1 København, den 30. juni 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Jakob Kyhl Østergade 15 8450 Hammel Nævnet har modtaget klagen den 2. december 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale godtgørelse til klagerne som følge af, at indklagede havde oplyst fejlagtigt om udgift til forsikringspræmie. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at indklagede havde oplyst fejlagtigt om udgift til varme. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Det fremgik af opkrævning dateret 14. december 2009 fra sælgers forsikringsselskab, at sælgers udgift til forsikring for ejendommen for perioden 1. januar 2010 til 31. december 2010 udgjorde henholdsvis præmie 5.166 kr. samt brand og stormfaldsafgift 2.777 kr., eller i alt 7.943 kr. Det fremgik af energimærke af 11. januar 2010 for ejendommen bl.a.:
2 [ ] [ ] Det fremgik af salgsopstilling dateret 19. oktober 2009, at oplysning om udgift til forsikring var baseret på sælgers forsikringsudgift, og at udgiften hertil udgjorde 3.500 kr. Det fremgik videre af salgsopstillingen, at aktuel a conto udgift til varme udgjorde 15.000 kr. Sælgers seneste årsforbrug og udgift hertil var ikke angivet, ligesom der ikke var angivet udgift til vand og vandafledning. Den 5. marts 2010 sendte klagernes ejendomsmægler sine bemærkninger til et udkast til købsaftale til indklagede. Det fremgik heraf bl.a.: Da køber ikke er interesseret i at fyre med [nuværende] oliefyr overtages evt. resterende oliebeholdning uden beregning. Køber bortskaffer den ikke-lovlige olietank. Sælger fjerner evt. restlager af affaldskorn til fyring forinden overtagelsen.[ ] Den 11. april 2010 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 2.875.000 kr. med overtagelse den 1. juni 2010. Det fremgik af købsaftalen, at der forelå et energimærke dateret 11. januar 2010. Det fremgik videre af købsaftalen, at handlen var betinget af købers advokat/rådgivers godkendelse af handlen, og det fremgik, at ejendommen var en landbrugsejendom, men at handlen var
3 betinget af, at landbrugspligten blev fjernet. Det fremgik videre bl.a.: [ ] Det fremgik ligeledes af købsaftalen, at køberne udover købsaftalen bl.a. modtog sælgers forsikringspolice fra Alm. Brand., årsopgørelse for vandafledning 2008 samt energimærke for ejendommen. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling var oplysning vedrørende sælgers udgift til forsikring gentaget. Det fremgik videre af salgsopstillingen bl.a.: [ ] Klagerne modtog forsikringsforslag af 6. maj 2010 fra Alm. Brand. Det fremgik af forslaget, at udgift til bygningsforsikring udgjorde 10.384 kr., og at udgift til
4 landbrugsforsikring udgjorde 766 kr. Den 19. juli 2010 skrev klagernes ejendomsmægler til indklagede. Det fremgik heraf bl.a.: Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse og erstatning til klagerne som følge af, at indklagede har anført fejlagtige udgifter i salgsopstillingen til forsikring samt for varme. Indklagede har i den første salgsopstilling på ejendommen, som klagerne modtog, anført varmeudgift til 15.000 kr. pr. år, forsikringsudgiften til 3.500 kr. pr. år, samt anført udgift til ejerskifteforsikring til 6.000 kr. Vand og vandafledningsafgift var ikke anført. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling var varmeudgiften anført til 10.408 kr. pr. år, forsikringsudgiften til 3.500 pr. år, udgift til ejerskifteforsikring til 11.500 kr. og udgift til vand og vandafledning var anført til 964 kr. pr. år.
