M a r i a g e r K o m m u n e M.1.55. Mariager Camping
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE... 5 Indledning... 7 1. Lokalplanens område... 7 2. Lokalplanens formål... 8 3. Lokalplanens indhold... 8 4. Lokalplanens forhold til anden planlægning... 8 4.1. Kommuneplanen... 8 4.2. Lokalplaner... 8 4.3. Zoneforhold... 9 4.4. Vandforsyningsplanen... 9 4.5. Spildevandsplanen... 9 4.6. Varmeforsyning... 9 4.7. Naturbeskyttelsesloven... 9 4.8. Planloven... 10 4.9. Campingreglementet... 10 4.10. Sommerhusloven... 10 4.11. Miljøbeskyttelsesloven... 10 5. Lokalplanforslagets retsvirkninger... 11 6. Lokalplanens retsvirkninger... 11 LOKALPLANBESTEMMELSER... 13 1 Lokalplanens formål.... 15 2 Område- og zonestatus... 15 3 Lokalplanområdets anvendelse... 16 4 Bebyggelsens omfang og placering... 17 5 Bebyggelsens ydre fremtræden... 18 6 Beplantning... 19 7 Udstykning... 19 8 Vej- og stiforhold... 20 9 Lednings- og sporanlæg... 20 10 Forudsætninger for ibrugtagen... 20 11 Dispensation fra lokalplanen... 20 12 Klageadgang.... 21 13 Ophævelse af lokalplaner... 21 Vedtagelsespåtegning... 22 BILAG Bilag 1: Matrikulære forhold Bilag 2: Illustrationsplan Bilag 3: Beplantningsplan for beplantningen langs Veteranjernbanen Bilag 4: Bebyggelsesplan for nyt hytteområde (Delområde A2) Bilag 5: Snit gennem nyt hytteområde (Delområde A2)
REDEGØRELSE
Lokalplan M.1.55. Indledning Nærværende redegørelse til Lokalplan M.1.55. er udarbejdet i henhold til Planlovens 16. Redegørelsen oplyser om lokalplanens formål, intentioner og forhold til anden planlægning og lovgivning, der måtte gælde for lokalplanområdet. 1. Lokalplanens område Lokalplanen omfatter området, som er vist på nedenstående luftfoto. Lokalplanområde M.1.55. Lokalplanen omfatter et ca. 3 ha stort byzoneområde, der i dag anvendes til campingplads. Redegørelse 7
Lokalplan M.1.55. 2. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre den fremtidige anvendelse til campingformål samt sikre, at ny bebyggelse udformes og placeres med respekt for den eksisterende bebyggelse, herunder sommerhusbebyggelse på Færgehagevej, de landskabelige værdier og det nære miljø omkring Mariager Camping. Ligeledes er det lokalplanens formål at sikre Mariager Camping mulighed for at produktudvikle og modernisere pladsen i takt med skærpelsen af de udefra kommende krav til såvel pladsens servicering af gæsterne som pladsens brancheklassifikation herunder opklassificering til 4 eller 5 stjerner i henhold til Campingrådets klassifikationssystem og som begge er udtryk for camping af meget høj kvalitet. Lokalplanen er ikke udtryk for udvidelse af antallet af godkendte campingenheder, men indebærer alene en produktudvikling og udbygning som ovenfor anført. 3. Lokalplanens indhold For at sikre formålet indeholder lokalplanen en række bestemmelser om områdets anvendelse og udformning. De væsentligste bestemmelser i denne forbindelse er kravene til bebyggelsens udformning og placering samt kravene til beplantningen/hegnet langs Veteranjernbanen. 4. Lokalplanens forhold til anden planlægning 4.1. Kommuneplanen Arealet er beliggende i rammeområde M.O.10. i Kommuneplan 1991-2002 for Mariager Kommune I henhold til kommuneplanens rammer er området udlagt til campingformål og lokalplanens formål er dermed i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. 4.2. Lokalplaner Området er i dag omfattet af Lokalplan M.1.17. fra 1983, der senere er Redegørelse 8
Lokalplan M.1.55. suppleret med Lokalplan M.1.34. fra 1987 og Tillæg nr. 1 til Lokalplan M.1.17. fra 1991 omfatter blandt andet det samme område som nærværende lokalplan og fastsætter anvendelsen til campingplads. De nævnte lokalplaner danner ikke grundlag for en tidssvarende udvikling af Mariager Camping, og de ophæves derfor for lokalplanområdet ved lokalplanens endelige vedtagelse. 4.3. Zoneforhold Lokalplanområdet er i sin helhed beliggende i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. 4.4. Vandforsyningsplanen Vandforsyningen af området skal som udgangspunkt ske i henhold til den til enhver tid gældende vandforsyningsplan for Mariager Kommune. 4.5. Spildevandsplanen Kloakforsyningen af området skal som udgangspunkt ske i henhold til den til enhver tid gældende spildevandsplan for Mariager Kommune. 4.6. Varmeforsyning Varmeforsyningen af området skal som udgangspunkt ske i henhold til den til enhver tid gældende varmeplan for Mariager Kommune. 4.7. Naturbeskyttelsesloven Strandbeskyttelseslinien En del af lokalplanområdet er omfattet af 300 meter strandbeskyttelseslinien (jf. Bilag 1). Udstykning, bebyggelse eller andre anlæg indenfor strandbeskyttelseslinien må ikke påbegyndes, før Århus Amt har meddelt dispensation. Af Skov- og Naturstyrelsens Vejledning om 300 meter strandbeskyttelses- og klitfredningszone fremgår det, at der for campingpladser på over 75 enheder normalt vil være grundlag for dispensation til udvidelser, nybyggeri m.v., som er nødvendige for, at campingpladsen kan gennemføre en sædvanlig produktudvikling. Redegørelse 9
Lokalplan M.1.55. Skovbyggelinien Lokalplanområdet er i sin helhed omfattet af 300 meter skovbyggelinien (jf. Bilag 1). Udstykning, bebyggelse eller andre anlæg indenfor skovbyggelinien må ikke påbegyndes, før Mariager Kommune har meddelt dispensation. 4.8. Planloven Lokalplanområdet er beliggende kystnært i byzone. Det vurderes, at de ændringer lokalplanen muliggør, ikke vil påvirke kystlandskabet visuelt eller ændre områdets nuværende udseende i væsentlig grad. Der er tale om en i mange år eksisterende campingplads med diverse faciliteter, og det muliggjorte nybyggeri vil hverken i højde eller omfang afvige væsentligt fra den eksisterende bymæssige bebyggelse i området, men indgå som en naturlig del af denne. 4.9. Campingreglementet Udlejningstilladelse i henhold til Campingreglementet (Lovbekendtgørelse nr. 68 af 26. januar 2000 om tilladelse til udlejning af arealer til campering og om indretning og benyttelse af campingpladser) skal indhentes hos Århus Amt. 4.10. Sommerhusloven I den muliggjorte nye tilbygning til den eksisterende servicebygning i delområde A1 planlægges på 1. salen etableret værelser til udlejning til turister. Godkendelse heraf skal indhentes hos Skov- og Naturstyrelsen, såfremt udlejningen ikke sker i henhold til Lov om restaurations- og hotelvirksomhed m.v. med tilbud til gæsterne om kvartpension (morgenmad). 4.11. Miljøbeskyttelsesloven Jordforurening: På delområde A1 er der i tingbogen noteret jordforurening kortlagt på vidensniveau 2. Ændring af anvendelsen på det kortlagte område må ikke gennemføres før godkendelse foreligger fra Århus Amt, ligesom amtet før påbegyndelse af et bygge- og anlægsarbejde skal ansøges herom. Redegørelse 10
Lokalplan M.1.55. 5. Lokalplanforslagets retsvirkninger Når et forslag til en lokalplan er offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold (Planlovens 17). Det indebærer således et forbud mod udstykning, ændret anvendelse og bebyggelse med mindre en byggetilladelse er givet inden offentliggørelsen af forslaget. Forslagets foreløbige retsvirkninger gælder indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højest et år efter forslagets offentliggørelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af planen, bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med lokalplanen, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og, at der ikke er tale om påbegyndelsen af et byggearbejde m.v., der er lokalplanpligtig efter Planlovens 13, stk. 2 og 19, stk. 2. 6. Lokalplanens retsvirkninger Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af en endeligt vedtaget eller godkendt lokalplan, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser, medmindre der meddeles dispensation efter reglerne i Planlovens 19 eller 40. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsættes som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. I henhold til Planlovens 47 kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Redegørelse 11
LOKALPLAN BESTEMMELSER
Lokalplan M.1.55. Anmelder: Mariager kommune Fjordgade 5 9550 Mariager Lokalplan M.1.55. for en del af Mariager by. I henhold til Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 af lov om planlægning, fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål. 1.1. Lokalplanens formål er: at fastholde områdets anvendelse til campingplads at sikre mulighed for campingpladsens modernisering og produktudvikling, at fastlægge principper for placering og udformning af bygninger og øvrige anlæg i området, at sikre offentligheden fortsat og uændret adgang til Færgehagen, at fastlægge principper, som sikrer, at realiseringen af de planlagte ændringer afstemmes med områdets eksisterende bebyggelse samt tager mest mulig hensyn til de landskabelige værdier og det nære miljø omkring lokalplanområdet herunder udsigten ud over Mariager Fjord fra sommerhusbebyggelsen på Færgehagevej. 2 Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på Bilag 1 og omfatter matr.nre. 34 eæ og 34 ff Mariager Markjorder. Lokalplanbestemmelser 15
Lokalplan M.1.55. 2.2. Lokalplanområdet opdeles i fire delområder, A1, A2, A3 og A4 (jf. Bilag 1 og 2) 2.3. Lokalplanområdet er i sin helhed beliggende i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1. Lokalplanområdets anvendelse fastsættes i sin helhed til campingplads efter bestemmelserne i det til enhver tid gældende campingreglement. 3.2. Delområderne må anvendes som følger: Delområde A1: Området må anvendes til campering for pladsens gæster, center- og serviceområde med bygninger indeholdende bade- og toiletfaciliteter - herunder særlige helsefaciliteter fælleskøkken, værelser til udlejning, spise- og opholdsrum, reception, butik med lagerrum, teknikrum og lignende 10 campinghytter i områdets nord-østlige del, udendørs svømmebad med tilhørende bade og toiletfaciliteter mv., arealer til udendørs ophold, leg og spil, øvrige indretninger, der kan indpasses i området og er forbundet med driften af en moderne campingplads. vinteropbevaring i den østlige del af delområde A1. Desuden kan der indrettes 1 bolig til lejrchef/ejer i tilknytning til servicebygningen. Delområde A2: I området må etableres 9 campinghytter placeret i overensstemmelse med Bilag 4 og 5 og reglerne i det til enhver tid gældende campingreglement. Området må stadig anvendes til campering. Endvidere må området anvendes til vintercamping. Delområde A3: Området må anvendes til campering for pladsens gæster. Lokalplanbestemmelser 16
