alle boligorganisationerne. De 2 af boligorganisationerne har hver kun én enkelt afdeling i Gladsaxe Kommune (begge i Høje Gladsaxe), og dialogen føres i igangværende samarbejder om Høje Gladsaxe, på særlige Høje Gladsaxe dialogmøder samt på Byrådets årlige møde med boligorganisationerne. Styringsdialogen med de almene boligorganisationer er et stærkt kommunikativt værktøj, der umiddelbart rammer og påvirker ca. 1/3 af boligerne i Gladsaxe Kommune gennem kun 6 årlige møder. Dialogmøderne suppleres med kommunens løbende tilsynsfunktion, hvor der på ugentlig basis er kontakt mellem kommunen og boligorganisationerne. Endelig bidrager større kommunale samarbejdsprojekter og tværgående indsatser også i kommunikationen mellem Byrådet og boligorganisationen, eks. social balance, helhedsplaner i Høje Gladsaxe og Værebro mv. En afgørende faktor for at opnå de strategiske mål for de almene boligorganisationer er en tidlig dialog om nyt alment byggeri, større renoveringssager og andre aktiviteter, der har væsentlig betydning for både økonomi og bygninger i de almene afdelinger. Styringsdialogens centrale emner vil fortsat blive forelagt til politisk diskussion og beslutning, som toneangivende for det videre samarbejde med de almene boligorganisationer. På den baggrund vil den fremadrettede plan for kommunikation med boligorganisationerne være: Primær dialog i tilsynet baseret på styringsdialogens aftaler (fortsættelse) Supplerende dialog baseret på det løbende tilsyn og enkeltsager (fortsættelse) En intensiveret strategisk dialog om fysiske og sociale forhold baseret på: o faktisk vedligeholdelsesstand og behov for renovering, og o data om social balance, beboersammensætning og udlejningspraksis. 23.6 Beskrivelse af eventuelle dilemmaer i forhold til andre af kommunens målsætninger og politikker eller selskaber. En stor del af den almene boligmasse i Gladsaxe Kommune består af ældre byggerier, der inden for en årrække står over for renovering. Denne faktor er afgørende for afgrænsningen af aktuelle dilemmaer vedrørende ejerstrategien for almene boligorganisationer. De store udfordringer for de almene boligorganisationer og kommunen er: Effektiv administration og vedligeholdelse. (Eksempelvis: Huslejeniveau ctr. PPV-henlæggelser). Fremtidssikring af boliger. J. nr. 03.00.00K07 4
(Eksempelvis: Behovet for nybyggeri/støttet renoveringer ctr. kommunens forventninger til byudvikling). Social balance. (Eksempelvis: Samarbejdet om løsning af sociale forhold i afdelingerne ctr. kommunens behov for anvisning af boliger). Planlægning af nybyggeri. (Eksempelvis: Placeringen af nye almene boligafdelinger kan have en afsmittende kommunaløkonomiske konsekvens, f.eks. i form af krav om ny skole pga. øget børnetal i et område). De almene boligorganisationer i Gladsaxe Kommune er grundlæggende økonomisk velfunderet og veldrevet, men mange står over for kommende renoveringer og fremtidssikring af en ældre boligmasse. Der er derfor behov for fokus på tidlig dialog med boligorganisationerne om nybyggeri og større renoveringssager, og en intern proces, der sikrer en koordineret tværfaglig helhedsvurdering af støttede byggesager. Alle dilemmaerne bliver adresseret i styringsdialogen og det løbende tilsyn med de almene boligorganisationer: Ad effektiv administration: En effektivisering af de almene boligorganisationer har længe været drøftet i centralt regi mellem regering, KL og BL. Der er medio 2016 indgået en rammeaftale, der indebærer, at den almene sektor som helhed skal opnå effektiviseringer for 1,5 mia. kr. inden 2020: - Effektiviseringspotentialer drøftes og identificeres i styringsdialogen. - Konkrete udmeldinger om krav til effektivisering på det almene område tages op i tidlig dialog med boligorganisationerne og matches tidligere konstaterede potentialer. - Der indgås aftaler med boligorganisationen om deres arbejde med effektivisering. Ad vedligeholdelse/fremtidssikring/nybyggeri: Byrådet har 15.06.2016 truffet principbeslutning om støttet byggeri, der danner rammen for det videre arbejde med de almene boligorganisationer. - Nybyggeri og renoveringsbehov er fast emne i styringsdialogen. - Støttesagsprocessen styrkes med fast dialog-etape og intern koordinering/prioritering. - Kommunen udpeger ud fra boligorganisationernes styringsrapporter særlige afdelinger med renoveringsbehov og udarbejder konkrete afdelingsrapporter til drøftelse på dialogmødet (bestående af kortlægningsdata, stamdata for afdeling, data om social balance og vurdering af boligudvikling i lokalområdet). - Boligorganisationerne udarbejder efter aftale med kommunen idéoplæg til kommende renoveringssager med henblik på kommunens tidsprioritering og økonomistyring. Ad social balance: Den sociale balance i kommunens boligområder monitoreres i øget grad ved hjælp af tilgængelige data ud fra faste parametre, der letter kommunen og boligorganisationens rettidige indsatser. - Styringsdialogen baseres bl.a. på data om social balance i et boligområde. J. nr. 03.00.00K07 5
- Social balance indgår som et fast element i planlægningen af større fysiske tiltag i boligafdelinger. J. nr. 03.00.00K07 6