Procesplan Udvikling af Koldings havneområder 24.09.2019
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Indhold Intro... 3 Overordnet tidsplan og procesmodel... 5 0.1 Indledende afklaring af juridiske forhold... 8 0.2 Organisering i fase 1-3... 9 0.3 Organisering i fase 4-8... 10 0.4 Økonomi og ressourceforbrug i fase 1-3... 14 0.5 Proces for inddragelse i fase 1-3... 15 0.6 Kommunikationsstrategi i fase 1-3... 16 0.7 Kompleksiteten... 17 0.8 Områdets strategiske forhold og potentialer... 18 0.9 Området i dag en række væsentlige forudsætninger... 24 0.10 Undersøgelsesbehov... 35 Intro Denne procesplan beskriver et muligt forløb for udvikling af Koldings havneområder til en ny bæredygtig bydel med blandede byfunktioner. Baggrunden er, at Byrådet den 27. november 2018 indgik en strategisk, langsigtet aftale om udvikling af Koldings havneområder til blandede byformål. Omdannelsen respekterer, at der i en længere overgangsperiode fortsat kan være erhvervshavneaktiviter i området, lige som allerede indgåede aftaler respekteres. Forløbet er opdelt i 8 beslutnings- og realiseringsfaser. Procesplanen indeholder en nærmere beskrivelse af de enkelte faser, en række strategiske forhold og potentialer, samt en række forudsætninger. Procesplanen er den 24. september 2019 godkendt i Byrådet som grundlag for at igangsætte fase 1-3 af udviklingsforløbet. 2 3
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Fase 0 Forberedelse og beslutningsgrundlag
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Overordnet tidsplan og procesmodel Her er vi nu jan.-sept. 2019 2019-2022 2022-2025 2026-2045??? Fase 0 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Fase 6 Fase 7 Fase 8 Færdig bydel Faser i kommunalt regi Der vil være et vist overlap mellem faserne Faser efter etablering af et evt. udviklingsselskab 4 5
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Faser i kommunalt regi jan.-sept. 2019 2019-2022 Retningslinjer Fase 0 Fase 1 Fase 2 Fase 3 De indledende faser tjener til at skaffe grundigt overblik over forudsætninger og tilstand, udvikle visionen for området og forberede eventuel selskabsdannelse. Forberedelse og beslutningsgrundlag Foreløbige undersøgelser og vurderinger Vision, undersøgelser og vurderinger Beslutning. Etablering af evt. arealudviklingsselskab Politisk principbeslutning om at sætte processen i gang Kommunens vision og strategiske interesser, teknisk-økonomiske forudsætninge samt selskabsdannelse Indsats fase 0 0.1 Indledende afklaring af juridiske forhold 0.2 Organisering i fase 1-3 og fase 4-8 0.3 Økonomi og ressourceforbrug i fase 1-3 0.4 Proces for inddragelse i fase 1-3 0.5 Kommunikationsstrategi i fase 1-3 0.6 Området i dag - en række væsentlige forudsætninger 0.7 Områdets strategiske forhold og potentialer Indsats fase 1 1.1. Juridiske forhold ift. planlov, nationale interesser, miljølov, havnelov mv. - fremrykkerveje 1.2 Organisering og rammer (etablering af organisation for fase 1-3, proces med langsigtet organisatorisk model, økonomi, markedsdialog, business case opstartes, forhold omkring havnens drift, samarbejdsaftale, ejerstrategi etc.) 1.3 Opstart af proces for inddragelse af interessenter 1.4 Området i dag tekniske, miljømæssige forhold og risikoforhold (foreløbige resultater af screeninger og forundersøgelser) 1.5 Områdets strategiske forhold og potentialer (indledende analyser om trafikog klimaløsninger, volumenstudier etc) 1.6 Økonomi og ressourceforbrug på kort sigt (opdatering) Indsats fase 2 2.1 Organisering og rammer. Status på proces med organisatoriske model, status på økonomi, markedsdialog, business case færdiggøres, havnens fortsatte drift etc. 2.2 Inddragelse af interessenter 2.3 Området i dag tekniske, miljømæssige forhold og risikoforhold (undersøgelser og kortlægning fortsætter på mere detaljeret niveau) 2.4 Områdets strategiske forhold og potentialer (vision for området, konceptudvikling/parallelopdrag, opfølgning på analyser om trafik- og klimaløsninger, volumenstudier, etc.) 2.5 Økonomi og ressourceforbrug fase 1-3 (opdatering) 2.6 Kommunikationsstrategi (opdatering i forhold til projektudviklingens stade) Indsats fase 3 3.1 Beslutningsgrundlag. Endelig model for projektets organisering fase 4-8. Dannelse af evt. udviklingsselskab 3.2 Inddragelse af interessenter 3.3 Området i dag (byrådets input til fase 4-8), herunder endelig kortlægning af forureningsforhold, etapeplan, overblik over miljø- og risikoforhold i udviklingsperioden, infrastruktur, områdeafgrænsning etc.) 3.4 Områdets strategiske forhold og potentialer (byrådets vision og koncept for en udviklingsplan for området vedr. byudvikling, trafik- og klimaløsninge etc. 3.5 Økonomi og ressourceforbrug fase 1-3 (opdatering) 3.6 Kommunikationsstrategi (opdatering i forhold til projektudviklingens stade) Fase 0 (punkterne 0.1-0.7) uddybes nærmere i de efterfølgende afsnit. 1.7 Kommunikationsstrategi (opdatering i forhold til projektudviklingens stade)
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Faser efter etablering af et evt. udviklingsselskab 2022-2025 2026-2045??? Retningslinjer Fase 4 Fase 5 Fase 6 Fase 7 Fase 8 Færdig bydel Konkurrenceprogram/ parallelopdrag Udviklingsplan og kommunale planer Salg Byggemodning og infrastruktur Projekter realiseres i etaper Udviklingsplanen bliver til. Planen kan revideres, når man bliver klogere eller verden forandrer sig Det lange seje træk med at realisere udviklingsplanen, så visionen kan blive til virkelighed Indsats fase 4 4.1 Beslutning om konkurrenceform/ udbudsform vedr. udviklingsplan 4.2 Udarbejdelse af konkurrenceprogram med vision, krav til cirkulær økonomi, klimaløsning, infrastruktur, anvendelse/funktioner, byggeri, volumener, sigtelinjer, blå og grønne temaer, byliv, sammenhæng med omgivelserne, offentlig adgang, trafikstruktur etc. 4.3 Udbudsproces og gennemførelse af konkurrenceforløb 4.4 Fortsat havnedrift, forhandlinger med havnevirksomheder, interne flytninger og udflytninger, rømninger, nedrivninger etc. Indsats fase 5 5.1 Udarbejdelse af endelig udviklingsplan eller delplaner med angivelse af krav til cirkulær økonomi, klimaløsning, infrastruktur, anvendelse/funktioner, byggeri, volumener, sigtelinjer, blå og grønne temaer, byliv, sammenhæng med omgivelserne, offentlig adgang, trafikstruktur etc. 5.2 Udarbejdelse af kommunale planer, herunder VVM og SMV, kommuneplantillæg og lokalplan(er). Politisk behandling heraf 5.3 Fortsat havnedrift, forhandlinger med havnevirksomheder, interne flytninger og udflytninger, rømninger, nedrivninger etc. Indsats fase 6 6.1 Markedsføring 6.2 Salg 6.3 Fortsat havnedrift, forhandlinger med havnevirksomheder, interne flytninger og udflytninger, rømninger, nedrivninger etc. Indsats fase 7 7.1 Byggemodningsprojekter, veje, kanaler, klimasikring, kloak etc. 7.2 Nedrivninger og rydninger 7.3 Byggeretsgivende lokalplaner for de enkelte projekter. Politisk behandling heraf 7.4 Byggeri. Kommunal godkendelse heraf 7.5 Fortsat havnedrift, forhandlinger med havnevirksomheder, interne flytninger og udflytninger, rømninger, nedrivninger etc. Indsats fase 8 8.1 Byggemodningsprojekter, veje, kanaler, klimasikring, kloak etc. 8.2 Nedrivninger og rydninger 8.3 Byggeretsgivende lokalplaner for de enkelte projekter. Politisk behandling heraf 8.4 Byggeri. Kommunal godkendelse heraf 8.5 Fortsat havnedrift, forhandlinger med havnevirksomheder, interne flytninger og udflytninger, rømninger, nedrivninger etc. I fase 4 gennemføres konkurrence om udviklingsplan, som efterfølges af planlægningsarbejder, salg, byggemodning osv. Faserne vil overlappe hinanden. Aktiviteterne fra punkt 5.2 og efterfølgende er reguleret af planloven. 6 7
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen 0.1 Indledende afklaring af juridiske forhold Byrådets strategiske visionsaftale af 27. november 2018 vedrørende Kolding Havn har været påklaget af Brancheforeningen Danske Havnevirksomheder, idet man mener beslutningen er i strid med havneloven og forvaltningsloven. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har den 07. juni 2019 vurderet, at beslutningen ikke har karakter af en disposition omfattet af havnelovens bestemmelser, og ikke er i strid med forvaltningsloven. Styrelsen anfører endvidere følgende: Som led i det kommunale selvstyre ( ) er det kommunernes ret at træffe beslutning om, hvad kommunale arealer inden for kommunens grænser skal anvendes til, herunder også havnearealer. I forhold til kommunalfuldmagtsreglerne må en sådan beslutning ikke stride mod anden lovgivning, fx. havneloven. Kolding Kommune er planmyndighed for Kolding Havn, og er dermed ansvarlig for, at planlægningen sker i overensstemmelse med planlovgivningen og de nationale rammer fastlagt i medfør af planloven. Ændring af et areals status sker ved ændring eller revision af de konkrete kommuneplaner og/eller lokalplaner indenfor rammerne af planloven, herunder inddragelse af offentligheden. Samtidig har kommunalbestyrelsen pligt til at varetage Kolding Havns interesser. Det gælder særligt i forholdt til at sikre, at omdannelse af Kolding Havns arealer hviler på et sagligt grundlag, at gennemførelsen heraf sker under hensyntagen til Kolding Havn og virksomhederne på havnen, og under hensyn til Kolding Havns muligheder for at opfylde indgåede aftaler med virksomhederne.
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder 0.2 Organisering i fase 1-3 Økonomiudvalget Byrådsmedlemmer Byrådet nedsætter et særligt udvalg for udvikling af Koldings havneområder (et 17.4-udvalg), med repræsentanter fra byrådet, Kolding Havns bestyrelse og eksterne deltagere. Udvalg for udvikling af Koldings havneområder Byråds- og havnebestyrelsesmedlemmer samt eksterne Udvalget refererer til og indstiller over for kommunens Økonomiudvalg, hvor den formelle beslutningskompetence ligger. Det særlige udvalg består af borgmester, 1. og 2. viceborgmester, formanden for Plan-, Bolig- og Miljøudvalget, bestyrelsesformand og næstformand fra Kolding Havn, samt ca. 5 inviterede personer fra erhvervslivet/tilsvarende projekter. Kommunaldirektøren deltager som observatør. Udvalget supporteres af direktøren for By- & Udviklingsforvaltningen sammen med direktøren for Kolding Havn. I møderne deltager endvidere projektlederen, kommunikationschefen, planchefen m.fl. Kommune, havn og virksomheder Styregruppe Kommune og havn Dialogforum Projektleder Fuldtids medarbejder For at sikre god og direkte kommunikation og dialog mellem kommunen, Kolding Havn og havnens virksomheder etableres et særligt Dialogforum. Projektet forankres i By- og Udviklingsforvaltningen. Projektgruppe Fagfolk fra forvaltninger, havn, beredskab og forsyningsselskab Sammensættes ad hoc Arbejdsgrupper efter behov Eksterne konsulenter Rådgivere, advokat m.fl. 8 9
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen 0.3 Organisering i fase 4-8 Der kan tænkes flere forskellige modeller for ledelse af processen på lang sigt, fase 4-8: Realdania By & Byg har samlet erfaringer for forskellige modeller for organisering af projekter, selskabet selv har deltaget i, og hvad der er praktiseret ved andre kommunale byudviklingsprojekter i Danmark. Erfaringerne er samlet i publikationen Strategisk ledelse af byudvikling, der beskriver fire principielle modeller for ledelse af byudviklingsprojekter (se illustrationen). Modellerne er beskrevet med de principielle forskelle på fire parametre: Kommunalt ejerskab til jord forudsat Kommunalt økonomisk engagement Kommunal styringsmuligheder Tidshorisont for typisk brug af modellen I det aktuelle tilfælde taler alene tidshorisonten for enten selskabsmodellen eller ejermodellen, som beskrives på de følgende sider. Fire modeller for proaktivt kommunalt engagement i byudvikling Facilitatormodellen Kommunen indgår i en fælles strategiudvikling mellem flere parter. Den aktive facilitator kan være kommunen eller en anden part. Interessentmodellen Med sigte på realisering af byudvikling på et givent areal, aktiverer kommunen her sine leverancer indenfor fx velfærd og infrastruktur strategisk og indgår en aftale med grundejere og evt. andre interessenter om gensidige forpligtelser. Selskabsmodellen Kommunen etablerer et arealudviklingsselskab sammen med en eller flere partnere. Med et fælles strategisk sigte varetager selskabet projektudvikling, byggemodning og grundsalg. Kommunalt ejerskab til jord forudsat Nej Nej. Men som oftest ses kommunalt ejerskab til delarealer, der kan aktiveres gennem salg, magelæg eller til kommunale services Ja. Partnerne/ selskabet må eje hele det givne areal, evt. via opkøb Kommunalt økonomisk engagement Meget lavt i forhold til en strategiudvikling, men større, i det omfang den fører til bevillinger Middel/stort, afhængig af det konkrete engagement Middel/stort, afhængig af ejerandel og volumen Kommunal styringsmulighed Lav/middel for kommunen, men højere for parterne samlet Middel for kommunen, men højere for aftaleparterne samlet Høj i kraft af medejerskabet og deltagelse i bestyrelsen Tidshorisont for typisk brug af modellen Så længe, som parterne kan samles om strategien 3-10 år fra indledende forhandlinger til realisering, afhængig af volumen og marked 5-30 år fra selskabsdannelse til realisering, afhængig af volumen og marked Ejermodellen Kommunen aktiverer sit ejerskab til et givent areal, agerer som udvikler og varetager med sit strategiske sigte selv projektudvikling, byggemodning og grundsalg. Ja Stort, grundet det fulde ejerskab Høj i kraft af det fulde ejerskab 5-30 år fra udviklingsplan el.lign. til realisering, afhængig af volumen og marked Kilde: Realdania By & Byg
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Mulighed A: Selskabsmodellen Kommunen etablerer et arealudviklingsselskab sammen med en eller flere partnere. Med et fælles strategisk sigte varetager selskabet projektudvikling, planlægning, byggemodning og grundsalg. Modellen indebærer, at parterne danner et fælles udviklingsselskab med selvstændig økonomi, bestyrelse, direktion og sekretariat. Hermed sker det løbende udviklingsarbejde i armslængde fra byråd og forvaltning. Modellen indebærer, at Kommunen erhverver arealer fra Kolding Havn (til markedsprisen) og indskyder arealerne som apportindskud i selskabet mod at modtage kapitalandele i selskabet. Kommunens ejerandel må maks. være 50%, dvs. ikke bestemmende indflydelse. Karakteristika Kommunalt ejerskab til jord forudsat: Ja, gennem selskabet Kommunalt økonomisk engagement: Middel/stort. Risiko deles. Kommunal styringsmulighed: Høj, som følge af medejerskab Tidshorisont for typisk brug af modellen: 5-30 år Udviklingsplan for Stigsborg, hvor Aalborg Kommune med PFA Ejendomme og A. Enggaard som parter har etableret Byudviklingsselskabet Stigsborg P/S altså en selskabsmodel. Illustration: Aalborg Kommune Mulighed B: Ejermodellen Kommunen aktiverer sit ejerskab til et givent areal, agerer som udvikler og varetager med sit strategiske sigte fx. projektudvikling, planlægning, byggemodning og grundsalg. I nogle projekter placeres ansvaret for arbejdet i en eksisterende enhed i forvaltningen. I andre projekter nyetableres et selvstændigt projektsekretariat i kommunen. Kan evt. udskilles i et selvstændigt kommunaltejet selskab. Kan evt. gennemføres som tidligt udbud for et større areal. Modellen indebærer, at kommunen selv står for økonomi og det løbende udviklingsarbejde. Modellen forudsætter, at kommunen besidder den nødvendige kommercielle forståelse og en projektkultur, som evner at realisere projektet. Karakteristika Kommunalt ejerskab til jord forudsat: Ja Kommunalt økonomisk engagement: Stort. Alene om investering og risiko Kommunal styringsmulighed: Høj, som følge af det fulde ejerskab Tidshorisont for typisk brug af modellen: 5-30 år Luftfoto af bebyggelse på hus Ø, hvor hus Kommune selv står for udviklingen altså eksempel på ejermodellen. Foto: Aarhus Kommune 10 11
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Underliggende økonomisk plan Cash flow og likviditetsstyring Projektgennemførelsen vil medføre store indledende investeringer (jf. illustration). Investeringerne omfatter bl.a. miljøforanstaltninger, overordnet infrastruktur, klimasikring og planlægningsomkostninger. Hertil kan komme arealerhvervelses- og flytteomkostninger Investeringerne omsætter visionen og kvalitetskrav til omkostningsbehov En business plan skal afdække investeringsbehov, indtægtsmuligheder efter vurdering af markedet, økonomiske perspektiver for udviklingsselskab samt kommunaløkonomiske konsekvenser Heri indgår også projektetaper, der kræver sammenhæng økonomisk, samt Havnens løbende driftsomkostninger 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 129 30 31 Princip for cash flow (kilde: Realdania By & Byg)
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder 12 13
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen 0.4 Økonomi og ressourceforbrug i fase 1-3 De første 3 år, indtil der træffes beslutning om en langsigtet projektorganisation, forventes udviklingsarbejdet løst i en intern administrativ projektgruppe med en projektleder i spidsen (ny fuldtidsstilling). Ressourceforbruget til de øvrige projektmedlemmer prioriteres som udgangspunkt internt i forvaltningernes fagafdelinger. Økonomiudvalget har den 22.01.2019 bevilget kr. 2 mio. i 2019 og 1 mio. i 2020 til opgaven. Der forudses et yderligere ressourcebehov til juridiske bistand, markedsdialog, tekniske forundersøgelser, kalkulationer, udarbejdelse af business case, konceptudvikling, procesomkostninger og lign., som beskrives nærmere, når projektet er mere fremskredent. De tilbageværende ressourcer til projektet drøftes i forbindelse med budget 2020. Projektleder, ny fuldtidsstilling Juridisk bistand om lovgrundlag, selskab og diverse Udarbejdelse af business case, økonomimodel, vurderinger Konceptudviklingsfase / parallelopdrag klimatilpasning m.v. Afklaring jordforurening, fase 1 historik, eksisterende viden Afklaring jordforurening, fase 2 prøvetagning Afklaring jordforurening, fase 3 udvidet prøvetagning Afklaring geoteknik, fase 1 historik, eksisterende viden Afklaring geoteknik, fase 2 geofysik Afklaring geoteknik, fase 3 eventuel prøvetagning Afklaring støj og emissioner, fase 1 eksisterende viden Afklaring støj og emissioner, fase 2 beregninger Afklaring risikovirksomhed, fase 1 eksisterende viden Afklaring risikovirksomhed, fase 2 model og beregninger Afklaring ledningsforhold, fase 1 eksisterende forhold Afklaring ledningsforhold, fase 2 tilstandsrapport Afklaring kajanlæg og spuns, fase 1 eksisterende viden Afklaring kajanlæg og spuns, fase 2 tilstandsrapport Afklaring vej- og skinneanlæg, fase 1 eksisterende viden Afklaring vej- og skinneanlæg, fase 2 tilstandsrapport Afklaring trafikale forhold, fase 1 analyse eksisterende vejnet Afklaring trafikale forhold, fase 2 løsningsmuligheder Afklaring trafikale forhold, fase 3 trafikgenerering fra udviklingsområdet Afklaring klimatilpasning, fase 1 eksisterende viden Afklaring klimatilpasning, fase 2 løsningsmuligheder Afklaring klimatilpasning, fase 3 beregninger og finansieringsmodeller 2019 2020 2021 2022 0-0,5 0,5-1 1-1,5 1,5-2 2-2,5 2,5-3 3-
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder 0.5 Proces for inddragelse i fase 1-3 Der gennemføres dialog med Kolding Havns bestyrelse om tilrettelæggelse af omdannelsesprocessen frem mod fase 4, herunder indgåelse af samarbejdsaftale De enkelte virksomheder med henblik på at afdække deres behov og ønsker, interesser og interessekonflikter (er påbegyndt) Statslige instanser omkring fx. nationale interesser, muligheder for landvinding, plan- og miljømæssige forhold Markedet i form af en indledende markedsdialog for at undersøge interessen for det samlede projekt. For offentligheden generelt gennemføres Temadage/borgermøder/planværksteder Midlertidige aktiviteter på frigjorte områder Der gennemføres Løbende information over for havnevirksomhederne, medarbejderne, naboer til området samt offentligheden i det hele taget (hjemmeside, nyhedsmails, udstillinger etc.) Byråd og havnebestyrelse involveres via Behandlinger i Byråd, Økonomiudvalg og relevante fagudvalg Fastlæggelse af ejerstrategi for den kommunale selvstyrehavn, evt. som del af samarbejdsaftalen Behandlinger i havnens bestyrelse Temadage/konferencer/inspirationsture om havneomdannelse, klimatilpasning m.v. For primære interessenter, herunder interesseorganisationer, foreninger, institutioner, handelsliv etc. afholdes Temadage/konferencer/workshops 14 15
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen 0.6 Kommunikationsstrategi i fase 1-3 Der skal bygges videre på de gode erfaringer fra Marina City, hvor der har været høj grad af involvering af interessenter, berørte og generelt højt informationsniveau på mange kanaler og til mange målgrupper. Åbenhed og inddragelse er nøgleord. Kommunikationen skal omhandle Byrådets vision for området - hvad er det for et område/bydel man gerne vil skabe De overordnede mål om at sikre sammenbinding bymidte, havneområde, havn og fjord Undersøgelse af nye vejprojekter til sikring af sammenhængen og aflastningen af det eksisterende vejnet Klimasikring af havn og by Samfundsmæssige og kommunaløkonomiske gevinster Mulighederne for udvikling af logistikcenter i Vamdrup etc. Planprocessen strækker sig over en lang årrække, hvor Kolding Havn fortsat kan drive virksomhed og virksomhederne kan få forlænget deres lejemål Dialog med havnens ledelse om tilrettelæggelse af processen Dialog med de enkelte havnevirksomheder med henblik på at afdække deres behov og ønsker
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder 0.7 Kompleksiteten Der er lagt op til, at virksomheder, der ønsker det, kan blive i området i en lang årrække. Det er samtidig intentionen at kunne påbegynde en omdannelsesproces i samme periode i takt med, at arealer frigives. Denne overgangsperiode skal håndteres i forhold til efterspørgsel, økonomi, miljø, investering i ny infrastruktur m.v. på en måde, som både tilgodeser investorerne, de tilbageværende virksomheder, nye midlertidige aktiviteter og de nye permanente byfunktioner. Overgangsperioden skal operationaliseres gennem fastlæggelse af en udviklings-, strategi- og etapeplan, der håndterer en mangfoldighed af underliggende hensyn og udfordringer. Her kan bl.a. nævnes: Løbetid på lejeaftaler, og Kolding Havns eventuelle forlængelse heraf Løbetid på eksisterende og nye miljøgodkendelser Virksomheder af national interesse Mulighed for ny permanent placering eksternt Mulighed for interne flytninger og pris på flytning Værdi af eksisterende anlæg, der fraflyttes Miljøpåvirkninger i udviklingsperioden konflikter mellem nyt og eksisterende Jordforurening kortlægning, plan for håndtering på kort og lang sigt Hensyn til eksisterende infrastruktur i udviklingsperioden Relationer til ny infrastruktur Relationer til klimasikring Sikkerhedshensyn i udviklingsperioden 16 17
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen 0.8 Områdets strategiske forhold og potentialer Det indledende arbejde har tydeliggjort, at der er en håndfuld store, strategiske forhold, som hver især er af væsentlig betydning, og som er indbyrdes afhængige: Byudviklingsmulighederne i havneområderne Den overordnede infrastruktur øst for bymidten Klimatilpasningen af havneområderne (og bymidten) Områdets afgrænsning i forhold til jernbanen Sammenhæng med bymidten Hver af disse strategiske forhold kræver særlig opmærksomhed, omhyggelig afklaring og planlægning, samt meget store investeringer. Omvendt ligger heri også muligheder for kombinerede løsninger, med kvalitative og økonomiske fordele, som kombinerer de langsigtede perspektiver og muligheder med gradvis implementering samt behovet for her og nu-løsninger. På de følgende sider belyses de tre første punkter om byudviklingsmuligheder, vejstruktur og klimatilpasning.
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Byudviklingsmuligheder Nedenfor er oplistet en række af de emner, der skal arbejdes med i forbindelse med byudviklingen af området: Vision for Koldings fremtidige havneområder Bæredygtighed / cirkulær økonomi Socialøkonomisk aktivitet / kulturelle islæt Anvendelser Boliger Detailhandel Erhverv Havneaktiviteter Institutioner og uddannelse Evt. ankerfunktioner Volumenstudier Bygningshøjder Placering af bebyggelse Væsentlige sigtelinjer og retninger m.v. Bevaringsværdier - historiefortælling identitet Anvendelsesmuligheder for eksisterende bygningsmasse Midlertidighed Afgrænsning i forhold til jernbanen Sammenhæng med bymidten og øvrige omgivelser, og væsentlige forbindelser mellem havn og by Nye grønne rum med klimatilpasning Promenade og byrum ved vandet Byggefelter Klimabåndet Eksempel på strukturplan for en havneomdannelse: Strukturplan for udvikling af Randers Havn. Den nuværende erhvervshavn flyttes. De gamle havnearealer byudvikles og danner ramme for klima-tilpasning og ny infrastruktur. Kilde: Byen til Vandet, Randers Kommune 18 19
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Inspiration vedr. byudviklingsmuligheder Nye bebyggelser på havnearealer Billederne viser forskellige typer bebyggelser og eksempler på overgange imellem by og vand. Øverst th. en ny kanal, hvor regnvand renses før det ledes videre. Tre billeder øverst: Hammarby Sjöstad, Stockholm Nederst, til venstre: Dockan, Malmö Nederst, til højre: Duisburg, Tyskland
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Københavns Havn Andre eksempler Øverst, til venstre: Overgange mellem private og offentlige rum. Øverst, til højre: P-hus med beplantning og dagligvarebutik. Nederst, til venstre: Opholdsarealer i den tætte boligbebyggelse. Øverst, til venstre: Omdannelse af Svendborg Havn indtænker forbindelser til den eksisterende by og midlertidige anvendelser. Øverst, til højre: Ny boligbebyggelse og havnebad i Odense. Nederst, til venstre: Arkitektonisk variation i Amsterdam. 20 21
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Overordnet infrastruktur Hvordan skabes gode forbindelser mellem byen og havnen? Barrierer i form af veje og jernbanespor? Hvordan sikres gode forbindelser for bløde trafikanter? Offentlig transport? Hvordan sikres fremkommelighed for biler? Ny vejforbindelse nord-syd, og i givet fald hvor? Som tunnel, bro eller dæmning? Hvordan kan der tages hensyn til eksisterende virksomheders transportbehov? Parkering for bymidten og banegården? P-huse/kældre/på terræn? Finansiering? Hvordan ser fremtidens mobilitets- og parkeringsbehov i det hele taget ud? Øverst, til venstre: Cykel-P i Hammarby Sjøstad Øverst, til højre: Parkeringskælder og underjordisk vejforbindelse i Odense Midterst, til venstre: Idé til havnetunnel ved Vejle inderhavn (Illustration: Ravn Arkitektur) Midterst, til højre: Offentlig transport i Malmø Nederst, til venstre: Høj fodgængerbro i Amsterdam
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Klimatilpasning Hvordan sikres havnearealerne? Hvordan sikres bymidten? Kan klimasikringen kombineres med infrastruktur og byudvikling? Hvordan kombineres de langsigtede perspektiver og muligheder med gradvis implementering samt behovet for her og nu-løsninger? Hvordan finansieres klimasikringen? Tre overordnede principper for klimatilpasning Hæve terræn niveau. Barriere mellem hav og land. Kilde: Orbicon Tilpasning af eksisterende arealer og byggeri. Plan for Klimabroen over Randers Havn. Kilde: Byen til Vandet, Randers Kommune 1. Beskyt byen! 2. Forbind by og natur! 3. Udvikl byen - brug synergien! Synergieffekter ved klimatilpasning. Kilde: Byen til Vandet, Randers Kommune 22 23
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen 0.9 Området i dag en række væsentlige forudsætninger Af hensyn til den påtænkte omdannelse af området, herunder afgrænsning, etapeplan samt efterlevelse af den politiske beslutning om en lang overgangsperiode, er det nødvendigt at kortlægge en række vigtige forhold samt igangsætte en længere række forskellige undersøgelser. Flere af undersøgelserne vil skulle gennemføres i flere faser. På de følgende sider nævnes nogle indledende forhold, men der vil være en række yderligere forhold, hvis tilstand også skal kortlægges. Vigtige emner Foreløbig afgrænsning af udviklingsområdet Ejerforhold Lejeforhold Kontekst og igangværende projekter Overordnede trafikale forhold Klimatilpasning af udviklingsområde og bymidte Miljøforhold (støj, luft, lugt og risiko) Jordforurening Sikkerhedshensyn ISPS Billede
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Foreløbig afgrænsning af udviklingsområdet Den primære afgrænsning omfatter arealer, der overvejende ejes af Kolding Havn bortset fra arealerne nord for Jens Holms Vej, samt tilstødende vejarealer. I den primære afgrænsning indgår det nuværende vandareal til Lystbådehavn Nord afgrænset af molen mod øst, samt samtlige vandarealer afgrænset af molens forlængelse mod syd og indspulingsområdet. Areal: 89 ha Heraf land: 65 ha Kolding Havn ejer: 54 ha De sekundære arealer omfatter alle ejendomme mellem Jens Holms Vej og jernbanen. Udviklingsområdet interagerer med omgivelserne både miljømæssigt, visuelt og funktionelt. Der udlægges derfor en 500 meter zone udenom området, hvor samspillet nærmere skal afdækkes. Primær Sekundær Evt. opfyldning og indspulingsbassin 24 25
