Samfundsøkonomen. Oktober 2006 nr 4. Boligmarked og boligpolitik. Redaktionelt forord. Hans Kristensen

Samfundsøkonomen Oktober 2006 nr 4 TEMA Boligmarked og boligpolitik Side 3 Side 5 Side 9 Side 13 Side 18 Side 26 Side 31 Side 35 Redaktionelt forord. Hans Kristensen Det gode liv i parcelhuset segregering på solsiden Jesper Bo Jensen Ghetto eller integrationssluse? Om multietniske boligområders funktioner Hans Skifter Andersen og Sølvi Karin Børresen Mangfoldighed og social bæredygtighed om lederskab, strategier og erfaringer i indsatsen mod ghettoisering Jørgen Nue Møller Fordelingen af gode og dårlige boligforhold Jytte Kristensen og Jørgen Elm Larsen Skal boligmarkedet liberaliseres? Morten Skak Skal den almene boligsektor gøres fri? Bent Madsen Hvorfor har politikerne ikke lyttet til økonomernes råd om huslejeliberalisering? Anders Hede Side 40 Kommunal boligpolitik boligpolitikkens genopstandelse? Hans Kristensen

Samfundsøkonomen Oktober 2006 nr. 4 Redaktion Professor, dr.scient.adm. Ole Jess Olsen (ansvarshavende), Roskilde Universitetscenter Lektor, mag.scient.soc. Peter Abrahamson, Københavns Universitet Lektor, cand.polit. Nils Enrum, Danmarks Forvaltningshøjskole Projektleder, cand.scient. adm. Anders Hede, Mandag Morgen Lektor, lic.scient.pol. Lotte Jensen, Københavns Universitet Professor, dr. polit. Niels Kærgård, Den Kgl. Veterinær- og Landbohøjskole Forskningschef, cand.polit. Niels Ploug, Socialforskningsinstituttet Professor, cand.polit. Steen Thomsen, Copenhagen Business School Cand.oecon. Anita Vium, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd Abonnement Medlemmer af DJØF: 140 kr. inkl. moms pr. år Studerende: 60 kr. inkl. moms pr.år Virksomheder og ikke-medlemmer: 495 kr. inkl. moms pr. år Oplag 1.000 eksemplarer Grafisk design [ di zain ] grafisk design Tryk Prinfo Paritas Kolding A/S Samfundsøkonomen udgives af DJØF Danmarks Jurist- og Økonomforbund der er faglig organisation for jurister, økonomer og andre samfundsvidenskabelige kandidater. Artikler i Samfundsøkonomen offentliggøres i trykt form og i elektronisk form på DJØF Online. Samfundsøkonomen arbejder på at indgå samarbejde med andre elektroniske artikeldatabaser hvorigennem artiklen også vil kunne søges. ISSN 0108-393 Manuskriptvejledning 1. Redaktionen modtager forslag til publicering. Manuskripterne bedømmes af redaktøren og evt. redaktionspanelet. Manuskripterne returneres normalt ikke. Redaktionen påtager sig intet ansvar for indsendte manuskripter. 2. Godkendte artikler skal indsendes på papir, på diskette eller som elektronisk fil pr. e-mail. Disketter skal være 3,5, og der kan skrives i programmer som Word Perfect, Word, o.l. Dokumenter skrevet på MAC skal konverteres til PC. Artiklen må højst være på 28.000 enheder inkl. grafik og tabeller, således at en artikel max. fylder 5 trykte sider. 3. Der vedlægges en kort sammenfatning ( max. 50 ord ) til indledning samt forfatteroplysninger og et vellignende foto. 4. Noter så få som muligt nummereres fortløbende i artiklen. Litteraturoversigter anføres med forfatternavn, år og sidehenvisning ( eks.: P. Olsen, 1980, s.10 ). I litteraturoversigten anføres desuden forlag, udgivelsessted og -år, evt. tidsskriftnavn, - nummer og årgang. 5. Forfatterne modtager et ombrudt aftryk af artiklen til korrekturlæsning samt 15 frieksemplarer af det nummer, hvori artiklen er publiceret. 6. Offentliggjorte artikler honoreres. Danmarks Jurist- og Økonomforbund Gothersgade 133. Postboks 2126 1015 København K Tlf. 33 95 9 00. Fax 33 95 99 99 djoef@djoef.dk. www.djoef.dk Ekspeditionstid kl. 9.00-16.00

Redaktionelt forord Af Hans Kristensen, Center for Bolig og Velfærd Realdania Forskning, Sociologisk Institut, Københavns Universitet Boligprisernes himmelflugt, kapitalgevinster og forbrugsfest, rentefald/rentestigning, ghettoproblemer, salg af almene boliger og Landsbyggefondens forsvundne milliarder har fyldt en del i medierne i de senere år. Boligmarkedet er en næsten uudtømmelig kilde til gode historier. Det er stof, som interesserer næsten alle læsere, lyttere og seere. For næsten alle bor et sted og mange drømmer om at kunne skifte bolig eller om at ændre på den bolig man nu har. Og i langt de flestes privatøkonomi fylder boligen ganske godt op i budgettet: i gennemsnit bruger vi 23% af vores disponible indkomst på at bo. Kun en gruppe glimrer ved sit næsten fuldstændige fravær i dette interessante felt: folketingets politikere og regeringen. Meget få fra de store partier har noget udpræget ønske om at lave noget særligt om ved de aktuelle boligpolitiske forhold. De er klar over, at boligpolitiske forslag, som ændrer på den nuværende tingenes tilstand, næsten kun kan skabe fjender. Med de ubeskattede milliardgevinster der i en årrække er tilflydt boligejerne i landets vækstområder, skulle man ellers have troet, at det havde kløet i fingrene hos både skatte- og finansministeren. Men nej. Kun de langt mindre og endnu ikke reelt eksisterende fremtidige indbetalinger af lejeindtægter fra boligafdelinger med udamortiserede lån, har finansministeren lagt sin hånd på. Med de gennemsnitlige indtægter, for ikke at tale om formuer, i henholdsvis ejerboligerne og i de almene lejeboliger, kan det ikke undre, at denne politik kaldes en omvendt Robin Hood. Men, som Jesper Bo Jensen gør rede for i den indledende artikel om parcelhuset som den danske ønskebolig, enten bor man allerede i det, eller også drømmer man om at komme til det. Blandt andet derfor er den politiske vilje til at forringe parcelhusejernes vilkår begrænset til nogle få partier, som kun i begrænset omfang henter deres stemmer i det segment af befolkningen. I artiklens signalement af parcelhusets fremtid er der alene tale om opadgående kurver: stadigt større huse, med endnu mere udstyr, og til stadigt højere priser. Mens der i parcelhusene kan tales om segregation på solsiden, så findes der også en segregation på skyggesiden. Her er det den etniske segregation i de almene boligområder, der volder de største bekymringer. Er der tale om, at der udvikler sig et parallelsamfund med egne værdier og normer, som ikke passer ind i det danske samfund, og hvor beboerne isolerer sig og isoleres? Svaret, som Hans Skifter Andersen og Sølvi Karin Børresen giver i deres artikel, er heldigvis et nej. Selvom der har været en kraftig stigning af andelen af beboere med ikke-dansk etnisk baggrund i de almene boliger over de seneste ti år, så viser den nyeste statistik, at indvandrere og flygtninge i lighed med danskere flytter til andre og mindre segregerede boligområder, her iblandt ejerboliger, når de får arbejde og dermed bedre økonomi. Det er denne integration og boligmæssige assimilationsproces formanden for regeringens programbestyrelse mod ghettoisering Jørgen Nue Møller gerne så styrket yderligere i de kommende år. I artiklen om de hidtidige erfaringer med integrationsindsatsen, og om de forslag programbestyrelsen vil komme med, peger han blandt andet på den afgørende betydning det kommunale nærvær og engagement har for en vellykket indsats, ligesom betydningen af det opsøgende og forebyggende arbejde som nærpoliti, beboerrådgivere og boligselskaber har. De tre indledende artikler skildrer henholdsvis toppen og bunden af boligmarkedet. I Jytte Kristensen og Jørgen Elm Larsens artikel om fordelingen af gode og dårlige boligforhold, som især er baseret på levekårsundersøgelsen fra 2000, vises, at der er en meget nær sammenhæng mellem indkomst og boligforhold. Dem der tjener godt, bor godt. Denne klassiske ulighed er ikke forsvundet, men set i et lidt længere perspektiv er mængden og karakteren af manglerne og generne ved de dårlige boliger mindre belastende i dag, end de var for 25-30 år siden, da den første levekårsundersøgelse blev lavet. Og en ikke ubetydelig del af de lavindkomstgrupper, som har de dårlige boligforhold, er studerende, for hvem prognosen på lidt længere sigt er gunstig. Morten Skak stiller det klassiske økonomspørgsmål: kunne vi ikke alle få det bedre, hvis vi lod markedsmekanisme virke uhindret på udlejningsboligmarkedet? Og han besvarer det bekræftende. Men en liberalisering skal ikke ske hovedkulds. Han foreslår en overgangsordning på 25-30 år, hvor der yderligere indbygges udligningsmekanismer i form af en Boligfond, som afbøder de negative virkninger for de nuværende lejere, der kommer til at opleve store lejestigninger. Dog næppe så store som tidligere antaget. Ved at trække paralleller til pris- og lejeforholdene på det tyske boligmarked anslår Morten Skak, at lejestigninger på i gennemsnit ca. 20%, mod tidligere antaget godt 40%, nok er mere sandsynlige. Bent Madsen drøfter også, hvorledes en liberalisering og afregulering, specielt for den almene boligsektor, bør foregå. Han ser først og fremmest et behov for at få større frihed ved finansieringen af de almene boliger og i forbindelse med driften, og udtrykker håb om, at det igangværende udvalgsarbejde om den almene boligsektors fremtid, åbner for en større frihed på disse områder. Han er derimod skeptisk overfor en fjernelse af huslejereguleringen han tror ikke på, at den boligsociale opgave vil kunne løses ordentligt gennem individuel boligstøtte. Der vil ikke blive bevilget midler nok, og hvis der kompenseres for huslejestigningerne risikerer der at opstå fat- Redaktionelt forord 3

Redaktionelt forord fortsat tigdomsfælder, hvor det ikke kan betale sig at arbejde som det er sket i England. Liberalisering og afregulering af boligmarkedet har i over 40 år været økonomernes gode råd til befolkningen og politikerne. Men de hører ikke efter. Anders Hede forsøger at give svaret på dette paradoks. Hans hovedpointe er, at der ikke findes empiriske beviser på, at en afregulering af boligmarkedet løser de problemer befolkningen og politikerne oplever på boligmarkedet. Snarere tvært imod. Afreguleringen er et teoretisk produkt skabt af økonomernes gruppetænkning, som ikke i tilstrækkeligt omfang tager udgangspunkt i den virkelighed der er og opleves på boligmarkedet. Den afsluttende artikel stiller også spørgsmålet om boligpolitikkens fremtidige indretning. Men på en anden måde. Artiklens hovedpointe er, at det statslige engagement i boligpolitikken er stærkt aftagende, mens det kommunale engagement er stærkt stigende. I flere og flere kommuner står det klart, at boligpolitik og planlægning er nøglen til den fremtidige befolkningsudvikling, og dermed til de tunge budgetposter, som børneinstitutioner, skoler, fritids- og kulturområdet samt ældreområdet. Kommunerne er havnet i en konkurrence om at lokke de attraktive borgere, dem med gode job og velfungerende børn, eller eventuelt de kommende års velbjergede pensionister, til at bosætte sig i kommunen. Lykkes det ikke, så risikerer det lokale boligmarked at komme ind i en nedadgående forfaldsspiral, som det er meget svært for kommunen at gøre noget ved. Denne erkendelse er drivkraften bag de kommende års kommunale boligpolitik. 4 Redaktionelt forord