5 Det er ikke korrekt, når indklagede hævder, at det ikke var muligt at indhente et forsikringstilbud på ejendommen. På det tidspunkt, hvor ejendommens status endnu ikke var ændret, indhentede klagerne tilbud fra 2 forskellige forsikringsselskaber. Mere eller mindre konstruerede beløb taget ud af en sammenhæng fra sælgers samlede forsikringer må være sagen uvedkommende, når indklagede til enhver tid kunne have indhentet et reelt forsikringstilbud. Klagerne fik ikke i forbindelse med købet af ejendommen udleveret kopi af ejendommens gældende forsikring. Trods gentagne efterfølgende henvendelser er det ikke lykkedes for klagerne at få indklagede til at udlevere kopi af denne. Klagernes interesse i at se forsikringen var ikke begrundet i mistanke om, at beløbet i salgsopstillingen ikke skulle været tilstrækkeligt, men i interesse for selve dækningen, idet forsikringen skulle være dækkende for klagerne, indtil klagernes egen forsikring kunne træde i kraft. Indklagede forsømte at gøre klagerne opmærksomme på, at ejendommen udover det gamle fastbrændselsfyr var udstyret med et gammelt oliefyr, som blev brugt til opvarmning i overgangsperioderne samt til opvarmning af brugsvand i hele sommerperioden. Udgiften til fyringsolie er ikke nævnt nogen steder. Klagernes har ikke bidt mærke i energimærkets vigtighed og dermed ikke i afvigelsen i varmeudgiften fra energimærke og til salgsopstilling. Det er beklageligt men hændeligt for en lægmand. I den endelige salgsopstilling var udgiften til varme oplyst til 10.408 kr., hvilket er mindre end i den oprindelige salgsopstilling, men klagerne regnede selvfølgelig med, at indklagede havde rettet til det faktiske tal, ikke mindst da klagerne kunne se, at sælgerandelen af ejerskifteforsikringen var rettet fra det oprindelige og fejlagtige beløb på 6.000 kr. til det ifølge ejerskifteforsikringstilbuddet korrekte beløb på 11.500 kr. Efter handlens indgåelse blev klagerne opmærksomme på differencerne, og klagerne henvendte sig til indklagede herom. Indklagede lovede at vende tilbage til sagen, men klagerne hørte intet fra indklagede. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klagernes købermægler havde været bekendt med det fejlagtige beløb til varmeudgift. Klagernes købermægler blev ligesom klagerne først nogen tid efter handlens indgåelse opmærksom på fejlen og nævnte denne over for indklagede i en telefonsamtale, umiddelbart inden den skriftlige klage blev sendt til indklagede. Indklagede har ikke svaret på klagernes henvendelse af 19. juli 2010, selvom indklagede lovede flere gange at ville svare.
6 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse eller erstatning til klagerne. Ejendommen var i salgsperioden en landbrugsejendom, der ved salg skulle nedlægges. Det var ikke muligt for indklagede at indhente forsikringstilbud på den type ejendom hverken hos Nykredit Forsikring eller andre forsikringsselskaber, og da ejendommen efter et salg ikke længere ville være en landbrugsejendom, ville det ikke være retvisende at sætte sælgers forsikringspræmie ind i salgsopstillingen, idet sælger betalte for en fuld landbrugsforsikring. Derfor blev der anslået en forsikringspræmie på 3.500 kr. Som nævnt i salgsopstillingen, der hørte til købsaftalen, dækker de 3.500 kr. kun en brandforsikring på ejendommen og intet andet. Indklagede kunne på salgstidspunktet ikke vide, om det overhovedet var muligt at forsikre ejendommen mod andet end brand. Klagernes købermægler har i brev af 19. juli 2010 til indklagede nævnt, at klagerne ikke havde fået en kopi af brandforsikringspolicen, hvilket beviser, at klagerne var bekendt med, at det kun var udgiften til brandforsikring, der var medtaget i salgsopstillingen. Indklagede kan ikke være ansvarlig for klagernes fremtidige udgift til forsikring, og sælgers anslåede udgift til forsikring på 3.500 kr. er større end sælgers faktiske udgift til bygningsbrand på 2.777 kr. Dermed har klagerne ikke lidt noget tab. Sælger fyrede med henholdsvis træpiller og affaldskorn. Ifølge sælgers oplysninger kom udgiften til varme ikke over 10.000 kr. om året på grund af det alternative brændsel. Der kunne ikke oplyses et eksakt varmeforbrug på ejendommen, og derfor var der anslået et