LOKALPLAN 1-2-101 ERHVERVSOMRÅDE NORD FOR STIGSBORG BRYGGE NØRRESUNDBY MIDTBY Forslag AALBORG KOMMUNE TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN SEPTEMBER 2007
Lokalplanens høringsperiode på minimum 8 uger offentliggøres i pressen og på www.aalborgkommune.dk/lokalplaner Indsigelser, bemærkninger og nærmere oplysninger: Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks 219 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: John H. Simonsen, tlf. 9931 2245 Lokalplanen er udarbejdet af SvAJ/COWI i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser tre panoramafotos fra lokalplanområdet.
Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...7 Lokalplanens indhold...7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...11 Miljøvurdering af planer og programmer...13 Servitutter...16 Planbestemmelser Indledning...17 1. Formål...18 2. Område og zonestatus...18 3. Arealanvendelse...18 4. Udstykning...19 5. Bebyggelsens placering og omfang...19 6. Bebyggelsens udseende...20 7. Ubebyggede arealer...20 8. Veje, stier og parkering...21 9. Tekniske anlæg...22 10. Miljø...22 11. Grundejerforening...22 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug...22 13. Lokalplan og byplanvedtægt...23 14. Servitutter...23 15. Retsvirkninger...23 Vedtagelse...25 Bilag Erhvervskategorier, Bilag A *...27 Støj fra erhverv, Bilag B *...31 Støj fra trafik, Bilag C *...33 Parkeringsnormer, Bilag F *...35 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsskitse... Bilag 3 Aalborg Kommune
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvor dan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlig hedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter pro ceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik og Parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. 4 Aalborg Kommune
Redegørelse Forslag Engvej Limfjordsvej Nordre Havnegade Stigsborg Brygge Boldbaner Hedegaard A/S Teknik- og Miljøforvaltningen Limfjorden Lokalplanområdets afgrænsning Lokalplanens baggrund og formål Det er lokalplanens formål at give mulighed for opførelse af bebyggelse på arealet nord for Teknik- og Miljøforvaltningen på Stigsborg Brygge. Området kaldes i daglig tale for "Den tidligere tømmerhandels grund". I kommuneplanrammes bydelsbeskrivelse er området er udpeget som højt prioriteret byomdannelsesområde sammen med naboområdet Stigsborgkvarteret, der i de kommende år skal omdannes til et nyt byområde. Ny bebyggelse i lokalplanområdet kan derfor ses som en forløber for den kommende byomdannelse af Stigsborgkvarteret, og blive en del af ankomsten hertil. September 2007 5
Forslag Redegørelse Lokalplanen er udarbejdet med det formål at omdanne området til et nyt byområde, der primært skal anvendes til miljøvenlige byerhverv. Området skal danne overgang mellem den eksisterende havneindustri og de kommende boligområder i Stigsborgkvarteret. Områdets synlige placering tæt ved Limfjorden betyder, at der skal sikres et højt arkitektonisk niveau. De miljømæssige konsekvenser af placeringen som nabo til korn- og foderstofvirksomheden Hedegaard A/S betyder, at den vestlige del af området (delområde A) skal udlægges til grøn bufferzone, hvor der kun kan etableres anlæg til tekniske formål. Bufferzonen skal mindske støv- og støjgenerne fra industrien og skal derfor beplantes. Kommunen har vurderet, at den planlagte anvendelse af lokalplanområdet er i overensstemmelse med den ønskede udvikling for kvarteret. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger tæt ved fjorden i den sydøstlige del af Nørresundby. Lokalplanområdet (er privat ejet) omfatter et areal på ca. 2,5 ha. På arealet har der tidligere ligget en tømmerhandel, der bl.a. bestod af lagerhaller, garage- og virksomhedsbygninger mv. Lokalplanområdet ligger i byzone. De tidligere erhvervsbygninger er nedrevet og området ryddet. Lokalplanområdet opdeles i to delområder, A og B, jf. Bilag A. Inddelingen af lokalplanområdet i delområder er sket efter en vurdering af de miljømæssige påvirkninger, primært støv fra korn- og foderstofvirksomhederne langs havnefronten. Støvet stammer fra diffuse kilder ved håndtering af kornet. A B Lokalplanområdet og dets omgivelser. Område A er bufferzone, mens område B giver mulighed for byggeri. 6 September 2007
Redegørelse Forslag De væsentligste støvgener sker ved losse- og lastanlæg, udendørs oplag og ved transport med lastbil (jf. miljøafsnit s. 14), hvor støvet efterfølgende kan bæres med vinden, oftest i østlig og nordøstlig retning. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet ligger i et blandet område med boliger, tung industri, erhverv samt rekreative faciliteter og Limfjorden som nærmeste naboer. Mod nord afgrænses lokalplanområdet af Limfjordsvej, mod vest af Nordre Havnegade, mod syd af Stigsborg Brygge. Lokalplanområdets østlige grænse er mod Nørresundby Boldklubs anlæg. Nord for området findes et ældre boligkvarter med etagebebyggelse. Vest for området og langs havnen ligger korn- og foderstofvirksomheden Hedegaard A/S, der tilhører miljøklasse 3-6 for den del af virksomheden, der ligger umiddelbart vest for lokalplanområdet. Vest for lokalplanområdet findes også "Syrestien", der er en rekreativ cykel- og gangforbindelse fra lokalplanområdet til Nørresundby Midtby og Aalborg. Syd for området ligger Aalborg Kommunes administrationsbygning til Teknik- og Miljøforvaltningen og Forsyningsvirksomhederne. Sydvest for området ligger et grønt areal, der fungerer som bufferzone mellem kommunens bygning og Hedegaard A/S. Øst for området ligger Nørresundby Stadion og et tidligere erhvervsareal, der bl.a. rummede virksomheden Kemira. Ifølge Kommuneplanen skal de fjordnære, sydvendte erhvervsarealer omdannes til et nyt byområde - Stigsborgkvarteret. Lokalplanens indhold Anvendelse Lokalplanen giver mulighed for at opføre bebyggelse til let erhverv som fx kontorer, institutioner, klinikker samt kultur- og fritidsformål mv. I området kan der opføres bebyggelse med en bebyggelsesprocent på maks. 65. Til grundarealet kan medregnes en forholdsmæssig del af fællesarealet. Bebyggelse inden for området kan opføres i maks. 5 etager med en maks. højde på hhv. 21 meter i områdets nordlige del og 18 meter i områdets sydlige del, jf. principsnittet herunder. Der stilles krav om, at virksomheder og anlæg, der placeres i lokalplanområdet, er miljøvenlige, hvilket vil sige at de kun må påvirke omgivelserne i ubetydelig, ringe eller mindre grad. LIMFJORDSVEJ DOMICIL MAX. 5 ETAGER MAX. 21 METER DOMICIL MAX. 5 ETAGER MAX. 18 METER STIGSBORG BRYGGE FORSYNINGSVIRKSOMHEDERNE OG TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN LIMFJORDEN Principsnit (nord-syd) gennem området, der viser skalaer, bygningshøjder osv. Ikke målfast. September 2007 7
Forslag Redegørelse Bufferzone For at sikre den fornødne afstand til Hedegaard A/S, så Miljøstyrelsens gældende regler for støv, støj mv. er overholdt, er der indlagt en miljømæssig zone (bufferzone) i områdets vestlige del, delområde A, hvor der tilstræbes en afskærmende beplantning, der minimerer støvgener fra industriområdet vest for lokalplanområdet. I bufferzonen kan der kun etableres bebyggelse til tekniske formål. Bufferzonen har en bredde på 60 m fra lokalplanområdets vestlige skel. Bebyggelse Bortset fra tekniske anlæg kan ny bebyggelse inden for lokalplanområdet kun placeres inden for delområde B. Endvidere kan sekundære bygningsdele tilknyttet bebyggelse i delområde B i mindre omfang placeres inden for delområde A, såfremt der ikke er permanente arbejdspladser, facadeåbninger og udluftning i delområde A. Bebyggelse i området skal have et enkelt udtryk og afspejle nutidens arkitektur. Derudover skal bebyggelse udformes med høj arkitektonisk standard da området skal være forløber for udviklingen af Stigsborgkvarteret. Illustrationerne på modstående side viser eksempler på den arkitektur/karakter, der søges opført inden for lokalplanområdet. Lokalplanlægningen for området skal sikre en visuel sammenhæng på tværs af området fra Limfjordsvej og til fjorden. Langs Limfjordsvej skal der etableres kig gennem området mod fjorden og Aalborg. Der skal således etableres mindst to kig fra valgfrie punkter på strækningen, og de to punkter skal placeres med en indbyrdes afstand på min. 40 meter. Det er ikke sikkert at man vil kunne se selve fjorden, men man skal kunne opfatte nærheden til vandet og det store åbne rum over Limfjorden. Skitserne viser, hvorledes der kan skabes visuel forbindelse gennem bebyggelsen. 8 September 2007
Redegørelse Forslag Pakkecenter Vest, Taulov Linak A/S Nordborg Elektronik Bang & Olufsen, Tjekkiet Administration og produktion Bebyggelse i området skal udformes med høj arkitektonisk standard, der skaber et attraktivt byområde som indgang til Stigsborgkvarteret. CCI Europe, Århus IT-virksomhed Tuborg Nord, Hellerup Kontordomicil September 2007 9
Forslag Redegørelse Der fastlægges byggelinjer på mindst 10 meter mod Limfjordsvej og Stigsborg Brygge. Mod østligt skel, mod Nørresundby stadion, fastlægges en byggelinie på mindst 5 meter samt et skråt højdegrænseplan på 45 grader. Mindre bygningsdele er dog undtaget for denne begrænsning mod østligt skel. I lokalplanområdet må tage ikke udføres i materialer, der kan fremstå skinnende og være til gene for nabobebyggelsen. Mindre udhæng er ikke omfattet af denne begrænsning. Inden for området kan den enkelte virksomhed opsætte skilte med virksomhedens navn og bomærke. Skiltningen skal følge Aalborg Kommunes vejledning om skilte og facader. Inden for delområde B kan én enkelt facade lyssættes, projiceres med billeder eller lignende, såfremt den ikke virker generende for beboerne i naboområdet. Belysningskonceptet skal afstemmes med resten af havnefronten. Byudstyr mv. For at sikre et sammenhængende område med høj byarkitektonisk kvalitet, vil der blive udarbejdet en designmanual for lokalplanområdet. Heri vil karakteren af områdets byudstyr, beplantning mv. blive beskrevet, så området vil fremstå med god helhdsvirkning. Landskab og beplantning Områdets grønne struktur skal opfattes som en del af den kommende byomdannelse af Stigsborgkvarteret. Den grønne struktur er en afgørende faktor for masterplanen for kvarteret, og princippet er, at bebyggelse skal være "standset" ud i en grøn bund. I debatoplægget for Stigsborgkvarteret fra juni 2003 blev det foreslået, at ny bebyggelse i lokalplanområdet skulle indpasses i en forstbotanisk have. Via lokalplanens bestemmelser sikres det, at området udvikles med en markant grøn profil. Beplantning inden for området skal bestå af træer og buske placeret i en grøn bund. Den landskabsmæssige karakter og bearbejdning må gerne variere inden for området, såfremt de danner en god helhedsvirkning. Visualisering af en bygning i delområde B, hvorpå der kan projiceres billeder. 10 September 2007
Redegørelse Forslag I lokalplanområdet er der en større, sandsynligvis selvsået birkebeplantning, som beplantningsplanen delvist tager udgangspunkt i. I delområde A skal der omkring den eksisterende birkebeplantning efterplantes/underplantes med buske (fx stedsegrøn liguster, kornel). Derudover suppleres delområde A med samme plantetyper, som på bufferarealet ved Stigsborg Brygge 5 (eg, tjørn, fuglekirsebær, stedsegrøn liguster, kornel, gedeblad). For at sikre kig gennem bebyggelsen skal beplantning langs Limfjordsvej ud for delområde B bestå af enkelte højstammede træer (fx fuglekirsebær, naur, røn), grupper af flerstammede træer/store solitærbuske (fx tjørn, hæg, bærmispel) i en bundplantning af buske (fx sargentsæble, fjeldribs, viburnum). Langs Nordre Havnegade etableres en allébeplantning af egetræer med en indbyrdes afstand på 15 m. Veje og parkering Lokalplanområdet kan vejbetjenes fra både Limfjordsvej og Stigsborg Brygge. Interne veje udlægges i en bredde af 9 m af hensyn til etablering af eventuelt fortov og rabat. Eventuelle blinde veje skal afsluttes med en vendeplads, der opfylder kravene i vejlovgivningen til vendemulighed for en 10 meter lang lastbil. Fra kommunens side er der ønske om at etablere Limfjordsvej med rabat, fortove og cykelsti, da det fremover vil blive den kommende adgang til Stigsborgkvarteret. For at imødekommme dette ønske reserveres to meter af lokalplanopmrådet langs Limfjordsvej A til vejareal. I området skal der udlægges areal til parkering B efter fordelingen 1 plads pr. 100 m 2 etageareal erhvervsformål. Større, sammenhængende parkeringsområder skal have en grøn karakter. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af Aalborgs byzoneområde, hvilket betyder, at det i lokalplanen skal beskrives, hvilken visuel påvirkning der vil ske af det eksisterende bymiljø. Lokalplanen fastlægger den maksimale højde på nybyggeri til 21 m målt fra et nærmere fastsat niveauplan og med maks. 5 etager. Lokalplanområdet ligger bag Teknik- og Miljøforvaltningen og Forsyningsvirksomhedernes bygning på Stigsborg Brygge, der er opført som en markant og voluminøs bygningskrop i op til 4 etager. Som nabo til lokalplanområdet ligger Hedegaard A/S, hvis gamle industribygninger og skorstene er op imod 60 meter høje. De gamle industribygninger og den nye forvaltningsbygning tegner en markant profil for Nørresundbys kystlinje. Såfremt lokalplanens byggehøjde og etageantal udnyttes maksimalt, vil det ikke sløre den eksisterende markante byprofil, men medvirke til at understrege den bymæssige tyngde både fra land- og vandside. Den nye bebyggelse forventes generelt at blive højere end den bagvedliggende boligbebyggelse i op til 3½ etage, men vil i højere grad spille op til bebyggelsen langs havnefronten. Det vurderes på denne baggrund, at der kan opføres bebyggelse efter lokalplanens principper, uden at det påvirker forholdet til kysten på en negativ måde. Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.2.D8, og er i Coverensstemmelse hermed. I Kommuneplanens bydelsbeskrivelse er lokalplanområdet sammen med Stigsborgkvarteret udpeget til højt prioriteret byomdannelsesområde, der skal September 2007 11
Forslag Redegørelse Havnegade. Det berørte område er i lokalplanen udlagt til vejformål. I lokalplanen er der medtaget mere areal end nødvendigt for at kunne etablere Stigsborg Brygge med det ønskede vejprofil. Ved den endelige vedtagelse af lokalplan 1-2-101, ophæves den del af lokalplan 12-059, der er omfattet af lokalplan 1-2-101. Kollektiv trafik Områdets nærmeste busstoppested findes på Østergade ca. 200 m fra området. Herfra er der forbindelse mod Aalborg Midtby, Uttrup, Hjørring og Sæby. Lokalplanområdet er en del af det kommuneplanens store byomdannelsesområde i Stigsborgkvarteret. A B omdannes til et alsidigt byområde med boliger, let erhverv mv. Som naboområde skal omdannelsen af lokalplanområdet harmonere og hænge fysisk og funktionelt sammen med det øvrige byomdannelsesområde. Stigsborgkvarteret - byomdannelse I juni 2003 startede debatten vedrørende omdannelsen af det forhenværende Kemira-område Stigsborgkvarteret. I den forbindelse udgav kommunen et debathæfte med forskellige idéer til omdannelsens form og indhold, herunder også konkrete forslag for indsatsen i lokalplanområdet. Det planlagte byggeri på den gamle tømmergrund kan således ses som 1. etape af Stigsborgkvarterets realisering. Designmanual For at sikre høj byarkitektonisk kvalitet vil der blive udarbejdet en designmanual for lokalplanområdet. Heri vil karakteren af områdets byudstyr, beplantning mv. vil blive nærmere beskrevet, så området vil fremstå med god helhedsvirkning. Lokalplan 12-059 Langs Stigsborg Brygge er en del af lokalplanområdet omfattet af lokalplan 12-059, Kontorer m.v., Nordre Miljøforhold Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Aalborg Kommunes spildevandsplan. Området er separatkloakeret. Overfladevand skal afledes til den offentlige kloak i Nordre Havnegade. Det må forventes, at der kan blive stillet krav om forsinkelse af overfladevand internt inden afledning til den offentlige kloak. Separat spildevand skal afledes til den offentlige pumpestation på Stigsborg Brygge. Overfladevand udledes til Limfjorden via et eksisterende udløb, og spildevand ledes til rensning på Renseanlæg Vest. Renovation - erhverv Ved erhvervsejendomme bør der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. 12 September 2007
Redegørelse Forslag Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Hvor der er behov for at opsamlingen af affald skal ske i storcontainere, skal der tages hensyn til, at containeren skal kunne tømmes af en lastbil, som skal kunne komme helt hen til containeren. Yderligere oplysninger findes på www.skidt.dk eller på tlf. 9931 4955. Støj fra erhverv Området er støjbelastet fra nabovirksomheden Hedegaard A/S. I følgende miljøvurdering er der redegjort nærmere for støjbelastningen inden for lokalplanområdet. Miljøvurdering af planer og programmer Aalborg Kommune har foretaget en screening i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" og vurderet, at lokalplanen er omfattet af lovens krav om miljøvurdering. Ifølge loven skal der for planer, der fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan, kun gennemføres miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Den indledende screening af planen viste, at lokalplanområdet vil være miljøpåvirket fra virksomheden Hedegaard A/S. Status for området og områdets omgivelser Området har været anvendt til tømmerhandel og er i kommuneplanen udlagt til miljøvenlige byerhverv. Mod nord grænser området op til et boligområde, mod øst ligger Nørresundby Stadion, mod syd ligger Teknik og Miljøforvaltningen og mod vest ligger virksomheden Hedegaard A/S adskilt fra området ved Nordre Havnegade. Nørresundby Stadion forudsættes flyttet og indgår derfor ikke i miljøvurderingen. Miljøvurderingen vil fokusere på følgende problemstillinger: Miljøpåvirkningen fra Hedegaard A/S. Trafikstøjbelastningen fra tilgrænsende veje. Jordforurening. Miljøpåvirkning fra Hedegaard A/S Hedegaard A/S er en korn- og foderstofvirksomhed. En virksomhed af denne type og størrelse påvirker omgivelserne med støv, lugt og støj. Støv Den primære luftforurening fra virksomheden er udslip af støv. Støvet udsendes dels fra afkastene fra ventilationsanlæggene på virksomheden (faste kilder), dels fra diffuse kilder som udendørs oplag og håndtering af korn, lastning og losning af skibe mv. Støvudslippet fra de faste kilder er reguleret i virksomhedens miljøgodkendelse, og vilkårene er fastsat i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Disse grænseværdier gælder for omgivelserne generelt og er uafhængige af naboarealernes anvendelse. Støv fra virksomhedens faste kilder vil således ikke have indflydelse på anvendelsesmulighederne i lokalplanområdet. På virksomheden sker der en væsentlig emission af støv fra diffuse kilder. Det skyldes særligt bidrag fra aktiviteterne: Losning/lastning af afgrøder og foderprodukter på kajanlægget. Udendørs håndtering og oplag af afgrøder m.v. i høstperioden. Transport med lastbiler på interne veje, hvor der forekommer støv og spild. September 2007 13
Forslag Redegørelse Losning og lastning af afgrøder vurderes at være den største kilde, men belastningen fra denne har primært betydning langs havnefronten. Det vurderes derfor kun at være belastningen fra de to sidstnævnte kilder, der har betydning i forhold til lokalplanområdet. Det er ikke muligt at kvantificere støvbelastningen fra de diffuse kilder. Denne er derfor vurderet ud fra statistiske data om vindforhold. I 8 dage om måneden vil vindforholdene være af en sådan karakter (mht. retning og styrke), at der kan forekomme støvgener i hele lokalplanområdet. Risikoen for støvgener vil være størst i høstperioden, hvor der forekommer store udendørs oplag af kornprodukter. Støvgenerne vil optræde hyppigst og kraftigst i den vestligste del af området nærmest Hedegaard og vil aftage gradvist mod øst, uden at der dog kan fastsættes konkret omfang eller afgrænsning. Det vurderes, at den vestligste del af området vil være så belastet af støv, at der ikke vil kunne etableres bebyggelse. Lugt Belastning med lugt fra virksomheden stammer fra både faste kilder (ventilationsafkast fra produktionen) og fra diffuse kilder. Ligesom for støv er lugtudslippet fra virksomheden reguleret via vilkår i miljøgodkendelsen. Der er dog den forskel, at grænseværdierne for lugt afhænger af de omkringliggende områders anvendelse. Således må erhvervsområder belastes med op til 10 lugtenheder (LE)/m 3, mens boligområder kun må belastes med op til 5 LE/m 3. Det vurderes, at udslip af lugt fra faste kilder på virksomheden ikke har betydning for anvendelsen af lokalplanområdet, idet udslippet sker i stor højde. Lugt fra diffuse kilder skyldes hovedsageligt den lugt, der opstår ved nedbrydning af spild af kornprodukter rundt omkring på de udendørs arealer. Regelmæssig renholdelse af de udendørs arealer reducerer denne lugtdannelse væsentligt, og det vurderes derfor, at udslip af lugt fra diffuse kilder ikke har betydning for anvendelsen af lokalplanområdet. Jordforurening Ejendommen har tidligere været anvendt til tømmerhandel. I hhv. 1990 og 2005 er der udført orienterende forureningsundersøgelser på arealet. Ved undersøgelsen er der påvist forurening med olie og tungmetaller. Der er endnu ikke taget stilling til kortlægning i henhold til Jordforureningsloven, men det må påregnes, at hele eller dele af ejendommen skal kortlægges og evt. oprenses. Før arealanvendelsen ændres, skal der udføres de nødvendige afværgeforanstaltninger efter aftale med kommunen. Opgravning og flytning af forurenet jord skal anmeldes til kommunen senest 4 uger før jordflytningen finder sted. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres yderligere tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og kommunens Teknik- og Miljøforvaltning underrettes. Regionsrådet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. Støj På baggrund af støjmålinger af alle betydende støjkilder på virksomheden er støjbelastningen af lokalplanområdet beregnet. For at få et billede af støjbelastningen i forskellige højder over terrænet er der beregnet i henholdsvis 1, 5 meters højde og i 10 meters højde. Støjudbredelsen er vist for natperioden, da det er i natperioden, støjudbredelsen får størst betydning. For følsomme arealanvendelser såsom boliger, varierer de støjgrænseværdier, som virksomheden skal overholde over døgnet. I natperioden er grænseværdierne naturligt nok de laveste. Resultaterne af støjberegningerne viser, at støjbelastningen fra virksomheden ikke hindrer anvendelsen af lokalplanområdet til 14 September 2007
Redegørelse Forslag mindre støjfølsom anvendelse såsom erhverv og kontorer. For denne type anvendelse skal støjniveauet være lavere end 60 db(a) i natperioden. Miljøpåvirkning med trafikstøj Lokalplanområdet er mod nord afgrænset af Limfjordsvej, mod vest af Nordre Havnegade og mod syd af Stigsborg Brygge. Der er foretaget beregninger af trafikstøjbelastningen for lokalplanområdet fra trafikken på de tre veje. Nordre Havnegade har som adgangsvej til Hedegaard A/S og havnen en del tung trafik. Derfor er det også herfra støjbelastningen på lokalplanområdet er størst. Med den planlagte anvendelse (kontorer) overskrides grænseværdierne for trafikstøj ikke. Trafikstøjen fra de to øvrige veje overstiger ikke grænseværdierne i lokalplanområdet. Foranstaltninger til reduktion af de miljømæssige påvirkninger af lokalplanområdet For at imødegå påvirkningen med støv fra Hedegaard A/S etableres en bufferzone i den vestlige del af lokalplanområdet. Bufferzonen kan anvendes til ikke miljøfølsom arealanvendelse. Ellers kan der etableres et beplantningsbælte, der vil medvirke til at reducere støvgenerne i resten af lokalplanområdet. Da det ikke er muligt at sætte en konkret størrelse på støvbelastningen, er det heller ikke muligt at fastsætte det præcise mål for størrelsen på bufferzonen. Syd for lokalplanområdet ligger Teknik- og Miljøforvaltningen, hvor der også er etableret en bufferzone for at reducere støvgenerne. Bufferzonen har her en udbredelse på ca. 100 meter. Da de væsentligste kilder til støvbelastning findes på kajen vil støvbelastningen være størst langs havnefronten og aftage jo længere væk fra kajkanten man kommer. En bufferzone på 60 meter inden for lokalplanområdet ud mod Nordre Havnegade vurderes derfor af være tilstrækkelig. Støvbelastningen af lokalplanområdet kan således forventes at være mindre end for området med Teknik og Miljøforvaltningen. Som nævnt medfører støjbelastningen af området fra Hedegaard A/S i 10 meters højde ingen begrænsninger i anvendelsen af området til erhverv. På baggrund af ovenstående inddeles lokalplanområdet i delområder. Delområde A har en udstrækning på ca. 60 meter fra Nordre Havnegade. Delområdet udlægges til bufferzone, som beskrevet ovenfor. Delområde B omfatter resten af området. I delområde B er støvbelastningen reduceret så meget, at der kan etableres kontorer. De to diagrammer viser Hedegaard A/S' støjpåvirkning på lokalplanområdet i natperiocden målt hhv. 1,5 og 10 meter over terræn. September 2007 15
Forslag Redegørelse Overvågning Miljøpåvirkningen fra Hedegaard A/S overvåges gennem det regelmæssige miljøtilsyn. Derudover er der ikke planlagt særlige overvågningsforanstaltninger. Sammenfatning Miljøvurderingen af den fremtidige anvendelse af tømmerhandelsgrunden viser, at der især skal tages hensyn til miljøpåvirkningen fra korn- og foderstofvirksomheden Hedegaard A/S, der ligger umiddelbart op til lokalplanområdet mod vest, hvis planen skal gennemføres uden væsentlige miljøgener. Det er særligt virksomhedens påvirkning med støv fra diffuse kilder (udendørs oplag og håndtering af kornprodukter) samt støj, der har betydning for anvendelsen af lokalplanområdet. De miljømæssige konsekvenser af påvirkningen fra virksomheden reduceres ved at sikre, at den vestligste del af lokalplanområdet nærmest virksomheden (60 m fra Nordre Havnegade) udlægges som bufferzone. Alternativer Lov om miljøvurdering af planer og programmer foreskriver, at der i miljøvurderingen skal redegøres for den nuværende miljøstatus og den sandsynlige udvikling, hvis planen ikke gennemføres - det såkaldte "0-alternativ". Områdets funktion som tømmerhandel er ophørt og området har gennem flere år ligger ubenyttet hen. De tidligere industribygninger, der samtidig forfaldt, er nu fjernet. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om el-kabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandled ninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsy nings selskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Aalborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Matr.nr. 119B, Nørresundby Markjorder Tinglyst: 12.11.1962 Titel: Dok om forsynings/afløbsledninger mv Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 119G, Nørresundby Markjorder Tinglyst: 12.11.1962 Titel: Dok om forsynings/afløbsledninger mv Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Områdets naboskab til boligområdet ved Engvej, Digmannsvej mv. samt Teknik- og Miljøforvaltningen betyder, at området ikke igen kan anvendes til industri, men kun ikke-generende erhvervsformer samt - i en vis udstrækning - boliger. Den ændrede planlægning af området betyder, at eventuelle miljøpåvirkninger som følge af industriproduktion på grunden er elimineret. 16 September 2007
Planbestemmelser Forslag Engvej Nordre Havnegade Limfjordsvej Stigsborg Brygge Limfjorden Lokalplanområdets afgrænsning Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. September 2007 17
Forslag Planbestemmelser 1. Formål 3. Arealanvendelse Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at området kan omdannes til et nyt attraktivt byområde med høj arkitektonisk kvalitet og et nutidigt udtryk, der er tilpasset omgivelserne ved fjorden, 1.2 at området anvendes til lette erhvervsmæssige formål samt kultur- og fritidsformål mv., 1.3 at området får en markant grøn profil, bl.a. via begrønning af fladeparkeringsarealer og plantning af nye træer, buske og græsser, og 1.4 at der sikres minimum to kig fra Limfjordsvej gennem området til Limfjorden. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: 3.1 Anvendelse, delområde A (Bufferzone) Området skal anvendes til bufferzone mod industrien langs havnen. Inden for området kan der opføres mindre tekniske anlæg. 3.2 Anvendelse, delområde B Delområdet må kun anvendes til let erhvervsmæssig anvendelse i miljøklasse 1-2, såsom Klinikker Kontorer Service Kulturelle formål Fritidsformål Undervisning Institutioner Rekreative formål Tekniske anlæg Værksteder o.l. I bilag A findes en samlet oversigt over anvendelsesmuligheder inden for miljøklasserne 1-2. Nørresundby Markjorder 16d, 119b, 119c, 119g, 2d, del af 295b, del af 294a, samt alle parceller, der efter den 19.12.2006 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Opdeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområde A og B, som vist på skitsen til højre samt på Bilag 1 og 2. 2.3 Zoneforhold Området ligger i byzone. Engvej Hedegaard A B Limfjordsvej Stigsborg Brygge Nørresundby stadion Lokalplanområdet inddeles i to delområder, A og B. 18 September 2007
Planbestemmelser Forslag 3.3 Tekniske anlæg Inden for lokalplanens område kan der opføres transformerstationer og andre tekniske installationer til områdets lokale forsyning. Disse anlæg kan placeres uden hensyntagen til byggefelter, men under hensyntagen til de bebyggede og ubebyggede arealers karakter. 4. Udstykning Ingen bestemmelser. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Generelt for lokalplanområdet Bebyggelsesprocent maks. 65. I grundarealet kan medregnes en forholdsmæssig andel af område A. Gennem lokalplanens område skal der etableres minimum to frie kig fra Limfjordsvej til Limfjorden/ Aalborg som vist i princippet på Bilag 2. Omkring den eksakte linje (det frie kig) skal der fritholdes et areal svarende til 5 m på hver side af linjen. Kiggene kan placeres valgfrit på Limfjordsvej og med en indbyrdes afstand på min. 40 meter. 5.2 Delområde A Ingen bebyggelse. Dog kan der opføres mindre bygninger og anlæg til områdets tekniske forsyning. Sekundære bygningsdele tilknyttet bebyggelsen i delområde B kan i mindre omfang placeres inden for delområdet. I princippet som vist på Bilag 3, Illustrationsplanen Bygningsdelene må ikke indeholde areal til permanente arbejdspladser. Der må ikke være facadeåbninger eller udluftning inden for delområde A. 5.3 Delområde B Bebyggelse skal opføres inden for byggefeltet vist på Bilag 2. Mod Limfjordsvej må bebyggelsen højst udgøre 60 % af byggefeltets samlede længde. Bestemmelsen skal sikre, at bebyggelsen ikke fremstår som en sammenhængende bebyggelse langs byggefeltets afgrænsning. Bebyggelse kan opføres i op til 5 etager Inden for byggefeltet gælder, at der er den nordlige del opføres bygninger i op til 21 m, og i den sydlige i op til 18 m. jvf. principsnit herunder. Alle højder må- LIMFJORDSVEJ DOMICIL MAX. 5 ETAGER MAX. 21 METER DOMICIL MAX. 5 ETAGER MAX. 18 METER STIGSBORG BRYGGE FORSYNINGSVIRKSOMHEDERNE OG TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN LIMFJORDEN Principsnit (nord-syd) gennem området, der viser skalaer, bygningshøjder osv. Ikke målfast. September 2007 19
Forslag Planbestemmelser les fra niveauplanerne kote 2,0 for bebyggelse i den nordlige del af området og kote 1,50 for bebyggelse i den sydlige del af området. Tekniske installationer som elevatortårne m.m. skal integreres i bygningen og må ikke opsættes med en større højde end den fastsatte bygningshøjde. Bebyggelse skal respektere etableringen af kig i nord-sydgående retning jf. pkt. 5.1 og skal søges placeret som vist i princippet på illustrationsplanen Bilag 3. Byggefeltet afgrænses 10 m fra vejskel mod hhv. Limfjordsvej og Stigsborg Brygge. Mod øst, mod Nørresundby Stadion, fastlægges et skråt højdegrænseplan på 45 grader. Der må ikke opføres bebyggelse nærmere end 5 m fra skel. Mindre bygningsdele kan dog opføres nærmere skel end 5 meter. 6. Bebyggelsens udseende I bestræbelserne på bl.a. at fremme den arkitektoniske kvalitet i byggeriet kan byrådet, efter Byggelovens 6D, gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan ydre udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god helhedsvirkning. 6.1 Generelle bestemmelser Ny bebyggelse skal udformes med et nutidigt arkitektonisk udtryk og have et højt arkitektonisk niveau. Den enkelte bebyggelse skal være med til at sikre, at der skabes et attraktivt byområde, og at området fremstår med en god helhedsvirkning 6.2 Tage Inden for lokalplanens område må der ikke anvendes reflekterende materialer på bebyggelsens tage. Mindre bygningsudhæng, som fx overdækning ved indgange m.v. er ikke omfattet af begrænsningen. 6.3 Skiltning Inden for lokalplanens område kan der på bebyggelsens facader opsættes skilte med virksomhedernes navn og bomærke. Facadeskilte skal udformes som løse bogstaver og evt. logo påsat muren. Skiltets dimensioner og farver skal tilpasses udseendet af den bygning skiltet opsættes på. Inden for området må hver virksomhed endvidere opsætte et henvisningsskilt. Henvisningsskilte placeres på standere, der er fælles for flere virksomheder. Standere med henvisningsskilte må have en højde på maks. 1,2 m. Udformningen af henvisningsskilte skal tilpasses den øvrige skiltning og udtryk i byinventar i området. Skiltning skal i øvrigt følge Aalborg Kommunes vejledning om forretningsfacader og skilte. Inden for delområde B må en enkelt facade lyssættes, projiceres med billeder eller lignende. Lyssætningen skal etableres på en sådan måde, at den ikke er til gene for beboere i naboområderne. 7. Ubebyggede arealer I bestræbelserne på at sikre en sammenhængende område af høj byarkitektonisk kvalitet, vil der blive udarbejdet en designmanual for lokalplanområdet. Heri vil karakteren af områdets byudstyr, beplantning mv. blive nærmere beskrevet, så området vil fremstå med god helhedsvirkning. 7.1 Generelle bestemmelser Beplantningen skal udformes på baggrund af en samlet plan for området. Planen skal udformes, så der opnås et flot samspil med beplantning, belægning, belysning, byudstyr mv. inden for lokalplanområdet. 20 September 2007
Planbestemmelser Forslag Ubebyggede arealer inden for lokalplanområdet skal fremtræde med belægning eller beplantning, som danner en grøn bund for bebyggelsen. Beplantningen skal primært består af løvfældende træer og buske placeret i den grønne bund. Karakteren af de ubebyggede arealer må gerne variere ved de forskellige bebyggelser, såfremt de danner en god helhedsvirkning. 7.2 Beplantning langs veje Plantning mod Limfjordsvej ud for delområde B skal bestå af enkelte højstammede træer (fx fuglekirsebær, naur, røn), grupper af flerstammede træer/ store solitærbuske (fx tjørn, hæg, bærmispel) i en bundplantning af buske (fx sargentsæble, fjeldribs, viburnum). Beplantningen skal respektere kig jf. pkt. 5.1 og Bilag 2. Langs Nordre Havnegade skal etableres en planterække af egetræer med en indbyrdes afstand på 15 m. Planterækken etableres som en del af en samlet allébeplantning langs Nordre Havnegade. 7.3 Byudstyr mv. Inventar så som bænke, lysstandere, skraldespande, orienteringsskilte mv. skal være produkter af høj kvalitet og harmonere med udtrykket/formsproget af bebyggelse i lokalplanområdet og danne en god helhedsvirkning. 7.4 Bufferzone - delområde A Beplantning og indretning af det ubebyggede areal - delområde A - skal fremtræde som en helhed der harmonerer med omgivelserne og samtidig har en buffervirkning i forhold til støv o.l. fra de erhvervsmæssige aktiviteter i naboområdet. Beplantningen i delområde A skal bestå af birkebeplantning, som den eksisterende, hvor der efterplantes/underplantes med buske (fx stedsegrøn liguster, kornel). Der suppleres med plantebælter bestående af planter i princippet som på bufferarealet ved Stigsborg Brygge 5 (eg, tjørn, fuglekirsebær, stedsegrøn liguster, kornel, gedeblad). Den eksisterende beplantning suppleres med plantebælter som vist på Illustrationsskitsen, Bilag 3. Området skal gives en landskabelig bearbejdning, der skaber kvalitet i området. 7.5 Opholdsarealer Til bebyggelse skal der etableres et opholdsareal, der mindst udgør 10 % af bebyggelsens etageareal. Dele af opholdsarealerne kan etableres som altaner, tagterrasser eller lignende. I delområde A kan der ikke udlægges areal til ophold. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet kan ske fra Limfjordsvej og/eller Stigsborg Brygge, i princippet som vist på Bilag 2. For at sikre areal til det ønskede vejprofil af Limfjordsvej udlægges de nordligste 2 m af lokalplanområdet til vejareal. Limfjordsvej ønskes udformet med et vejprofi l på 15 m. Stigsborg Brygge og Nordre Havnegade begge med vejprofi l på 16 m. Alle tre veje etableres med 1 m rabat, 2 m fortov og 2 m cykelsti i begge sider af vejen. Dog undværes den nordlige rabat på Limfjordsvej pga. den eksisterende bebyggelse. Tilslutninger skal udformes som trebenede kryds. 8.2 Interne veje Interne veje skal etableres med et vejudlæg på min. 9 m. September 2007 21
Forslag Planbestemmelser Blinde veje skal afsluttes med en vendeplads der opfylder kravene i vejlovgivningen. 8.3 Parkering Inden for delområde B udlægges areal til parkering, som beskrevet i P-normen Bilag F. Hvor parkering anlægges som en større samlet parkeringsflade skal denne have en grøn karakter. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger i jord El-, telefon-, data- og antenneforsyning skal fremføres under terræn. 9.2 Opvarmning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.3 Paraboler o.l. Paraboler og lignende skal placeres med mindst mulig gene for omgivelserne og må ikke være synlige fra nabobebyggelser og offentlig vej. 9.4. Renovation Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Renovationsvæsenets regulativer. 10.2 Støj fra trafik Ved ny bebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealerne, ikke overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj. Jævnfør Bilag C. 11. Grundejerforening 11.1 Medlemspligt Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. Afgrænsningen af den enkelte forening fastsættes af Aalborg Kommune. 11.2 Opgaver Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning og fællesanlæg. Drift og vedligeholdelse af veje omfatter tillige afvanding, herunder etablering og vedligehold af rendestensbrønde med tilhørende ledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 11.3 Vedtægter Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Aalborg Kommune. 11.4 Oprettelse Grundejerforeningen skal oprettes senest når Aalborg Kommune kræver det. 10. Miljø 10.1 Lokalisering af virksomheder Der kan placeres virksomheder inden for miljøklasse 1-2 i lokalplanområdet. Se endvidere Bilag A. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Fjernvarmepligt Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisninger. Ved opførelse af lavenergihuse kan bebyggelse fritages for fjernvarmepligten. 22 September 2007
Planbestemmelser Forslag 12.2 Kloakering Ny bebyggelse må ikke, uden Aalborg Kommunes tilladelse, tages i brug, før bebyggelsen er separatkloakeret, og tilsluttet kloaksystemet efter Kommunes anvisning. 12.3 Parkering Før de enkelte bygninger tages i brug skal der etableres parkering efter bestemmelserne i pkt. 8.3. 12.4 Beplantning Inden ny bebyggelse kan tages i brug skal beplantningen i delområde A være etableret, samt en forholdsmæssig del af de ubebyggede områder i delområde B. 13. Lokalplan og byplan vedtægt 13.1 Lokalplan 12-059, kontorer mv., Nordre Havnegade, Nørresundby Ved den endelige vedtagelse og offentligt bekendtgørelse af af lokalplan 1-2-101 ophæves lokalplan 12-059, kontorer mv., Nordre Havnegade, Nørresundby, tinglyst 14.5.2001, for det område, der er omfattet af lokalplan 1-2-101. 14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den af byrådet endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I indsigelsesperioden, som er på mindst 8 uger, er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af forslaget, således meget begrænset. Når ind sigelsesperioden er udløbet og byrådet kender eventuelle ind sigel ser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanen 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offent ligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, be bygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. 15.2 Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. 15.3 Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres. 15.4 Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. 15.5 Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives. September 2007 23
Forslag Planbestemmelser 15.6 Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdel se af en ny lokalplan. 15.7 Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. 24 September 2007
Tinglysning Forslag Vedtagelse Forslaget til lokalplan 1-2-101 er vedtaget af Aalborg Byråd den Henning G. Jensen borgmester Jens Kristian Munk kommunaldirektør September 2007 25
Erhvervskategorier: Bilag A Vejledning om miljøklasser og beskyt telsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved for u re ningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belas tende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt ris ikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse 4 100 meter (i forhold til boliger) Klasse 5 150 meter (i forhold til boliger) Klasse 6 300 meter (i forhold til boliger) Klasse 7 500 meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. Fx hvis en virksomhed foretager forurenings begræn s ende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, dvs. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som fx boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt. September 2007 27
Bilag A: Erhvervskategorier Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Klinikker Dyreklinik 1-3 Kiropraktor 1 Læge, tandlæge o.l. 1 Terapi 1 Kontorer Administration 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Datarådgivning 1 Service Bedemand o.l. 1 Ejendommægler o.l. 1 Frisør o.l. 1-3 Pengeinstitut 1 Post- og telegrafvæsen 1 Rejse-, turist-, billetbureau o.l. 1 Små vaskerier/renserier o.l. 2-3 Ikke renseri i etageejendomme Solcenter 1-2 Kulturelle formål Bibliotek 1-3 Biograf 1-3 Kirke/menighedshus 1-3 Kulturformidling o.l. 1-3 Medborgerhus 1-3 Museum/udstilling/galleri 1-3 Musiklokale 1-3 Teater 1-3 Fritidsformål Camping o.l. 1-5 Forlystelse/underholdning 1-5 Klub/forening 1-5 Kolonihaver 1-3 Sport 1-5 Undervisning Forskning 1-3 Gymnasium 1-3 Højere uddannelse 1-3 Kursus/konference 1-3 Skole 1-3 Institutioner Børneinstitution 1-3 Døgncenter/forsorg 1-2 Kollegie 1-2 Ungdoms/ældrebolig 1-2 Ældreinstitution 1-2 Rekreative formål Tekniske anlæg Grønne områder Parker Torve, pladser o.l. Antenneanlæg (små) Beskyttelsesrum Det forudsættes, at anlæggene Parkeringshus 1-4 kan indpasses på en harmonisk P-pladser 1-3 måde. 28 September 2007