Kladde Lokalplan 107-L07 - Tæt-lav boliger ved Krogen 3, Hjørring Lokalplanen er kladde Hjørring Kommune Teknik- & Miljøområdet
Indholdsfortegnelse Hvad er formålet med planen? 1 Hvad giver planen mulighed for? 2 1 Formål og anvendelse 3 2 Bebyggelsens omfang og placering 5 3 Bebyggelsens udseende 6 4 Grundens indretning 8 5 Vej, sti og fællesarealer 9 6 Betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse 10 7 Planens afgrænsning og udstykning 11 8 Grundejerforening 12 9 Ophævelse af planer og servitutter 13 10 Lokalplanens retsvirkninger 14 Redegørelse 16 Kommuneplan og øvrig planlægning 17 Naturforhold 18 Miljøforhold 19 Andre nødvendige tilladelser 20 Miljøvurdering af planen 21 Kort og bilag 22 Bilag 1 23 Bilag 2 24 Bilag 3 25 Status og proces 26
Hvad er formålet med planen? Lokalplanen omhandler et område i Hjørring by. Området er beliggende med parcelhusboliger mod nord, øst og syd og med det rekreative område, Hjørring Bjerge mod vest. I lokalplanområdet var en enkelt bolig, der er nedrevet. Hensigten med lokalplanen er at give mulighed for udnyttelse af området til opførelse af tæt-lav boliger. En mindre del af det rekreative kommunale areal mod vest erhverves af bygherre, og skal indgå som fællesareal for den nye bebyggelse. Der vil fortsat være offentlig adgang til det rekreative areal. Adgangen til området skal sker fra den offentlige vej Bjerget. Lokalplanen giver mulighed for realisering af et konkret projekt til opførelse af 10 tæt-lav boliger. Side 1
Hvad giver planen mulighed for? Lokalplanens bestemmelser fastlægger, hvilke muligheder der er for at udnytte området, fx bestemmelser om anvendelse og bebyggelse. Det fremgår også, om der er særlige betingelser, der skal opfyldes for at kunne tage et nyt byggeri i brug. Side 2
1 Formål og anvendelse 1.1 Formålet med lokalplanen er: at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse, at sikre fællesarealet mod Hjørring Bjerge imod bebyggelse, terrænregulering og tilplantning samt sikre offentlig adgang. 1.2 Anvendelse Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. Boligerne kan i princippet opføres som skitseret i bebyggelsesplanen i bilag 3. Fællesarealet, jf. bilag 2, må kun anvendes som rekreativt område og må ikke bebygges. 1.3 Antal boliger Indenfor lokalplanområdet må der indrettes max 10 tæt-lav boliger. 1.4 Erhverv i egen bolig Der kan på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder - fx arkitekt, revisor og frisør - under forudsætning af, at boligen opretholdes, at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen uden ansat personale, at virksomheden ikke drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom forandres (fx ved skiltning og lign.), og områdets karakter af boligområde ikke brydes (fx ved væsentlig øget trafik), at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom, og at skiltning har en størrelse på max 0,25 m² og Side 3
placeres enten ved indkørsel til ejendommen eller direkte på facaden, og at skiltet kun angiver logo, firmanavn og åbningstider. Side 4
2 Bebyggelsens omfang og placering 2.1 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten fastsættes til max 40 for den enkelte ejendom. Andel i fælles friareal indgår i beregningen af bebyggelsesprocenten. 2.2 Bygningshøjde og niveauplan Boligbebyggelse må ikke være højere end 8,5 m målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementets regler. Hvis der indenfor en bygnings areal er terrænforskel, kan der fastsættes flere niveauplan. Gulvoverflade i stueetage må ligge max 0,2 m over niveauplanet. Garage, carport, udhuse, skure og lignende småbygninger må opføres med en højde på max 5 m målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementets regler. Solenergianlæg på tagflade medregnes i den samlede bygningshøjde. 2.3 Etageantal Bebyggelse må opføres i max 2 etager. Side 5
3 Bebyggelsens udseende 3.1 Facader Bygningsfacader på hovedhuset skal fremstå som blank mur i teglsten eller som vandskurede eller pudsede mure til eventuel efterfølgende maling eller kalkning. Der kan også anvendes træ. Note til Facader Illustration af hvad der menes med én facade: Max 1/3 af den enkelte facade kan udføres i andre materialer end facadematerialerne, fx metalplader, glas og beton. Facader på garage, carport, udhuse, skure og lignende småbygninger må udføres i andre materialer. Facadematerialer må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. 3.2 Tage Tage skal udføres som flade tage eller med en hældning på max. 45. Farven på tage med hældning skal være sort eller rød. Tagflader kan også begrønnes med mos-sedum (stenurtarter og tørketålende mosser) f.eks. med henblik på regnvandsopsamling. Garage, carport, udhuse, skure og lignende småbygninger kan opføres med andre tagmaterialer og -farver end hovedhuset. Tagmaterialer på alle bygninger må have en glansværdi på max 15 målt efter ISO 2813 standard. Glas er undtaget fra denne bestemmelse. 3.3 Antenner og paraboler Overkanten på antenner og paraboler må ikke være højere end hovedhusets tagryg. Side 6
3.4 Solceller og solfangere Solenergianlæg i form af solceller og solfangere skal etableres på tage eller facader. På tage skal solenergianlæg ligge parallelt med og højst 10 cm over tagfladen. Note til Solceller og solfangere Illustrationen viser udformning og placering af solenergianlæg på tagflader. På flade tage kan solenergianlæg vinkles fra tagfladen med en hældning på max 20 grader. Anlæggets synlighed skal minimeres ved, at anlægget placeres min. 2 m fra tagfladens kanter. På facader skal solenergianlæg opsættes parallelt med facaden og højst 10 cm foran facaden. Solenergianlægget skal være antirefleks-behandlet, og det skal opsættes i et eller flere sammenhængende rektangler. Anlægget skal enten være sort eller have samme farve som den flade, det monteres på. Anlæggets ramme og bagfilm skal have samme farve som solcellerne/solfangerne. Side 7
4 Grundens indretning 4.1 Hegn Hegn i skel mod vej, nabo- eller fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset, dog max 1,8 m. Levende hegn mod vej skal plantes på egen grund. Beplantning må ikke brede sig ud over vejareal. Note til Hegn Bestemmelsen om at eventuelle hegn skal være levende hegn, skal sikre en sammenhæng til de omkringliggende parcelhushaver samt det rekreative grønne område, Hjørring Bjerge, mod vest. 4.2 Terrænregulering Der må ikke foretages terrænreguleringer ud over ± 1 m i forhold til det eksisterende terræn. Der må ikke ske terrænregulering nærmere naboskel end 1 m. Der må ikke terrænreguleres på fællesarealet jf. 5.4 Eventuelt overskydende jord skal køres væk. Der må ikke etableres volde. Side 8
5 Vej, sti og fællesarealer 5.1 Vejadgang Vejadgangen til området skal ske fra den offentlige vej, Bjerget, via matr.nr 15fo Hjørring Markjorder, der er privat fællesvej - se bilag 2. 5.2 Vej, parkering og fællesareal Adgangsvejen til området, der forløber over matr.nr. 15 fo Hjørring Markjorder, skal anlægges med en bredde på minimum 5 m og med en kørefast belægning. 5.3 Parkering Der skal etableres 1½ p-plads pr. bolig. Eventuel garage eller carport til ét køretøj svarer til én parkeringsplads. 5.4 Fællesarealer Fællesarealet vest for bebyggelsen, se note og jf. bilag 2, skal henligge som uberørt naturområde - se dog anbefaling i note. Note til Fællesarealer Der må ikke foretages ændringer i den eksisterende natur og ej heller foretages terrænregulering. Arealet må ikke tilplantes/sås. Der kan på arealet etableres trampestier og mindre, simple naturlegeredskaber af træ. Området må ikke indhegnes, og der skal være offentlig adgang til arealet. Det anbefales, at fællesarealet (skravering) slås én, max to gange om året. Trampestier kan eventuelt slås oftere Side 9
6 Betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse 6.1 Tilslutning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Hjørring Kommunes anvisning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet regn- og spildevandsafledning efter Hjørring Kommunes anvisninger. Note til Tilslutning Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen. Det er ikke fastlagt hvornår, der skal separatkloakeres i området. Ved separatkloakering skal regnvand og spildevand ledes i hver sin ledning i vejarealet. 6.2 Vej og parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt vej i overensstemmelse med 5.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret p-pladser som anført i lokalplanens 5.3 Side 10
7 Planens afgrænsning og udstykning 7.1 Lokalplanområdet Lokalplanområdet, som er på ca. 4.500 m², afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter matr. nr. 15fo, 15fø, 15fb, 15fa, 15gs og del af 15gr (ca 1200 m 2 ) - alle Hjørring Markjorder. 7.2 Zoneforhold Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 7.3 Grundstørrelser Ved udstykning skal grundstørrelsen være på minimum 400 m² pr. boligenhed - eksklusiv vejareal. Til grundens størrelse må medregnes andel af fællesareal. Der må ikke ske matrikulære ændringer af fællesarealet. Side 11
8 Grundejerforening 8.1 Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere i lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes, når halvdelen af parcellerne er taget i brug til bebyggelse, eller når byrådet kræver det. Grundejerforeningen skal være ansvarlig for at fællesarealet vest for bebyggelsen behandles som det fremgår af 5.4 samt for driften og vedligeholdelsen af øvrige fællesarealer inklusiv adgangsvejen. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve nødvendig sikkerhed hos medlemmerne for eventuelle lån. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse skal godkendes af byrådet. Side 12
9 Ophævelse af planer og servitutter Der ophæves ingen planer eller servitutter. Side 13
10 Lokalplanens retsvirkninger 10.1 Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af høringsfristen kan byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med planens indhold. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I høringsperioden er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af planforslaget, således meget begrænset. Når høringsperioden er udløbet, og byrådet kender eventuelle indsigelser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanens blivende retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Side 14
Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres. Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en nabohøring, før dispensationen kan gives. Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. Hvis en ejendom, som er udlagt til offentlige formål, ikke kan bruges på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse forudsætninger kræve, at kommunen overtager den. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Side 15
Redegørelse Lokalplanens redegørelse beskriver, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Det fremgår også, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end kommunen. Side 16
Kommuneplan og øvrig planlægning Planen har følgende sammenhæng med kommuneplanen og øvrig planlægning. Kommuneplan Mål og strategier Lokalplanen understøtter helhedsplanen for Hjørring, hvorefter byudvikling til boligformål primært skal ske i Hjørring by og områdebyerne på baggrund af det forventede behov i den enkelte by. Retningslinjer Lokalplanen vurderes at være forenelig med kommuneplanens retningslinje 2.1 for Byvækst, idet lokalplanen giver mulighed for fortætning af et eksisterende boligområde, således at arealforbrug til byvækst begrænses mest muligt. En del af lokalplanområdet er omfattet af en udpeget økologisk forbindelse (tør). I henhold til kommuneplanens retningslinje 14.4 om økologisk forbindelse må der ikke ske byudvikling eller anlæg af veje og andre tekniske anlæg, der kan danne barrierer for spredning af dyr og planter. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres bebyggelse i en mindre del af den økologiske forbindelse. Lokalplanområdet er i forvejen omgivet af boligbebyggelse på 3 sider. Fællesarealet, der ligger i forbindelse med det rammelagte rekreative område, er fortsat omfatte af økologisk forbindelse. Det vurderes på den baggrund, at lokalplanen er forenelig med retningslinjen. Rammer for lokalplanlægning Lokalplanen (den del der må bebygges) er i overensstemmelse med bestemmelserne for rammenr. 107.1140.03 (Boligområde Skagensvej og Tørholmsvej, Hjørring), der fastlægger en anvendelse til blandet boligområde med åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Fællesarealet er omfattet af rammenr. 106.5110.09 (Rekreativt område, Hjørring Bjerge, Hjørring). Rammen fastlægger en anvendelsen til rekreativt formål med grønt område samt tekniske anlæg for kloakforsyningen (pumpestation og forsinkelsesbassiner med rensefunktioner). Anvendelsen af fællesarealet, jf. 5.4 vurderes at være i overensstemmelse med kommuneplanrammen. Anden lokalplan Lokalplanområdet har ikke tidligere været omfattet af en lokalplan. Side 17
Naturforhold Planens potentielle påvirkning af natur. EF-Habitatdirektivets bilag IV-arter Der er ikke registreret bilag IV arter indenfor lokalplanområdet. Størstedelen af lokalplanområdet er udpeget som potentielt levested for bilag IV arten flagermus - formentlig på grund af nærheden til det rekreative område Hjørring Bjerge. Hjørring Kommune vurderer, at bygninger og træer i det rekreative område Hjørring Bjerge muligvis kan være levested for flagermus. Efter dansk lovgivning er alle flagermus totalfredede. Ødelæggelse eller beskadigelse af deres yngle- og rasteområder må ikke finde sted. Hvis der opdages flagermus i forbindelse med nedrivning af bygninger eller fældning af gamle træer, skal der sikres beskyttelse af flagermusene eller rettes henvendelse til Miljøstyrelsen, som kan være behjælpelige med at finde en løsning i form af udslusning eller dispensation. Derudover er der forbud mod fældning af hule træer og træer med spættehuller i perioden 1. november 31. august. På bilag IV er opført dyre- og plantearter af EU-fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse, uanset hvor de er. Medlemslandene skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må f.eks. ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles, og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges. Listen indeholder bl.a. en række flagermus, gnavere, padder, insekter og fugle. Beskyttede naturområder En del af lokalplanområdet er registreret som beskyttet hede efter naturbeskyttelseslovens 3. Da området ligger i byzone - og har været i byzone siden engang i 1970érne - medfører det, at arealerne kun er beskyttet mod inddragelse til landbrugsformål. En inddragelse til boligformål er således ikke i strid med naturbeskyttelsesloven. Side 18
Miljøforhold Miljøforhold der kan have betydning for lokalplanen. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område uden særlige drikkevandsinteresser. Beskyttelsen af området opnås ved den til enhver tid gældende lovgivning om miljøbeskyttelse. Side 19
Andre nødvendige tilladelser Følgende andre tilladelser har betydning for lokalplanens gennemførelse. Vej og trafik Etablering af vejanlæg, nye adgange for kørende, vejtilslutninger, ændring af eksisterende vejforløb, ændret anvendelse af benyttelse af eksisterende overkørsler, skilte, chikaner, lysindretninger m.v. kræver tilladelse efter vejlovgivningen. Byggetilladelse Opførelse af ny bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse kan kræve tilladelse efter byggelovgivningen. Ekspropriation Realiseringen af lokalplanen vil ikke ske gennem ekspropriation Side 20
Miljøvurdering af planen Hjørring Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter og vurderer, at planen ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: - at planen ikke fastlægger rammer for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 ( 8, stk. 1, nr. 1). - at planen ikke medfører krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 8, stk. 1, nr. 2). - at planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet ( 8, stk. 2, nr. 2), fordi: der er tale om et mindre boligområde, og området ligger op ad eksisterende boligområde, planen ikke påvirker natur, grundvand, miljø eller kulturarvsværdier, belastning fra en øget trafik til området vurderes at være af underordnet betydning. Side 21
Kort og bilag Lokalplanens bestemmelser er suppleret af en række bilag. Bilag kan enten være gældende eller vejledende, og det vil fremgå af bestemmelserne og selve bilaget. Ved evt. uoverensstemmelser mellem tekst og kort, er det teksten, der er gældende. Side 22
Bilag 1 Lokalplanens matrikelkort Tryk "åbn pdf", hvis du vil se et målfast kort. Side 23
Bilag 2 Lokalplanens kort, der stedfæster dele af lokalplanens bestemmelser. Tryk "åbn pdf", hvis du vil se et målfast kort. Side 24
Bilag 3 Illustration af bebyggelsesplan Side 25
Status og proces Ny lokalplan undervejs En privat bygherrer ønsker at opføre 10 tæt-lav boliger ved Krogen 3, 9800 Hjørring. Den nuværende bolig på Krogen 3 nedrives. Lokalplanen er igangsat af Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 8. maj 2019 Har du spørgsmål til planarbejdet, er du velkommen til at kontakte Team Plan og Erhvervsudvikling på 7233 6732 eller tmplan@hjoerring.dk. Side 26