Statsforvaltningens brev af 14. marts 2012 til en kommune 14-03- 2 0 1 2 T I L S Y N E T M E D K O M M U N E R N E I R E G I O N S Y D D A N M A R K S T A T S F O R V A L T N I N G E N S Y D D A N M A R K S T O R E T O R V 1 0 6200 A A B E N R A A J O U R N A L N R. : 2 0 1 2-6 1 4 / 2 3 4 Tønder Kommune har ved e-post af 23. februar 2012 søgt statsforvaltningen om dispensation fra reglerne om offentligt udbud ved et mageskifte mellem matr.nr. 189, Tønder Ejerlav og matr.nr. 1898, Tønder Ejerlav. Statsforvaltningen kan imødekomme anmodningen under forudsætning af, at mageskiftet sker til markedspris. Sagens baggrund : Af Tønder Kommunes anmodning fremgår blandt andet: Tønder Kommune ønsker at indgå et mageskifte med Helligåndshospitalet s Legat. Tønder Kommune ejer matr.nr. 189 Tønder ejerlav med et areal på 9407 m 2 og en offentlig ejendomsværdi på 94.100 kr. S A G S B E H A N D L E R : L V O S Y D D I R E K T E T E L E F O N : T E L E F O N : 7 2 5 6 8 2 8 6 T E L E F A X : 7 4 6 2 8 4 0 9 E A N - N R. 5 7 9 8 0 0 0 3 6 2 2 9 1 SE-NR. 2 9 3 7 6 2 7 1 t i l s y n s y d @ s t a t s f o r v a l t n i n g. d k w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g. d k E K S P E D I T I O N S T I D : M A N D A G - O N S D A G : 0 9. 0 0-1 4. 0 0 T O R S D A G : 0 9. 0 0-1 6. 0 0 F R E D A G : 0 9. 0 0-1 3. 0 0 T E L E F O N T I D : M A N D A G - O N S D A G : 0 9. 0 0-1 2. 0 0 T O R S D A G : 1 2. 0 0-1 5. 0 0 F R E D A G : 0 9. 0 0-1 2. 0 0 Kommunen ønsker at mageskifte med Legat ets matr.nr. 1898 Tønder ejerlav m ed et areal på 9388 m 2, idet Tønder Komm une har brug for arealet som supplerende pa r- keringsplads ved større arrangementer i Tønder H alle r- ne, og som parkeringsmulighed i forbindelse med Tønder Festivalen og J ul i Tønder arrangementer. Arealet er ikke selvst ændigt vurderet, men vurderet sammen med 2 andre matrikler til sam menlagt 216.500 kr. Dette svarer gennemsnitligt til 5,69 kr. pr. m 2, og da mat r.nr. 1898
har et areal på 9388 m 2, giver det en værdi p å godt 53.400 kr. Spørgsm ål 1: Er det et krav at der indhentes ejendom s- mæglervurdering af arealerne forud for indgåelse af m a- geskifte, for at fastlægge markedsprisen? Spørgsm ål 2: Er det er krav at Legatet betaler et beløb til Tønder Kommune for en evt. værdiforskel mellem de to ejendomme, hvis markedsprisen for Tønder Komm u- nes areal af en ejendomsmægler vurderes at være høj e- re? I henhold til udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3 kan o f- fentligt udbud, med tilsynsmyndighedens sam tykke, un d- lades ved mageskift er samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undl a- delse af offentligt udbud. Tønder Kommune skal i den forbindelse, foruden svar på ovennævnte spørgsmål, høfligt anmode tilsynet om sa m- tykke til, at ovennævnte mageskifte kan gennemføres uden forudgående offentligt udbud. Tønder Kommune har den 27. februar 2012 over for stat s- forvaltningen oplyst, at den omtalte vurdering af matr. 1898, Tønder Ejerlav sammen med 2 andre matrikler ud e- lukkende vedrørte den offentlige ejendomsvurdering. Statsforvaltningen konstaterer, at Tønder Hallerne ligger umiddelbart nord for matr. nr. 1898, Tønder Ejerlav. Det fremgår af sagens oplysninger, at der er en i relation til størrelse og beliggenhed vis sammenhæng mellem de to arealer, der indgår i mageskiftet. Statsforvaltningens afgørelse : Følgende fremgår af 2, stk. 3, i Indenrigs - og Sundhedsministeriets bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste eje n- domme (udbudsbekendtgørelsen bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011): 2, st k. 3. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan o f- fentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Det fremgår blandt andet af Indenrigs - og Sundhedsministeriets vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt S I D E 2
udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (udbud s- vejledningen) punkt 5.4 og 7.1 : 5.4. Tilf ælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmy n- dighedens godkendelse kan undlades Det er en forudsætning for tilsynsm yndighedens samty k- ke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.1. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.2. Det anførte gælder også, når overdragelsen består i eller når der i overdragelsen indgår et mageskifte. Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de ko n- krete omst ændigheder vil kunne begrunde en undlade l- se af offentligt udbud, kan nævnes: 1) Salg i forbindelse med mageskifte, hvor kom munen i stedet for en overdraget ejendom får en anden eje n- dom. Det er i den forbindelse en forudsæt ning, at der er en i relation til størrelse og beliggenhed vis sammenhæng mellem de ejendomme, der indgår i mageskiftet, f.eks. således at ejendommene støder op til hinanden og er af nogenlunde samme størrelse. Ved vurderingen af, om der kan meddeles samtykke til mageskifte uden forudgående offentligt udbud, vil der endvidere blive lagt vægt på formålet med mag e- skiftet, herunder eksempelvis om mageskift et er a f- gørende fo r et større projekts gennem førelse, eller om mageskiftet vil medvirke til opfyldelse af en l o- kalplans bestemmelser. 7.1. Forpligtelse til at sælge ejendommen til marked s- pris Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendom s- mægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau S I D E 3
for sammenlignelige ejendomme. Der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af eje n- dommen. I mange tilfælde vil det imidlertid ikke være muligt at f o- retage en entydig konstatering af en bestemt marked s- pris. Dette gælder navnlig i sit uationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fast læggelse af markedsprisen vil derfor ofte i høj grad være undergivet en skønsm æssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn må der tilkomme komm unalbest yrelsen en vis margin. Statsforvaltningen kan imødekomme det ansøgte under forudsætning af, at mageskiftet sker til markedspris. Statsforvaltningen lægger vægt på kommunens oplysning om behovet for supplerende parkeringspladser ved større arrangementer i Tønder Hallerne samt parkeringsmuli g- hed i forbindelse med Tønder Festivalen og arrangementet Jul i Tønder, og oplysningerne om, at der er en i relation til størrelse og beliggenhed vis sammenhæng mellem de to arealer, der indgår i mageskiftet. Ad spørgsmål 1: Det fremgår af udbudsvejledningen, at en kommune er forpligtet til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbe l- ser på at konstatere markedsprisen. Statsforvaltningen bemærker, at den offentlige ejendom s- vurdering i den sammenhæng ikke er tilstrækkelig til at konstatere markedsprisen, men samtidig er indhentelse af ejendomsmæglervurdering ikke et ubetinget krav, såfremt kommunen kan fastsætte markedspr isen på anden vis, som det også fremgår af punkt 7.1. i udbudsvejledningen. Ad spørgsmål 2: Statsforvaltningen bemærker, at det er en forudsætning for samtykke til mageskifte, at dette sker til markedspr i- sen. I tilfælde af at Helligåndshospitalets Legat s areal efter en vurdering måtte vise sig at have en lavere værdi end Tø n- der Kommunes areal, er kommunen forpligtet til at o p- kræve betaling for værdiforskellen, da mageskiftet i mo d- sat fald ikke gennemføres til markedspris. Tønder Kommune kan kun foretage et mageskifte til under markedsprisen, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen herved varetager en sa g- lig kommunal interesse. S I D E 4
Statsforvaltningen noterer sig, at kommunen i sin anmo d- ning ikke har oplyst forhold, som kan begrunde, at mageskiftet kan gennemføres til under markedsprisen. I øvrigt : Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforval t- ningens hjemmeside på internettet www.statsforvaltning.dk. Med venlig hilsen Stella Bøttger specialkonsulent / Lars Voltelen fuldmægtig S I D E 5