1 E/F Esplanaden 24, 1263 København K Tilstandsvurdering samt forslag til vedligeholdelsesplan for bebyggelsens klimaskærm mv. Udført i september 2017
2 Indholdsfortegnelse 1.0 Indledning 2.0 Overordnet beskrivelse af bebyggelsen 3.0 Tilstandsvurdering fra september 2017 4.0 Forslag til vedligeholdelsesplan for 2018-2027
3 1.0 Indledning Til brug for nærmere planlægning af vedligeholdelsestiltag i forbindelse med bebyggelsens klimaskærm mv., er der udført en byggeteknisk gennemgang af ejendommens enkelte bygningsdele afsluttende med udarbejdelse af en tilstandsvurdering med tilhørende forslag til vedligeholdelsesplan over en 10 års periode. Opgaven er udført som en visuel gennemgang af klimaskærmens enkelte bygningsdele fra kælder til tag. Der er ikke udført konstruktive indgreb i konstruktioner mv. I forbindelse med opgavens udførelse har der været adgang til kælderarealerne, gården, enkelte boliger, taget med tilhørende tagterrasse. Gennemgangen har ikke omfatte forhold i forbindelse med gården, indvendige forhold i de enkelte boliger samt forhold vedrørende kloak i terræn mv.
4 2.0 Overordnet beskrivelse af ejendommen Ejendommen fra 1876 er opført i 5 etager med udnyttet tagetage og kælder. Ejendommen er indrettet med 10 boliger, butik i stueplan samt fællesarealer i kælder og tagterrasse. Ejendommen har jf. BBR et bebygget areal på 234 m2, et samlet boligareal på 1.138 m2 og et erhvervsareal på 235 m2. Hertil kommer fælles kælder med et areal på 234 m2 samt en fælles tagterrasse. Ejendommen er opført med fundamenter, støbt terrændæk, massive murede kælderydervægge, murede ydervægge, tagkonstruktion med specialfremstillet hanebåndsspær med kviste samt tagterrasse udført i trykimp. træ. Tagbelægning af udført med skiffer på tagflade mod gade og med tagpapbelægning på de øvrige tagflader. Der er etableret tagrende og nedløbsrør. I tagkonstruktionen er der etableret kviste med tagpapbelægning på tag og zinkbeklædning på flunke. Tagterrasse er udført med trappehus beklædt med eternitplader samt åben tagterrasse udført i trykimp. konstruktion og beklædning. Omkring tagterrassen er der etableret et skørt udført i krydsfinerplader. Ud over indvendig adgang til kælderarealerne fra bagtrappe er der udført en støbt udvendig kældertrappe fra gården. På facade mod gade er der etableret 2 stk. mindre murede altaner og på facade mod går er der ligeledes etableret altan. Almindelige vinduer og altandøre mod gade samt vinduer i kviste er generelt udført som koblede vinduer og døre udført i malet træ, og vinduer mod gård er generelt udført som speciale termovinduer udført i malet træ. Enkelte vinduer og altandøre mod gård er af nyere dato. Der er etableret Velux ovenlysvinduer i tagetagen.
5 3.0 Tilstandsvurdering udført i sept. 2017 Kælderarealerne fremstår med let forhøjet luftfugtighed, hvor der særligt i forbindelse med de murede kælderydervægge kunne konstateres indvendige opfugtninger med pudsafskalninger mv. Særligt i forbindelse med kælderydervæg mod gade, kunne der konstateres større opfugtninger, og der stod blankt vand på gulvet i området, hvilket bør undersøges nærmere. I etageadskillelsen mod stueplan er mange bjælker delvis nedbrudte, og der er pt. udført en del midlertidige understøtninger mv. Ved kælderydervæg mod gade kunne der konstateret angreb af svamp. Udvendig kældertrappe fremstår med revner, afskallinger mv. Indenfor en kortere årrække bør der udføres større renoveringstiltag i forbindelse med kælderarealerne, og den konstateret svampeskade skal snarest undersøges nærmere og udbedres - eventuelt som en forsikringsskade. Ydervægge fremstår i en almindelig god vedligeholdelsestilstand. Særligt i forbindelse facade mod gård kunne der konstateres enkelte større og mindre sætningsrevner, og der var ventilationsaftræk fra boliger med manglende afslutningsriste. Murvanger på altaner mod gade fremstår med mindre afskallinger og manglende overfladebehandling Tagpapbelægning på tag fremstår i en mindre god vedligeholdelsestilstand, og renoveringstiltag bør udføres indenfor en kortere årrække. Inddækninger mv. på tag til tilstødende bygninger fremstår i en mindre god vedligeholdelsestilstand. Bør snarest gennemgås nærmere og vedligeholdelsestiltag bør udføres indenfor en kortere årrække. Skorstene fremstår i en dårlig vedligeholdelsestilstand med afskallet puds, løse mursten mv. Vedligeholdelsestiltag bør udføres snarest muligt. Kviste fremstår generet i en dårlig vedligeholdelsestilstand med nedbrudt træ, manglende maling mv. Zinkinddækninger ved kviste
6 fremstår generelt i en almindelig god vedligeholdelsestilstand. Indenfor en kortere årrække bør der udføres en renovering af kviste. Tagrender fremstår i en mindre god vedligeholdelsestilstand med utætheder mv. Tagrender bør endvidere være i en større dimension. Vedligeholdelsestiltag bør udføres samtidig med renoveringstiltag på tagbelægningen. Det kunne endvidere overvejes at etablere snefang på tagplade mod gade. Tagterrasse omfattende brædder på gulv og skørter på sider fremstår i en dårlig vedligeholdelsestilstand, og bør snarest udskiftes. Vinduer og døre til altaner fremstår generelt i en mindre god vedligeholdelsestilstand med nedbrudt træ, manglende maling og dårlig isoleringsevne. Dette gælder ikke vinder og yderdøre til forretningen placeret i stueplan. Det bør overvejes at udskifte hovedparten af vinduerne mv. indenfor en kortere årrække. Ovenlysvinduerne i tagetagen fremstår generelt i en almindelig god vedligeholdelsestilstand, idet enkelte ovenlysvinduer er af ældre dato og bør udskiftes i forbindelse med renovering af bebyggelsens tagbelægning. Varmecentralen er udskiftet til en fjernvarmeforsynet central i 2016, med tilhørende varmeveksler, varmtvandsbeholder og reguleringsudstyr. Cirkulationspumpen for radiatoranlægget er genanvendt. Radiatoranlæggets rørsystem er udført med gevindrør, og der er ikke konstateret skader på disse. Varmeanlæggets radiatorer er af pladetypen, og der blev ved gennemgangen konstateret, at der har været gennemtæringer på mindst 3 ud af de i alt 55-60 radiatorer. Tæringerne er lokaliseret til området omkring udluftningsskruen. Tæringer er udsædvanligt i et velfungerende varmeanlæg, og tæringer plejer at stoppe, når årsagen til disse elimineres. Varmecentralen er nyligt blevet udskiftet, og det tilrådes at begrænse
