1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen, Blokhus v/advokat Erling Kragh-Pedersen Algade 1 9000 Aalborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers fritidshus for lavt og derfor skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede henvendte sig i april 2005 til klager og tilbød at vurdere dennes ejendom. Der var tale om et fritidshus beliggende på en stor natur- og klitgrund på 11.691 m 2 med havudsigt, hvorfra der kunne udstykkes 3 grunde ligeledes til fritidshusbebyggelse. Den 1. maj 2005 besigtigede indklagede klagers fritidshus og vurderede herefter ejendommen til en kontantpris på kr. 3.495.000,00. Efterfølgende blev det aftalt, at udbudsprisen som minimum skulle udgøre kr. 4.000.000,00. I starten af juni 2005 modtog indklagede et telefonisk bud på ejendommen til en pris på kr. 3.800.000,00. Klager fastholdt imidlertid, at han ville have kr. 4.000.000,00 for fritidshuset.
2 Den 9. juni 2005 underskrev køber en købsaftale til en kontantpris på kr. 4.000.000,00 med overtagelsesdag den 1. oktober 2005. Den 22. juni 2005 underskrev klager købsaftalen. Dog med den ændring, at overtagelsesdagen blev fastsat til den 1. september 2005. Den 30. juni 2005 fremsendte indklagede sin faktura til klager, hvori indklagede bl.a. opkrævede kr. 118.500,00 til dækning af salær og markedsføringsbidrag. Den 22. september 2005 underskrev klager skøde på fritidshuset. Klager blev efterfølgende usikker på, om den opnåede kontantpris var i overensstemmelse med markedsprisen, og indhentede på den baggrund en vurdering for at få fastsat handelsprisen ved et salg sommeren/efteråret 2005. Ejendommen blev således den 28. oktober 2005 besigtiget af 2 andre ejendomsmæglere. Fritidshuset blev vurderet således, at det forudsattes, at der skulle frastykkes 2 grunde. Den bebyggede ejendom blev vurderet til kr. 2.800.000,00, den østligste grund til kr. 1.800.000,00 og den vestligste grund til kr. 2.200.000,00, eller i alt kr. 6.800.000,00. Ved samlet køb af hele ejendommen uden byggemodningsudgifter og landinspektør blev prisen vurderet til kr. 6.500.000,00. Indklagede protesterede imod den ensidigt indhentede vurdering. Herefter blev indklagede og klager enige om at få foretaget en af retten udmeldt syns- og skønsforretning. Syn og skønstemaet blev udarbejdet af klagers advokat og var sålydende: 1) Det ønskes oplyst, hvad ejendommen (fritidshusets adresse og matr.nr.) er værd i handel og vandel pr. den 1. maj 2005. 2) Syns- og skønsmanden bør ved sin vurdering tage hensyn til, at der er tale om et sommerhus, hvor det er muligt at frastykke 3 grunde til sommerhusbebyggelse. Køber gav via sin advokat tilladelse til, at der kunne foretages en besigtigelse af ejendommens grund, men ikke af selve fritidshuset indvendigt, idet dette ikke skønnedes hensigtsmæssigt, fordi det i væsentligt omfang var ændret og renoveret efter overtagelsen. Den 9. januar 2007 blev der afholdt en besigtigelsesforretning på grunden. Udover de 2 skønsmænd, som er ejendomsmæglere, var klagers og indklagedes advokater samt indklagede tilstede.
3 På baggrund af besigtigelsesforretningen udfærdigede de 2 skønsmænd den 15. marts 2007 en skønserklæring, hvori det bl.a. hedder: Under besigtigelsesforretningen blev sagens bilag og fremlagte dokumenter kort gennemgået, ligesom parterne havde lejlighed til at fremkomme med spørgsmål og bemærkninger til sagen. Der var ikke skaffet adgang til sommerhuset, hvorfor det blev aftalt, at der skulle fremskaffes beskrivende fotos fra parterne, ligesom det blev aftalt, at syns- og skønsmændene, hvis der var behov herfor kunne rekvirere en nøgle, således en indvendig besigtigelse kunne finde sted. Der blev endvidere fra undertegnedes side i forbindelse med besigtigelsen og gennemgangen påpeget, at ejendommen i dag fremstår anderledes end det på temaet anførte vurderingstidspunkt. Der blev fra parternes side udtrykt ønske om, at spørgsmålene under de givne omstændigheder, blev besvaret bedst muligt med udgangspunkt i de oplysninger, der på foreliggende grundlag måtte være tilgængelige. Det aftaltes endvidere at følgende ville blive fremsendt fotos af ejendommen. Fotos er efterfølgende fremsendt, hvorimod nøgle eller anden adgang til fritidshuset ikke har kunnet fremskaffes. BESVARELSE: Indledningsvis skal oplyses, at muligheden for at kunne beskrive ejendommen, som den fremstod på de anførte vurderingstidspunkt på baggrund af en nutidig udvendig besigtigelse, er begrænset til parternes beskrivelse og fremlagte fotos. Disse forhold blev af undertegnede gjort opmærksom på ved besigtigelsesforretningen, hvilket da også fremgår af ovenstående punkt 8. Nedenstående besvarelse er derfor efter den foretagne besigtigelse og gennemgang af sagens dokumenter sammenholdt med de meddelte forklaringer og oplysninger om ejendommens daværende stand foretaget efter bedste overbevisning med udgangspunkt i disse forhold.
