1 København, den 28. juli 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Tim Rose A/S Rungstedvej 52 2960 Rungsted Kyst Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejerudgifter, varme- og vandudgifter, naturgasfyrets og køkkenets alder samt om kvaliteten af terrassefliserne, og dermed om indklagede skal betale godtgørelse og erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 21. juli 2009 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvoraf det bl.a. fremgik: [ ] nyt, stort, meget veludstyret alrumskøkken [ ] nyt gasfyr [ ] Travertin belagte terrasser.[ ] Indklagede havde videre anført udgiften til grundejerforening til kr. 500,00 og
2 forsikringer til kr. 3.900,00. Udgift til vand var oplyst til kr. 5.469,00 og varme til kr. 29.699,00. Den 20. august 2009 underskrev den ene af klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr. 5.200.000,00. Klagerne havde ikke taget forbehold for godkendelse fra advokat af handlen. I forbindelse med handlen fik klagerne udleveret energimærke af 8. april 2008. Det fremgik heraf, at gasfyret var fra 2006. Klagerne fandt efterfølgende ud af, at oplysningerne om køkkens og gasfyrs alder ikke var korrekt, idet disse var fra 2006, og at der var tale om betonfliser og ikke travertin (marmor). Klagerne fandt ligeledes ud af, at udgift til grundejerforening korrekt var kr. 0,00 til forsikring kr. 6.348,00 til vand kr. 3.076,00 og til varme kr. 30.146,00. Sidstnævnte beløb fremkom efter fradrag af rykkergebyr mv. på kr. 194,32, som sælger var blevet opkrævet i varmeopgørelsen. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har oplyst for lavt beløb vedrørende sælgers forsikringsudgift og for stor udgift til grundejerforening. Indklagede skal derfor godtgøre klagerne differencen mellem de forkerte og de korrekte ejerudgifter kapitaliseret med 10, i alt kr. 19.480,00. Indklagede har endvidere givet forkerte oplysninger om sælgers varme- og vandforbrug. Varmeforbruget er oplyst til kr. 29.699,00 mod korrekt kr. 30.146,00. Vandforbruget er angivet til kr. 5.469,00 mod korrekt kr. 3.643,00. Køkkenet og gasfyret har indklagede oplyst som nye, men det har vist sig, at de er fra 2006. Der er således ikke garanti længere på hårde hvidevarer og gasfyr. Gasfyrets nypris er kr. 46.000,00, afskrevet over forventet levetid på 15 år = 3.067,00 pr. år x 3 år i stedet for nyt, giver kr. 9.201,00. Hertil kommer 2 års serviceaftale i stedet for fabriksgaranti, i alt kr. 2.388,00, og 2 års reservedele, kr. 4.569,38, i alt kr. 16.158,00. Vedrørende køkkenet afskrives 25 % af nyværdien på 3-4 år, som er køkkenets alder. Klagernes krav udgør herefter 25 % af nyprisen på de hårde hvidevarer, kr. 27.452,25 samt kr. 10.000,00 vedrørende køkkenelementerne. Terrassen har indklagede oplyst til at være af travertinersten, men der er tale om betonfliser med en malet overflade. Billigste travertin-udendørsflise koster 625,00 inkl. moms, mens billigste betonflise koster 143,88 inkl. moms. Differencen x 55 m²
3 udgør kr. 26.462,00. Klagerne havde meget kort frist til at afgive købstilbud, idet der på det tidspunkt, da klagerne besigtigede ejendommen, allerede var fremkommet et købstilbud fra en anden køber. Klagerne afgav derfor købstilbud uden forbehold, og klagerne prioriterede at få afdækket eventuelle kritiske forhold ved ejendommen og havde derfor ikke fokus på de økonomiske oplysninger. Det er korrekt, som af indklagede anført, at den ene klager har arbejdet med salg og vurdering fra 2001-2006 samt været medindehaver af en ejendomsmæglerforretning i en kortere periode i 2007. Han er dog ikke statsaut. ejendomsmægler, og derfor er klagerne helt almindelige forbrugere ved erhvervelsen af den omhandlede ejendom. Indklagede har bl.a. anført: I forbindelse med fremvisning af ejendommen for klagerne kommenterede klagerne, at køkkenet ikke var helt nyt, og at de ikke ønskede at beholde det, men sætte et nyt køkken ind. Der blev ligeledes talt om terrassen, som lå meget ujævnt og derfor skulle skiftes ud. Indklagede stiller sig derfor undrende over for, at dette skulle være vigtigt for klagerne. Klagerne havde i forbindelse med gennemgangen af ejendommen adgang til udhuset, hvor gasfyret er installeret, og var bekendt med, at fyret ikke var helt nyt, men nyere. Det fremgår også af det udleverede energimærke, at gasfyret er fra 2006. Klagerne købte uden advokatforbehold. Det var helt klagernes eget ønske, at der ikke skulle være noget forbehold, og ikke noget som indklagede pressede igennem. Indklagede erkender, at udgift til forsikring og varme er anført for lavt, men udgiften til grundejerforening og vand er til gengæld anført for højt. Lægges de 4 udgifter sammen, har indklagede oplyst kr. 39.568,00, mens det reelt var kr. 39.489,24. Klagerne ses derfor ikke at have lidt noget tab. Oplysningen om, at terrassen var af travertinersten stammer fra indklagedes tidligere kollega, der har solgt ejendommen flere gange. Det skal nævnes, at den ene af klagerne har arbejdet som ejendomsmægler og med salg og vurdering i mere end 10 år. Han har haft egen ejendomsmæglervirksomhed samt spekuleret i køb og salg af fast ejendom. Han må derfor klassificeres som professionel. Nævnet udtaler:
4 Da klagerne har erhvervet ejendommen til privat formål, kan klagerne anses for forbrugere i relation til erhvervelsen af ejendommen, og nævnet kan derfor behandle nærværende sag. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede har oplyst sælgers forsikringsudgift med et for lavt beløb og oplyst grundejerforeningen med et for højt beløb. Indklagede har derfor angivet de samlede ejerudgifter kr. 1.948,00 for lavt. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne ikke skulle være i god tro om oplysningerne om ejerudgifterne, og finder derfor, at indklagede skal erstatte klagerne differencen kapitaliseret med 10, kr. 19.480,00. Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug af vand og varme og udgiften hertil. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede har oplyst udgiften til varme med et lidt for lavt beløb og udgiften til vand med et alt for højt beløb. Nævnet finder, at differencen mellem den forkerte og den korrekte varmeudgift må betegnes som bagatelagtig, hvorfor nævnet allerede af denne grund ikke finder, at indklagede kan pålægges at betale erstatning til klagerne. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen betegnede køkken og fyr som nyt, når disse var ca. 3 år gamle. Nævnet finder således, at betegnelsen ny alene kan gives, når der er tale om ting, der er mindre end 2 år gamle. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne mundtligt blev oplyst om, at salgsopstillingens oplysninger ikke var korrekte. Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen oplyste, at terrassen var af travertinersten, når dette ikke var tilfældet. Nævnet finder, at indklagede som følge af de fejlagtige oplysninger om køkken, fyr og fliser skal betale erstatning til klagerne, og finder at erstatningen skønsmæssigt kan fastsættes til kr. 20.000,00. Der er ved fastsættelsen af erstatningen taget hensyn til, at klagerne måtte forvente, at køkkenet og fyret kunne være op til 2 år gamle.
5 Afslutningsvis bemærker nævnet, at det faktum, at den ene klager har arbejdet i ejendomsmæglerbranchen, ikke medfører, at det dermed er godtgjort, at han burde have indset, at de ovennævnte fejlagtige udgifter og beskrivelser af ejendommen ikke kunne passe. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 40.180,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 39.480,00 fra 18. november 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand