17-03-2014 13 41 OU234 Hjerting strandvej 38 n 6710 Esbjerg V Byggeri Teknik og Miljø Torvegade 74 6700 Esbjerg Esbjerg, den 10. marts 2014 Sags id. 12/13321 - Stormgade 69, 6700 Esbjerg. Hermed vores bemærkninger til det nu færdige byggeri Stormgade 69 (ikke projekt) Bebyggelsensprocenten er stærkt overskredet idet kommuneplanen kun tillader en bebyggelsesprocent på 100. Bebyggelsesprocenten i det færdige byggeri udgør 194. dog hvis man overfører 57m2 grund fra Frodesgade 119 er bebyggelsesprocenten 174. Ved at Esbjerg kommune tillader en så kæmpestor overskridelse af bebyggelsesprocenten, giver det store problemer ved at der så lige pludselig bliver samlet så mange personer på så lille et sted. Det bevirker jo også, at det lovbefalede friareal ikke en gang opfylder det halve af lovkravet. Ved overførsel af 57m2 grund fra Frodesgade 119 til Stormgade 69 bliver grundarealet i Frodesgade 119 så småt, at bebyggelsesprocenten også her overskrider kommuneplanens fastsatte maximun på 100. Vi kan ikke forstå, at Esbjerg kommune giver tilladelse til overførsel af grundareal fra Frodesgade 119 til Stormgade 69, så grunden Frodesgade 119 dermed heller ikke kan opfylde kommuneplanen. Indbliksgener: Fra altangangene Stormgade 69 er der direkte indkig til både altanerne på 1. sal og stueetagen og hele haven i vores ejendom Stormgade 71. Det drejer sig ikke kun om få personer, som kan overvåge altanerne og haven i vores ejendom, men derimod ca. 30 personer, hvilket medfører utroligt store gener for beboerne i vores ejendom, samtidig med, at det giver en stor værdiforringelse i brugen af vores ejendom og det gør det meget svært at udleje lejlighederne. Det drejer sig ikke kun om indblik i et vist omfang. Vores ejendom kan totalt overvåges ved, at beboerne i Stormgade 69 kan stå og kigge direkte ned på beboerne i vores ejendom. Esbjerg kommune skal være klar over, at hele vores ejendom, p.g.a. højden af altangangene, kan overvåges. Det kan vi ikke acceptere og bestemt ikke affinde os med og mener slet ikke, at det bare er noget, vi skal tåle.
17-03-2014 13 41 OU234 Hjerting Strandvej 38 n 6710 Esbjerg V Ved, at Esbjerg kommune har givet tilladelse til det ulovlig boligbyggeri, har kommunen i den grad værdiforringet vores ejendom, idet den ikke kan bruges som før, hvor der var totalt ugenerte altaner og ingen skygge fra naboen. Lysforhold: Elevatortårnet, som er placeret kun ca. 4. meter fra skel skygger for sol og lys i en stor del af haven og på altanerne i vores ejendom. Det medfører store gener i forhold til sol- og lys forhold. Ved, at Esbjerg kommune tillader det høje elevatortårn placeret kun 4 meter fra skel, har man frataget beboerne i Stormgade 71, muligheden for at få sol og lys på altanerne og i en stor del af haven. Dette medfører store gener for beboerne og stor værdiforringelse af vores ejendom. Opholdsarealer: Ejendommen Stormgade 69 er omfattet af kommuneplanen i rammeområde 01-040-260, som siger, at friarealerne skal udgøre mindst 25% af det samlede grundareal. Friarealet Stormgade 69 udgør knap 10%, hvilket ikke er stort nok i forhold til gældende kommuneplan. Altangange, elevatortåm, indkørsel og parkeringspladser må ikke medregnes til friareal. Ved at Esbjerg kommune har givet tilladelse til at etablere 20 værelser og 4 lejligheder på så lille en grund, har kommunen slet ikke fulgt loven og retningslinier for friarealer. Der er ikke engang etableret halvdelen af friarealet, som kommuneplanen siger. Kommunen har heller ikke stillet krav om, at der skal være en støjmur, selvom man giver tilladelse til at samle så mange personer, på et alt for lille areal. Derfor kræver vi som minimum og som et krav i byggetilladelsen, at den høje støjmur, som var der før og hvor der ikke var alle de gener og som bygherren uden videre har fjernet, bliver genetableret. Parkeringsforhold: Der etableres kun fire parkeringspladser, hvilket er for få i forhold til, at der er opført tyve ungdomsboliger og fire almindelige lejligheder. Man må anse det for sandynligt, at beboerne i de fire almindelige lejligheder samt en del af beboerne i ungdomsbolighedeme samt de to lejligheder i Frodesgade 119 har bil og derfor er der for få parkeringspladser i gården. Der er slet ingen parkeringsareal til motorcykler eller knallerter i gården. Der er ikke mulighed for parkering efter gældende regler, som Esbjerg kommune fuldstændigt har tilsidesat.
17-03-2014 13:41 OU234 Hjerting strandvej 38 n 6710 Esbjerg V Ansøgning om byggetilladelse: Bygherren har ikke udfyldt ansøgning om byggetilladelse korrekt, men det har Esbjerg Kommune negligeret. Selvom Ulrik Revsbech i dag har meddelt os, at bygherren ligeså godt kunne have ansøgt på bagsiden af et stykke madpapir, må man vel gå ud fra, at når nu bygherren alligevel vælger at indsende et normalt ansøgningsskema, at det så skal være udfyldt korrekt. Under planforhold har bygherrren sat kryds ved, at byggeriet er i overensstemmelse med kommuneplanen. Dette er ikke rigtigt. Under vejforhold, har bygherrren sat kryds ved "nej" i spørgsmålet om byggearbejdet kræver ny overkørsel eller ændret benyttelse af eksisterende overkørsel. Dette er heller ikke korrekt, idet der er lavet en ny overkørsel og denne overkørsel skal bruges af beboerne i både Frodesgade 119 og Stormgade 69. Beboerne i Frodesgade 119 havde tidligere ind-og udkørsel til Frodesgade. Denne udkørsel er blevet sløjfet og brugt til byggeriet. Bygherren har heller ikke indsendt en begrundet ansøgning om dispensationer fra kommuneplanen, som byggeriet er i konflikt med. Bygherren har uden at spørge os eller give besked egenhændig jernet en høj dobbeltmuret støjmur og har istedet for etableret et raftehegn på 1,7 m i mellem ejendommene. Efter at der er opsat et raftehegn kan man nu stå og kigge direkte ind i vores have. Endvidere er et raftehegn ikke tæt og det bevirker, at os fra biler, knallerter og motorcykler kan blæse ind i vores have, hvor lejernes børn leger. Esbjerg kommune har ikke forlangt, at der i forbindelse med byggeriet blev etableret en støjmur igen. Det er fuldstædigt uacceptabelt. Vores baghave bliver belastet af støj fra mindst 30 personer og biler, motorcykler og knallerter. Der har ikke tidligere været kørende trafik langs skellet til vores have. Nu er der omkring 30 personer, som skal færdes langs skellet samtidig med, at der også er kørende trafik fra beboerne i Frodesgade 119, som tidligere havde udkørsel til Frodesgade. Vi havde længe før raftehegnet blev sat op, givet bygherren besked om, at det kunne vi ikke acceptere, men ved, at Esbjerg kommune ikke stiller krav om støjmur i byggetilladelsen, kan bygherren jo gøre, som det passer ham. Bygherren har ikke indsendt en begrundet ansøgning om dispensation til byggeriet, som han skal i henhold til vejledningen til ansøgning om byggetilladelse. Ved at Esbjerg kommune ikke har fulgt reglerne for at lave en helhedsvurdering, har man i den grad ødelagt mulighederne for vores udlejning. Det som før var ugenert er nu totah overvåget af rigtig mange mennesker, nok mellem 25-30. Vores lejere har før kunnet sidde ugenert og nyde solen på altanen og i haven. Det har kommunen nu også frataget vores lejere ved, at kommunen ikke har fulgt reglerne for helhedsvurderingen. Kommunen har bl.a. givet tilladelse fil opførelse af et højt elevatortåm så tæt ved skel, at det giver skygge på vores altaner og en del af haven.
17-03-2014 13 41 OU234 Hjerting Strandvej 38 n 6710 Esbjerg V Vi går ud fra, at Esbjerg kommune, når man endnu engang foretager en helhedsvurdering, sørger for at ændre de utilfredsstillende indsigts- og lysforhold ved vores ejendom, samt sørger for at friarealer og parkeringsforhold og adgangs- og tilkørselsforhold, overholder gældende kommuneplan, således det ikke bliver en gentagelse af den ulovlige helhedsvurdering fra tidligere. Ved at kommunen ikke har fulgt de gældende regler, har man ødelagt vores muligheder for en ordentlig udlejning og i den grad værdiforringet vores ejendom. Det har altid været attraktivt for vores udlejning, at der har været en ugenert have og det er ødelagt efter Esbjerg kommunes tilladelse til det store bygggeri. Værdien af vores ejedom er nu blevet meget stærkt forringet. Bygherren forsøgte at købe vores ejendom så det store byggeri kunne overholde loven, men vi tror ikke han havde midlerne til det. Vi kan eventuelt foreslå, at Esbjerg kommune køber vores ejendom, så man kan råde båd på den ulovlige byggetilladelse. venlig hilsen
Revsbech Ulrik. ULR Fra: Kasper Vemmelund [vemmelund.kasper@gmail.com] Sendt: 10. marts 2014 21:36 Til: Esbjerg Kommune - Plan Emne: Partshøring Stormgade 69 Hej Vedrørende partshøring om byggeriet Stormgade 69. Vi er beboer på Frodesgade 119,1sal. Lejligheden er købt i 2010 og tinglysningen fra 2007 har derfor dannet grundlaget for vurdering af gårdhave samt byggeri på grunden Stormgade 69. Ved købet er derfor vedlagt brev fra Teknik&Miljø, Ulrik Revsbech, der d. 18 Oktober 2007 har givet tilladelse til et byggeri med erhverv i bunden og lejligheder i de to øverste etager. En bebyggelses procent på 129 og derudover erklæret at bebyggelsesprocenten for etageejendomme er 150 procent. Derudover er der skitser af hvordan byggeriet bliver udført. Ifølge tegninger på byggeriet Stormgade 69, er bebyggelsesprocenten 217 procent, det vil sige både større end det angivet i tilladelsen samt væsentlig større end det tilladt for etagebyggeri. Derudover er der opført et stort trappetårn med elevator i et område der ikke er tegnet på den oprindelige tilladelse. Området det er opført i, skulle have indgået som en del af fællesarealet, som nu er væsentligt reduceret. På grund af størrelsen samt højden af denne, er der stort set ikke plads i gården til at komme rundt med biler, samt der aldrig er sollys i gården. Den meget trange plads i gården, samt forsøget på at skabe P-pladser, har medført at hvis der holder biler på de to p-pladser ind mod Frodesgade 119, er det ikke muligt at komme ud imellem disse - Her bør der i henhold til krav om fælles adgangsveje være mindst 1,3meter. En helt ulogisk vej kunne være tiltænkt hen igennem Stormgade 69 område under altaner, men dette område er opgivet til at være 129cm bred, og derfor under kravet for adgangsveje. Derudover er der på denne "rute" en vindues skakt til kælderen, hvilket gør at denne heller ikke kan anses som værende niveaufri. Den nederste etage er udført som 4 lejligheder i stedet for "mindre erhverv" som specificeret i tilladelsen. Derudover bliver stue og 1.sal brugt til udlejning som studieværelser, disse kan derfor sidestilles med et kollegie, hvilket der intet steder står angivet. Dette medfører at der i de 8 lejligheder bor op mod 20 studerende i stuen og 1.sal, dertil kommer lejerne på 2.sal.. Dette giver en masse trafik i gården, samt store plads problemer i den forvejen meget lille gård pga. byggeprocenten og trappetårnet og dertil cykler til alle lejere. Derudover er der generne fra så mange studerende. Mvh. Kasper Vemmelund & Rikke Jørgensen Frodesgade 119, 1 6700 Esbjerg 1
Revsbech Ulrik. ULR Fra: Allan Schmidt [smint80@gmail.com] Sendt: 11. marts 2014 23:52 Til: Esbjerg Kommune - Plan Cc: Rikke Søndergaard Madsen Emne: Partshøring om Stormgade 69 - Fra Frodesgade 119, stuen. Hej Vedrørende partshøring om byggeriet Stormgade 69. Vi er ejere af og beboer i Frodesgade 119, stuen. Vi mener at bebyggelsen på Stormgade 69 overtræder både generelle regler og særlige vilkår for denne grund og at dette ville have været opdaget før byggeriet hvis kommunen havde foretaget korrekt partshøring. I vedlagte skrivelse fra Landinspektørerne Syd, samt svar fra Esbjerg kommune sendt via bygherren på Stormgade 69's advokat opstilles der nogle kritterier for areal overførsel fra Frodesgade 119 til Stormgade 69 for at byggeriet har været muligt: 1) Bebyggelsen på Stormgade 69 opføres i samme højde som bygningen på Frodesgade 119. Dette er ikke tilfældet, da bygningen på Stormgade 69 er synligt højere. 2) Det fremgår at man vil bygge 2½ - 3 etager med 3 boligenheder i hver. Dette er ikke overholdt da man har bygget 4 boligenher i hver etage, hvilket giver en overskridelse på 33%. 3) Areal overførslen er på 57 m2. Da ejerne af Stormgade 69 mener de har eksklusiv over 4 af parkeringspladserne giver det et samlet arealoverførsel på mindst 66 m2. 4) Der vil blive etableret 1 parkeringsplads per boligenhed. Der er opført 6 hvoraf 2 tilhører frodesgade 119, derved er der 4 parkeringspladser til 12 boligenheder. 5) Der skal være adgangsforhold til Frodesgade 119 via Stormgade 69. For indkørsel/parkering er dette overholdt. Men der er ikke sikret nogen adgangsforhold til hoveddør på Frodesgade 119. Sådan en adgang skal selvfølgelig også give mulighed for at lave handicap venlige forhold for frodesgade 119's beboere, hvilket kræver niveau fri gang areal på mindst 1,3m i bredden. Dette er ikke opfyldt. Disse kritterier har været afgørende for salgsprisen af Frodesgade 119, stuen til undertegnede fra J & J Ejendomsselskab som også har forestået den bebyggelse der overtræder disse vilkår. Altså har de samme personer solgt ejendommen ud fra et set vilkår og siden forringet dem. Af generelle regler mener vi bl.a. at byggeriet overskrider følgende: 1) Bygningsreglement for erhvervs- og etagebyggeri afsnit 2.3 stk. 2 som siger at "Ved fastlæggelse af afstande efter stk. 1 skal det i øvrigt sikres at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver væsentlige indbliksgener." Dette er ikke overholdt da der er oprettet udendørs adgangsaltaner i både 1. sal og 2. sals højde med frit udsyn til hele Frodesgade 119's gårdareal. 2) Ifølge bygninsreglement 10 skal kommunen sikre at der er fornuftig indretning af ubebyggede arealer som sikrer fornuftige opholds og parkeringsarealer. 1
Dette mener vi ikke er overholdt da man har indrettet 6 parkeringspladser hvoraf 2 til Frodesgade 119, og 2 er reserveret til en lejer på 2. sal. Derved er der 2 parkeringspladser til de ca. 20 mennesker der bor i stuen og 1. sal. Disse pladser er ikke engang nok til at rumme alle de cyckler der heller ikke er lavet plads til. Samtidigt er det i et område hvor der er parkering forbudt i de 2 nærmest gader: Stormgade og Frodesgade. Indretningen har også gjort parkeringspladserne svært tilgængelige. 3) Ifølge kommuneplan 2006-2018 delområde 01-010-060 må der ikke bygges erhverv med klasse over 2 ifølge håndbog om miljø og planlægning Da der på øverste etage er drevet hotellignende drift vil det minimum være klasse 3 ifølge håndbogen. 4) Ifølge kommuneplan 2006-2018 delområde 01-010-060 må der maksimalt bebygges med 200%. Ifølge tegning fremsendt af den opførte bygning er bebyggelsen på 148 m2 kælder, 306 m2 stueplan, 306 m2 1. sal og 294 m2 2. sal. på en grund på 497 m2 hvilket giver en bebyggelsesprocent på 219%, og dette er uden at medregne tårnet med elevator og trappe som ifølge Bygningsreglement for erhvervs- og etagebyggeri afsnit 3.3 stk. 2 skal regnes med endda for hver etage. Derved vil det totale areal blive mindst 1120 m2 som giver en bebyggelsesprocent på 225,4% og altså langt over de tilladte 200%. 5) Ifølge kommuneplan 2006-2018 skal opholdsområde for bygninger med over 10 boliger en størrelse der tillader paralle aktiviteter såsom boldspil, legeplads, solbadning, grill m.m. uden, at det er til gene for de omkringliggende boliger eller aktiviteterne indbyrdes. Dette er helt sikkert ikke tilfældet da opholdsområde er meget lille og enhver aktivitet derved er til gene for beboerne i Frodesgade 119. 6) Ifølge kommuneplan 2006-2018 skal en større del af opholdsområdet være solbeskinnet. Dette er ikke tilfælde pga. bygningshøjden og fordi der er tilføjet et højt elevator/trappetårn i opholdsområdet. 7) En parkeringsplads skal følge normen være 2,5 x 5 meter samt have et friarea til indstigning som kan være gangareal eller lettere traffikeret køreareal. Desuden bør der være 7 meter areal til manøvre bag pladsen. Dette lever parkeringspladserne ikke op til da 3 af dem er 2,5 m x 4,2 m med 6,8 m manøvre område. 2 pladser er 2,3 m x 4,7 m med 7,3 m manøvreområde og den sidste er 1,8 m x 4,7 m med 7,3 m manøvreområde. 2 af pladserne er direkte op ad rækværk eller bygning hvilket ikke giver mulighed for udstigning. Derfor lever gården heller ikke op til af sikre ejerne af Frodesgade 119 2 parkeringspladser. Da man har lavet 2 etager med kollegie og 1 med hotellignende drift samt 33% ekstra boligenheder afviger dette meget fra den principielle godkendelse der danner basis for overførsel af areal fra matrikel 1aat til 1ke. Denne løsning giver selvfølgelig mange flere mennesker på området og derved større pres på gårdforhold, støj, henkastet affald osv. Bekræft venligst modtagelse af denne mail ASAP. Med venlig hilsen Allan Schmidt & Rikke S. Madsen Frodesgade 119, stuen. DK-6700 Esbjerg 2