Bestyrelsens beretning for året 2015 ved formand Brian Hansen Velkommen til A/B Lindstrands generalforsamling. Bestyrelsen takker for den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens arbejde, ved at I møder op. Altanprojektet i Lindenovsgade, Strandboulevarden 64 på vej og husordenen Første del af 2015 var præget af altanprojektet, der efter 3 års forarbejde endelig løb af staben. Bestyrelsen havde et stort arbejde med løbende at holde byggeriet i fremdrift og sikre en fornuftig balance mellem byggeplads og brug af gården og derefter med at få udbedret de mange fejl og mangler. Heldigvis var vi for en gangs skyld begunstiget med gode og venlige håndværkere, og vi havde for første gang et projekt, hvor budgettet blev holdt til punkt og prikke. Selv om det har været en lang proces med meget arbejde, er bestyrelsen tilfreds med resultatet, og vi mener, at det har været alle timerne værd. Vi vil gerne takke andelshaverne for, at I også var med til at gøre byggeriet til en god proces. Vi er i dialog med 3 af de 4 andelshavere i Lindenovsgade, som ikke fik altaner, om at de kan få isat en dør og overtage altanen fra foreningen. Skulle der være andelshavere i Lindenovsgade, der ønsker at få opsat glaspartier, så skal der ske henvendelse til bestyrelsen senest medio maj, så opsætningen kan ske i forbindelse med isætning af dørene. Bestyrelsens øjne vil herefter være rettet mod Strandboulevarden 64, hvor vi baseret på stor interesse fra andelshaverne vil arbejde på et projekt til generalforsamlingens stillingtagen næste år. Et er at få sat en altan op, noget andet er at bruge den. Vi så i starten, at man forsigtigt skulle træde ud i en blanding af sit eget hjem og det offentlige rum. Stille og roligt begyndte de fleste dog at indrette deres altan og finde sig tilrette. Men naboskabet er blevet noget andet, ens naboer er nu lidt tættere på. For to år siden vedtog vi en ny husorden, hvor vi prøvede at imødekomme nogle af de typiske problematikker forbundet med brugen af altaner. Det var ikke nemt, og nogle følte det lidt grænseoverskridende med regler. Det skyldes efter vores bedste overbevisning, at vi har en god og rummelig forening, hvor der ikke er behov for at gå efter hinanden med regler og bestemmelser. Og så går det lidt i glemmebogen, at vi faktisk altid har haft en husorden. 1
Men det at man ikke behøver at håndhæve en husorden er ikke ensbetydende med, at der ikke er brug for den. Husordenen danner den fælles ramme for vores adfærd og skaber udgangspunktet for en drøftelse af godt naboskab. Vi opfordrer altid folk til at tale med hinanden, for hvis vi ikke kan leve sammen, hvorfor så bo sammen? I aften er der fremsat forslag om afstemning om to af punkterne på husordenen, brugen af grill og rygning. Bestyrelsen oplever ikke nogle problemer med den nuværende formulering af husordenen og mener, at vi skal respektere det store flertal, der vedtog husordenen. Omvendt støtter vi selvfølgelig den demokratiske proces og vil respektere generalforsamlingens beslutning. Begge punkter skaber store følelser og rummer ikke kompromiser. Derfor har vi valgt at holde afstemningerne på papir frem for den sædvanlige håndsoprækning, så man kan stemme anonymt. Vedligeholdelsesplanen og kommende projekter Da vi i sin tid stiftede foreningen i midten af 90 erne lød den byggesagkyndiges vurdering, at vi med det samme skulle bruge 20 mio. kr. på at få foreningens bygninger istandsat efter mange års manglende vedligeholdelse fra den private udlejers side. Vi tog det dengang med sindsro og kastede os ikke ud i en storstilet og uovervejet renovering af alt. Dog har vi holdt tempoet gennem årene og år for år målrettet arbejdet på at nå to fuldt gennemrenoverede bygninger. Og med den foreslåede udskiftning af varmecentralen i år, når vi endelig målstregen her i vores 20. regnskabsår. Og det endelige regnestykke bliver tæt på skønnet fra dengang. Udskiftningen af varmecentralen m.v. fjerner 8 ud af 21 punkter i energimærke-rapporten for vores ejendomme. De fleste af de resterende punkter ser vi ikke noget umiddelbart behov for at kigge på. Det er 10 år siden, at vi fik istandsat vinduerne i nr. 64, og det er tid til at få malet vinduerne igen, hvilket indgår i vores plan for de kommende år. Ellers kan vi med tilfredsstillelse konstatere, at vi står i en fantastisk situation budgetmæssigt og i forhold til lånebehov. Vi kan tage de projekter, vi ønsker, i den rækkefølge, vi ønsker, og vi kan spare op til dem. Det gælder for eksempel elevatorer i nr. 64, hvor bestyrelsen ser det som i tidens ånd, at vi gør det muligt at bo i opgangen trods alder eller andet, men ikke ser noget akut behov, og således kan vi tage os de år, der skal til, før vi har sparet op. Enkelte andelshavere har udtrykt ønske om, at foreningen undersøger muligheden for isolering mellem etageadskillelserne. Bestyrelsen vil gerne nedsætte en arbejdsgruppe med deltagelse af 2
andelshavere og beder andelshavere om at kontakte bestyrelsen inden sommeren. Arbejdsgruppen skal vurdere, om det vil være interessant at arbejde på et forslag til generalforsamlingens stillingtagen. Valuarvurdering, andelskronen, salg og ventelister Årets valuarvurdering for 2016 er på 108 mio. kr. Det er en stigning på 2 pct. i forhold til 2015 og resulterer i en andelskrone på 57,98 igen et højere niveau end året før. Stigningen svarer til ca. 55.000 kr. for Strandboulevarden 64 (165m 2 ) og ca. 29.000 kr. for Lindenovsgade (86 m 2 ). Alle andelshavere kan som sædvanlig se værdien af deres andel til sidst i årsrapporten. Vi har inden for de sidste 15 måneder haft 5 salg i Lindenovsgade, hvoraf 3 er foretaget over foreningens ventelister. Salgene er foretaget forholdsvist hurtigt og uden nedslag, og det viser, at foreningens ventelister er velfungerende. Af de 2 salg, der ikke skete over ventelisten, var det ene til familie og det andet til en personlig relation. Ser vi længere tilbage i tid, så bliver langt de fleste salg foretaget enten til en personlig relation eller over ventelisten. Det vil sige, at meget få andele går i arv mellem familiemedlemmer. I samme periode har vi i Strandboulevarden 64 haft 2 salg, der er foretaget uden om ventelisterne til personlige relationer. Der er meget få salg i nr. 64, så 2 salg uden om ventelisterne betyder, at en andelshaver stiller forslag om ændring af foreningens vedtægter. Igennem årene har vi meget sjældent ændret i vedtægterne, og der har været tale om ændringer i lovgivningen eller mindre justeringer. Vedtægterne repræsenterer de grundtanker, som foreningen blev stiftet med, blandt andet et større hensyn til den fraflyttende andelshaver end til den tilflyttende andelshaver. Eksempelvis at en værdistigning skal tilfalde den fraflyttende andelshaver, og at man selv kan bestemme, hvem man vil sælge sin andel til. Det har altid været bestyrelsens holdning, at vi ikke ændrer vedtægterne, medmindre der er tungtvejende grunde herfor, eller generalforsamlingen mener, at der skal ændres. Bestyrelsen støtter derfor ikke forslaget men lægger det ud til generalforsamlingen senere på dagsordenen at tage stilling til en eventuel ændring. Og så vil vi selvfølgelig respektere generalforsamlingens beslutning. Efter generalforsamlingen åbner vi op for den eksterne venteliste igen. Den nærmere proces vil vi skrive ud om i starten af maj. Ventelisten har været lukket i 2 år, og bestyrelsen finder dette et 3
rimeligt interval. Vi vil derfor lukke ventelisten igen frem til foråret 2018. Vi vil også fortsætte med at have max 20 personer på listen. Begge dele er rent administrativt begrundet og fordi vi ikke ønsker at stille flere personer en lejlighed i udsigt, når vi trods alt ikke har mange salg om året. Årets resultat, budget 2016 og boligafgiften Bestyrelsen er meget tilfreds med årets resultat, der samlet var helt som budgetteret. Der var ikke væsentlige overraskelser i løbet af året, og de poster, der er højere end budgetteret, skyldes noget arbejder, som bestyrelsen udførte, fordi der var luft i budgettet, eksempelvis udskiftning af lamper i elevatorer og kældre. Revisor vil gennemgå regnskabet i detaljer. Budgetmæssigt er vi i en god situation. Vi arbejder fortsat med en stram styring af omkostningerne, da det fortsat er vores holdning, at boligafgiften ikke skal stige, hvis vi kan holde et fornuftigt budget, der kan rumme den løbende prisudvikling. Bestyrelsen forslår derfor for sjette år i træk en uændret boligafgift. Efter de mange år med store og mellemstore projekter ser vi på et 2016, hvor det giver mening at holde budgetposterne på et niveau, hvor vi klarer den daglige drift men så heller ikke mere. Indtægtsmæssigt har vi stabile indtægter fra erhvervslejemålene, og vi er netop i marts måned nået break even med den investering på ca. 200 tkr., vi foretog i kælderlokalerne i Lindenovsgade for et par år siden for at kunne leje dem ud. Investeringen i loftsrummene betaler sig også stille og roligt tilbage, vi er nu inde i år 4 ud af 11 år, før investeringen giver rent overskud. Vi budgetterer for 2016 med et overskud på ca. 100 tkr. ud over rentebesparelsen på 850 tkr. Det skyldes, at vi gerne vil have lidt polstring at stå imod med, hvis der skulle ske noget uventet i løbet af året. Vi vil gerne forsætte denne kurs og hvert år skabe et overskud, der vil gøre os i stand til selv at finansiere mindre projekter eller have lidt at stå imod med. Vi ønsker heller ikke længere, at vi skal køre med mindre underskud år for år, som vi så samler op ved låneoptagelse på et tidspunkt. Det gjorde vi i nogle år, fordi det var nødvendigt, men det ser vi hverken behov eller grund for længere. Selv om vi budgetter med et overskud i 2016, har bestyrelsen drøftet, om tiden er inde til, at vi skal bede om en mindre stigning i boligafgiften, og de senere år har vi på generalforsamlingen luftet 4
tanken. Vi har dog afventet refinansieringerne i 2015 og 2016, så vi bedre kan se, hvilke muligheder, der er inden for det eksisterende budget, når vi tager behovet for afdrag på projektlånene med i betragtning. Vi foreslår ikke nogen stigning i år, men vi vil tage en mere grundig overvejelse af det i bestyrelsen i løbet af det kommende arbejdsår. Strategi for lån På generalforsamlingen i 2013 præsenterede vi for første gang en strategi for foreningens lån. Det var epokegørende for os, fordi vi indtil da havde optaget lån for at finansiere projekter men ikke havde en samlet strategi for foreningens lån. Finanskrisen og de senere års kraftige rentefald har åbnet helt nye muligheder, og bestyrelsen har brugt meget tid på at arbejde med lånene. For vi har aldrig været en forening, der ønskede at tage økonomiske risici, så hvis vi skulle begive os ud en optimering af vores renteomkostninger, så skulle det gøres velbegrundet. Vi har haft år med F1, og så F1 kombineret med F2, og så F2 kombineret med F3. Men udviklingen de senere år har gjort det mindre attraktivt at holde de helt korte lån. Samtidig har den vedvarende lave rente gjort det muligt at konvertere til lån med længere refinansieringsinterval til stort