Det gode liv i parcelhuset 1 segregering på solsiden Beboerne i parcelhusene er glade for parcelhuset. De unge efterspørger parcelhuse og seniorerne vil blive boende. Derfor bliver der flere i parcelhus fremover. Efterspørgslen har ikke toppet og intet tyder på et sammenbrud på markedet. Væksten i parcelhusene sker i lige så stort omfang ved tilbygning som ved nybyggeri. Det stiller krav om ændrede bebyggelsesprocenter i fremtiden, samt et udbud af større grunde. Jesper Bo Jensen lic. scient. pol. fremtidsforsker ejer af firmaet Fremforsk i Århus Ofte behandles parcelhuse ud fra holdninger. Beboerne holder af husene, men en del af samfundet forholder sig meget kritisk til parcelhuse, der betragtes som en forkert eller asocial boligform. Senest har hele segregeringsdebatten haft en undertone af, at de velbjergede hytter deres eget skind i parcelhusbebyggelserne frem for at blande sig med beboerne i mere udsatte bebyggelser. Denne artikel behandler fakta frem for holdninger. På baggrund af en lang række dybdeinterview i blandt andet Danmarks største sammenhængende parcelhusbebyggelse Skjoldhøjparken i Århus og behandling af store datamængder bygger denne artikel på egentlig undersøgelse af parcelhuset og dets beboere. Parcelhuset er kommet for at blive. Folk elsker at bo i det. Det er for mange mennesker toppen af boligmarkedet, hvor kun landstedet rangere højere. Parcelhusbeboerne er glade for deres tilværelse ude i villakvartererne, på terrassen, i køkken-alrummet og for at hilse på naboen over hækken. Der er mange, der vil bo i parcelhus i fremtiden. De unge ønsker at bo i parcelhus både børnefamilierne, de unge par og sågar de unge enlige vil meget gerne flytte i parcelhus. Priserne falder derfor ikke de kommende år på grund af manglende efterspørgsel. Der er langt flere unge på vej ud i parcelhuset end ældre på vej væk. for børnene. Det er her, de udlever drømmen om den lykkelige familie. Parcelhuset er også i fremtiden en vigtig rekvisit i denne drøm. Husene bliver større, og de nye parcelhuse er betydeligt større end de gamle. Et dansk parcelhus er i dag på gennemsnitligt 139 m 2, mens de nybyggede holder 156m 2 i gennemsnit. Fremover vil husene blive endnu større, da de nuværende beboeres beskrivelse af deres behov i fremtiden giver basis for endnu større huse. Nutidens udstykninger af grunde på 50m 2 er i den forbindelse en uheldig blokering for fremtidige tilbygninger. Grundene må gerne være større og/eller som alternativ bør bebyggelsesprocenten sættes op. De fleste parcelhusbeboere (64 procent) har ikke hjemmeboende børn. Så selv om børnefamilierne flokkes om parcelhuset er det i høj grad en bolig for folk, der har haft hjemmeboende børn. Individualiteten udtrykkes i parcelhuset gennem relativ begrænsede indretningsforskelle ved valg af fliser, armatur og kroge i badeværelset, bordplader, emhætter og overflader i køkkenet og få andre tiltag. Som moderne mennesker har vi brug for professionel hjælp for at skabe mere værdi i vores parcelhuse, da vi ikke er i stand til at overskue opgaver som rumfordeling, lysforhold, gangveje og beliggenhed på grunden. Note 1 Forskningsresultaterne i denne artikel bygger på en rapport om parcelhuse i fremtiden, Jesper Bo Jensen, Fra nutidens til fremtidens parcelhuse, Center for Bolig og Velfærd, 2006. Seniorerne vil ikke flytte fra det parcelhus, ca. 5 procent af dem bor i. De kan ikke finde gode alternativer til parcelhuset, og bliver derfor i stort antal boende i de kommende år. De enkelte, store boliger, der udbydes på havnefronter og lignende lokaliteter er ofte for dyre til at erstatte parcelhuset. Dertil kommer, at senior-par ofte ikke kan blive enige om at flytte så bliver man i stedet boende. Børnefamilierne ønsker at blive i parcelhuset, når de først er kommet til at bo der. Der er rolige omgivelser, masser af plads og sikkerhed Fra bykernen til periferien De yngre familier flytter efter, hvor de kan realisere deres boligdrøm. Derfor flytter mange i disse år til omegnskommunerne rundt om de store bycentre. Man flytter fra Københavnsområdet til langt ud på Sjælland og Sydhavsøerne, og i det jyske og fynske flytter børnefamilierne i parcelhus i omegnskommunerne rundt om Århus og andre store byer. Størrelse af boligen og ældste barns alder har afgørende betydning for valget af bolig for disse familier. De yngre familier slækker ikke på kravet om plads i huset, men flytter hellere længere ud. Det gode liv i parcelhuset segregering på solsiden 5

250000 200000 150000 Bestanden af parcelhuse efter opførelsesår I alt 1.00.228 parcelhuse ultimo 2004 206291 2340 Mange bosætter sig også efter det praktiske. Der skal være let adgang til indkøb, til arbejde og til byens faciliteter. Det er, hvad man gerne vil opnå, men det står unægteligt i kontrast til, hvad børnefamilier i Københavnsområdet og Århus gør i dag, hvor de unge familier flytter langt væk fra arbejde og storbyfaciliteter. De sørger dog som regel for at få ro og fred, samt gode faciliteter på kommunal service og lokalt indkøb. For mange, der vælger selv at bygge hus, er placeringen ved jorden, bolig i et plan og størrelsen på huset afgørende. 100000 50000 86 50111 355 55433 292 46836 94858 4050 34860 18536 Rummene i parcelhuset Parcelhuset har ændret funktion og rumopdeling de seneste 40 år. Mens parcelhuset i gamle dage var indrettet med fokus på stuen og de andre steder, hvor man modtog gæster, er fokus i dag på køkken-alrum og de funktionelle rum i huset. 0 Før 1900-1910 - 1920-1930 - 1940-1950 - 1960-190 - 1980-1990 - 2000-1900 1909 1919 1929 1939 1949 1959 1969 199 1989 1999 2004 Det betyder, at vi vil opleve stigende pendling i fremtiden, med mindre vi bygger flere parcelhuse i de store byers opland. Det kan kun ske ved at udstykke flere grunde. I Hovedstadsområdet er der grund til at se på arealreservationer ifølge planloven samt bebyggelsesprocenter i de bestående parcelhusbebyggelser. Det er værd at tage en politisk diskussion om, hvad der er vigtigt kortere afstand til arbejde eller eksempelvis flere natur-enge og skove. Langs den jyske længdemotorvej er der foreløbigt plads nok, men også her skal vi allerede i dag debattere arealanvendelse til boliger, da disse områder ellers vil blive båndlagt af andre interesser. En plan for den jyske millionby må ikke mangle plads til de boliger, danskeren helst vil bo i. Parcelhuset er toppen Når man bor i et parcelhus, anser man det for det bedste tilbud på boligmarkedet. Er man flyttet til parcelhuset fra et rækkehus, fremhæves adskillelsen fra naboen som et stort gode, og tilflyttere fra lejligheder savner allermindst overboen. Beboerne vil kunne gå rundt om huset. Det er en kvalitet som alle fremhæver. Afstand til naboen og muligheden for fuld råderet over en bygning og et stykke jord er for mange parcelhusejere friheden til selv at bestemme. Haven og omgivelserne er også vigtige, og muligheden for et liv på en terrasse fremhæves af mange. Børnene skal desuden have et område at boltre sig på. Størrelsen at der er plads til alle er af stor betydning. Et rum til hver og mulighed for både at samles og være hver for sig. Mange er flyttet i parcelhus med det hovedformål at få mere plads. Omgivelser har stor betydning. Et godt kvarter betyder gode skoler, institutioner og fritidsmuligheder. Helst i et roligt og grønt kvarter, hvormed beboerne i parcelhusene typisk mener risikofrit. Børnene skal kunne vokse op uden unødige farer. Beliggenheden i forhold til natur - skov og vand - er derudover også af selvstændig betydning. Husets pæne, officielle side: Begge dele: Husets multifunktionelle side: Entré Kontor Stuen Bryggers Køkken-alrum Badeværelse (Husets hjerte) Soveværelse Gæstebad Terrasse og have Børneværelser Forhave Baghave Familier anvender i dag langt mere tid på at spise sammen, se fjernsyn og på anden måde forbruge mad, drikke, underholdning, litteratur mv. Hjemmet er blevet til centrum om familiens forbrug. Derfor har hjemmet skiftet karakter. I industrisamfundet var hjemmet centrum om genopladning, afslapning og ved særlige lejligheder om middage og andre festlige begivenheder. I nutidens senmoderne samfund er det gennem forbruget, at vi udstiller vore hjem. De sidste ti års køkkenbølge med fokus på æstetik og nydelse gennem mad og drikke er et udtryk for dette - på det seneste tager denne tendens ny form i luksuriøse badeværelser med fokus på wellness og personlig forkælelse. Hjemmet er blevet til stedet, hvor vi forbruger. Det afspejler sig i rumfordelingen. Køkkenalrummet er husets kerne, de officielle rum bliver nedprioritetet, og de multifunktionelle rum vokser i antal og er i stigende grad rammen om forbrug. Hjemmet er ved at udvikle sig til en forbrugs-arena. Børneværelser, der tidligere var til leg og søvn, bruges i dag i stigende omfang til at se tv, spille computerspil, lytte til musik og andre forbrugende aktiviteter. Baghaven laver vi om med udekøkkenalrum på terrassen, udebad og udesoveværelse, som endnu en platform for forbrug. Sociale relationer Sociale relationer er ikke afgørende i parcelhusejernes liv. De er tilfredse med de sociale relationer i naboskabet - uafhængigt af omfang og dybde. Forskelle i det sociale livs omfang skaber ikke utilfredshed med tingenes tilstand. Graden af socialt fællesskab varierer 6 Det gode liv i parcelhuset segregering på solsiden