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Ejerforhold Som det fremgår af kortet ejes hovedparten af havneområderne af Kolding Havn (markeret med rød skravering). Herudover er der en privat ejer af to mindre matrikler på sydsiden af havnebassinet samt en privat ejer af en enkelt matrikel nord for havnebassinet. Nord for Jens Holms Vej er ejerforholdene blandede. Arealerne ejet af Kolding Havn er ca. 54 ha. Samlet areal i følge matrikelkortet 537053 vej 14770
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Lejeforhold På de arealer, der ejes af Kolding Havn, er der i alt 78 lejemål fordelt på 23 lejere. De 78 lejemål har forskellige restløbetider på fra få måneder op til 24 år. Lejemålene med kort, mellemlang og lang restløbetid ligger side om side. Kortet illustrerer de udlejede arealer. Udlejet 26 27
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Kontekst og igangværende projekter Planlægning og udvikling af havneområderne skal ske i respekt for og i sammenhæng med øvrige igangværende projekter i naboområderne. Nye boliger Ved at tænke projekterne sammen er det muligt at opnå synergi og et funktionelt flow mellem projekterne. Det kan fx. være i fælles trafik- og parkeringsløsninger, placering af offentlig og privat service etc. Banegård Bypark Øst Centrale bymidte Inderhavn Marina City Marina City Kolding Å Campus og Design City IBA SDU Nye højhuse
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Klimatilpasning af udviklingsområde og bymidte Kolding by og havn oplever periodisk oversvømmelser. Kystdirektoratet har i 2018 udpeget Kolding som risikokommune med særlig høj risiko for at blive oversvømmet ved ekstremhændelser. Kortene viser følgerne for havn og bymidten af vandstandsstigninger på henholdsvis 1,5 meter og 2,5 meter over dagligt vande. Som det fremgår er store dele af havnens arealer og dele af bymidten allerede oversvømmet ved en vandstandsstigning på 1,5 meter og meget store arealer oversvømmet ved en stigning på 2,5 meter. Scenarie 1½ meters stormflod Oversvømmelse Ifølge kommunens klimatilpasningsplan er bymidte og havn også blandt de højest prioriterede områder i forhold til at imødegå kommende klimaudfordringer. Der arbejdes i dag ud fra en målsætning om at sikre byen mod stormflodshændelser svarende til 2,75 meter over daglig vande. Scenarie 2½ meters stormflod Oversvømmelse 28 29
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Overordnede trafikale forhold Bymidten er allerede i dag trafikalt udfordret, både af lokal og gennemkørende trafik. Kortudsnittet viser det overordnede trafiknet i bymidten samt placering af banegård/busterminal. Det ses tydeligt, at der er en koncentration af overordnet vejnet, som omkranser havnearealerne. Herved gives der god trafikal adgang til havnen, men samtidig udgør vejnettet en trafikal barriere mellem by, havn og fjord. Østerbrogade og Jens Holms Vej har en (stigende) trafikbelastning på 14.000 15.000 biler i døgnet året rundt, det meste i form af gennemkørende trafik. Trafikken her vil især blive en udfordring i forhold til at sikre sammenhængen mellem udviklingsområdet og bymidten. Der er også krydsende jernbanegodstrafik på Østerbrogade og Jens Holms Vej. Især på Østerbrogade er det en barriere. Når det nye byområde er fuldt udbygget, vil trafikken til og fra bydelen give en væsentlig forøgelse af trafikbelastningen på de to gadestrækninger. Kollektiv trafik Gennemfartsvej Ringvej Fordelingsvej
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Løsningen på de trafikale udfordringer kan ikke alene løses lokalt i bymidten. Løsningerne skal ses i et større perspektiv, hvor der både ses på trafikken i oplandet og omkring bymidten. Det vil derfor blive aktuelt at analysere nærmere på trafikstrømmene og rejsemål i hele Koldings byområde med henblik på at finde trafikale løsninger der sikrer, at bilisterne bliver på motorvejsnettet længst muligt, samt at der ikke sker unødig gennemkørende trafik i byperiferi og bymidten. Processen med den planlagte sydlige ringvej er et skridt i denne retning. Det samme gælder forundersøgelsen vedr. en mulig omfartsvej nord om Nr. Bjert. På længere sigt skal en forlægning/ændring af Østerbrogade/Jens Holms Vej undersøges. Motorvej Ringvej Gennemfartsvej Sydlig ringvej Jernbanen Mulige linjeføreinger til omfartsvej nord om Nr. Bjert 30 31
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Decibel - lydniveau 130 F-35 120 110 Trykluftbor 100 90 Varebil 80 70 60 Normal samtale 50 40 Sagte hvisken 30 20 Smertegrænse Rockkoncert Lastbil Personbil Jævnt trafikeret gade Dagligstue Miljøforhold Med miljøforhold tænkes der her på påvirkninger med støj, støv, lugt, luft og risiko fra eksisterende virksomheder på havnen. Eventuelle risikoforhold skal håndteres i forbindelse med jernbaneaktiviteter og to virksomheder, der på grund af ændringer i risikobekendtgørelsen, er blevet til risikovirksomheder. Hertil kommer støj fra kraner og skibe i havnen samt støj fra vejtrafik og jernbane. Alle miljøpåvirkningerne er karakteriseret ved at række ud over den enkelte virksomheds grundareal. Normalt udgør dette ikke et problem, hvis naboerne også er erhvervsvirksomheder. Anderledes ser det ud hvis naboen f. eks. er et boligområde. Støjgrænser db(a) 60/60/60 70/70/70 Maksimale vejledende støjgrænser i skel jf. lokalplan for Kolding Havn (dag/aften/nat). Decibel(A)-skalaen måler lydintensiteten over hele spektret af forskellige hørbare frekvenser (logaritmisk skala) bemærk 70 db(a) er mere end en 3-dobling af støjen i forhold til 60 db (A). Til sammenligning må der på opholdsarealer, altaner og facader ved byggeri til blandet bolig og erhverv maksimalt støje, svarende til 55 db dag, 45 db aften og 40 db nat. Støj, støv, lugt, luft og risiko er en udfordring i en overgangsperiode, hvor der fortsat vil være virksomheder, som skal kunne fungere samtidig med, at der på naboarealerne ønskes etableret midlertidige og/eller permanente miljøfølsomme anvendelser til bolig, kontorerhverv og kultur. Udfordringen er at sikre, at både de tilbageværende virksomheder og de nye miljøfølsomme byaktiviteter får acceptable forhold i overgangsperioden. Udfordringerne skal håndteres i den kommende planlægning.
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Jordforurening Det gamle gasværk Havneområderne er allerede kortlagt for potentiel jordforurening. Kortlægningen viser de grunde, hvor det forventes eller man ved, at jorden er forurenet. I henhold til jordforureningsloven kortlægges på to niveauer: Vidensniveau 1 (V1) En ejendom kortlægges på vidensniveau 1, når der er faktisk viden om, at der har været en branche eller aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forurenet. Vidensniveau 2 (V2) En ejendom kortlægges på vidensniveau 2, når der er oplysninger om eller konstateres, at der er en forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller sundhedsmæssig risiko. Udover de indledende V1 og V2 registreringer er der viden om, at der har ligget et gasværk på nordsiden af havnen, lige som det må forventes at opfyldte havnearealer generelt kan være forurenede i forskelligt omfang. Den indledende kortlægning skal over de kommende år suppleres for at få et mere præcist billede af forureningsomfang. Den mest omfattende undersøgelsesform er ved egentlig prøveboringer i området. V1 forurening JAR V2 forurening JAR 32 33
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Sikkerhedshensyn - ISPS I lighed med alle danske havne er Kolding Havn omfattet af EU lovgivning om maritim sikring af Danske Havne (ISPS). Det indebærer, at havnevirksomheder og havneaktiviteter er afspærret for offentligheden for at beskytte dem mod terrorhandlinger. Denne sikkerhedsafspærringskal kunne opretholdes gennem udviklingsforløbet. Kortet viser den nuværende sikring. Kilde: Kolding Havn
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder 35 35
Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder 0.10 Undersøgelsesbehov Der er behov for en lang række undersøgelser for at fastslå områdets tilstand m.v. Undersøgelserne i fase 1-3 forventes at forløbe i perioden 2019 2022. Flere af undersøgelserne vil med fordel kunne ske i flere tempi. Afklaring jordforurening, fase 1 historik, eksisterende viden Afklaring jordforurening, fase 2 prøvetagning Afklaring jordforurening, fase 3 udvidet prøvetagning Afklaring geoteknik, fase 1 historik, eksisterende viden Afklaring geoteknik, fase 2 geofysik Afklaring geoteknik, fase 3 eventuel prøvetagning Afklaring støj og emissioner, fase 1 eksisterende viden Afklaring støj og emissioner, fase 2 beregninger Afklaring risikovirksomhed, fase 1 eksisterende viden Afklaring risikovirksomhed, fase 2 model og beregninger Afklaring ledningsforhold, fase 1 eksisterende forhold Afklaring ledningsforhold, fase 2 tilstandsrapport Afklaring kajanlæg og spuns, fase 1 eksisterende viden Afklaring kajanlæg og spuns, fase 2 tilstandsrapport Afklaring vej- og skinneanlæg, fase 1 eksisterende viden Afklaring vej- og skinneanlæg, fase 2 tilstandsrapport Afklaring trafikale forhold, fase 1 analyse eksisterende vejnet Afklaring trafikale forhold, fase 2 løsningsmuligheder Afklaring trafikale forhold, fase 3 trafikgenerering fra udviklingsområdet Afklaring klimatilpasning, fase 1 eksisterende viden Afklaring klimatilpasning, fase 2 løsningsmuligheder Afklaring klimatilpasning, fase 3 beregninger og finansieringsmodeller 2019 2020 2021 2022 0-0,5 0,5-1 1-1,5 1,5-2 2-2,5 2,5-3 3-36 37
Procesplan Udvikling af Koldings havneområder Grafisk design. Kommunikationsafdelingen. Kolding Kommune By- og Udviklingsforvaltningen Telefon 7979 1320 byogudvikling@kolding.dk