set samme rente. Vi valgte derfor at omlægge vores F2 lån til F5 i efteråret 2015 og vores F3 lån til F5 her i foråret 2016. Vi valgte at køre videre med variabelt forrentede lån, fordi det på de tidspunkter, hvor vi skulle refinansiere, var den bedste løsning. Havde vi haft mulighed for et fastforrentet lån på 2 % i høj kurs som med altanlånet, så havde vi måske valgt anderledes. Den ekstra rentebetaling er beskedne 30 tkr. årligt. Dermed har vi sikkerhed for vores samlede renteomkostninger de næste fem år og mulighed for at lægge en strategi, der rækker helt frem til 2020. Og vi sikrer vigtigst af alt en årlig rentebesparelse på ca. 850.000 kr. Vi har revideret nogle af de forudsætninger for strategien, vi lagde i 2012, blandet andet om afdrag. Som I kan se af regnskabet, er vi nu i gang med at opbygge en ny reserve kaldet øvrige reserver. Vi vil fortælle mere om vores strategi, herunder tanken bag den nye reserve, senere på dagsordenen, og så vil vi opdatere vores dokument om strategien for vores lån og lægge en ny version på hjemmesiden, formentlig i juni måned. 5
Vedligeholdelse af egen bolig Normalt er den løbende vedligeholdelse af lejligheder ikke noget, som bestyrelsen blander sig i. Bestyrelsen koncentrerer sig om fællesinstallationerne. Vi har alle forskellige ønsker til standen af vores bolig, og sådan skal det være. Hvis den manglende vedligeholdelse skader ens bolig, så kommer der en proces for udbedring i forbindelse med salg. Hvis den manglende vedligeholdelse derimod skader andre andelshavere, så bliver det en sag for bestyrelsen og foreningen. Og her har vi desværre i 2015 haft to sager, hvor manglende vedligeholdelse af gulv og rør i badeværelset har medført skader hos underboen. Vi kan ikke understege nok nødvendigheden af, at man sørger for, at der ikke er revner eller sprækker i ens badeværelsesgulv, at man tager vandlåsen i gulvafløbet op og renser den regelmæssigt, og at man reagerer, hvis ens afløb begynder at virke tilstoppet. Økonomisk kan den manglende vedligeholdelse blive en dyr affære. I den ene sag dækkede foreningens forsikring ikke, men skaderne hos underboen blev dækket af andelshavers forsikring. Dog skulle andelshaveren selv bekoste et nyt badeværelse efterfølgende efter krav fra bestyrelsen. Bestyrelsen vil nemlig uanset forsikringsdækning af den umiddelbare skade altid kræve, at andelshaver sikrer, at skaden ikke kan ske igen. Og så er det bedre, at man selv tager initiativ til at holde sin bolig vedligeholdt, end at vi havner i en situation, hvor andelshaver bliver tvunget til udbedring. Og så er det jo heller ikke godt naboskab, at man giver sin underbo en vandskade. Så vi beder alle andelshavere om at tjekke, om der er fuget godt omkring rør, så der ikke kan løbe vand ned omkring og at tjekke vandlåse, så vand ikke flyder over. Hvis man er i tvivl, må man endelig kontakte bestyrelsen. Gården og gårdmanden Vi betaler over 100.000 kr. til gården om året, og derfor er gården et naturligt fokusområde for bestyrelsen og skal have plads i beretningen. På sidste års generalforsamling fortalte vi i detaljer om kulsejlingen af projektet med en gårdmand i fællesskab mellem A/B Lindstrand og gårdlavet. For de nye andelshavere henviser vi til referatet. 6
