Gothersgade 45, 7000 Fredericia Centralt beliggende investeringsejendom Anskaffelsespris DKK 3.185.000 For nærmere information kontakt: Nettostartafkast år 1 % 6,25 Peter Steen Madsen Nettostartafkast år 5 % 6,71 EP-INVEST Nettostartafkast år 10 % 7,33 Mob.+45 31 32 36 78 E-mail: psm@epinvest.dk Investorindskud DKK 1.050.000 ROI efter skat- 10 år % 97,19 u. opskrivning af ejendom ROI efter skat- 10 år % 193,51 m. opskrivning af ejendom Indholdsfortegnelse: Side 1 Side 2 Side 3 Side 4 Side 5 Side 6-7 Side 8 Side 9 Faktablad ejendom Beskrivelse og beliggenhed Lejeoversigt Rentabilitetsberegning Finansieringsoversigt og investorindskud Amortisationstabeller finansiering Drifts- og likviditetsbudget 10 år u. opskrivning Drifts- og likviditetsbudget 10 år m. opskrivning
Faktablad - ejendom Beliggenhed Gothersgade 45, 7000 Fredericia Adkomshaver EP-INVEST I ApS Matrikel nr. Kommune 133l, Fredericia Bygrunde Fredericia Opført/Ombygget 1897/2002 Matrikulært areal 316 m2 Beskrivelse 2 etagers fredet investeringsejendom udlejet til butikker og beboelse Areal BBR Bebygget areal 228 m2 Boligareal 214 m2 Erhvervsareal 209 m2 Etageareal i alt 423 m2 Offentlig vurdering 2013 2.350.000 DKK Grundværdi 548.600 DKK Momsfradragsprocent 0,00 % Anskaffelsespris 3.185.000 DKK Netto startafkast 6,25 % Anskaffelsespris pr. m2 8.230 kr. / m2 Restgæld før overtagelse 3.100.000 kr. Restgæld ift. anskaffelsespris 97,33 % Side 1
O Beskrivelse og beliggenhed. Lej Ejendommen er beliggende i den del af Gothersgade, hvor den som Gågade fører direkte til torvet ved havnen. Området har over tid udviklet sig til at være et hipt område med meget liv og udvikling, som går meget godt tråd med det der foregår ved og omkring havnen. Endvidere ligger ejendommen kun 100 meter fra gågaden. Ejendommen består af 2 stor velindrettede beboelseslejligheder, 2 kæmpe tag terrasser, som blev lavet da hele området blev by fornyet, desuden er der en stor velindrettet butik i gadeplan, som rummer en velrenommeret musik butik. Der er tilsluttet fjernvarme, som sikrer en gunstig energi kilde. Ejendommen fremstår i pæn stand, efter den løbende er blevet renoveret. Side 2
Lejeoversigt pr. 1. januar 2015 i DKK Adresse Nr. Lejer Type Anvendelse Areal m2 Lejeindtægter Vurderet Samlet Afskrivning Årlig moms pr. m2 Lejeniveau pr. m2 lejereserve *) GG45, st. 1 Hr. Harpe Erhverv Butik 180 0 123.750 0 688 1.100 74.250 GG45, 1. 2 Victor & Grete Glargaard Bolig Beboelse 115 0 89.698 0 780 825 5.177 GG45, 2. 3 Marek Mazgaijski Bolig Beboelse 92 0 64.605 0 702 825 11.295 i alt 387 0 278.054 0 718 90.721 *) Lejereserver er udregnet efter lejemålet fuld ud renoveres efter fraflytning. Anslået kr. 1500 pr. m2 incl. moms Assens Kommune anvender hele området bag byningen til busholdeplads. Dertil kommer en ventesal på 75 m2 Oversigt pr. 1. januar 2015 i DKK Etage Nr. Lejer Type Anvendelse Indflytnings Ophørs Årlig leje- Depositum forudbetalt dato dato regulering leje GG45, st. 1 Hr. Harpe Erhverv Butik 01-04-2012 NPI 30.938 0 GG45, 1. 2 Victor & Grete Glargaard Bolig Beboelse 15-10-2008 3,00% 16.200 0 GG45, 2. 3 Marek Mazgaijski Bolig Beboelse 15-11-2010 3,00% 18.035 0 i alt 65.173 0 Side 3