7 fremtidige nedtapninger af radiatoranlægget mest muligt, hvilket formodentligt vil begrænse fremtidig korrosion/tæring. Radiatoranlægget er ikke monteret med strengreguleringsventiler for begrænsning af radiatorernes ydelser. Det tilrådes at udskifte de eksisterende radiatortermostater til nyudviklet, termostatisk type, hvilket vil forbedre fjernvarmevandets afkøling, samt øge varmetilførelsen til rum fjernestbeliggende rum. Radiatorerne i de vinkelformede stuer i nr. 24, th, vurderes generelt at være underdimensionerede. Brugsvandsinstallationen er generelt udført med galvaniserede gevindrør. Der blev ikke konstateret tærings på disse ved gennemgangen. En del faldstammestykker er blevet udskiftet i kælderen, hvilket muligvis kan være udført af indretningshensyn i den overliggende butik. Der blev ikke konstateret tæringer på de synlige dele af faldstammerne i de besigtigede lejligheder, men det tilrådes at forberede renovere faldstammerne ved strømpeforing/relining inden for en 10-årig periode Det tilrådes at få foretaget en TV-inspektion af ejendommens kloakker, da denne undersøgelse ikke indgår i nærværende tilstandsvurdering. Den fælles el-installation er udført lovligt, og er p.t. fejlfri, jf. oplysninger fra ejendommens el-installatør, Allan Ederstrøm
8 5.0 Forslag til vedligeholdelsesplan Driftsudgifter og udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse er ikke indeholdt i vedligeholdelsesplanen. I vedligeholdelsesplanen er de enkelte arbejder prioriteret ud fra nødvendigheden af at udføre vedligeholdelsesarbejdet. Vedligeholdelsesplanen foreslås opdateret ca. hver 5 år. Prioritet A Omfatter forhold hvor vedligeholdelsestilstanden er så ringe, at der snarest bør gennemføres vedligeholdelsestiltag eller udskiftninger. Vedligeholdelsestilstanden er så ringe, at almindelig løbende vedligeholdelse ikke er tilstrækkelig. Prioritet B Omfatter forhold hvor man løbende skal være særlig opmærksom på bygningsdelen, og hvor bygningsdelen er delvis nedslidt med en vurderet restlevetid på under 10 år. Almindelig løbende vedligeholdelse vurderes at være tilstrækkelig i en kortere periode. Prioritet C Omfatter forhold hvor det mest er af æstetiske eller brugsmæssige årsager. Vedligeholdelsestiltaget bør gennemføres, således at bebyggelsen tilføjes øget brugsværdi. Almindelig løbende vedligeholdelse vurderes pt. at være tilstrækkelig i mindst 10 år. Overslagspriser Alle overslagspriser i vedligeholdelsesplanen er oplyst som forventede håndværkerudgifter i prisniveau oktober 2016 og angivet i 1.000 kr. ekskl. moms. Byggepladsomkostninger, affaldshåndtering og eventuelt stillads mv. er indeholdt i overslagspriserne. De vejledende overslagspriser er angivet med en usikkerhed på +/- 15 %.
9 Uforudsete udgifter I forbindelse med gennemførelse af de enkelte vedligeholdelsestiltag bør der reserveres et tillægsbudget på 10 % til diverse uforudsete udgifter. I forbindelse med bl.a. vedligeholdelsesarbejder, vil der erfaringsmæssigt ofte opstå uforudsete forhold, bl.a. fordi det kan være vanskeligt at forudsige hvad der gennem sig i konstruktionerne. Udgifter til uforudsete udgifter, er ikke indeholdt i vedligeholdelsesplanens overslagspriser. Byggeteknisk rådgivning I forbindelse med gennemførelse af større eller kompliceret ombygningseller vedligeholdelsesopgaver, bør projektet tilknyttes en byggeteknisk rådgiver. Byggeteknisk rådgivning vil bl.a. omfatte: Fastlæggelse af opgavens omfang i samarbejde med afdelingen, driftsområde og boligselskab, herunder udarbejdelse af beslutnings-grundlag. Eventuel myndighedsbehandling Udarbejdelse af hovedprojekt, udbudsmateriale mv. Indhentelse af tilbud samt indstilling til bygherre Byggestyring og koordinering samt tilsyn med arbejdernes udførelse. Forestå afsluttende aflevering med mangelgennemgang, afsluttende byggeregnskab mv. 1 års gennemgang for eventuelle fejl og mangler. Udgifter til byggeteknisk rådgivning vil generelt være i størrelsesorden ca. 10 % af håndværkerudgifter, men selvfølgelig afhængig af de pågældende byggearbejders omfang og karakter. Udgifter til teknisk rådgivning er ikke indeholdt i vedligeholdelsesplanens overslagspriser.
10 Forslag til vedligeholdelsesplan fra 2018 til 2027 ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Udførelsestidspunkt Bygningsdel Emne P Udgift 2017 2018-2022 2023-2027 Kælder Vandindtrængen gennem kælderydervæg mod gade mv. Det skal nærmere klarlægges hvorfor der trænger vand ind gennem kælderydervæggen og eventuelt også op gennem det støbte kældergulv, samt hvad der kan gøres for udbedring (Udgifter til udbedring er ikke indeholdt i vedligeholdelsesplanen) A 20 20 Svampeangreb ved facade mod gade Det skal nærmere undersøges omfanget, art mv. af svampeangrebet ved facade mod gade, samt hvad der skal gøres for udbedring. Det kan eventuelt være en forsikringssag, hvis ejendommens bygningsforsikring dækker kælderarealerne. (Udgifter til udbedring er ikke indeholdt i vedligeholdelsesplanen) A 20 20 Kælderydervægge mv. Indvendig pudsrenovering af kælderydervægge mv. B 30 30 Bjælker mv. i etageadskillelse Udskiftning af nedbrudte bjælker mv. i etageadskillelsen mod stueetagen A 150 150 Ventilation Etablering af mekanisk ventilation fra kælderarealerne A 60 60 Efterisolering og omfangsdræn Udvendig efterisolering af kælderydervægge samt etablering af omfangsdræn inkl. følgearbejder C 500 500 Udvendige trappenedgan ge til kælderarealer Trapper og vanger Udbedring af revner mv. og udførelse af pudsreparationer A 10 10
11 Udførelsestidspunkt Bygningsdel Emne P Udgift 2017 2018-2022 2023-2027 Tag mv. Tagpapbelægning. Udskiftning af tagpapbelægning med tilhørende inddækninger mellem tagflader A 500 500 Inddækninger mv. Gennemgang og renovering af inddækninger mv. mod tilstødende bygningsdele A 60 60 Skorstene Renovering af skorstene over tag A 50 50 Snefang Etablering af snefang på tag mod gade C 50 50 Tagrender Kviste Tagrender Udskiftning af tagrender til nye i zink og med en større dimension Kviste Renovering af kviste inkl. tilhørende følgearbejder A 100 100 A 200 200 Tagterrasse Tagterrasse Udskiftning af gulvbrædder og skørter A 100 100 Vinduer og yderdøre Udskiftning af lodretsiddende vinduer Udskiftning af hovedparten af de lodretsiddende vinduer til nye i energiklasse A. (Gælder ikke vinduer i forretning placeret i stueetagen) B 800 800 Udskiftning af yderdøre til altaner Udskiftning af 2 stk. yderdøre til altaner mod gade til nye i energiklasse A. B 50 50 Ovenlysvinduer Udskiftning af de ovenlysvinduer som er af ældre dato A 40 40 Radiator anlæg Udskiftning af radiatortermostater Radiatortermostater udskiftes til dynamisk type B 45 45 Udskiftning af radiatorer Samtlige radiatorer udskiftes, såfremt tæringsproblemer ikke forsvinder af sig selv C 150 150
12 Faldstammer Strømpeforing af faldstammer Det tilrådes at renovere faldstammerne ved strømpeforing/relining, frem for at udskifte disse C 160 160 Håndværkerudgifter i alt (ekskl. moms) 3.095 50 1.265 1.780 Note: I overstående overslagspriser er der ikke indeholdt udgifter til uforudsete udgifter (ca. 10 % af håndværkerudgiften) samt eventuelle udgifter til byggeteknisk rådgivning og bistand (ca. 10 % af håndværkerudgiften). Særlige bemærkninger: Arbejder i relation til taget hvor der kræves stillads, skal udføres samtidigt. Det kunne overvejes at udskiftning af vinduer fremrykkes, således at det samme stillads kan anvendes og et der derved opnår en besparelse At udgifter til udbedringsarbejder i relation til vandindtrængen gennem kælderydervæg mv. mod gade ikke er indeholdt i vedligeholdelsesplanen At udgifter til udbedringsarbejder i relation til svampeangreb ved facade mod gade ikke er indeholdt i vedligeholdelsesplanen
13 Facade mod gade
14 Facade mod gård Tag med kvist og ovenlysvinduer
15 Tag med skorsten Inddækning mod tilstødende bygningsdele
16 Tagterrasse Kviste i tagetagen samt tagrende mv.