Lokalplan M.1.55. I området må der etableres en servicebygning indeholdende bade- og toiletfaciliteter, fælleskøkken og teknikrum. Vintercampering må finde sted i den østlige del af område A3 mens vinteropbevaring må finde sted i den vestlige del af område A3. Delområde A4: Området må anvendes til campering for pladsens gæster i campingvogne, autocampere og telte. Der må i området ikke opføres servicebygninger eller campinghytter. 4 Bebyggelsens omfang og placering Delområde A1 4.1. Servicebygningen med tilhørende faciliteter som beskrevet i 3.2., Delområde A1, 2. pkt., skal placeres indenfor Byggefelt 1. 4.2. Servicebygningen må have et maks. samlet bruttoetageareal på 650 m 2. 4.3. Servicebygningen må ikke opføres med mere end 1½ etage. 4.4. Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 8,5 meter over eksisterende terræn for noget punkt på en bygning. Grundens niveauplan (eksisterende terræn) fastlægges af kommunen. Enkelte bygningsdele (skorstene o.lign.) kan dog tillades en større højde. 4.5. Taget skal udføres som symmetrisk saddeltag i lighed med taget på den eksisterende servicebygning. Enkelte mindre tagflader kan efter Byrådets skøn gives en anden taghældning. Tagfladen kan brydes af kviste og altaner. 4.6. Campinghytter placeres i Byggefelt 3 som illustreret i Bilag 4, og har hver et bruttoetageareal på 10-15 m 2. Hytteområdet kan dog saneres efter en nærmere plan godkendt af Byrådet. Lokalplanbestemmelser 17
Lokalplan M.1.55. Ved en sanering må det samlede bruttoetageareal ikke overstige 150 m 2, og den enkelte hytte maksimalt have et bruttoetageareal på 25 m 2. 4.7. I Byggefelt 3 kan der etableres en legeplads. 4.8. Svømmebadet med de tilhørende bade- og toiletfaciliteter m.v. som beskrevet i 3.2., Delområde A1, 4. pkt., skal placeres indenfor Byggefelt 2. Facilitetsbygningen skal placeres udenfor strandbeskyttelseslinien. 4.9. Servicebygningen i tilknytning til svømmebadet må have en maks. højde på 3,5 meter over eksisterende terræn og udføres med symmetrisk saddeltag med en taghældning på min. 15. Grundens niveauplan (eksisterende terræn) fastlægges af kommunen. 4.10. Servicebygningen i tilkytning til svømmebadet skal af hensyn til udsigten fra sommerhusene på Færgehagevej placeres med længderetningen orienteret nordsyd, dog med mulighed for en drejning på maks 15 mod øst eller vest. Delområde A2 4.10. Hytterne som beskrevet i 3.2., Delområde A2 skal placeres og opføres som vist på Bilag 4 og 5 og i øvrigt i overensstemmelse med det til enhver tid gældende campingreglement. 4.11. Den enkelte hytte må opføres med et bruttoetageareal på maksimalt 25 m 2. Delområde A3 4.12. Den eksisterende servicebygning kan udvides op til et samlet bruttoetageareal på 130 m 2. 5 Bebyggelsens ydre fremtræden Delområde A1 5.1. Ved ombygning og tilbygning i tilknytning til servicebygningen som beskrevet i 3.2., Delområde A1, 2. pkt., skal arkitektur og materialer være i overensstemmelse med den eksisterende servicebygning. 5.2. Servicebygningen i tilknytning til svømmebadet som beskrevet i 3.2., Delområde A1, 4. pkt., skal opføre i materialer der afstemmes med service- Lokalplanbestemmelser 18
Lokalplan M.1.55. bygningen. Delområde A2 5.3. Hytterne skal opføres med bygningssider af træ og tagbeklædning af mørk eternit eller tagpap. Farvevalg skal være afstemt med sommerhusbebyggelsen beliggende på Færgehagevej. Materiale- og farvevalg skal være ens for alle hytterne i delområdet. Delområde A3 5.4. Til- og ombygninger til servicebygningen skal udføres i overensstemmelse med den eksisterende bygnings udformning og materialevalg. Farverne på servicebygningens bygningssider kan dog ændres til andre jordfarver, men hele bygningen skal fremstå i samme farve. 6 Beplantning 6.1. Af hensyn til udsigten fra sommerhusbebyggelsen på Færgehagevej, fortages en udtynding af beplantningen langs jernbanen således at denne fremtræder med solitærtræer som vist på Bilag 3. Beplantningen mellem solitærtræerne nedskæres og vedligeholdes i en højde på 2-2,5 meter. 6.2. Bortset fra de eksisterende træer i delområderne A1, A2, A3 og A4 må ingen form for beplantning i delområderne have en højde over 2,5 meter. Dog kan der efter Byrådets godkendelse gives tilladelse til at plante enkelte solitære træer. I den forbindelse skal der tages hensyn til udsigten fra sommerhusene på Færgehagevej. 6.3. Ingen hæk og intet hegn mellem Færgehagevej og campingpladsen må overstige 1,5 meter. 7 Udstykning 7.1. Der kan ikke ske yderligere udstykning af området uden Byrådets tilladelse.. Lokalplanbestemmelser 19