Rentabilitetsberegning pr. 1. januar 2015 i DKK Indtægter Areal m2 Lejeindtægter kr. pr. m2 Årlig Salgsmoms i alt incl. moms Bolig 207 745 154.304 0 154.304 Erhverv 180 688 123.750 0 123.750 Andre indtægter 0 0 0 Indtægter i alt 387 718 278.054 0 278.054 Udgifter ex. moms: Beregning Udgifter kr. pr. m2 Årlig Købsmoms i alt incl. moms Grundskyld 2015 32,3-12.503 0-12.503 Dækningsafgift 2015-21,5-8.330 0-8.330 Rottebekæmpelse 2015-0,3-110 0-110 Renovation 2014-14,8-5.720 0-5.720 Spildevandsafgift 2014-38,5-14.896 0-14.896 Forsikring 2014-29,9-11.564-2.891-14.455 Vedligeholdelse afsat anslået -24,0-9.288-2.322-11.610 Administration anslået -15,5-6.000-1.500-7.500 Vicevært udføres af lejer -15,5-6.000 0-6.000 GI 18+18b anslået 0 0 Udgifter i alt -97-74.412-6.713-81.125 Nettoleje 203.642 196.929 Kontantpris 3.185.000 Afkastgrundlag Beregning kr. Due dilligence 10.000 Lejeintægter 278.054 Tinglysningsafgift skøde 0,60% 19.110 Diftsudgifter incl. moms -81.125 Tinglysningsgebyr skøde Fast 1.640 i alt 196.929 Ekspeditionsomk. skøde anslået 0 Depositum - refusion fradrag -65.173 Startafkast - brutto 8,83% Beregningsgrundlag 3.150.577 Startafkast - netto 6,25% Side 4
Fiinansieringsoversigt - anslået, i DKK Fiinansieringsoversigt - anslået, i DKK Grundlån, Fast rente 2%, 30 år med afdrag Toplån, Fast rente 2,5%, 30 år med afdrag Lånebeløb (hovedstol) 1.783.600 Lånebeløb (hovedstol) 445.900 Dagskurs 28/1-2015 97,52 Dagskurs 28/1-2015 99,60 Afdragsprofil med afdrag Afdragsprofil med afdrag Antal terminer pr. år 4 Antal terminer pr. år 4 Låbetid i år 30 Låbetid i år 30 Rentesats p.a. - fast 2,00% Rentesats p.a. - fast 2,50% Bidragssats p.a. 1,25% Bidragssats p.a. 1,50% Omkostninger låneoptagelse/ekspedition 7.500 Omkostninger låneoptagelse/ekspedition 7.500 Kurtage 1.784 Kurtage 446 Tinglysningsafgift til staten 1.640 Tinglysningsafgift til staten 1.640 Stiftelsesprovision 17.836 Stiftelsesprovision 4.459 Omkostninger i alt 28.760 Omkostninger i alt 14.045 Låneprovenu anslået 1.710.607 Låneprovenu anslået 430.072 Ydelse pr. kvartal 23.324 Ydelse pr. kvartal 6.397 Ydelse pr.år 93.297 Ydelse pr.år 25.589 Investorindskud - anslået, i DKK Kontantpris 3.185.000 Handelsomkostninger 30.750 Fradrag af depositum -65.173 Netto anskaffelsessum 3.150.577 Låneprovenu samlet -2.140.679 Kapitalbehov ved anskaffelse 1.009.899 Likviditetsbuffer 40.101 Investorindskud 1.050.000 Side 5
Amortisationsplan Grundlån, Fastrente 2%, 30 år med afdrag Hovedstol 1.783.600 Ydelse pr. termin m. afdrag kr. 23.324,18 Rente incl. bidrag p.a. 3,2500% Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente 1 01-04-2015 1.783.600 14.492 8.832 1.774.768 14.492 21 01-04-2020 1.592.628 12.940 10.384 1.582.244 288.452 2 01-07-2015 1.774.768 14.420 8.904 1.765.863 28.912 22 01-07-2020 1.582.244 12.856 10.468 1.571.776 301.307 3 01-10-2015 1.765.863 14.348 8.977 1.756.887 43.259 23 01-10-2020 1.571.776 12.771 10.554 1.561.222 314.078 4 01-01-2016 1.756.887 14.275 9.049 1.747.837 57.534 24 01-01-2021 1.561.222 12.685 10.639 1.550.583 326.763 5 01-04-2016 1.747.837 14.201 9.123 1.738.714 71.735 25 01-04-2021 1.550.583 12.598 10.726 1.539.857 339.362 6 01-07-2016 1.738.714 14.127 9.197 1.729.517 85.862 26 01-07-2021 1.539.857 12.511 10.813 1.529.044 351.873 7 01-10-2016 1.729.517 14.052 9.272 1.720.245 99.915 27 01-10-2021 1.529.044 12.423 10.901 1.518.144 364.296 8 01-01-2017 1.720.245 13.977 9.347 1.710.898 113.892 28 01-01-2022 1.518.144 12.335 10.989 1.507.154 376.631 9 01-04-2017 1.710.898 13.901 9.423 1.701.475 127.793 29 01-04-2022 1.507.154 12.246 11.079 1.496.076 388.877 10 01-07-2017 1.701.475 13.824 9.500 1.691.975 141.617 30 01-07-2022 1.496.076 12.156 11.169 1.484.907 401.033 11 01-10-2017 1.691.975 13.747 9.577 1.682.398 155.364 31 01-10-2022 1.484.907 12.065 11.259 1.473.648 413.097 12 01-01-2018 1.682.398 13.669 9.655 1.672.744 169.034 32 01-01-2023 1.473.648 11.973 11.351 1.462.297 425.071 13 01-04-2018 1.672.744 13.591 9.733 1.663.011 182.625 33 01-04-2023 1.462.297 11.881 11.443 1.450.854 436.952 14 01-07-2018 1.663.011 13.512 9.812 1.653.198 196.137 34 01-07-2023 1.450.854 11.788 11.536 1.439.318 448.740 15 01-10-2018 1.653.198 13.432 9.892 1.643.306 209.569 35 01-10-2023 1.439.318 11.694 11.630 1.427.688 460.435 16 01-01-2019 1.643.306 13.352 9.972 1.633.334 222.921 36 01-01-2024 1.427.688 11.600 11.724 1.415.964 472.035 17 01-04-2019 1.633.334 13.271 10.053 1.623.281 236.192 37 01-04-2024 1.415.964 11.505 11.819 1.404.145 483.539 18 01-07-2019 1.623.281 13.189 10.135 1.613.146 249.381 38 01-07-2024 1.404.145 11.409 11.916 1.392.229 494.948 19 01-10-2019 1.613.146 13.107 10.217 1.602.928 262.488 39 01-10-2024 1.392.229 11.312 12.012 1.380.217 506.260 20 01-01-2020 1.602.928 13.024 10.300 1.592.628 275.512 40 01-01-2025 1.380.217 11.214 12.110 1.368.107 517.474 Side 6
Amortisationsplan toplån, Fastrente 2,5%, 30 år med afdrag Hovedstol 445.900 Ydelse pr. termin m. afdrag kr. 6.397,37 Rente incl. bidrag p.a. 4,0000% Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente Termin Forfaldsdato Startsaldo Rente Afdrag Slutsaldo Akk.rente 1 01-04-2015 445.900 4.459 1.938 443.962 4.459 21 01-04-2020 403.219 4.032 2.365 400.854 89.299 2 01-07-2015 443.962 4.440 1.958 442.004 8.899 22 01-07-2020 400.854 4.009 2.389 398.465 93.307 3 01-10-2015 442.004 4.420 1.977 440.027 13.319 23 01-10-2020 398.465 3.985 2.413 396.052 97.292 4 01-01-2016 440.027 4.400 1.997 438.029 17.719 24 01-01-2021 396.052 3.961 2.437 393.615 101.252 5 01-04-2016 438.029 4.380 2.017 436.012 22.099 25 01-04-2021 393.615 3.936 2.461 391.154 105.188 6 01-07-2016 436.012 4.360 2.037 433.975 26.459 26 01-07-2021 391.154 3.912 2.486 388.668 109.100 7 01-10-2016 433.975 4.340 2.058 431.918 30.799 27 01-10-2021 388.668 3.887 2.511 386.158 112.987 8 01-01-2017 431.918 4.319 2.078 429.839 35.118 28 01-01-2022 386.158 3.862 2.536 383.622 116.848 9 01-04-2017 429.839 4.298 2.099 427.740 39.417 29 01-04-2022 383.622 3.836 2.561 381.061 120.685 10 01-07-2017 427.740 4.277 2.120 425.620 43.694 30 01-07-2022 381.061 3.811 2.587 378.474 124.495 11 01-10-2017 425.620 4.256 2.141 423.479 47.950 31 01-10-2022 378.474 3.785 2.613 375.861 128.280 12 01-01-2018 423.479 4.235 2.163 421.317 52.185 32 01-01-2023 375.861 3.759 2.639 373.223 132.038 13 01-04-2018 421.317 4.213 2.184 419.132 56.398 33 01-04-2023 373.223 3.732 2.665 370.557 135.771 14 01-07-2018 419.132 4.191 2.206 416.926 60.590 34 01-07-2023 370.557 3.706 2.692 367.866 139.476 15 01-10-2018 416.926 4.169 2.228 414.698 64.759 35 01-10-2023 367.866 3.679 2.719 365.147 143.155 16 01-01-2019 414.698 4.147 2.250 412.448 68.906 36 01-01-2024 365.147 3.651 2.746 362.401 146.806 17 01-04-2019 412.448 4.124 2.273 410.175 73.030 37 01-04-2024 362.401 3.624 2.773 359.628 150.430 18 01-07-2019 410.175 4.102 2.296 407.879 77.132 38 01-07-2024 359.628 3.596 2.801 356.827 154.027 19 01-10-2019 407.879 4.079 2.319 405.561 81.211 39 01-10-2024 356.827 3.568 2.829 353.998 157.595 20 01-01-2020 405.561 4.056 2.342 403.219 85.266 40 01-01-2025 353.998 3.540 2.857 351.140 161.135 Side 7
Driftsbudget 10 år, i DKK *) Årlig stigning 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Lejeindtægter 2,00% 278.054 283.615 289.287 295.073 300.974 306.994 313.134 319.396 325.784 332.300 Andre indtægter 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Indtægter i alt 278.054 283.615 289.287 295.073 300.974 306.994 313.134 319.396 325.784 332.300 Grundskyld 2,50% 12.503 12.816 13.136 13.465 13.801 14.146 14.500 14.863 15.234 15.615 Dækningsafgift 2,50% 8.330 8.539 8.752 8.971 9.195 9.425 9.661 9.902 10.150 10.403 Rottebekæmpelse 2,50% 110 113 116 119 122 125 128 131 135 138 Renovation 2,50% 5.720 5.863 6.010 6.160 6.314 6.472 6.634 6.800 6.970 7.144 Spildevandsafgift 2,50% 14.896 15.268 15.650 16.041 16.442 16.853 17.275 17.707 18.149 18.603 Forsikring 2,50% 14.455 14.816 15.186 15.566 15.955 16.354 16.763 17.182 17.611 18.052 Vedligeholdelse afsat 2,50% 11.610 11.900 12.198 12.503 12.815 13.136 13.464 13.801 14.146 14.499 Administration 2,50% 7.500 7.688 7.880 8.077 8.279 8.486 8.698 8.915 9.138 9.366 Vicevært 2,50% 6.000 6.150 6.304 6.461 6.623 6.788 6.958 7.132 7.310 7.493 GI 18+18b 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftsudgifter i alt 81.125 83.153 85.232 87.363 89.547 91.785 94.080 96.432 98.843 101.314 Resultat før renter 196.929 200.462 204.055 207.710 211.427 215.208 219.053 222.964 226.941 230.986 Forrentningsprocent ejendom - netto 6,18% 6,29% 6,41% 6,52% 6,64% 6,76% 6,88% 7,00% 7,13% 7,25% Renteudgifter, Grundlån 57.534 56.358 55.142 53.887 52.591 51.251 49.868 48.440 46.964 45.440 Renteudgifter, Toplån 17.719 17.399 17.067 16.721 16.361 15.986 15.596 15.190 14.768 14.329 Låneomkostninger i alt 42.805 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansieringsudgifter i alt 118.058 73.757 72.209 70.608 68.951 67.237 65.464 63.630 61.732 59.768 Resultat før skat 78.871 126.705 131.846 137.102 142.476 147.971 153.589 159.334 165.210 171.218 Skattepligtig indkomst 121.676 126.705 131.846 137.102 142.476 147.971 153.589 159.334 165.210 171.218 Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% 28.594 27.875 29.006 30.162 31.345 32.554 33.790 35.054 36.346 37.668 Resultat efter skat 50.277 98.830 102.840 106.940 111.131 115.417 119.800 124.281 128.863 133.550 Likviditetsbudget 10 år, i DKK 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Pengestrøm fra drift 50.277 98.830 102.840 106.940 111.131 115.417 119.800 124.281 128.863 133.550 Afdrag på grundlån og oplån -43.633-45.129-46.677-48.278-49.935-51.649-53.422-55.257-57.154-59.118 Overskudslikviditet fra drift 6.644 53.700 56.163 58.661 61.196 63.768 66.378 69.024 71.709 74.432 Netto anskaffelsessum -3.150.577 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneprovenu 2.140.679 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investorindskud 1.050.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Årets likviditet 46.746 53.700 56.163 58.661 61.196 63.768 66.378 69.024 71.709 74.432 Akkumuleret likviditet 46.746 100.446 156.609 215.270 276.466 340.235 406.612 475.637 547.346 621.777 *) ingen årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 8
Driftsbudget 10 år, i DKK *) Årlig stigning 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Lejeindtægter 3,00% 278.054 283.615 289.287 295.073 300.974 306.994 313.134 319.396 325.784 332.300 Andre indtægter 0,00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Opskrivning af ejendom 0 57.140 58.118 59.113 60.123 61.149 62.190 63.249 64.323 65.415 Indtægter i alt 278.054 340.754 347.405 354.185 361.097 368.142 375.324 382.645 390.108 397.715 Grundskyld 2,50% 12.503 12.816 13.136 13.465 13.801 14.146 14.500 14.863 15.234 15.615 Dækningsafgift 2,50% 8.330 8.539 8.752 8.971 9.195 9.425 9.661 9.902 10.150 10.403 Rottebekæmpelse 2,50% 110 113 116 119 122 125 128 131 135 138 Renovation 2,50% 5.720 5.863 6.010 6.160 6.314 6.472 6.634 6.800 6.970 7.144 Spildevandsafgift 2,50% 14.896 15.268 15.650 16.041 16.442 16.853 17.275 17.707 18.149 18.603 Forsikring 2,50% 14.455 14.816 15.186 15.566 15.955 16.354 16.763 17.182 17.611 18.052 Vedligeholdelse afsat 2,50% 11.610 11.900 12.198 12.503 12.815 13.136 13.464 13.801 14.146 14.499 Administration 2,50% 7.500 7.688 7.880 8.077 8.279 8.486 8.698 8.915 9.138 9.366 Vicevært 2,50% 6.000 6.150 6.304 6.461 6.623 6.788 6.958 7.132 7.310 7.493 GI 18+18b 2,50% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftsudgifter i alt 81.125 83.153 85.232 87.363 89.547 91.785 94.080 96.432 98.843 101.314 Resultat før renter 196.929 257.601 262.174 266.823 271.550 276.357 281.244 286.213 291.265 296.401 Forrentningsprocent ejendom - netto 6,18% 6,18% 6,18% 6,18% 6,18% 6,18% 6,18% 6,18% 6,18% 6,18% Renteudgifter, Grundlån 57.534 56.358 55.142 53.887 52.591 51.251 49.868 48.440 46.964 45.440 Renteudgifter, Toplån 17.719 17.399 17.067 16.721 16.361 15.986 15.596 15.190 14.768 14.329 Låneomkostninger i alt 42.805 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansieringsudgifter i alt 118.058 73.757 72.209 70.608 68.951 67.237 65.464 63.630 61.732 59.768 Resultat før skat 78.871 183.844 189.964 196.215 202.599 209.119 215.780 222.583 229.533 236.633 Skattepligtig indkomst 121.676 126.705 131.846 137.102 142.476 147.971 153.589 159.334 165.210 171.218 Skat af årets resultat, 2015=23,5%, 2016=22% 28.594 27.875 29.006 30.162 31.345 32.554 33.790 35.054 36.346 37.668 Udskudt skat af opskrivning ejendom 0 12.571 12.786 13.005 13.227 13.453 13.682 13.915 14.151 14.391 Resultat efter skat 50.277 143.399 148.172 153.048 158.027 163.113 168.308 173.615 179.036 184.574 Likviditetsbudget 10 år, i DKK 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Pengestrøm fra drift 50.277 98.830 102.840 106.940 111.131 115.417 119.800 124.281 128.863 133.550 Afdrag på grundlån og oplån -43.633-45.129-46.677-48.278-49.935-51.649-53.422-55.257-57.154-59.118 Overskudslikviditet fra drift 6.644 53.700 56.163 58.661 61.196 63.768 66.378 69.024 71.709 74.432 Netto anskaffelsessum -3.150.577 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Låneprovenu 2.140.679 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investorindskud 1.050.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Årets likviditet 46.746 53.700 56.163 58.661 61.196 63.768 66.378 69.024 71.709 74.432 Akkumuleret likviditet 46.746 100.446 156.609 215.270 276.466 340.235 406.612 475.637 547.346 621.777 *) med årlige opskrivninger af ejendom ift. forrentningsprocent ejendom, netto Side 9