Opførelsesår, areal pr. person, areal til beboelse, antal værelser, personer, børn og m2 i kælder og tagetage samt bebygget areal Parcelhuse Andel Areal pr. Areal Antal Tag/kælder Antal Antal børn Bebygget person til beboelse værelser personer areal Opførelsesår pct m2 m2 stk. m2 stk. stk. m2 Før 1900 8,0 0,8 140,8 4,8 4,6/5,1 2,3 0,56 116, 1900-19 8,9 69,3 144,8 5,0 44,0/15,2 2,5 0,65 106, 1920-39 1,5 63,0 135,5 4,8 44,5/36,4 2,6 9,2 1940-59 9,6 61,0 119,2 4,4 25,0/43,2 2,4 0,58 99,1 1960-69 20,3 68,5 134,6 4,6 6,0/1, 2,4 0,49 131,1 190-9 23,4 6,9 150,5 4,9 10,6/10,4 2,6 0,62 143,8 1980-89,3 58,1 139,5 4, 11,9/5,0 2,9 0,8 133,9 1990-99 3,5 56,0 145, 4,8 9,9/3,2 3,0 1,10 149, 2000-04 1,5 58,9 153,1 4,9 15,8/3, 2,9 1,02 156,1 I alt 10 65,5 138, 4, 23,2/19,1 2,5 0,64 123,1 Kilde: Registerdata, Danmark Statistik, egne kørsler, 20% stikprøven N = 204895 en del mellem de forskellige kvarterer og beboere. Lavest i kvarterer, der er i gang med en udskiftning af beboerne, og hvor beboernes livsfaser er forskellige. Højest i nybyggede kvarterer med familier med børn i samme alder. Hvordan er parcelhusene og hvem bor der? Det gennemsnitlige parcelhus er på 139 m 2 i boligareal, har 4, værelser, 23 kvadratmeter tagetage og 19 kvadratmeter kælder samt et bebygget areal på 123 kvadratmeter. Det bebos af 2,5 person hvoraf 0,6 er børn, og beboerne har i gennemsnit 65 kvadratmeter til deres rådighed. Jo ældre jo mere plads i parcelhuset men mere generationseffekt end alderseffekt årgangene fra 1945 til 1965 sidder med de store huse og meget plads pr. person. Det er ikke mennesker med de højeste indtægter, der har mest plads per person snarere omvendt. Nutidens børnefamilier bor i husene fra før 1960 og de helt nye huse. Fremtidens børnefamilier kommer derfor til at bo i husene fra 1960 til 199 samt de til den tid nybyggede huse. Det er situationen som børnefamilie, der reducerer kvadratmeterforbruget pr. person og ikke størrelse på den by, man bor i. Man har stort set den samme plads i parcelhuset i København som i de helt små byer, når man har børn. 64 procent af parcelhusene bebos af familier uden hjemmeboende børn. Parcelhuset er en boligform for især familier, hvor børnene er flyttet hjemmefra, men naturligvis også for børnefamilier 44 % af husene er bygget mellem 1960 og 199 Kun 5 % af husene er bygget efter 1990 Familier uden børn har langt mere plads i parcelhusene udenfor Københavnsområdet end i København Der er ikke ekstra plads til børnene - parcelhusforbruget er stort set det samme uafhængigt af børn. Jo nyere hus, jo flere toiletter og badeværelser Udsigt til ombygning Parcelhusene fra 1960erne og 190erne vil blive bygget kraftigt om i de kommende år, når de unge børnefamilier indtager disse huse. Det kan godt blive en bekostelig affære at indrette disse huse til nutidens forbrugsorienterede familieliv. Der er brug for råd og vejledning til disse familier for at opnå mest mulig værdi i disse ombygninger. Husene fra de seneste 15 år passer til nutiden, men mangler i fremtiden ekstra plads og løse rum, der ikke er formålsbestemte, samt mulighed for i familier med teenagebørn at adskille husets funktioner yderligere. Det samme gælder huse fra 1980erne. De gamle huse fra før 1960 er ofte blevet løbende moderniserede og passer ofte fint til både nutidens og fremtidens behov. Efterspørgsel i fremtiden Der er en solid efterspørgsel efter parcelhuse i Danmark i de kommende år, som er centreret om de to store byområder i hovedstaden og i det østjyske. Væksten i befolkningen vil fremover ske i disse områder og deres naturlige opland, som på Sjælland strækker sig langt ud og også når ned på Sydhavsøerne til og med dele af Falster. I disse områder vil vi også i de kommende ti år opleve prisstigninger på parcelhuse. I løbet af en 10 års periode kan man ud fra de almindelige væksttal for privatforbruget antage en gennemsnitlig vækst på 30% i forbruget. Dertil kommer, at boligforbruget vokser hurtigere end privatforbruget generelt, så en samlet stigning på 40% i betalingsvilligheden for at bo i et hus i løbet af de kommende ti år er en realistisk forventning i disse områder. Dertil kan komme yderligere prisstigninger på grund af manglende udbud. Udbuddet fra seniorer i dag mellem 60 og 69 år vil i de kommende år beregnet kunne udgøre ca. 100.000 parcelhuse og stuehuse, mens efterspørgslen fra de yngre, der i dag er 25-34 år vil udgøre omkring 150.000 parcelhuse. Det vil ikke være jævnt fordelt over landet, men de store årgange sælger deres huse så langsomt, at det ikke giver problemer med priserne i de gode områder af landet. Geografi Geografisk vil efterspørgslen på grund af befolkningstilvækst være størst i Hovedstadsområdet, Århusområdet, trekantsområdet og store dele af Vest- og Sydsjælland. Dertil kommer en række gode områder, som også oplever lidt mindre vækst, som dele af Vestjylland, Fyn og Falster, mens der vil være befolkningsmæssig tilbagegang i Nordjylland udenfor Ålborg, Viborg amt, Sønderjylland og Bornholm. Priser i fremtiden Priserne på parcelhuse vil også stige de kommende 10 år. Der kan komme mindre nedgange ind imellem, men der er ikke i efterspørgselsudviklingen på parcelhuse nogen nedadgående tendens. Det betyder, at priserne om ti år vil være noget højere end i dag i de gode geografiske områder af landet. En stigning på 40-50 % på ti år er ikke urealistisk, men dermed også være sagt, at stigninger på 15-25 % om året ikke er en langsigtet holdbar udvikling. Det gode liv i parcelhuset segregering på solsiden

Priserne på parcelhuse er i dag ikke altid væsentligt højere end for 20 år siden, hvis vi ser på den månedlige ydelse efter skat. I dele af landet er denne ydelse faldet. Opsummering: Væsentligste kvaliteter ved parcelhuset Køkken-alrum Terrassedør i forbindelse med køkken-alrum Minimale gangarealer, dvs. ingen spildplads Sundt hus = huset er bygget af kvalitets materialer Adskillelse mellem voksen & børneafdelingen 1 plans hus, det er praktisk når man har børn 2 badeværelser, et til børnene og et til de voksne Fælles familie-rum centralt placeret Nybyggeri og om- og tilbygning I perioden 2000 til 2004 blev der bygget ca. 2.9 millioner parcelhus-kvadratmeter. I samme periode blev det samlede areal i parcelhuse Udbud: Der bor 29.208 60-69 årige i parcelhus ifølge Danmark Statistik og de bor 1,95 person pr. hus ifølge registerdata som beskrevet i profilafsnittet om parcelhuse: 29.208:1,95 giver 152.414 parcelhuse beboet af 60-69 årige 6% af de 60-69 årige flytter årligt, og parcelhusbeboerne flytter ikke mest: 6% af 152.414 giver 9.145 parcelhuse udbudt til salg pr. år 9.145 til salg pr. år Samlede udbud fra gruppen 60-69 år i dag de kommende 10 år: Medtages stuehuse kommer yderligere 1030 pr. år til, eller på 10 år: Efterspørgsel: Der bor 422.426 personer i etagebolig, rækkehus eller kollegium i alderen 25-34 år og de bor ca. 2,3 person pr. bolig, hvilket er relativt højt sat ud fra de tilgængelige tal 422.426:2,3 giver 183.663 boliger beboet af 25-34 årige 80 % af disse vil gerne flytte i parcelhus eller stuehus jævnfør resultaterne fra SBI & AKF (2001) De 25-34 årige flytter så tit, at de mere end rigeligt kan nå at flytte alle sammen i løbet af 10 år 91.448 parcelhuse 10.300 stuehuse Det giver en sandsynlig efterspørgsel på 80% af 183.663 i kommende 10 år fra gruppen 25-34 årige, i alt: 146.930 parcelhuse (herunder stuehuse) Det giver i en tiårsperiode: 14.693 parcelhuse pr. år Kilder: Registerdata 20% stikprøven, Danmarks Statistik, Statistikbanken Væsentlige kvaliteter ved parcelhuset bygget før år 2000 hele den bestående parcelhusmasse forøget med 2.2.000 kvadratmeter via tilbygning. Fremtidens parcelhus er ikke blot et nybygget parcelhus. Og selv om byggeriet af nye parcelhuse i 2005 var på ca. 8.000 og måske vokser, er ændringerne i de bestående parcelhuse af et omfang, der påkalder sig interesse. Fremtidens parcelhus er i langt de fleste tilfælde et ombygget parcelhus. Husene vokser og udvikler sig under ejerskabet, og disse løbende ændringer bidrager med mere end det samlede nybyggeri af parcelhuse. Fremtidens efterspørgsel efter parcelhuse bliver fortsat stor. For at stille denne efterspørgsel er der brug for en lige så stor indsats i forhold til om- og tilbygning som i forhold til nybyggeriet. Det betyder også, at fortætningen af de bestående parcelhusgrunde via højere bebyggelsesprocenter og fjernelse af restriktioner kan være en vej til at øge byggeriet af parcelhuskvadratmeter ud over det, vi har set de senere år. Bebyggelsesprocenter på 20-25% er normale i parcelhuskvarterer. Men fremover vil der blive brug for at hæve disse til eksempelvis 33%. Det vil betyde, at der kan opføres eller ombygges til en husstørrelse på over 250 m 2 på en normal 800 m 2 grund. Det springende punkt i de kommende år er ikke de nye bebyggelser, der ikke flytter så meget på få år, men at give lov til fortætning på de bestående parcelhusgrunde ved at hæve de bestående bebyggelsesprocenter. Det vil for alvor give muligheder for at skabe nye, spændende huse ud af de mange parcelhuse fra årene 1960-9 samt de øvrige bebyggelser. Væsentligste kvaliteter ved parcelhusets omgivelser Skov/naturen Grønne områder = børnevenligt kvarter Stor have, men praktisk indrettet - nem at vedligeholde Fordele ved ældre byggeri; Hækken vokset op, så naboen ikke kan se en! Mange huse har større grunde end nybyggeriet i dag kan tilbyde Ingen støj fra naboer Ro Gode institutionsmuligheder Gode indkøbsmuligheder Gode stisystemer Minimum grund på 50m2 eller større bebyggelsesprocent Hvad savn hos parcelhusbeboerne? Kælder/depotrum Større bryggers Beboerhus til konfirmation, runde fødselsdage, hobbyrum Udsigt Flere børneværelse eksempelvis 3 værelser i stedet for 2, så man kan bruge det ene til kontor eller lign. Badeværelse i forbindelse med soveværelset Større børneværelser, minimum 18 m2 8 Det gode liv i parcelhuset segregering på solsiden

Ghetto eller integrationssluse? Om multietniske boligområders funktioner Etniske minoriteter er meget skævt fordelt i boligmassen med en høj koncentration i visse store almene boligområder, hvilket har givet anledning til en politisk bekymring om negative effekter for integrationen. En ny undersøgelse viser imidlertid, at disse boligområder for mange indvandrere kun er en station på vejen, og at dette på mange måder afspejler en traditionel indvandringsadfærd. Hans Skifter Andersen civilingeniør og økonom seniorforsker i Afdelingen for Boliger og Byfornyelse ved Statens Byggeforskningsinstitut tilknyttet Center for Bolig og Velfærd Realdania Forskning Sølvi Karin Børresen kultursociolog og ph.d. i sociologi forsker i Afdelingen for Boliger og Byfornyelse ved Statens Byggeforskningsinstitut Indledning Integrationsministeriet udarbejdede i 2004 en såkaldt strategi mod ghettoisering, som rettede sig mod større boligområder med massive sociale problemer. I denne redegørelse blev det fremhævet, at Det er regeringens mål, at de boligområder, hvor indvandrere, flygtninge og deres efterkommere bor, skal være steder, hvor de mødes med danskere. Hvor der etableres netværk på tværs af personlige og kulturelle forskelle. Hvor man hører og lærer dansk. Og hvor fordommene om hinanden sættes på en prøve og afmonteres Udgangspunktet for strategien mod ghettoisering var således i lige så høj grad bekymring over, at nogle almene boligområder havde en høj andel af etniske minoriteter, som at der var store sociale problemer i områderne. I den politiske debat har der efterfølgende været talt om faren for, at etniske minoriteter danner såkaldte parallelsamfund i disse boligområder, som kan betyde, at de afskærer sig fra det danske samfund og bliver mindre integrerede. Der har således også bag strategien mod ghettoisering været visse forestillinger om, at en tiltagende geografisk koncentration af etniske minoriteter vil være skadelig for integrationen. Vi vil indledningsvis give en kort beskrivelse af omfanget af etnisk segregation i Danmark. På baggrund af aktuel forskning på SBi om etniske minoriteters bosætning og boligønsker vil vi belyse, hvorfor så mange af disse flytter til boligområder med mange indvandrere kaldet multietniske boligområder. Et centralt spørgsmål i denne sammenhæng er: Er de multietniske boligområder permanente opholdssteder for etniske minoriteter, eller er de for dem kun et skridt på vejen i deres boligkarriere i det danske samfund? I den internationale forskningslitteratur om indvandring er formuleret en hypotese om rumlig assimilering, som siger, at nye indvandrere starter med at flytte til byområder med mange landsmænd (kaldet etniske enklaver), men at de flytter ud igen, efterhånden som de bliver integreret i det nye samfund. Etnisk koncentration i Danmark SBi gennemførte i 2005 en undersøgelse af den sociale og etniske segregation i almene boliger (Skifter Andersen 2005). Undersøgelsen viser, at det danske boligmarked som helhed er meget etnisk og socialt opdelt, og at der generelt er kommet en øget koncentration af etniske minoriteter i den almene sektor. Andelen af etniske minoriteter fra lande udenfor EU og Nordamerika er således i alle almene boliger steget fra 12 pct. i 1994 til 21 pct. i 2002. Det skyldes dels, at andelen af etniske minoriteter i Danmark er steget, dels at de især er blevet bosat i almene boliger. I forhold til hele befolkningen er der mere end 3 gange så mange indvandrere i almene boliger. De etniske minoriteter er geografisk meget skævt fordelte med en meget høj koncentration i almene boliger i København, og der har især været en høj vækstrate her. Indvandrerne er desuden meget skævt fordelte mellem de almene boligområder. Der er således 21 større boligområder med mere end 0 pct. etniske minoriteter og 50 med mere end 50 pct. Undersøgelsen viser, at mere end en tredjedel af samtlige indvandrere i almene boliger skulle flyttes, hvis man skulle opnå en lige fordeling af dem på alle områder. En sammenligning af fordelingen af etniske minoriteter i 2004 og 1998 viste, at mens den samlede gruppe af etniske minoriteter i almene boliger rent faktisk er blevet mere geografisk spredte, så bliver de enkelte etniske grupper i højere grad samlet i bestemte boligområder. Indvandring og boligvalg Både den danske og den internationale forskningslitteratur viser, at etniske minoriteters bosætningsmønstre afspejler den sociale og Ghetto eller integrationssluse? Om multietniske boligområders funktioner 9

økonomiske situation de befinder sig i, og billedet er langt fra entydigt. Såfremt der er tale om muligheder for at vælge bolig, kan etniske, kulturelle og religiøse tilhørsforhold være af betydning for valget. Andre faktorer af betydning for valget kan være immigranternes baggrund for indvandring. Nogle er kommet som arbejdskraftsindvandrere, andre som flygtninge eller familiesammenførte. For nogle handler det om et permanent ophold, mens andre oplever bosættelsen som midlertidig og håber på at vende tilbage til hjemlandet. Med tanke på tilbagevenden vælger nogle at bo til leje og investerer i stedet i en ejerbolig i hjemlandet. Når det gælder boligønsker kan der være forskelle generationerne i mellem. Immigranternes efterkommere, som er født og opvokset i Danmark, kan have helt andre præferencer end forældregenerationen. Dette kan eksempelvis komme til udtryk i generationernes forskellige holdninger til at bo i områder med en høj koncentration af etniske minoriteter (Børresen 2000; Schmidt & Jakobsen 2000). På trods af ovennævnte variationer og forskelligheder, er der en udpræget tendens til, at etniske minoriteter samles i bestemte dele af boligmassen. Dette kan for det første skyldes de strukturelle forhold på boligmarkedet, herunder udbudet af ledige boliger og adgangen til disse. Andre forhold, der kan begrænse de pågældende gruppers valgmuligheder, er dårlige økonomiske ressourcer, manglende kendskab til markedet samt mangel på de rigtige sociale netværk og kontakter (van Kempen 2003; Bolt & van Kempen 2002, 2003). Endvidere kan der forekomme diskrimination, således at de nærmest er tvunget til at søge boliger i områder, hvor der i forvejen bor mange etniske minoriteter (Andersson 1998; Aalbers 2002; Balakrishnan et al. 2005). SBi s undersøgelse af etniske minoriteters flytninger og boligvalg (Skifter Andersen 2006) har vist, at en meget stor del af disse flytter til almene boliger. I undersøgelsen er almene boligområder, hvor mere end 40 pct. af beboerne er etniske minoriteter, identificeret og blevet betegnet som multietniske boligområder. Boligerne i disse områder udgør lidt mere end 2 pct. af boligmassen, men ca. hver fjerde af de etniske minoriteter bor der, og det fremgår af Tabel 1, at 16 pct. af de flyttende indvandrere flytter til disse områder. Hver fjerde indvandrer flytter til private udlejningsboliger eller andelsboliger, men dette er væsentligt færre end alle flyttende. Noget tyder på, at det kan være svært for de etniske minoriteter at få adgang til disse regulerede sektorer af boligmarkedet, hvor sociale netværk og kontakter til udlejere og andelsforeninger har en afgørende betydning. Endnu færre flytter til parcelhuse, mens indvandrerne er relativt bedre repræsenteret i ejerlejligheder. Hvorfor flytte til multietniske boligområder præferencer for etniske enklaver Der kan være en række årsager til, at etniske minoriteter har andre bosætningsønsker end danskerne, som kan have sammenhæng med deres baggrund og indvandringshistorie. Deres bosætningsønsker kan være præget af deres situation som indvandrere og nytilkomne og deres problemer med at tilpasse sig vilkårene i et fremmed land. Det har altid været et kendt fænomen i indvandringslande som USA, at indvandrere i starten ønsker at bosætte sig tæt på landsmænd i bestemte byområder (Børresen 2006, Damm 2002). I de senere års indvandringslitteratur er disse byområder blevet betegnet som enklaver. Enklaver ses i modsætning til ghettoer som noget der er valgt frivilligt. Desuden er disse områder sjældent etnisk rene, men består af flere forskelli- Tabel 1. Boligvalg blandt flyttende etniske minoriteters sammenlignet med alle flyttendes i 2002 Kilde: Skifter Andersen 2006 Etniske minoriteter Alle husstande Overrepræsentation i boligtype % Multietniske boligområder 16 % 2 % 596 Andre almene boliger 38 % 21 % 9 Priv. udl. og andel. 26 % 43 % -40 Ejerlejligheder 5 % 5 % 1 Ejerbolig i enf. hus 6 % 19 % -68 Ikke selvst. bolig mv. 9 % 9 % -1 Total 100 % 100 % Tabel 2. Flyttende etniske minoriteters holdninger til den etniske sammensætning af deres foretrukne boligområde og deres begrundelse for det valgte boligområde 2005 *) Vollsmose, Gellerupparken og Mjølnerparken. Kilde: Skifter Andersen 2006b ge nationaliteter. Det gælder især i de europæiske byområder. Etniske minoriteter kan vælge at bosætte sig i boligområder med mange landsmænd, fordi de ønsker at bo i nærheden af familie, venner og landsmænd. Det kan opleves som godt at bo tæt ved mennesker, man har noget til fælles med, personer som snakker samme sprog, som har den samme kulturelle baggrund og religiøse orientering. Immigranterne har desuden som regel en mangel på viden om det nye land, som den kan få gennem hjælp fra landsmænd, der også kan give støtte med hensyn til at skaffe beskæftigelse. Ofte er der i byområder med mange fra samme etniske gruppe også et større udbud af konsumgoder fra hjemlandet, som man gerne fortsat vil kunne købe. De etniske enklaver kan bidrage til at støtte og give nye immigranter oplevelsen af tryghed, og ideelt set kan denne form for bosætning være med til at fremme immigranternes sociale og økonomiske integration i majoritetssamfundet (Qadeer 2003). Når etniske minoriteter i Danmark flytter til multietniske boligområder, er det ofte, fordi det er den mindst attraktive del af boligmarkedet, hvor danskerne ikke vil bo. Mange af Alle flyttende Flyttende til 3 multietniske boligområder *) Ønsket andel af etniske minoriteter i boligområde Mindre end en tredjedel 29 % 18 % Nogenlunde halvdelen 33 % 41 % Et flertal 2 % Har ikke nogen betydning 32 % 41 % I alt 100 % 100 % Grunde for at vælge boligområdet Ønskede kun at bo i dette område 58 % 59 % - fordi der var venner og familie 36 % 4 % - fordi der var mange landsmænd 19 % 33 % Antal respondenter 95 45 10 Ghetto eller integrationssluse? Om multietniske boligområders funktioner

disse boligområder er bygget i 60 erne med store lejligheder, som de etniske minoriteter med børn ikke finder andre steder blandt udlejningsboligerne. Men valget kan også være styret af ønsker om at bo i etniske enklaver. I SBi s undersøgelse blandt flyttende etniske minoriteter er de bl.a. blevet spurgt, om de ønsker at bo i multietniske boligområder, og om hvorfor de flyttede til det valgte område (Tabel 2). Multietniske boligområder har en meget blandet beboersammensætning med mange forskellige nationaliteter. Når etniske minoriteter flytter til disse områder er det ikke nødvendigvis for at bo sammen med andre nationaliteter. Det er meget få, der ønsker at bo i områder, hvor et flertal har en anden etnisk baggrund end dansk. Der er derimod en del, som synes det er OK, at ca. halvdelen af beboerne ikke er danskere. De fleste mener enten, at det er uden betydning, eller at der bør være mindre end en tredjedel etniske minoriteter i boligområdet. Tilflytterne til tre multietniske boligområder adskiller sig ved, at færre mener der bør være mindre en tredjedel etniske minoriteter, mens flere mener, det er uden betydning, eller at ca. kun ca. halvdelen bør være danskere. Ca. 60 pct. af de flyttende etniske minoriteter har specifikt valgt et bestemt boligområde, og det samme gælder for tilflytterne til multietniske boligområder. Det vigtigste motiv for dette er tilstedeværelsen af venner og familie i området især i de multietniske boligområder. Der er også en del, der anfører mange landsmænd som vigtig grund, men det er stort set de samme, som har valgt på grund af familie mv. Undersøgelsen viser således, at sociale netværk er et vigtigt motiv for tilflytning til multietniske boligområder, men også at det ikke er det eneste motiv. Det er således kun ca. halvdelen af tilflytterne til multietniske boligområder, der har dette motiv. Rumlig assimilering I takt med, at indvandrerne i USA fik fodfæste i det nye land, var der mange af dem som fraflyttede indvandringsområderne og bosatte sig rundt omkring i byerne. Dette har givet baggrund for den såkaldte Spatial assimilation theory, som antager, at indvandrerne spredes ud i byen i takt med deres integration i samfundet. Teorien er, at der er en omvendt sammenhæng mellem graden af økonomisk, social og kulturel integration og graden af rumlig segregering. Indvandrere, som er mindre integrerede og/eller føler sig isolerede i værtssamfundet, søger tryghed og beskyttelse i byområder, hvor de kan støtte sig til landsmænd, mens de mere integrerede af forskellige grunde foretrækker at flytte væk fra områderne. Den rumlige assimileringsmodel har oprindeligt rødder i Chicago-skolen og beskriver, hvordan indvandrere ved ankomst bosatte sig koncentreret i immigrantenklaver i indre byområder (Peach 2001; Balakrishnan et al. 2005). Immigrantkvartererne fungerede som transitområder eller indslusningssteder for de nyankomne. I enklaverne var der hjælp at hente såvel økonomisk som socialt. Efterhånden som immigranternes økonomiske ressourcer samt kendskab til majoritetssamfundets sociale forhold og kultur blev bedre, forlod de enklaverne og investerede i boliger i områder med større velstand og færre etniske koncentrationer (Myles & Feng 2003; Estrada 2003). I dag er mange skeptiske i forhold til denne rumlige assimileringsmodel fra begyndelsen af det 20. århundrede. Dette skyldes blandt andet, at indvandringen har ændret karakter, og som to canadiske forskere påpeger, er der europæiske undersøgelser, som viser, at de etniske enklaver ikke nødvendigvis fungerer som midlertidige stoppesteder, men derimod som permanente bosteder (Myles & Feng 2003). Der er desuden fremsat en anden teori - Ethnic resources teorien (se Damm 2002) som siger, at fordelen for indvandrerne ved at bo i enklaverne er så store, at de foretrækker at blive boende i og flytte rundt indenfor de valgte byområder. Til- og fraflytningen fra multietniske boligområder i Danmark Vil der ske en rumlig assimilering (spatial assimilation) over tid i Danmark, eller vil de etniske minoriteter blive ved med at bo i etniske enklaver i multietniske boligområder? I forbindelse med SBi s projekt er indsamlet registerdata om til- og fraflytterne fra multietniske boligområder med mere end 40 pct. etniske minoriteter. I de fleste multietniske boligområder er der et relativt stort gennemtræk. Tabel 3 viser, at tilflytterne til multietniske boligområder væsentligt oftere er udenfor arbejdsmarkedet end beboerne er generelt. Tilflytterne er også sjældnere danske statsborgere, og de har boet kortere tid i Danmark. Dette peger i retning af, at de multietniske boligområder tiltrækker de mindre integrerede blandt de etniske minoriteter. De danske tal støtter hypotesen om rumlig assimilering, idet fraflytterne væsentligt oftere er i beskæftigelse end tilflytterne og også oftere end gennemsnittet af beboerne. Konsekvenserne af dette ville alt andet lige være, at beboersammensætningen ville ændres over tid mod en større andel af arbejdsløse i områderne. Men en sammenligning af beboersammensætningen i 1998 og 2004 viser, at andelen af arbejdsløse ikke er ændret i denne periode. Der er således tegn på, at de etniske minoriteter kommer til de multietniske boligområder som arbejdsløse og forlader dem i takt med, at de kommer i beskæftigelse. Dette er også erfaringerne fra Vollsmose, hvor man har gjort en stor indsats for at få beboerne i beskæftigelse, men senere har måttet konstatere, at en stor del af dem forlader området og bliver erstattet af nye arbejdsløse indvandrere. Tabel 3. Sammenligning af etniske minoriteter, der er hhv. tilflyttere, fraflyttere, interne flyttere og beboere i almene boligområder med mere en 40 pct. etniske minoriteter 2002. Kilde: Skifter Andersen 2006a Tilflyttere Fraflyttere Interne flyttere Beboere I arbejde 31 % 48 % 30 % 40 % Arbejdsløse 56 % 3 % 58 % 46 % Pens., studenter mv. 13 % 15 % 11 % 13 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % Det er imidlertid ikke alle, som forlader områderne når de kommer i arbejde. Den sociale sammensætning af beboere, der har boet mere end 10 år i områderne er således næsten den samme som gennemsnittet. Men dette kan til dels skyldes, at disse husstande har opnået en tilfredsstillende bolig, og som andre etablerede husstande ikke har tilstrækkelige incitamenter til at skifte bolig. Ser man på de interne flytninger i områderne viser der sig nemlig et andet billede. De interne flyttere Ghetto eller integrationssluse? Om multietniske boligområders funktioner 11

er den gruppe, der har den højeste arbejdsløshed. Meget tyder derfor på, at de husstande i beskæftigelse, som realiserer en flytning, vælger at flytte helt ud af områderne. Dette modsiger den beskrevne Ethnic ressources teori, der hævder, at de etniske minoriteter vil foretrække at flytte indenfor de etniske enklaver. Etniske enklaver og integration Etniske enklaver kan på den ene side repræsentere en ressource, på den anden siden kan bosætning i enklaver være en hindring for immigranternes sociale integration. I den internationale forskningslitteratur har der i de senere år været fokus på de såkaldte Neighbourhood effects bliver beboere i marginaliserede og problemramte byområder selv mere marginaliseret og problemramt? (se fx Friedrichs 199). Mens der er fundet effekter i nogle af de amerikanske byområder med en høj koncentration af afro-amerikanere, så er der hidtil kun fundet små effekter i Europa (Schulz Larsen 2006, Damm m. fl. 2006). Det gælder også når man ser på de multietniske boligområders betydning for integrationen af etniske minoriteter. Men en af årsagerne hertil kan være, at disse effekter er meget svære at måle. Bliver man mindre integreret af at bo i multietniske boligområder, eller bor man i områderne fordi man er mindre integrereret? Den svenske socialantropolog Aje Carlbom mener fx, at det er en særlig risiko ved etnisk enklavisering, at befolkningsgrupper kan blive permanent marginaliserede i forhold til det omgivne samfund. Immigranterne kan komme til at integreres ind i lukkede etniske miljøer frem for at blive en del af det omgivne samfund. I forlængelse af dette hævder Carlbom, at etniske enklaviseringsprocesser baner vej for en ny underklasse (Carlbom 2005). Forklaringerne på, hvorfor etniske minoriteter samles i multietniske boligområder er komplekse og det er ikke muligt at give et entydigt svar på enklavernes betydning for integrationen. En mulig konklusion er, at etniske enklaver kan fremme såvel som hæmme de etniske minoriteters deltagelse i majoritetssamfundet. Men SBi s undersøgelse har vist, at de multietniske boligområder for en stor del af indvandrerne ikke er et permanent bosted, men kun en station på vejen. Man kan således også se de multietniske boligområder som Integrationssluser, som Odense Kommune nu har valgt at gøre det i Vollsmose. Som et sted, hvor man har særlige muligheder for at indsætte offentlige ressourcer, der integrerer etniske minoriteter. Det er kun for en del af de etniske minoriteter, at de multietniske boligområder bliver til permanente bosteder, og det er ikke kun for de arbejdsløse, selv om der er mange af dem i områderne. Der er i øjeblikket flere forskningsprojekter i gang med henblik på at undersøge, om det har konsekvenser for integrationen, at bo permanent i disse områder, bl.a. i SBi s samarbejdsprojekt med RUC Segregation, lokal integration og beskæftigelse (SLIB) under Det Strategiske Program for Velfærdsforskning. Referencer Aalbers, M.B. (2002). The neglected evidence of housing market discrimination in the Netherlands. Radical Statistics Journal, 9/80. Lokaliseret 20060609 på: http://www.radstats.org.uk/no09/aalbers.htm Andersson, R. (1998). Socio-spatial Dynamics: Ethnic Divisions of Mobility and Housing in Post-Palme Sweden. Urban Studies, 35 (3), 39-428. Balakrishnan, T.R., Maxim, P. & Rozzet, J. (2005). Residential Segregation and Socioeconomic Integration of Visible Minorities in Canada. Migration Letters, 2 (2), 126-144. October 2005. Bolt, G. & van Kempen, R. (2002). Moving Up or Moving Down?: Housing Careers of Turks and Moroccans in Utrecht, the Netherlands. Housing Studies, 1 (3), 401-422. Bolt, G. & van Kempen, R. (2003). Escaping Poverty Neighbourhoods in the Netherlands. Housing, Theory and Society, 20 (4), 2009-222. Børresen, S.K. (2000). Fremmedhed og praksis om tyrkiske og pakistanske indvandreres bosætning og boligvalg. Ph.d.- afhandling. (Sociologisk Instituts Ph.d. serie nr. 1, Københavns Universitet). Statens Byggeforskningsinstitut, Hørsholm. København: Sociologisk Institut. Børresen, S. K. (2006) Etniske minoriteters bosætning. Hvad viser forskningen. SBi 2006-03. Hørsholm: Statens Byggeforskningsinstitut. Carlbom, A. (2005). På vej mod integration i etniske enklaver. Etniske minoriteter et nyt proletariat? Social Forskning. Temanummer. Marts 2005. Damn, A. P. (2002). Etniske minoriteters bosætning og flytninger de seneste 20 års økonomisk kvantitative forskningsresultater. AMID Working Paper Series 13/2002. Aalborg University Damm, A. P., Schultz-Nielsen, M. L. og Tranæs, T. (2006). En befolkning deler sig op?. Rockwool Fondens Forskningsenhed. Gyldendal. Estrada, V. (2003). Spatial Assimilation and Neighborhood Transitions. Population Association of America 2004 Annual meeting Program. Boston, Massachusettes, April 1-3, 2004. Lokaliseret 2006008 på: http://paa2004.princeton.edu/download.asp?submissionid= 42093 Friedrichs, F. (199) Context effects of poverty neighbourhoods on residents. i Vestergaard, H. (eds.) Housing in Europe. Statens Byggeforskningsinstitut. Myles, J. & Feng, H. (2003). Changing Colours: Spatial Assimilation Theory and New Racial Minority Immigrants. University of Toronto and Statistics Canada. Lokaliseret 20060609 på: http://www.utoronto.ca/ethnicstudies/changing_colours.pdf Peach, C. (2001): The Ghetto and the Ethnic Enclave. Conferencepaper. In: International Seminar on Segregation in the City. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, MA, July 2001. Schmidt, G. & Jakobsen, V. (2000). 20 år I Danmark: En undersøgelse af nydanskeres situstion og erfaringer (00:11). København: Socialforskningsinstituttet. Schulz Larsen, T. (2006). Neighbourhood effects ansats til en kritisk refleksion. (Neighbourhood effects a critical evaluation). Working paper. Roskilde University Skifter Andersen, H. (2006a). Etniske minoriteters flytninger og boligvalg. SBi 2006:02. Statens Byggeforskningsinstitut. Skifter Andersen, H. (2006b). Undersøgelse af ti- og fraflytningen fra tre multietniske boligområder (In press). Statens Byggeforskningsinstitut. Skifter Andersen, H (2005). Den sociale og etniske udvikling i almene boligafdelinger. SBi 2005:10. Statens Byggeforskningsinstitut. Qadeer, M.A. (2003). Ethnic Segregation in Toronto and the New Multiculturalism. Research Bulletin # 12. Centre for Urban Studies and Community Studies. Toronto: University of Toronto. van Kempen, R. (2003). Segregation and Housing Conditions of Immigrants in Western European Cities. Eurex Lecture March 13th 2003. Lokaliseret 20060609 på: http://www.shiva.uniurb.it/eurex/syllabus/lecture/lecture -VanKempen.pdf 12 Ghetto eller integrationssluse? Om multietniske boligområders funktioner

Mangfoldighed og social bæredygtighed om lederskab, strategier og erfaringer i indsatsen mod ghettoisering Resume: Regeringen nedsatte i 2004 en Programbestyrelse mod ghettoisering, som skulle forestå en strategiudvikling og etablere dialog med aktørerne i såvel kommunerne som i den almene boligbevægelse. Programbestyrelsen er nu nået halvvejs gennem sin funktionsperiode, og dens formand gør i denne artikel status for arbejdets resultater og nogle af de strategier der tegner sig. Jørgen Nue Møller 1 cand. scient. pol. og adjungeret professor ved CBS formand for Programbestyrelsen mod ghettoisering, for Realdania og for Fonden for Billigere Boliger Næstformand i Danske Bank Note 1 Formand for Programbestyrelsen mod Ghettoisering. Artiklen udtrykker dog forfatterens opfattelser, og ikke i enhver detalje Programbestyrelsens vurderinger og ikke nødvendigvis Regeringens. Note 2 R. Curiel & B. Dov Cooperman, The Ghetto of Venice, London 1990, p.. Note 3 Ingen ville vel finde på at betegne Christiansfelds bykerne, der domineres af Brødremenigheden, for en ghetto. Ghettoer? Ghettoen henter sit navn fra et sted i Venedigs udkant, hvor jøder på flugt i1516 fik anvist ophold 2. De måtte ikke bo i selve byen, de måtte ikke forlade ghettoen efter mørkets frembrud, ghettoen blev omkranset af en mur og dens to porte låst hver nat. Det er netop det, som er ghettoens karakter en grænse for bosætningsmuligheder og bevægelsesfrihed samt en afsondring fra det samfund, som omgiver den. Efter den venezianske ghetto har der været mange andre ghettoer, fra de etnisk/sociale ghettoer af indvandrere i de amerikanske storbyer til de jødiske ghettoer i det gamle Europa. Men har vi i dag ghettoer i Danmark? En ghetto er et kvarter eller en bydel. Den må have en vis fysisk udstrækning. Så frygten for ghettoisering bør ikke bruges som generelt argument mod en social boligpolitik, der tager hånd om de svageste og søger at skaffe dem rum i samfundet. Men hvis hele bydele bliver svage, opstår let problemer, både for de mennesker, der bor og vokser op i bydelen, og for samfundet. Svagheden viser sig typisk ved en bydel, der er præget af fattigdom, kriminalitet, udbredt misbrug og mangel på stabil tilknytning til arbejdsmarkedet hos beboerne, ofte kombineret med, at der blandt beboerne er koncentrationer af befolkningsgrupper af en anden etnisk oprindelse end hos samfundets dominerende grupper. Når disse træk breder sig, opstår en nedadgående spiral, og bydelen bliver socialt ghettoiseret. Langt fra alle ghettoer har dog denne karakter af at være en ø af fattigdom. De religiøst eller kulturelt baserede ghettoer, som de gamle jødiske ghettoer, rummede ofte mennesker med vidt forskellig social status. I Danmark finder vi ikke større bydele eller kvarterer, hvis grundlag er religiøst, etnisk eller kulturelt bestemt 3. Men vi har bydele og store kvarterer, der præges af fattigdom og lavindkomst, af arbejdsløshed og af mangel på sammenhæng med det øvrige samfund, bydele som er på vej mod social ghettoisering. Den sociale ghettoisering er et ekstremt udtryk for den almindelige fysiske opsplitning mellem befolkningsgrupperne. Segregeringen indebærer, at der er velstående kvarterer og mindre velstående kvarterer, men de kan alle være mere eller mindre velfungerende. I den sociale ghetto er opsplitningen blevet et samfundsmæssigt problem Hvis man afgrænser en række større sammenhængende byområder, der præges af mangel på beskæftigelse med deraf følgende lavindkomst, viser der sig et tydeligt mønster af en række store almene afdelinger, som alene eller sammen med andre nærliggende afdelinger skaber bydele, der er truet af social ghettoisering. Det er karakteristisk, at der i disse byområder bor mange flygtninge og indvandrere samt deres efterkommere, og at mange af disse også er udenfor arbejdsmarkedet, men også, at der i langt de fleste bebyggelser bor et stort antal forskellige etniske grupper, inklusive danske lavtlønsgrupper. De truede bebyggelser stammer stort set alle fra perioden mellem ca. 1960 og ca. 1980, hvor vi havde den første store bølge af industrialiseret byggeri. Næsten alle ligger de lidt på byens kant, mange er trafikalt afsondrede og er steder, folk kun kommer, hvis de har et meget konkret ærinde, hvilket kun giver yderlig næring til det dårlige ry, en række af disse områder i forvejen oftest noget ufortjent har erhvervet sig. Kun bebyggelserne på Nørrebro i København skiller sig i nogen grad ud fra dette mønster ved at være beliggende i et blandet brokvarter og ved at være yngre, nemlig fra 1980 erne. Men stigmatiseringen deler de københavnske bebyggelser med Vestegnens og Provinsens. Mangfoldighed og social bæredygtighed om lederskab, strategier og erfaringer i indsatsen mod ghettoisering 13

Programbestyrelsen har som udgangspunkt for sit arbejde afgrænset en watch list eller bekymringsliste med knap 25 bebyggelser i næsten lige så mange kommuner, beliggende i København, Århus og Odense, på den københavnske Vestegn samt i alle provinsens større byer. Den skitserede udvikling er ikke noget nyt fænomen. Allerede midt i firserne dokumenterede det såkaldte John Winther-udvalg 4 udviklingen, og dokumentationen efterfulgtes af den første omprioriterings- og støtterunde, siden af Byudvalgsarbejdet og kvarterløftsindsatserne samt af andre programmer som Byer for Alle og det EU sponserede URBAN. I maj 2004 fremlagde VK-regeringen så et nyt program mod det, der nu var blevet til ghettoiseringen. Heri lå et tydeligt integrationspolitisk sigte, som dog allerede var blevet grundfæstet i byudvalgsarbejdet. Men nu blev det tydeliggjort. Regeringens program bestod af tre elementer annoncering af et nu gennemført lovforslag om kombineret udlejning, en værktøjskasse med redegørelse for de gældende instrumenter samt nedsættelse af en såkaldt Programbestyrelse, der skulle forestå strategiudvikling 5 og etablere dialog med aktørerne, såvel i kommunerne som i boligbevægelsen. 6 Programbestyrelsen kunne påbegynde sit arbejde i efteråret 2004 med et mandat, der strækker sig til udgangen af 2008, og brugte sit første år til først at afgrænse sin arbejdsmark, siden til kontakter med de berørte kommuner og områder samt til udviklingen af en strategi eller om man vil et sæt af anbefalinger. Note 4 John Winther tidligere borgmester på Frederiksberg var formand for et udvalg nedsat af Boligministeriet, der udgav betænkningen Den almennyttige sektors rolle på boligmarkedet, København 198 Note 5 Bl.a. har Programbestyrelsen mulighed for at fremme etablering frikommuneforsøg på områdeniveau. Note 6 Programbestyrelsen fik medlemmer, 2 fra Boligbevægelsen, 3 fra kommunerne, 1 fra erhvervslivet samt en formand. Sekretariatet blev placeret dels i Integrationsministeriet, dels først i Erhvervs- og Boligstyrelsen, siden i Socialministeriet. Note København, Århus og Odense. Note 8 Programbestyrelsen, Strategi mod Ghettoiseringen, København, november 2005, jf. www.inm/index/dokumenter Note 9 Ikke mindst i Århus Vestby og i Odense ville denne tankemåde kunne bære frugt og føre til vigtige forandringer. Den gode ghetto eksisterer ikke Den grundlæggende antagelse under Programbestyrelsens strategi er, at den gode ghetto ikke eksisterer, og at der ikke er nogen grund til at tro på de positive konsekvenser af at op til 10.000 mennesker med meget små indtægter, mangel på arbejde og dårlig tilknytning til både det danske arbejdsmarked og det danske samfund i øvrigt, bor sammen, isoleret fra resten af det lokale bysamfund. Programbestyrelsens opfattelse er den modsatte at det skaber problemer både på det personlige og det samfundsmæssige plan. På det personlige plan ved at mange mennesker, og nok ikke mindst i den opvoksende generation, ikke får de chancer i livet, de fortjener, men hæmmes af social arv og manglende kundskaber, medens de samfundsmæssige problemer ikke mindst knytter sig til risikoen for udvikling af parallelsamfund med lokale normer, der helt afviger fra, hvad man i øvrigt oplever i det omgivende samfund. Det betyder imidlertid ikke, at Programbestyrelsen mener, at der ikke findes ressourcer i de truede områder. Det gør der bestemt, og der gøres i mange af de truede områder en betydelig indsats af kommuner og boligorganisationer for at udvikle og frigøre disse ressourcer. Det betyder heller ikke, at Programbestyrelsen nødvendigvis mener, at den såkaldte integrationsmaskine eller integrationssluse er et fatamorgana. Integrationsmaskinerne ejes imidlertid ikke af områderne og styres ikke af områdernes sociale strukturer, men ejes og styres af kommunerne samt af andre offentlige institutioner. Integrationsmaskinen fungerer ved den ofte massive indsat i skolerne, gennem uddannelserne og i institutionerne, i beskæftigelsesindsatsen, i den sociale indsats på gadeplanet og i anden direkte kontakt med beboerne i de truede områder. Der er ingen grund til at tro, at integrationen bliver bedre, fordi alle de uintegrerede og arbejdsløse samles i lejre, og ingen grund til at tro, at børns sproglige læring bliver bedre, når de kun omgås andre børn, der også har problemer med det danske sprog. Strategi På dette grundlag formulerede Programbestyrelsen en strategi, 8 hvis bærende synspunkt er, at hvis der skal opnås varige forandringer i de truede områder, så områderne langsigtet bliver socialt bæredygtige med plads til mangfoldighed og svagere eksistenser, men med en flerhed af mennesker, der er i stand til at forsørge sig selv, så kræver dette en indsats, der indebærer grundlæggende forandringer af de truede områder, som er bredspektret og som har lang tidshorisont. Programbestyrelsens strategi er formuleret i punkter eller anbefalinger: Omdannelse af de monofunktionelle kvarterer og bebyggelser Styring af beboersammensætningen mod større social bæredygtighed Forsøg med nye undervisnings og skoleformer En indsats for bedre beskæftigelse En indsats for tryghed og naboskab Effektiv organisation Kommunikation Om omdannelse De truede områder er som nævnt karakteriseret ved at være store almene boligområder, normalt uden meget andet byliv end et mindre, ofte nødlidende butikscenter og nogle kommunale institutioner. Deraf opstår monofunktionaliteten det at der alene findes boliger i området - et træk som forstærkes af, at der alene er tale om almene boliger. Programbestyrelsen foreslår, at man søger at introducere andre byfunktioner end boliger i de truede områder, f.eks. i form af erhverv, kultur eller uddannelse. I Vollsmose er to af højhusene således ombygget og delvist indrettet til kontorer, der nu benyttes af kommunens socialforvaltning. I Haderslev planlægges at nedlægge tre boligblokke i Varbjergparken og indrette disse til et center for demente, medens Ydre Nørrebro bl.a. søges løftet gennem en indsats, der skaber en række bymæssige forbedringer af kulturel karakter, herunder idrætsliv. Det ville også være et væsentligt bidrag til forandringsprocesserne, hvis nogle af de store uddannelsesinstitutioner i specielt de største provinsbyer ville placere en del af deres udbygning i eller tæt på de truede områder. Herved ville det blive muligt at udnytte områdernes campusagtige karakter i en konstruktiv forandringsproces 9, og de nye byfunktioners studenter og lærere ville på den måde medvirke til brobygning mellem de isolerede, truede områder og resten af bysamfundet. Et andet aspekt af omdannelsen ville være at søge at bløde op i den ensidige sammensætning af boligformerne og introducere nye ejerformer i de truede områder. Vilkårene herfor varierer meget fra område til område, afhængig af karakteren af det lokale boligmarked. I et presset boligmarked som det Storkøbenhavnske vil anvendelse af de velkendte boligformer som ejerboliger og andelsboliger principielt kunne fungere. På de svagere boligmar- 14 Velfærdskommissionen på et neoklassisk vildspor

keder som Fyn og det meste af Jylland kan der hurtigt opstå problemer med styringen af indflytning og udvikling i blokke, der ikke længere er under kommunens og boligorganisationernes direkte indflydelse. Så ud over de politiske betænkeligheder, man møder i de fleste kommuner, uanset disses politiske kulør, føjer der sig hertil fagligt betonede indvendinger. Programbestyrelsen har derfor foreslået, at man undersøger udenlandske erfaringer med andre mellemformer som det britiske Shared Ownership og overvejer implementeringen heraf i de udsatte områder. Det forekommer tydeligt, at mange steder ville en sådan mellemform være et nyttigt skridt på vejen på større ejerskabsfølelse og dermed måske til fuldt ejerskab. Men samtidig bør man naturligvis udnytte lovgivningens eksisterende muligheder for at udvikle de almene boligformer. Det almene boligbyggeri hviler på et ønske om at integrere brede befolkningsgrupper i samme bebyggelse og opgang. Ghettoiseringen viser vanskelighederne herved. Men udlejningsreglerne indeholder samtidig bestemmelser, der kan give bestemte befolkningsgrupper, f.eks. personer med arbejde i kommunen eller lokalområdet, fortrinsrettigheder på ventelisten. Det forekommer derfor nærliggende, bestemt af det lokale boligmarked, at søge at målrette bestemte boliger, opgange og blokke mod målgrupper, som kunne medvirke til at fremme den ønskede forandringsproces f. eks. studieboliger til de store byers studerende, erhvervslejligheder til iværksættere og ikke forurenende småerhverv samt attraktive seniorboliger til mennesker, der ønsker at afhænde deres ejerboliger og udnytte friværdien. Skal dette fungere, kræver det imidlertid, at en del af områderne oprustes både hvad angår arkitektonisk ajourføring, og hvad angår landskab og omgivelser. Her er meget stor forskellighed, vellykkede resultater og det modsatte, samt en del forestående udfordringer. Programbestyrelsen finder det derfor nærliggende at opsamle erfaringerne hermed og formidle dem til beslutningstagerne. Men nogle steder vil det også være klogt at erkende, at man ikke skal kaste gode penge efter dårlige, og at det ikke i det lokale boligmarked vil være muligt at gøre bebyggelsen fuldt konkurrencedygtig, og at det derfor vil være fornuftigt at udfase en del gennem egentlig nedrivning, udtynding, ombygning eller lignende. Om styring af beboersammensætningen Lovgivningen indeholder, senest med vedtagelse af reglerne om kombineret udlejning, et betydeligt instrumentarium til styring af indflytningen kombineret udlejning, fleksibel udlejning, kommunal anvisning (25 % og yderligere aftalt anvisning), kommunal anvisning til både støttede andelsboliger og privat udlejning (regler der dog aldrig rigtig har fundet praktisk anvendelse), maksimumsregler for antal beboere per rum samt en del andre regler. Disse regler anvendes meget forskelligt fra kommune til kommune, og ikke mindst er der store variationer fra Provinsen til Vestegnskommunerne. Reglerne virker også forskelligt, afhængende af karakteren af det lokale boligmarked. På de pressede boligmarkeder er styring lettere, men anvisning til alternativ beboelse vanskelig. På de mættede markeder er situationen omvendt, og reglerne åbenbarer her den svaghed, at man ikke må køre med ledige lejligheder, hvis lejlighederne kan udlejeres, uanset til hvem. Det er her Programbestyrelsens opfattelse, at det i første række handler om at bruge reglerne rationelt og systematisk ud fra en vurdering af de lokale boligmarkeder. Det synes ikke altid at være tilfældet, og der er nogle steder tilløb til kommunal suboptimering 10 og andre steder simpelthen ikke tilstrækkelig systematisk tænkning om styring af beboersammensætningen hos boligorganisationer og kommune. Om skoler og uddannelse Programbestyrelsen finder, at der er et særligt behov for at arbejde med skolerne og institutionerne som omdrejningspunkter for integrationen og opdragelse af de yngste beboere i de truede områder. Samfundet må træde i karakter og påtage sig opgaven at føre børn og unge ind i samfundet og give dem en ordentlig uddannelse og et velfungerende dansk sprog 11. Programbestyrelsen mener således, at mange af ikke mindst de indvandrede familier, af helt forståelige og naturlige årsager, ikke råder over viden og ressourcer, der sætter dem i stand på fuldt kvalificeret vis at hjælpe deres børn og unge ind i det danske samfund. Programbestyrelsen finder det afgørende, at de lokale skoler er velfungerende og søges af børn af blandet herkomst. Programbestyrelsen har også været optaget af at følge og om nødvendigt støtte det voksende antal af forsøg med heldagsskoler, hvor der bliver tid til både undervisning, lektiehjælp og idræt, og ikke til ballade i gaden. Men helt generelt peger Programbestyrelsen på betydningen af forsøg med nye undervisnings- og skoleformer på de skoler, der i dag har mange elever med en udenlandsk baggrund. Om beskæftigelse Grundlaget for afgrænsningen af Programbestyrelsens arbejdsfelt var som det er fremgået ovenfor beskæftigelse eller rettere mangel på samme. Så hvis der skabes beskæftigelse, forsvinder mange af de bekymringer, Programbestyrelsen kunne gøre sig. Områderne ville gennem selvforsørgelse blive socialt selvbærende og beboerne gradvist integrerede gennem deres deltagelse i arbejdslivet, især hvis deltagelsen finder sted i virksomheder, hvor danskere og indvandrere mødes. Beskæftigelsesindsatsen ligger på sin vis på grund af dens individualiserede karakter i kanten af den indsats, Programbestyrelsen er sat i Verden for at beskæftige sig med. Men temaet er samtidig helt centralt for områdernes udvikling. Programbestyrelsen er derfor bl.a. optaget af, om der i de truede områder kan skabes lokal beskæftigelse, der også kommer kvarteret til gode. Der er der enkelte gode eksempler på 12, men det er et emne, der bør dyrkes mere systematisk. Det samme gælder samfunds- og erhvervsforberedende undervisning i lokalområderne med afsæt i den danske højskole- og aftenskoletradition, samt ikke mindst en systematisk fremskudt og opsøgende virksomhed lokalt i områderne overfor de ledige. Om tryghed og naboskab Boligselskabernes Landsforening udgav i maj 2005 13 et debatoplæg, hvori BL bl.a. foreslog, at man på en række felter oprustede indsatsen i de truede områder, herunder hvad angik tryghed og naboskab. BL foreslog derfor, at man skabte finansiering til en udvidelse af ejendomsfunktionærbetjeningen af de udsatte områder, så der arbejder funktionærer i bebyggelserne de fleste af døgnets timer. Programbestyrelsen har taget denne tanke til sig, og foreslår at den kombineres med en indsats for at skabe flere lokale jobs i områderne. Note 10 Kommunal suboptimering vil typisk vise sig ved, at kommunen ikke udnytter 25 % reglen, men i stedet blot henviser folk til en boligforening (med svag udlejning), hvorefter kommunen ikke hæfter for de udgifter, der måtte være en følge af misligholdelse m.v. Note 11 Programbestyrelsens strategi p. 21 f. Note 12 F.eks. Det Grønne Sjak i Varbjergparken i Haderslev. Note 13 Boligselskabernes Landsforening, maj 2005. Mangfoldighed og social bæredygtighed om lederskab, strategier og erfaringer i indsatsen mod ghettoisering 15

Det kan i øvrigt observeres, at det betydelige antal beboerrådgivere, der gennem Byudvalgsindsatsen blev knyttet til disse områder, har båret frugt, og at klubber, foreninger, netværk og samvær mange steder blomster. Om organisation Programbestyrelsen har imidlertid samtidig noteret sig, at der i mange af de truede områder råder alvorlige organisationsproblemer og har gjort det i mange år. Ansvaret for en effektiv indsats er spredt på mange hænder, og det løbende samarbejde er af meget forskellig karakter 14. Organisationsproblemerne har sit primære udspring i beslutningsprocessernes sammensatte karakter og de mange forskellige aktører, der er involveret heri. Det er Programbestyrelsens opfattelse, at det primære ansvar for de truede områders forandring ligger hos kommunerne, og at det er kommunerne, der råder over de fleste af de nødvendige midler til at gennemføre disse forandringer. Der arbejder også et betydeligt antal kommunalt ansatte i områderne, som lærere, pædagoger, hjemmehjælpere, sundhedsplejere og andre med tilknytning til social og sundhedssektoren. Hertil kommer andre offentligt ansatte som f.eks. nærpolitiet, den særlige indsats, der gøres i en række områder samt boligorganisationernes arbejde. Ofte er ejerskabet i disse områder delt mellem 2 eller 3 boligorganisationer, og boligorganisationerne i sig selv opdelt i ledelse, administration og afdelinger. Kommunernes orkestrering af denne indsats falder meget forskelligt ud, og det er Programbestyrelsens overordnede indtryk, at en fastere samlet ledelse på et fælles strategisk grundlag mange steder ville være en gevinst. Programbestyrelsen interesserer sig derfor for også udenlandske erfaringer med organiseringen af større urbane forandringsprocesser. Heri ligger ikke, at Programbestyrelsen finder, at beboerdemokratiet skal sættes ud af spil, men at man godt kan samle den overordnede indsats sammen uden at krænke beboerdemokratiet. Man må i øvrigt erkende, at beboerdemokratiet i de truede områder er blevet yderligere svækket gennem de sidste tyve års udvikling og at de klassiske danske modeller for foreningsdemokrati og boligdemokrati kun i begrænset omfang tiltrækker indvandrere, unge mennesker og engagerede ildsjæle. Så eksperimenter med demokratisk forankring og deltagelse ligger lige for. Note 15 Rundturen - eller Roadshowet som det kaldes internt - er afsluttet medio juni 2006 og altså samtidig med udarbejdelsen af denne artikel. Om kommunikation Et af de truede områders alvorligste problemer er deres stigmatisering, og derfor er en løbende fortælling om kvaliteter, muligheder og forandringer en vigtig del af den proces, der skal omskabe de truede områder til socialt bæredygtige bydele. Det er en indsats, der både skal gøres centralt, dvs. landsdækkende, og lokalt i forhold til lokale medier. Nogle steder er det også tydeligt, at regulær markedsføring af stedet, boligerne og mulighederne for at opnå bolig kunne være nyttig. Om implementering af strategien Disse strategiske anbefalinger indgår nu i regeringens, kommunernes og boligorganisationernes overvejelser om de indsatser, der skal bære indsatsen i de truede områder videre. De fleste af de etablerede programmer byudvalg, kvarterløft, Byer for Alle og URBAN udløber i disse år, men der er et klart behov for at fortsætte arbejdet og endda forstærke det og at skærpe indsatsen. Men mange overvejelser afventer afklaringen af de overordnede rammer, bl.a. og nok ikke mindst - Landsbyggefondens fremtid. Lykkes indsatsen for integration og beskæftigelse, finansierer dens gevinster endog ganske store omkostninger til områdernes forandring de almindelige demokratiske og samfundsmæssige gevinster helt ufortalte. Observationer fra et Roadshow Programbestyrelsen og dens sekretariat har 2004/2005 besøgt de store byer og i foråret 2006 de øvrige udsatte områder, og har her haft møder med kommunernes politiske og administrative ledelser, med boligorganisationernes ledelser og med repræsentanter for de mange ansatte og frivillige, der arbejder i områderne. Formålet var dels at orientere om Programbestyrelsens arbejde og anbefalinger, dels at indsamle erfaringer, gøre observationer og lytte til de mange erfaringer, der gennem årene er opsamlet i de enkelte områder. Observationerne er pt. under bearbejdelse 15, og Programbestyrelsen vil først i efteråret 2006 kunne fremlægge en samlet vurdering. Men nogle hovedlinier tegner sig. Om mediebilledet og virkeligheden Den første iagttagelse er, at der mange steder er langt fra mediebilledet til virkeligheden. Som byområder rummer mange af de truede områder kvaliteter, der kan udvikles, og boliger, der for manges vedkommende fortsat er af god kvalitet. Nogle af områderne som Tingbjerg og Varbjergparken ligger allerede overordentlig smukt med store grønne kvaliteter omkring sig, andre områder må skabe disse landskabelige kvaliteter gennem bearbejdning af omgivelserne. Om forskelle i kommunalt lederskab og nærvær Den næste generelle iagttagelse er, at der er overraskende stor forskel på, hvorledes kommunerne, selv i samme område af landet, går til løsningen af de truede områders problemer. Især synes forskellen i det man kunne kalde det kommunale nærvær stor, og her tænkes især på den prioritering den politiske og administrative ledelse giver emnet i den kommunale hverdag, og på den måde, hvorpå ledelsen forholder sig til det på. Om indsatsen ude i boligområderne Succeshistorierne tegner et mønster, der viser betydningen af den opsøgende virksomhed fra beskæftigelseskonsulenter, over alle slags rådgivere til nærpolitiet. Mange beboere, specielt blandt indvandrerne, nærer øjensynligt en betydelig ulyst til at bevæge sig ind til det lokale rådhus. Rådgivere og andre, der bevæger sig i det lokale miljø er derimod kendte skikkelser, og selv når der opstår problemer kan de ofte løses ved direkte opsøgende virksomhed af disse figurer, der i områderne opfattes som en af deres. Om megen fysik og lidt ejerskabsstruktur Der arbejdes i de truede områder med områdets fysiske fremtræden. Det er meget forskelligt, hvad det har været muligt at ofre herpå, og i nogle områder er forandringerne forholdsvis nyligt gennemførte, i andre er de af noget ældre dato, nogle steder står man overfor enten at skulle igangsætte et allerede besluttet program, medens man andre steder fortsat er på overvejelsernes stadium. Men det er samtidig et gennemgående træk at ændringer i ejerformerne ikke er et instrument, kommuner og boligafdelinger tænker meget på. Nogle steder møder det decideret modstand, typisk hos boligorganisationerne, andre steder er det blot ikke på agendaen. Længst fremme i disse overvejelser er nok Vollsmose, men processen hæmmes af de relativt billige ejerboliger i Odense og de deraf følgende risici. Samme problemstilling vil vise sig i en række mellemstore provinsbyer, hvilket understreger behovet for introduktion af mellemformer, der sikrer boligorganisationen en vis styring af ud viklingen samtidig med, at beboerne får mulighed for eventuelt at hente ejerboligernes gevinster. 16 Mangfoldighed og social bæredygtighed om lederskab, strategier og erfaringer i indsatsen mod ghettoisering

Om integration og sociale konflikter Det største socialt prægede integrationsproblem i en række af de truede områder synes at være lillebrors generation de små brødre i 12-15 års alderen til større brødre, der allerede i dag er kendte skikkelser hos det lokale politi og som for en dels vedkommende enten opholder sig eller har opholdt sig i fængsel. Lillebror ser op til storebror og optræder derfor let med en adfærd som en forhærdet forbryder. Kvinderne i områderne er ofte isolerede og uden kontakt med samfundet, og er derfor på mange måder, den gruppe, der står yderst i integrationsprocessen. Der kører en række veletablerede projekter med dette fokus, men her er et område, hvor en stærkere integrationsindsats måske ville bære megen frugt. Om at gå i skole hele dagen Der er i kommunerne men ikke ubetinget en voksende interesse for skole- og institutionsindsatser, der kan fastholde børn fra de truede områder i et læringsmiljø hele dagen. De største kommuner er gået i spidsen i denne udvikling, medens de mellemstore for tiden i højere grad søger kombinationsmodeller. Det vigtige er at arbejde med det pædagogiske udviklingsarbejde, og her er det tydeligt at mange af skolerne i de udsatte områder tiltrækker ledere og lærere med både lyst og evne til at løse denne opgave, hvilket faktisk indebærer at de såkaldte sorte skoler mange steder synes at være blandt byens bedst fungerende, hvad den pædagogiske kvalitet angår men selvfølgelig nok også de med de største udfordringer. Den videre færd Programbestyrelsen er nu nået halvvejs gennem sin funktionsperiode, og vil i efteråret 2006 gøre status over sit arbejde og forberede de to afsluttende år. Ikke mindst er det vigtigt at nå frem til rammer og aftaler om de kommende års indsats, efterhånden som de for tiden gældende programmer udløber. Og det er vigtigt i den forbindelse at styrke det organisatoriske grundlag og det kommunale lederskab af forandringsprocesserne samt at nedbryde bekymringen for store forandringer. Samfundsøkonomen nr 4. Juni 2006 Mangfoldighed og social bæredygtighed om lederskab, strategier og erfaringer i indsatsen mod ghettoisering 1

Fordelingen af gode og dårlige boligforhold Formålet med artiklen er at sammenligne boligforholdene for lejere med lave indkomster med hele befolkningen og med boligejere med høje indkomster. Der findes stadig utidssvarende boliger, og det er primært lavindkomst lejere, der bor i dem. Det er også hovedsageligt lavindkomst lejere, der er udsat for forskellige typer af gener i forbindelse med boligen. Jytte Kristensen cand. scient. soc. forsker ved Sociologisk Institut, Københavns Universitet tilknyttet Center for Bolig og Velfærd Realdania Forskning Jørgen Elm Larsen mag. scient. soc. og ph.d. i sociologi lektor ved Sociologisk Institut, Københavns Universitet tilknyttet Center for Bolig og Velfærd Realdania Forskning Note 1 Undersøgelsen er gennemført i et samarbejde mellem Socialforskningsinstituttet og Sociologisk Institut, Københavns Universitet. Yderligere oplysninger om undersøgelsen findes på www.sfi.dk. Camilla Bibi Quistgaard Rasmussen og Katrine Buchholt Pedersen har udført edb-arbejdet i forbindelse med de statistiske analyser til denne artikel. Indledning Boligen er tæt på følelseslivet og udgør en grundlæggende ramme for de fleste menneskers livsudfoldelse. Det meste af den tid, vi ikke bruger på arbejde eller uddannelsesinstitution, bruges hjemme (Andersen 1988). Boligens kvalitet må derfor antages at spille en central rolle for den enkeltes og familiens samlede levekår og livskvalitet. Forskningen har da også påvist en stærk sammenhæng mellem dårlige boligforhold, fattigdom og dårligt helbred (fx Wilkinson 1999, Christensen 1956, Andersen 1986). Forskelle i indkomst er den væsentligste årsag til forskelle i boligforhold, men andre faktorer spiller også ind (Andersen og Bonke 1980). Nogle ældre og midaldrende har haft deres bolig i lang tid og vænnet sig til boligens standard og har derfor ikke opdateret denne i forhold til tidens standard, selvom de har indkomsten hertil. Forventet (livs)indkomst, herunder arv og forældrenes økonomiske mulighed for at hjælpe deres børn ind på boligmarkedet, har også en betydning for muligheden for at etablere sig på boligmarkedet og for at vælge bolig. Det samme har prisdannelsen på boligmarkedet og udbuddet af boliger; herunder nybyggeriets omfang og fordelingen mellem ejer- og lejerboliger. Men ikke mindst skal boligens kvalitet, udformning og indretning ses i forhold til, hvilket sted i livsbanen man er. Blandt unge er flyttefrekvensen relativt høj, og den falder støt med alderen indtil alderdommen (Platz 2003, Andersen og Bonke 1980). Man kan tale om, at mennesker udformer deres boligkarriere hen over livsforløbet (Borgegård og Abrahamsson 199). De fleste starter med lidt lavere standard og med lidt færre bekvemmeligheder for derefter at udvikle boligstandarden og anskaffe sig bekvemmeligheder hen over livsforløbet. Andre har en mere permanent tilstand af fx mangel på minimumsboligstandard og på moderne bekvemmeligheder. De samme forhold gør sig gældende i relation til gener i og omkring boligen. Det er muligt for nogle at flytte fra gener, mens det for andre bliver en langvarig eller mere permanent boligsituation. Livsfasen og ens uddannelse og muligheder på arbejdsmarkedet betinger samtidigt i høj grad indkomstens størrelse. Den danske boligmasse er i dag i god stand (Platz 2003, Larsen 2005). En europæisk undersøgelse påpeger, at danskerne sammenlignet med andre EU-lande er meget tilfredse med deres bolig og nærmiljø (Domanski m.fl. 2006). Der er dog stadig nogle ejendomme tilbage, som ikke er så gode at bo i. Fx mangler der toilet, eller der er fugt eller kulde i boligen. I det følgende vil vi give en karakteristik af boligsituationen for boligejere med høje indkomster og lejere med lave indkomster, idet dette giver den mest markante forskel i boligsituationen i den danske befolkning. Vi viser hvem, der bor i ejer- eller lejerboliger og anvender forskellige parametre til beskrivelse af deres boligsituation. Vi har fokuseret på mangler ved boligen og på gener både i det indre og i det ydre boligmiljø. Datagrundlaget er levekårsundersøgelsen fra år 2000. I denne undersøgelse blev der opnået interview med 4.981 personer. 1 Af de 4.981 interviewede personer har 4566 svaret på spørgsmålene om bruttoindkomst og ejerform. Ejere med høje indkomster og lejere med lave indkomster udgør 31 pct. eller 1410 personer af populationen på 4566 personer. 18 Fordelingen af gode og dårlige boligforhold

Højindkomst ejere og lavindkomst lejere Boligejere med høje indkomster er defineret som dem, der har en årlig bruttoindtægt i husstanden på 600.000 kr. og derover. De udgør 13 pct. af den samlede befolkning. 2 Blandt alle med høje indkomster bor 88 pct. i ejerbolig, 3 pct. i andelsbolig og 9 pct. i lejede boliger. Til sammenligning er der i befolkningen som helhed 65 pct., der bor i ejerbolig, 5 pct. der bor i andelsbolig, og 29 pct. der bor i lejede boliger. Lejere med lave indkomster er defineret som dem, der har en årlig bruttoindtægt i husstanden på 0-249.000 kr. De udgør 18 pct. af befolkningen. Blandt alle med lave indkomster er der 53 pct., der bor i lejerbolig, 8 pct. i andelsbolig og 39 pct., der bor i ejerbolig. 3 Det er ikke langt fra at være det omvendte af fordelingen på landsplan. Højindkomst ejere og lavindkomst lejere har meget forskellige sociale profiler. I højindkomst ejergruppen er 4 pct. lønmodtagere og 19 pct. selvstændige. 4 Blandt lavindkomst lejerne er 2 pct. lønmodtagere, 26 pct. folkepensionister, 20 pct. under uddannelse og 23 pct. på overførselsindkomster. 5 Minimumsboligstandard En minimumsboligstandard er defineret ved, at boligen skal have selvstændigt køkken, varmt vand, eget toilet, bruse- eller karbad og centralvarme. 6 Tabel 1 viser, at det blandt lavindkomst lejere er 6,5 pct., som har en bolig, der ikke opfylder minimumsstandarden sammenlignet med 1,2 pct. blandt højindkomst ejere og 2,8 pct. i befolkningen som helhed. Tabel 1: Andelen af højindkomst/ejere og lavindkomst/lejere som i 2000 havde mangler i forhold til minimumsstandard i boligen. I procent. Højindkomst/ejere Lavindkomst/lejere Pct. grundlag Hele befolkningen Sammenlignet med 196 (for de sammenlignelige aldersgrupper mellem 30-69 år) er andelen af befolkningen, der har en bolig, der ikke opfylder minimumsstandarden, reduceret fra 15 pct. til 2 pct. Blandt lavindkomst lejere er der knap 3 gange så mange mænd som kvinder, som har en bolig, der ikke opfylder minimumsstandarden. Der er også blandt lavindkomst lejere en overrepræsentation af unge under 30 år, enlige og par uden hjemmeboende børn (begge familietyper har en stor del unge), etniske minoriteter, kontanthjælpsmodtagere, dagpengemodtagere og studerende, som har en bolig, der ikke opfylder minimumsstandarden. Overrepræsentationen af unge, som har en bolig, der ikke opfylder minimumsstandarden, skyldes lave indkomster blandt studerende, og at de er i begyndelsen af deres boligkarriere. Der er imidlertid også en vis overrepræsentation i alderen 30-59 år, dvs. personer, som er længere inde i deres boligkarriere. Dette kunne tyde på, at manglende minimumsstandard for nogle befolkningsgrupper kan være et mere permanent problem. Køn: Mand 1,3 10,2 320 354 3,0 Kvinde 1,1 3, 26 463 2,5 Alder: 20-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 0-9 år 80-93 år 1,5 2,1 0,5 11,9 6,1 5,5 5,6 4,3 1,6 20 131 194 206 30 6 0 261 99 91 90 93 122 61,2 2,4 2,2 1, 1,8 0, 3,9 Familietype: Enlige u. børn Enlige m. børn Par/saml. u. børn Par/saml. m. børn 0,9 1,4,3 1,3, 1,9 10 3 221 353 508 5 182 52 6,2 1,4 2,1 1,2 Modersmål: Dansk Ikke-dansk 1,2 6,3 10,8 58 9 80 3 2, 5,4 Hovedbeskæftigelse: Lønmodtager Selvstændig + Medhj. ægtefælle Kontanthjælp Dagpengemodtager Førtidspensionist Folkepensionist Efterlønsmodtager Hjemmearb. Under uddannelse Socialgruppe: I II III IV V Total 1,6 0,8 0, 2,9 0, 3,2 1,2 5,4 11,4,1 5,6 1,4 5,0 14,3 2,6 1,9 6,9 5,8 6,5 435 110 0 8 6 5 133 134 192 142 31 58 222 8 35 42 108 209 20 161 8 39 53 248 2 81 2,2 0,9 8,5 2,5 5,2 1,9 1,0 6,4 10, 2,9 1,4 2,0 2, 3,2 2,8 Note 2 Med den samlede befolkning refereres her til survey populationen. Note 3 Næsten hver fjerde bor i etageejendom. 85 pct. af dem, der bor i etageejendom, bor til leje eller i andelsbolig (Platz 2003: 118-119). De, der bor til leje i almene boliger, har generelt set lave indkomster og ringe arbejdsmarkedstilknytning (Anker m.fl. 2003). Note 4 I de øvrige beskæftigelseskategorier er der for få til at opgøre dem statistisk. Note 5 Her forstået som dagpengemodtagere, kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister. Note 6 Denne definition blev anvendt ved den første levekårsundersøgelse i 196 (Hansen m.fl. 198) og gentaget ved de efterfølgende i 1986 og 2000 (Hansen 1986, Andersen 2003). Fordelingen af gode og dårlige boligforhold 19

Tabel 2: Andelen af højindkomst/ejere og lavjindkomst/lejere som i 2000 havde mangler i forhold til moderne bekvemmeligheder i boligen. I procent. Højindkomst/ejere Lavindkomst/lejere Pct. grundlag Hele befolkningen Køn: Mand 2,8 29,1 320 354 9,1 Kvinde 1,1 20,5 26 463 9,0 Alder: 20-29 år 30-39 år 40-49 år 50-59 år 60-69 år 0-9 år 80-93 år Familietype: Enlige u. børn Enlige m. børn Par/saml. u. børn Par/saml. m. børn Modersmål: Dansk Ikke-dansk Hovedbeskæftigelse: Lønmodtager Selvstændig + Medhj. ægtefælle Kontanthjælp Dagpengemodtager Førtidspensionist Folkepensionist Efterlønsmodtager Hjemmearb. Under uddannelse Socialgruppe: I II III IV V 2,3 2,1 1,9 3,3 1,8 2,3 2,1 2,1 1,8 3,0 2,0 2,9 3,2 29,9 20,2 2,5 2,8 14,0 1,2 26,2 31,1 12,0 14,3 9,6 24,6 16,2 25, 2 31,0 23,1 18, 25,0 29,8 25,6 26,4 25,8 22, 20 131 194 206 30 6 0 10 0 221 353 58 9 435 110 0 8 6 5 133 151 102 142 31 261 99 285 90 93 122 61 508 5 182 52 80 3 222 8 35 42 108 209 20 161 8 39 53 248 2 20,8 6,4 6,2 6,3 5,2 9,1 19,3 23,8 8,8 5,6 2,6 9,0 11,,1 3,8 14,9 13,1 12,4 11,5 4,9 6,4 25,2,4,1 6,0,9 12,1 Moderne bekvemmeligheder Ved moderne bekvemmeligheder forstås her, at boligen indeholder både el- eller gaskomfur, køleskab, fryser og vaskemaskine (egen eller i fælles vaskeri). Tabel 2 viser, at det er 24,2 pct. blandt lavindkomst lejere, der har en bolig, som mangler én eller flere moderne bekvemmeligheder sammenlignet med 2,0 pct. blandt højindkomst ejere og 9,1 pct. i befolkningen som helhed. Hvor der var relativt få, der manglede minimumsstandarden, er der væsentlig flere, der mangler moderne bekvemmeligheder. I befolkningen som helhed er det blandt de unge og de ældste, at der er mange, som mangler moderne bekvemmeligheder. Manglen på moderne bekvemmeligheder blandt lavindkomst lejere er dog fordelt mere lige på alle aldersgrupper og er på et betydeligt højere niveau end i befolkningen som helhed. Blandt lavindkomst lejere, der mangler moderne bekvemmeligheder, er der især en overrepræsentation af mænd, enlige, dagpengemodtagere og studerende. Manglen på moderne bekvemmeligheder er således forbundet både med at være på et tidligt stadium i boligkarrieren (unge) og med den udsatte sociale situation, som nogle personer/familier befinder sig i (arbejdsløse). Total 2,0 24,2 58 81 9,1 20 Fordelingen af gode og dårlige boligforhold