Lokalplan M.1.55. 8 Vej- og stiforhold 8.1. Der udlægges vej og sti med en beliggenhed som vist på Bilag 1: a-b: c-d: Vej i en bredde af 4 meter med offentlig adgang for gående til strandområdet på Færgehagen i tidsrummet kl. 7.00-22.00. Sti i en bredde af 2 meter med offentlig adgang for gående til strandområdet på Færgehagen i tidsrummet kl. 7.00-22.00. 9 Lednings- og sporanlæg 9.1. El-ledninger herunder til vejbelysning - må alene udføres som jordkabler. 9.2. Belysningen i området skal i videst muligt omfang begrænses til områderne omkring veje/stier og bygninger og skal udføres som parkbelysning. 10 Forudsætninger for ibrugtagen 10.1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug i området, før: Den er tilsluttet en almen vandforsyningen (jf. redegørelsesdelen 4.3. Vandforsyningsplanen). Den er tilsluttet spildevandsforsyningen i overensstemmelse med spildevandsplanen (jf. redegørelsesdelen 4.4. Spildevandsplanen). 11 Dispensation fra lokalplanen 11.1. Byrådet kan meddele dispensation til mindre lempelser af lokalplanens bestemmelser forudsat, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt og opretholdt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanbestemmelser 20
Lokalplan M.1.55. 12 Klageadgang. 12.1. Klager over Byrådets afgørelser i medfør af nærværende lokalplan behandles efter reglerne i kap. 14 i Lov om Planlægning, hvortil der henvises. 13 Ophævelse af lokalplaner 13.1. Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves følgende ældre lokalplaner for lokalplanområdet: Lokalplan M.1.17. vedtaget af Mariager Byråd den 15. december 1983. Tillæg nr. 1 til Lokalplan M.1.17. vedtaget af Mariager Byråd den 11. april 1991 og Lokalplan M.1.34. vedtaget af Mariager Byråd den 13. august 1987. Lokalplanbestemmelser 21
Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger bindende bestemmelser for udnyttelsen af ejendomme indenfor planens område. Bestemmelserne kan omhandle den fremtidige anvendelse af det areal og de bygninger, som lokalplanen omfatter, bebyggelsens art, omfang og udformning, friarealers anvendelse, fællesanlæg, afskærmnings foranstaltninger, beplantning, vej- og stiforhold m.m. Lokalplanen er delt op i to dele: - En redgørelsesdel, der redegør for planens intentioner og forhold til anden lovgivning. - En bestemmelsesdel, der fastlægger bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere. Hvornår skal der laves en lokalplan? Ifølge Planloven skal der laves en lokalplan, når det er nødvendigt for at opfylde kommuneplanen. Der skal også laves en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Byrådet kan endvidere på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et forslag til en lokalplan. Hvad er virkningen af en lokalplan? Der må ikke etableres forhold, som er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Lokalplanen regulerer dog kun fremtidige forhold. Det betyder, at lovlig, eksisterende bebyggelse eller anvendelse kan fortsætte som hidtil, selv om den er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Offentliggørelse af lokalplanen Før en lokalplan kan vedtages endeligt, skal der fremlægges et forslag til offentlig høring i mindst 8 uger. I dette tidsrum kan alle med interesse komme med indsigelser, idéer, kommentarer og forslag til lokalplanforslaget.