varmeforbrug på 15.000 kr. i den første salgsopstilling, som klagerne fik udleveret. Klagerne var fuldt informeret om ejendommens opvarmning og om ejendommens faktiske varmeforbrug. Klagerne fik fremvist ejendommen af sælger, hvor bl.a. fyret og opvarmningsformen blev grundigt gennemgået med klagerne. Energimærket var til rådighed for klagerne i ca. 3 måneder forud for klagernes underskrift af købsaftalen, og dermed havde klagerne også kendskab til det beregnede varmeforbrug på 26.543 kr. Udgiften til varme blev rettet til det i energimærket nævnte, og man behøver ikke at være fagmand for at se, at der er taget fejl af beløbene i energimærket til udgift og forbrug, hvilket også var det klagernes købermægler nævnte for indklagede i den første telefoniske henvendelse. Så det er helt tydeligt, at klagernes rådgiver var bekendt med dette under hele forløbet. Klagerne er derfor i ond tro om, at varmeforbruget kun beløb sig til 10.408 kr., idet klagerne hele tiden har været bekendt med den beregnede udgift til varme på 26.543 kr. Klagerne har efter overtagelsen udskiftet fyret på ejendommen og bedt sælger om inden overtagelsen at fjerne kornlageret, som blev anvendt som brændsel. Klagerne havde mulighed for at fortsætte med den opvarmningsform, som sælger brugte.
7 Klagerne var generelt meget grundige, og klagerne undersøgte i forbindelse med indgåelse af handlen alt om ejendommen, ligesom klagerne undersøgte salgsopstillingen ned til mindste detalje. Indklagede kan derfor konkludere, at klagerne var fuldt bekendt med ejendommens varmeforhold og varmeforbrug og bekendt med ejendommens forsikringsforhold, og sælgers udgift til varme og forsikring dokumenterer, at klagerne ikke har lidt noget tab. Nævnet udtaler: Nævnet skal udtale kritik af indklagede som følge af, at indklagede ikke har svaret på klagernes henvendelse om differencen i ejer- og anvendelsesudgifter. Det fremgår af bekendtgørelse om ejendomsformidling 18, stk. 2, at det er sælgers nuværende forsikringspræmie, der skal indgå i salgsopstillingens brutto- og nettoberegning. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede har angivet, at forsikringspræmien var baseret på sælgers forsikringsudgift, og at denne udgjorde 3.500 kr., når sælgers udgift til forsikring rettelig udgjorde 7.943 kr. Hertil kommer, at indklagede ikke har oplyst, at udgift hertil var anslået og hvorfor. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder, at klagerne er i god tro om oplysningerne om udgiften til forsikring, og finder derfor, at indklagede skal betale en godtgørelse til klagerne svarende til differencen mellem sælgers præmie på 7.943 kr. og den i salgsopstillingen oplyste præmie 3.500 kr. kapitaliseret med en faktor 10, svarende til i alt 44.430 kr. Det forhold, at det var oplyst, at der alene var tale om brandforsikring, og at Nykredit ikke tilbød husforsikring på ejendommen, kan ikke føre til et andet resultat. Det fremgår af bekendtgørelse om ejendomsformidling 20, stk. 2, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifterne til vand og varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Såfremt der foreligger et energimærke, hvoraf de faktiske og de beregnede anvendelsesudgifter fremgår, kan oplysning i stedet ske ved henvisning til denne, idet de faktiske anvendelsesudgifter, som er angivet i energimærkningen dog altid skal gengives i salgsopstillingen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en varmeudgift, der ikke var sælgers seneste årsudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnet udtaler derfor sin kritik heraf. Hvorvidt klagerne har modtaget oplysninger fra indklagede og sælger om ejendommens opvarmning og udgift hertil, og således var bekendt med, at oplysningen i salgsopstillingen ikke stemte overens med de faktiske forhold, finder nævnet forudsætter en nærmere bevisførelse, herunder forklaringer fra de involverede personer.
8 En sådan bevisførelse ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Dette spørgsmål afvises således fra nævnsbehandling. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 44.430 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 2. december 2010, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand