1 København, den 14. april 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Rie Jakobsen v/tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 20. juli 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede har foretaget en forkert beregning af salgsprovenu. Sagen angår endvidere spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal fortabe sit salær som følge af, at formidlingsaftalen var udløbet, og der ikke var indgået en gyldig forlængelse af aftalen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed. Den 8. december 2009 indgik klager og indklagede en formidlingsaftale om salg af ejerlejligheden til en kontantpris på 1.495.000 kr. Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagedes vederlag udgjorde
2 40.000 kr. samt, at klager herudover i forbindelse med salg skulle betale udgifter til dokumentation med 750 kr. Det fremgik videre, at der ved opstart af salg skulle betales 5.000 kr. Det fremgik af salgsbudget af 12. november 2009 fremsendt til klager den 8. december 2009, at klagers budgetterede rådighedsbeløb ved denne kontantpris udgjorde 318.252 kr., og det fremgik, at klagers eksisterende lån kunne indfries med: Den 18. december 2009 sendte indklagede faktura på 5.000 kr., som udgjorde første del af vederlaget. Klager betalte beløbet den 21. december 2009. Den 26. april 2010 nedsattes kontantprisen til 1.195.000 kr. Indklagede bekræftede over for klager, at klagers provenu ved den angivne kontantpris ville beløbe sig til ca. 28.000 kr. I forbindelse med at en interesseret køber havde budt 1.100.000 kr. for klagers lejlighed, skrev klager den 19. maj 2010 til indklagede bl.a.: Har du talt mere med ham, der har budt 1.100.000 kr.? [ ] Jeg er som sagt ikke klar til at gå ud med et tab, hvorfor jeg ikke kunne acceptere de 1.100.000. I forbindelse med at endnu en interesseret køber havde henvendt sig til indklagede, skrev indklagede den 4. juni 2010 til klager bl.a.: Jeg fandt det her salgsbudget på din lejlighed, som Rie har lavet. Det er ud fra en pris på 1.095.000,- Der er en minus på 71.198,-
3 Så ca. tal ud fra kurs osv. vil du have 28.802,- i hånden, med en handelspris på 1.150.000.- Den 8. juni 2010 udløb den mellem parterne indgåede formidlingsaftale uden salg af ejerlejligheden. Den 11. juni 2010 skrev klager under på en aftale om forlængelse af formidlingsaftalen for 3 måneder. Klager fik i forbindelse med underskrift af købsaftale til en interesseret køber udleveret salgsprovenu dateret 11. juni 2010. Det fremgik heraf, at klager ville få et underskud på 23.105 kr. Det fremgik videre af salgsprovenuet: [ ] [ ] Afsnit 8 i salgsprovenuet var underskrevet af klager. Klager underskrev den 13. juli 2010 en købsaftale om salg af ejerlejligheden til en kontantpris på 1.150.000 kr. med overtagelse den 1. august 2010 senere ændret til den 15. august 2010. Der var ikke i købsaftalen taget forbehold vedrørende handlens underskud. Samme dag sendte købers advokat den af køber underskrevne købsaftale til indklagede.
4 Det fremgik af købers advokats e-mail bl.a.: Den 19. juli 2010 skrev klagers pengeinstitut til klager bl.a.:
5 Klager skrev samme dag til indklagede: Den 21. juli 2010 skrev klagers pengeinstitut til klager, og oplyste, at pengeinstituttet ville låne klager penge til at indfri klagers gæld i forbindelse med handlen. Samme dag skrev klager til indklagede bl.a.: Jeg har fået ok fra banken til at låne hele gældsbeløbet, så handlen kan fortsætte planmæssigt og så vil Klagenævnet efterfølgende afgøre, hvor meget af differencen mellem jeres beregning af mit tab og bankens beregning jeg kan få dækket. Handlen mellem klager og køber blev herefter gennemført. Indklagede har efter sagens indgivelse tilbagebetalt klager sit vederlag, i alt 40.000 kr., som følge af at der ikke forelå en gyldig formidlingsaftale på handelstidspunktet. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klager. Indklagede foretog i forbindelse med klagers indgåelse af handlen en beregning af klagers salgsprovenu. Det fremgik af indklagedes beregning, at klager ved en kontantpris på 1.150.000 ville få et underskud på 23.105 kr. Dette fandt klager acceptabelt, og klager indgik derfor en købsaftale til denne pris. Klager havde ca. en måned tidligere afvist et tilbud på 1.100.000 kr., da dette tilbud ifølge indklagedes beregning ville give klager et underskud på 70.000 kr.
6 Klagers pengeinstitut har regnet salgsprovenuet igennem og er kommet frem til, at klager nu har en gæld på ca. 100.000 kr., hvilket i forhold til indklagedes beregning er en difference på ca. 77.000 kr. Indklagede forklarede, at dagens kurs af tekniske årsager ikke kunne trækkes. Klager fik også forklaret, at dette ikke ville have væsentlig betydning - formentlig ca. 1.000 kr. og formentlig i klagers favør. Herudover havde indklagede ikke beregnet omkostningerne ved indfrielse af lånene korrekt. Klager gav tilsagn om at fortsætte handlen til den aftalte pris, og dette har klagers pengeinstitut også accepteret på trods af det store tab. Klager ønsker herefter, at indklagede skal betale differencen til klager. Klager ønsker endvidere sine renteomkostninger erstattet. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har fortabt sit krav på betaling af vederlag, idet formidlingsaftalen er udløbet, og forlængelsen af formidlingsaftalen ikke ses at opfylde bestemmelserne i kap. 3 i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager. Da klagers pengeinstitut oplyste klager om, at der ville komme et underskud i handlen på 70.000 kr., fik klager mundtligt oplyst, at klager havde mulighed for at træde tilbage fra handlen. Indklagede oplyste klager om, at hun kunne træde ud af handlen, og at indklagede så kunne forsøge at få en højere pris for ejerlejligheden, så klager ikke ville lide noget tab. Klager ønskede imidlertid at gå videre med handlen trods underskuddet. Indklagede mener herefter ikke, at klager er berettiget til godtgørelse. Indklagede erkender og beklager fejlen angående formidlingsaftalen, som er udløbet. Indklagede burde have lavet en ny aftale og ikke en forlængelse. Indklagede har som følge heraf ikke beregnet sig salær i sagen, og hele det hos indklagede deponerede beløb er tilbagebetalt til klager. Nævnet udtaler: Nævnet udtaler alvorlig kritik af indklagedes arbejde gennem hele salgsforløbet vedrørende beregninger af klagers provenu, idet indklagede på intet tidspunkt har udleveret en korrekt beregning af provenu til klager og ikke udleveret beregninger på
7 korrekte tidspunkter. Indklagede har således hverken i forbindelse med klagers underskrivelse af formidlingsaftale eller af købsaftale udarbejdet og udleveret aktuelt salgsbudget/salgsprovenu til klager, idet klager underskrev en formidlingsaftale den 8. december 2009 og fik udleveret et salgsbudget, som var dateret den 12. november 2009, og idet klager underskrev købsaftale den 13. juli 2010 og fik udleveret salgsprovenuberegning af 11. juni 2010. I begge beregninger er indfrielsen af indestående lån fejlagtigt anført til at kunne ske til kurs 100. Heller ikke salgsbudgettet udarbejdet den 8. december 2009 er korrekt, idet heri tillige er medregnet indfrielse til kurs 100. Det er tillige alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke, når salgsprovenuberegningen af 11. juni 2010 viste, at der var underskud i handlen ved et salg på de aftalte vilkår, undersøgte, om klagers bank ville indestå for betaling af det manglende beløb, forinden indklagede medvirkede til en handel, der gav underskud. Indklagede har ikke over for nævnet dokumenteret at have undersøgt dette eller taget forbehold herfor på klagers vegne, og nævnet skal derfor i den forbindelse udtale alvorlig kritik af indklagede. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Det fremgår imidlertid af sagen, at køber underskrev købsaftale den 13. juli 2010, og samme dag fremsendte købers advokat den af køber underskrevne købsaftale til indklagede. I den e-mail, hvormed købsaftalen blev fremsendt, havde købers advokat anført, at han betingede handlen af, at sælgers bank kunne tiltræde handlen samt kunne indestå for, at indestående lån ville blive indfriet og aflyst. Klager accepterede købsaftalen samme dag. Klagers bank gjorde den 19. juli 2010 klager opmærksom på, at klagers underskud i handlen ville blive væsentlig større end det af indklagede oplyste, og nævnet finder, at klager herefter havde mulighed for at træde tilbage fra handlen, da handlen endnu ikke var endelig på grund af forbeholdet om klagers banks tiltrædelse og indeståelse. Klager valgte at fastholde handlen, selvom hun var bekendt med, at hendes underskud blev væsentlig større end forudsat ved købsaftalens underskrivelse. Nævnet finder herefter, at klager ikke kan gøre krav på betaling af godtgørelse af indklagede. Nævnet finder, at indklagede som følge af dette alvorligt mangelfulde og kritisable arbejde skal tåle en salærreduktion. Da indklagedes salær frakendes af anden årsag, jf. nedenfor, finder nævnet ikke anledning til at fastsætte reduktionens størrelse. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er
8 berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor, at det fremgår af 12, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at opdragstiden ikke må være længere end 6 måneder, og at aftalen kan forlænges med højst 3 måneder ad gangen. Formidlingsaftalen af 8. december 2009 var gældende i 6 måneder. Aftale om forlængelse af denne aftale blev indgået den 11. juni 2010. Efter fast praksis skal en aftale om forlængelse for at være gyldig indgås i umiddelbar tilknytning til formidlingsaftalens udløb. Nævnet kan derfor ikke godkende aftalen af 11. juni 2010 om forlængelse af formidlingsaftalen med 3 måneder. Parterne burde således i stedet have indgået en ny formidlingsaftale, der opfyldte kravene i bekendtgørelse om ejendomsformidling. Da der således ikke gjaldt en gyldig skriftlig formidlingsaftale mellem parterne på tidspunktet for indgåelse af købsaftalen, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på salær. Da indklagede efter sagens indgivelse har tilbagebetalt sit vederlag til klager, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede fortaber sit salær som følge af alvorligt kritisabelt arbejde og ugyldig formidlingsaftale. Indklagede har allerede tilbagebetalt sit vederlag til klager. Klagepunktet vedrørende godtgørelse tages ikke til følge. Indklagede skal betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand
9