4 Samtidig skal også henvises til nedenstående alm. forudsætninger. Ad 1: kontant 5.100.000,00 Ad 2: De anførte forhold er medtaget i besvarelsen af spørgsmål 1, hvorfor spørgsmålet må anses som besvaret. Grundet klagers helbred blev stævning ikke udtaget, og sagen blev i stedet fremsendt til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klager har bl.a. anført: Indklagede har vurderet salgsprisen på klagers fritidshus for lavt og skal som følge heraf betale erstatning til klager. Indklagede henvendte sig i april 2005 til klager, idet indklagede måtte have vidst, at klager overvejede at sælge fritidshuset. Dette bestod af et ganske stort jordtilliggende med mulighed for at frastykke 3 sommerhusgrunde. Indklagede vurderede den 1. maj 2005 ejendommen til kr. 3.495.000,00. Parterne blev dog efterfølgende enige om, at den skulle udbydes til kr. 4.000.000,00, og kort efter modtog indklagede et bud på 3.800.000,00, som blev videregivet til klagers datter, som imidlertid fastholdt en mindstepris på kr. 4.000.000,00. Der blev herefter underskrevet købsaftale til denne pris. Kort efter overtagelsesdagen henvendte klager sig til sin advokat, idet klager ikke mente, at den opnåede pris svarede til niveauet i det pågældende område. Herefter fik klager udfærdiget en vurdering af 2 andre ejendomsmæglere. Denne vurdering lå væsentligt over salgssummen. Da indklagede ikke kunne acceptere denne vurdering, blev retten anmodet om isoleret bevisoptagelse i form af en syns- og skønserklæring. Denne konkluderede, at ejendommens værdi pr. 1. maj 2005 var kr. 5.100.000,00. Indklagede skal således erstatte klagers tab svarende til differencen mellem salgsprisen og beløbet fastsat i skønserklæringen.
5 Klager har i sit aktive liv været landinspektør, men da klager skulle have solgt sin ejendom, satte han sin lid til indklagede, da klager er så gammel, at han i mange år ikke har haft indsigt i køb og salg af fast ejendom. Skønstemaet blev godkendt af indklagedes advokat, der var tilstede ved syns- og skønsforretningens foretagelse, og der var endvidere i syns- og skønserklæringen taget hensyn til, at der var kommet en ny ejer samt sket ændringer i indbo og enkelte indretninger. Under det indenretlige syn og skøn har modparten haft lejlighed til at stille de spørgsmål, der skulle stilles. Såfremt der er tale om en retssag, ville syns- og skønserklæringen klart blive lagt til grund som fuldgyldigt bevismiddel. Klager forventer herefter, at Klagenævnet for Ejendomsformidling træffer en afgørelse på grundlag heraf. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Klager har igennem mange år med stor kyndighed virket som landinspektør og besidder en overordentlig stor indsigt i prisdannelsen på fast ejendom i landsdelen. Klager har oprindelig selv accepteret en udbudspris på kr. 3.495.000,00 og underskrev en formidlingsaftale herom. Salget af ejendommen i overbud til kr. 4.000.000,00 er udtryk for rent liebhaveri i et nærmest eksplosivt marked prisudviklingsmæssigt. Ejendommen trængte til en særdeles omfattende renovering, hvilket køber efterfølgende har gennemført. Denne renovering var udført, før syns- og skønserklæringen blev udfærdiget, hvorfor denne ikke kan tillægges vægt. Syns- og skønsmændene havde heller ikke lejlighed til at besigtige ejendommen indvendigt, ligesom de ikke fik fremsendt en supplerende redegørelse over ejendommens ombygninger. Herudover forelå syns- og skønserklæringen først 22 ½ måned efter kommissioneringstidspunktet, hvilket skyldtes trænering af sagen fra klagers advokats side. Handlen til kr. 4.000.000,00 fandt sted efter, at klager og dennes datter selv i en længere periode forgæves havde forsøgt at indhente bedre bud på ejendommen.
6 Den endelige købesum blev uden videre accepteret af klager, der igennem en menneskealder var landinspektør i samme landsdel, og som professionel havde og har en særlig indsigt i og kendskab til prisdannelsen af fast ejendom. Klagenævnet for Ejendomsformidling opfordres til at afvise sagen, der efter indklagedes opfattelse kun på fyldestgørende vis kan afgøres efter vidneførelse under sædvanligvis vidneansvar for de almindelige domstole. Nævnet udtaler: Efter det oplyste herunder navnlig syns- og skønserklæringen af 15. marts 2007 finder nævnet det godtgjort, at indklagede i 2005 vurderede salgsprisen på klagers fritidshus for lavt, og at dette medførte, at klager solgte huset for billigt. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at det skulle være betænkeligt at lægge ovennævnte syns- og skønserklæring til grund for vurderingen af spørgsmålet, om indklagedes prisfastsættelse var korrekt, idet både klagers og indklagedes advokater har været enige om skønstemaet, og idet begge parters advokater har været tilstede under syns- og skønsforretningen. Det fremgår af 24, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, at såfremt forbrugeren i god tro har handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klager ikke var i god tro om indklagedes værdiansættelse. Nævnet finder herefter, at godtgørelsen i nærværende sag kan fastsættes til kr. 600.000,00, bl.a. under hensyn de bemærkninger om vurderingsgrundlaget, som synsog skønsmændene har redegjort for i deres vurdering af 15. marts 2007. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 600.700,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 600.000,00 fra 14. maj 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen,
7 jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand