Spørgsmål og svar vedrørende eventuel etablering af et nyt Silkeborg Stadion

15. november 2012 Spørgsmål og svar vedrørende eventuel etablering af et nyt Silkeborg Stadion Silkeborg Kommune har i en periode drøftet muligheden for at etablere et nyt Silkeborg Stadion med Silkeborg IF Invest A/S og potentielle samarbejdspartnere. Gennem drøftelserne er der skitseret følgende ramme for eventuel etablering af et nyt stadion: Det anlægges på Søholt Idrætspark, der er ejet af Silkeborg Kommune. Det etableres med en tilskuerkapacitet på ca. 10.000 siddepladser og med loungeog konferencefaciliteter. Det ventes på baggrund af foreløbige sonderinger - at kunne opføres for ca. 120 mio. kr. (ekskl. moms). 50 procent af anlægsudgiften finansieres af Silkeborg Kommune, mens de resterende 50 procent af anlægsudgiften finansieres af Silkeborg IF Invest A/S og potentielle samarbejdspartnere. En del af det nuværende stadionområde, der er ejet af Silkeborg Kommune, sælges. Der opretholdes areal til idrætsaktiviteter svarende til to 11- mandsfodboldbaner. Nettoprovenuet medgår til at finansiere den kommunale andel af anlægsudgifterne. For de klubber/aktiviteter der ikke kan fortsætte på de berørte arealer, skal der findes/aftales konkrete løsninger/placeringer. I det følgende er der, med udgangspunkt i den skitserede ramme, opstillet og besvaret en række spørgsmål vedrørende eventuel etablering af et nyt stadion til brug for den videre drøftelse. Stilles der særlige krav til stadions, der skal anvendes til superliga- og divisionsfodbold? Dansk Boldspils Union (DBU) stiller særlige krav til stadions, der skal anvendes til superliga- og divisionsfodbold. Kravene fremgår af publikationen Krav til danske fodboldstadions (udgave 2010): http://www.dbu.dk/~/media/files/dbu_broendby/klubservice/krav_til_danske_stadions.p df. DBU stiller blandt andet krav om, at stadions, der skal anvendes til superligafodbold, har en tilskuerkapacitet på minimum 10.000 (hvoraf mindst 3.000 er siddepladser), og at der er installeret varmeanlæg under banen. Det skal bemærkes, at DBU i modsætning til hvad der fremgår af Krav til danske fodboldstadions medio 2011 har tilladt, at der fra sæsonen 2012/2013 kan anvendes kunstgræs som bane. Analyse & Udvikling Søvej 1, 8600 Silkeborg Telefon: 89701000 www.silkeborgkommune.dk Søvej 1 8600 Silkeborg Tlf.: 8970 1000 www.silkeborgkommune.dk

Vil det være mere hensigtsmæssigt at anlægge et eventuelt nyt stadion nord for Balle Kirkeby end på Søholt Idrætspark? I forbindelse med projektet Fremtidens Silkeborg Stadion gennemførte Rambøll for Silkeborg Kommune i 2006 en undersøgelse af, hvorvidt det vil være mest hensigtsmæssigt at anlægge et eventuelt nyt stadion nord for Balle Kirkeby eller på Søholt Idrætspark. Rambøll anbefalede på baggrund af undersøgelsen (sag 06/8904), at et eventuelt nyt stadion placeres på Søholt Idrætspark. Hvor på Søholt Idrætspark placeres et eventuelt nyt stadion mest hensigtsmæssigt? Det er vurderingen, at et eventuelt nyt stadion på Søholt Idrætspark mest hensigtsmæssigt placeres på arealet øst for Silkeborg Hallerne (JYSK arena) op mod Ringvejen, hvor den bane ( 1 ), der i dag fungerer som træningsbane for Silkeborg IF s superligahold, er placeret (se nedenstående skitse). Hvor mange parkeringspladser vurderes der at være behov for at opføre ved et eventuelt nyt stadion på Søholt Idrætspark, og hvad vil de koste at opføre? I forbindelse med projektet Fremtidens Silkeborg Stadion gennemførte Rambøll for Silkeborg Kommune i 2006 en vurdering af parkeringsbehovet ved opførsel af et eventuelt nyt stadion på Søholt Idrætspark (sag 06/8904). Rambøll vurderede at, der ved en tilskuerkapacitet på 10.000 maksimalt vil være behov for parkering til 2.000 personbiler og 25 30 busser. Det skal hertil bemærkes, at der aktuelt er 563 parkeringspladser i tilknytning til Silkeborg Hallerne (JYSK arena), hvoraf de 463 er ejet af Silkeborg Kommune. Der er vurderingen, at de kommunalt ejede pladser vil kunne indregnes i forhold til parkeringsbehovet ved et eventuelt nyt stadion. Det skal endvidere bemærkes, at der i udgangspunktet vil kunne parkere ca. 500 biler på Cirkuspladsen ved Kastaniehøjvej, der er beliggende i gåafstand til Søholt Idrætspark (ca. 1,5 kilometer) forudsat, at der etableres intelligent skiltning. Muligheden, for at kunne anvende arealet til parkering, vil forsvinde, såfremt det i forbindelse med konkurrencen om Erhvervskorridoren besluttes, at arealet skal indgå heri. I nedenstående skitseforslag er der angivet forskellige muligheder for placering af p- pladser ved et eventuelt nyt stadion. Det skal hertil bemærkes, at der henset til omkostningerne ved at etablere parkeringshus eller kælder (ca. 200.000 kr. henholdsvis ca. 275.000 kr. pr. bilparkeringsplads) alene er foreslået parkeringspladser i terræn (ca. 25.000 kr. pr. bilparkeringsplads og ca. 155.000 kr. pr. busparkeringsplads). Side 2

Til de enkelte muligheder for placering af parkeringspladser skal følgende bemærkes: Forslag A. På arealet ligger to kommunalt ejede bygninger med omklædningsfaciliteter. Bygningerne er i dårlig stand, og det vurderes, at der med fordel kan etableres omklædningsfaciliteter til erstatning herfor i et eventuelt nyt stadionbyggeri. Anlægsudgiften hertil estimeres til ca. 12 13 mio. kr., og det vurderes, at udgiften i nogen udstrækning vil kunne indeholdes i den kommunale andel af anlægsudgifterne til et eventuelt nyt stadion. Derudover ligger en kommunalt ejet bygning, der er stillet til rådighed for Silkeborg IF cykling, på arealet. Bygningen, der er i dårlig stand, forudsættes nedrevet. Silkeborg Kommune vil skulle anvise andre lokaler til Silkeborg IF cykling. Forslag B. På arealet er en 11-mandsfodboldbane ( 19 ) placeret. Banen fungerer primært som bueskyttebane og i mindre omfang fodboldtræningsbane. Forslag C. Det vurderes, at parkeringspladserne vil kunne etableres uden konsekvenser for fodboldbanerne, der ligger langs vejen. Forslag D. Arealet er ikke ejet af Silkeborg Kommune. Forslag E. På arealet er to håndboldbaner ( 20 og 21 ) placeret. Det overvejes pt. at anlægge en street-fodboldbane, som kommunen har fået i gave af DBU i forbindelse med U21-EM, på arealet. Side 3

Derudover skal det bemærkes, at Skyttehuset, der er en bygning ejet af Silkeborg Skyttekreds på kommunal grund, i udgangspunktet ikke bliver berørt med ovenstående forslag. Såfremt det vurderes, at Skyttehuset med fordel kan nedrives i forbindelse med etableringen af et eventuelt nyt stadion, skal det bemærkes, at det følger af den lejekontrakt, der er indgået mellem Silkeborg Skyttekreds og Silkeborg Kommune om leje af grunden, at hvis Silkeborg Kommune ønsker lejemålet bragt til ophør, er Silkeborg Skyttekreds berettiget til at få godtgjort værdien af bygningen og andre anlæg på det lejede areal. Endvidere skal det bemærkes, at der på arealet bag den eksisterende parkeringsplads Eks. P-plads 213 P vil kunne etableres ca. 180 parkeringspladser. Jordbundsprøver har imidlertid vist, at jorden på arealet er blød. Der vil derfor skulle foretages stabilisering af arealet førend, der kan anlægges parkeringspladser. Hvis de 463 kommunalt ejede p-pladser ved Silkeborg Hallerne (JYSK arena) og parkeringsmulighederne på Cirkuspladsen indregnes i parkeringsbehovet ved et eventuelt nyt stadion, vil der i udgangspunktet maksimalt skulle opføres ca. 1.037 bilparkeringspladser og ca. 25 30 busparkeringspladser. Anlægsudgiften hertil estimeres til ca. 30 mio. kr. Hvilken ejerkonstruktion vurderes på baggrund af den skitserede ramme - at være mest hensigtsmæssig ved eventuel etablering af nyt station? Det vurderes på baggrund af den skitserede ramme for eventuel etablering af et nyt stadion principielt at være mest hensigtsmæssigt, hvis ejerskabet over et eventuelt nyt stadion deles mellem Silkeborg Kommune og Silkeborg IF Invest A/S således, at Silkeborg IF Invest A/S ejer den ene hovedtribune (indeholdende loungefaciliteter mv.), mens Silkeborg Kommune ejer den øvrige del af stadion. Silkeborg Kommune ejer, som anført, Søholt Idrætspark, hvor et eventuelt nyt stadion påtænkes opført. Den del af et eventuelt nyt stadion, som Silkeborg IF Invest A/S vil komme til at eje, vil dermed komme til at ligge på lejet grund. Efter udstykningslovens 16 stk. 1 er det tilladt i op til 30 år at stifte brugsret over et areal, såfremt arealet udgør en del af en samlet ejendom. Efter udløbet af den 30-årige lejeperiode kan perioden forlænges. I den lejeaftale, der i givet fald oprettes mellem parterne, skal der tages stilling til, hvorledes ejerskabet af Silkeborg IF Invest A/S s opførte tribune skal håndteres ved udløbet af lejeperioden. Det skal i den forbindelse bemærkes, at værdien af den tribune, som Silkeborg IF Invest A/S eventuelt vil opføre, ved lejeperiodens udløb vil være afskrevet til nul, og at der som udgangspunkt vil være en forpligtigelse for Silkeborg IF Invest A/S til at rydde det lejede areal, medmindre andet er aftalt med Silkeborg Kommune i lejeaftalen. Efter forhandling skal der indgås endelig aftale om ejerkonstruktionen. Side 4

Er det undersøgt, hvorvidt et eventuelt nyt stadion vil kunne opføres som et offentlig-privat partnerskab? Silkeborg IF Invest A/S har tilkendegivet, at de ikke er interesseret i, at et eventuelt nyt stadion opføres som et offentlig-privat partnerskab. Hvad vil driftsudgiften ved et eventuelt nyt stadion være? I Silkeborg Kommunes budget for 2012 er der budgetteret med en nettodriftsudgift til det nuværende stadion på ca. 2,6 mio. kr. Det er den foreløbige vurdering, at driftsudgifterne ved et eventuelt nyt stadion i udgangspunktet vil være på samme niveau. Hvad vil Silkeborg IF Invest A/S skulle betale i leje for benyttelse af et eventuelt nyt stadion? Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har udarbejdet en model for beregning af leje ved udlejning af kommunale fodboldstadions til professionelle fodboldklubber. Lejen afhænger af fodboldklubbens brug af stadion, drifts- og vedligeholdelsesudgifterne ved stadion og kapitalomkostningerne til etablering af stadion. Hvis fodboldklubben har medfinansieret etableringen af stadion, modregnes værdien heraf i lejen. Det er på baggrund af Silkeborg IF Invest A/S s ventede brug af stadion, de ventede drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt de ventede kapitalomkostninger vurderingen, at Silkeborg IF Invest A/S ikke vil skulle betale leje for brug af stadion, når det skitserede niveau for Silkeborg IF Invest A/S s medfinansiering af et eventuelt nyt stadion modregnes. Det skal hertil bemærkes, at den endelige lejeaftale skal godkendes af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen. Hvordan kunne en foreløbig overordnet tidsplan for eventuel etablering af et nyt stadion se ud? Det vurderes umiddelbart, at en ny lokalplan, der vil være en forudsætning for eventuel etablering af et nyt stadion, kan være vedtaget ultimo 2013, og at byggeriet af et eventuelt nyt stadion kan være færdigt ved årsskiftet 2016/2017. Hvilken del af det nuværende stadionområde vurderes mest hensigtsmæssig at sælge? Det er vurderingen, at arealet på det nuværende stadionområde kan disponeres, så der vil være ca. 20.000 kvadratmeter byggemulighed, jf. nedenstående skitseforslag. I forlængelse heraf er det vurderingen, at arealet på det nuværende stadionområde mest hensigtsmæssigt disponeres som anført nedenfor. Side 5

Det skal til forslaget bemærkes, at den endelige politiske beslutning vedrørende etablering af nyt plejecenter (inklusiv cafe og daghjem) på det nuværende stadionområde vil kunne påvirke det skitserede areal, som kan sælges til boligformål. Det skal endvidere til forslaget bemærkes, at det vurderes hensigtsmæssigt at fjerne den nuværende lounge og de nuværende stadiontribuner. Vurderingen skal blandt andet ses i lyset af, at Årstiderne Arkitekter i forbindelse med projektet Offentlig/privat forundersøgelse af Arena Silkeborg (sag 08/21729) i oktober 2008 estimerede, at en ombygning af den eksisterende lounge til omklædnings- og klublokaler mv. ville koste ca. 21 mio. kr. (2008-priser). Derudover skal det til forslaget bemærkes, at det eksisterende Stadionhus, hvori der er omklædningsfaciliteter, fortsat vil kunne benyttes. Samtidig er der i forslaget skabt mulighed for, at der kan etableres nye omklædnings- og klubfaciliteter i umiddelbar tilknytning til det areal, der foreslås udlagt til idrætsaktiviteter. Det er vurderingen, at der vil kunne etableres omklædningsfaciliteter til eventuel erstatning for omklædningsfaciliteterne i Stadionhuset for ca. 5-6 mio. kr. Endeligt skal det til forslaget bemærkes, at nedrivning af den nuværende lounge og de nuværende stadiontribuner estimeres til ca. 4 mio. kr. mens ny-anlæg af én 11- mandsfodboldbane erfaringsmæssigt koster ca. 1 mio. kr., og etablering af lysanlæg til én bane skønnes at koste ca. 0,3 mio. kr. Side 6

Hvad skønnes indtægten ved et eventuelt salg af de skitserede arealer på det nuværende stadionområde at være? Forudsætningen for de økonomiske vurderinger er, at der er byggemulighed på 20.000 kvadratmeter og at prisen fastsættes til minimum 3.000 kr. pr. byggemulighedskvadratmeter, uanset om der er tale om boligformål, plejecenter eller centerformål. Sandsynligheden herfor for så vidt angår boligformål og plejecenter er vurderet i det følgende. Angående arealet udlagt til plejecenter er det vurderingen, at grundprisen aktuelt vil være ca. 2.700 3.000 kr. pr. etagekvadratmeter. Ved opførsel af 96 plejeboliger af 75 kvadratmeter vil grundprisen dermed i alt være ca. 20-22 mio. kr. og ved opførsel af 120 plejeboliger af 75 kvadratmeter ca. 24-27 mio.kr. Side 7

For så vidt angår arealerne udlagt til boligformål vil grundprisen pr. (etage)kvadratmeter være afhængig af ejendomsmarkedet på salgstidspunktet, den konkrete udformning af lokalplan mv. Hvis der forsigtigt - regnes med en kvadratmeterpris på 3.000 kr. pr. etagekvadratmeter for de skitserede tæt-lav boliger og punkthuse og en pris på 1 mio. kr. for hver af de tre skitserede villagrunde, vil den samlede indtægt for salg heraf være ca. 27 mio. kr. Hvordan gennemføres et eventuelt salg af en del af det nuværende stadionområde? Et eventuelt salg af en del af det eksisterende stadionareal skal som udgangspunkt gennemføres efter et offentligt udbud, jf. bekendtgørelse om kommuners salg af fast ejendom. Der skal ved salget tages hensyn til den mellem Silkeborg IF Invest A/S og Silkeborg Kommune gældende lejeaftale for det nuværende stadion. I lejeaftalen er det adresseret, at Silkeborg IF Invest A/S på det nuværende stadion har finansieret opførelse af lounge mv. Det fremgår således af lejeaftalen, at Silkeborg Kommune, hvis lejeaftalen opsiges, er forpligtet til at overtage loungen, som Silkeborg IF Invest A/S har finansieret, til den laveste værdi af enten bygningens nedskrevne værdi eller handelsværdi på opsigelsestidspunktet, jf. lejeaftalens 15.4. I Silkeborg IF Invest A/S s regnskab er den bogførte værdi af selskabets foretagne investeringer på det nuværende stadion pr. 31. december 2011 ca. 20 mio. kr. Hvilke konsekvenser vil etablering af eventuelt nyt stadion have for de eksisterende aktiviteter på det nuværende stadionområde? Faciliteterne på det nuværende stadionområde benyttes af Silkeborg Motion og Tri, B74, Marienhøj IF, Silkeborg Firmaidræt og Silkeborg Gymnastikforening, Silkeborg Kammeraternes Sportsklub, T.H. Langs skole, T.H. Langs HF, Kornmod Realskole samt Silkeborg Efterskole. Silkeborg Motion og Tri benytter alene omklædningsrummene i Stadionhuset, mens Silkeborg Efterskole alene benytter banerne på området. De øvrige klubber og skoler benytter i varierende omfang både omklædningsrummene i Stadionhuset og banerne på området. Det er vurderingen, at såfremt der fremadrettet er to 11-mandsfodboldbaner på det nuværende stadionområde (hvoraf den ene er en vinter-lys-græs-bane), og den nuværende kapacitet for så vidt angår omklædningsrum opretholdes, vil alle aktuelle aktiviteter med undtagelse af Silkeborg Firmaidræts kunne fastholdes på området. Side 8

Det er samtidig vurderingen, at der vil kunne findes egnede faciliteter andetsteds til Silkeborg Firmaidræts aktiviteter. Det skal bemærkes, at der ved etableringen af nye fodboldbaner skal påregnes en liggetid på minimum 1 år. Hvilke konsekvenser vil etablering af et eventuelt nyt stadion have for de eksisterende aktiviteter på Søholt Idrætspark? Faciliteterne på Søholt Idrætspark anvendes af Silkeborg IF Invest A/S, Silkeborg IF, Silkeborg KFUM, Silkeborg Boldklub, Silkeborg Tennisklub og AC Silkeborg. Det er vurderingen, at den nuværende kapacitet på Søholt Idrætspark benyttes fuldt ud. Det er i forlængelse heraf vurderingen, at der vil være behov for at finde/etablere faciliteter til erstatning for de baner, klub- og omklædningsfaciliteter, der eventuelt måtte blive inddraget. Det skal nærmere undersøges, om dette kan indgå i den videre planlægning af Erhvervskorridoren. Det er umiddelbart vurderingen, at der ved en omdannelse af den eksisterende bane 6 til en 11-mandsfodboldbane vinter-lys-græs-bane, vil kunne skabes mere kapacitet til fodboldaktiviteter, ligesom et nyt stadion vil kunne benyttes til andre kampe end Silkeborg IF s superligahold, hvis det anlægges med kunstgræs. Det vurderes endvidere, at der ikke vil kunne etableres erstatningsfaciliteter til bueskydning på Søholt Idrætspark. Til videre afklaring Der skal arbejdes videre med den detaljerede planlægning/anvendelse af den nuværende stadiongrund ikke mindst i forhold til den videre planlægning af et nyt plejecenter Der skal arbejdes videre med forslag til placering af Silkeborg Firmaidræts aktiviteter Der skal arbejdes videre med forslag til placering af Silkeborg I.F cykling Der skal eventuelt arbejdes videre med forslag til placering af bueskytteaktiviteter Der skal eventuelt arbejdes videre med forslag til placering af Silkeborg Skyttekreds Såfremt der træffes beslutning om at arbejde videre med forslag til etablering af nyt stadion, vil berørte brugere snarest blive inddraget i den videre planlægning Side 9