Vi afventede derfor gårdens generalforsamling, hvor der i maj 2016 blev valgt en stort set helt ny bestyrelse. Denne er i gang med at finde ud af, hvordan den skal fungere fremadrettet. Efter mange års interne stridigheder og personlige agendaer er det godt, at der er kommet ro på de indre linjer. Nu håber vi, at der begynder at ske noget i gården. Med hensyn til gårdmand landede løsningen på en daglig tilstedeværelse, som det hele tiden har været vores tanke, og samlet 15 timer om ugen. Det giver os mulighed for at holde områderne i gården pæne og hele tiden være over skraldepavillonerne og storskralderummet. Gårdmanden har fast base i et kælderlokale i nr. 9, som A/B Lindstrand stiller til gårdens rådighed. Bestyrelsens sammensætning og kompetencer Der er i disse år meget fokus på sammensætningen af bestyrelser, hvor man kigger på kønsmæssig fordeling, alder og kompetencer. Vi er som andelsboligforening ikke underlagt krav om en bestemt sammensætning af bestyrelsen, men det er altid brugbart at lade sig inspirere og se på sig selv lidt udefra. Vi mener selv, at vi har en godt sammensat bestyrelse på mange måder. Kønsmæssigt er vi i hvert fald ikke underrepræsenteret af kvinder med 4 ud af 6 kvindelige bestyrelsesmedlemmer. Aldersmæssigt har vi god spredning med personer i 20 erne, 30 erne, 40 erne og 60 erne. Vi har en studerende, folk på arbejdsmarkedet og en meget aktiv pensionist. Vi har personer med erfaring inden for bank og regnskab, politik, psykologi og arkitektur og design. Og vi repræsenterer de fleste demografiske grupper i foreningen. Vi havde i mange år en kerne af bestyrelsesmedlemmer med høj anciennitet. Det gav en kontinuitet og retning i foreningen, for en del af det at være en bestyrelse for en forening handler om kendskab til beboerne og at være bannerfører for kultur og traditioner. De sidste år har vi fået mere fornyelse blandt bestyrelsesmedlemmerne, og det skal vi også i år, da Peter Bendixen fraflyttede foreningen i efteråret 2015 efter at have været en bærende del af foreningen i mange årtier. Hanne Schmidt trådte som suppleant ind i Peter Bendixens sted, og vi håber, at generalforsamlingen vil vælge Hanne som bestyrelsesmedlem senere i aften. Ulla Østergaard har sagt ja til at genopstille som bestyrelsesmedlem, og det er vi i bestyrelsen taknemmelige for. Ulla har været i bestyrelsen siden 2006, så efter mit 10-års jubilæum sidste år, følger Ulla nu efter. 7
Ser vi på bestyrelsens anciennitet, viser det, at vi løbende har skiftet ud i bestyrelsen, da de nuværende bestyrelsesmedlemmer og suppleanter er indtrådt i 2005, 2006, 2009, 2011, 2012, 2014. Og så skal vi have en ny suppleant valgt i aften. Bestyrelsen har ikke noget forslag til ny suppleant, men det er der ikke noget usædvanligt i. Vi har faktisk jævnligt gennem årene lagt det ud til generalforsamlingen at vælge en eller flere suppleanter blandt sig. Og så har vi en god tradition for, at suppleanter indgår på lige fod med bestyrelsesmedlemmer i drøftelser og arbejde - vi er heldigvis en kompromissøgende bestyrelse, der meget sjældent bruger afstemninger - og derfor kan suppleanter problemfrit kan træde ind som bestyrelsesmedlem, primært når der sker fraflytninger. For ser vi på det gennem årene, så fratræder bestyrelsesmedlemmer og suppleanter primært grundet fraflytning. Brug af digitale kanaler og informationsniveau Intet medlem forlader bestyrelsen uden at efterlade en eller anden form for manglende kompetence hos bestyrelsen. Og vi må erkende, at vi de senere år med udtræden af Christian Danvill og Peter Bendixen har mistet vores it-kompetencer i bestyrelsen. Det har betydet, at vi står lidt stille med vores it-visioner, og at vi heller ikke er der, hvor vi ønsker at være på de digitale platforme og heller ikke indholdsmæssigt. Vi vil gerne med afsæt i beretningen starte en drøftelse af, hvad vi skal fremadrettet. Hvad er vores strategi for hjemmesiden? Ønsker vi at være mere på Facebook i stedet, eller andet? Og med hensyn til kommunikationen til beboerne har vi heller ikke været gode nok de senere år. Men hvad er det ønskede omfang af kommunikation og ad hvilke kanaler? Beboernes involvering Beboernes involvering er et punkt, som ligger bestyrelsen meget på sinde, og som vi løbende har drøftet internt de senere år. Vi har lavet mange store projekter i foreningen gennem årene, men slagsiden har været, at vi har mistet beboernes involvering i dagligdagen og skabt en følelse af, at man ikke behøver involvere sig, for tingene bliver jo ordnet automatisk. Her vil vi gerne skubbe bolden lidt tilbage til beboerne. Og inspireret af en amerikansk præsidents berømte ord bede alle tænke over, hvad I kan gøre for foreningen frem for, hvad den kan gøre for jer. I stedet for altid at give problemstillinger videre til bestyrelsen, kunne man måske selv engang imellem tilbyde at tage del i løsningen. Vi er en meget åben bestyrelsen og altid modtagelig for konstruktive ideer og ønsker, der kan gøre det bedre at bo i foreningen. Det kunne eksempelvis være, at en af jer havde tanker om nogle sociale arrangementer i bestyrelseslokalet eller gården. 8
Vi vil selvfølgelig også gerne selv være med til at drive denne proces. Og derfor har vi genoplivet det, vi i gamle dage kaldte trappelavet. En beboer i hver opgang i Lindenovsgade har sagt ja til at være praktisk ansvarlig for opgangens vedligeholdelse, såsom udskiftning af pærer og batterier. Og så kan vi med tiden udvide samarbejdet til mere. Der kommer praktisk information ud efter generalforsamlingen, men vi vil gerne benytte lejligheden til at takke de pågældende, det bliver en stor hjælp for foreningen. Foreningens identitet Hvem er vi som forening, og hvad gør os til A/B Lindstrand? Det vil kræve en længere drøftelse, som aftenens dagsorden ikke rummer plads til, men vi vil alligevel gerne komme med nogle refleksioner. For det første, så har vi gennem vores 20 år som forening været præget af stor udskiftning blandt andelshaverne. Med tiden har mange andele skiftet hænder, og der bor i dag kun 25 % af de stiftende andelshavere tilbage. Det gør det til en større udfordring at bevare ens kultur. For det andet, så er vi i dag meget mere spredt demografisk. Da vi blev stiftet, var en stor del af andelshaverne pensionister, hvor bærende kræfter havde plejet ejendommene og fællesskabet op gennem årene i en lejerforening, og så var der en del studerende. Det betød blandt andet, at bestyrelsen fra starten af havde fokus på boligafgiften, og at der kun måtte ske moderate stigninger. I dag har vi en helt anden og mere bred sammensætning fordelt på studerende, singler, singler med børn, børnefamilier, par uden børn og pensionister. Vi mener, at den altovervejende årsag til, at vi har bevaret vores identitet gennem årene, er kontinuiteten i bestyrelsen suppleret med en professionel og kompetent administration. Og så er udskiftningen af andelshavere sket stille og roligt gennem årene, så de nye andelshavere er faldet til i foreningen. 9
Vi vil gerne runde beretningen af med at vise lidt billeder fra de store projekter gennem årene. For som ny andelshaver er det svært at have en værdsættelse af tingene, når man ikke ved, hvad vi kommer fra og hvordan tingene var før. Afslutning Det var en beretning, der bragte os vidt omkring. Inden vi går til spørgsmål og kommenterer, vil jeg gerne benytte lejligheden til at sige til tak de beboere, der hjælper foreningen, og tak til administrator og revisor. I gør alle en indsats for, at vi har en god hverdag og at tingene kører godt i vores forening. Også en stor tak til min bestyrelse for jeres arbejde i årets løb. Igen i år er jeg taknemmelig for, at både medlemmer og suppleanter på valg ønsker genvalg. Dette var bestyrelsens beretning for 2015 vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 10