LOKALPLAN 11-011 FOR ET BOLIG- OG CENTEROMRÅDE VED BORGERGADE 103 Alderslyst VEDTAGET Silkeborg Byråd den 16. december 2013
Indholdsfortegnelse Bestemmelser 1 1. Formål 2 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 5 5. Veje, stier og parkering 6 6. Bebyggelsens omfang og placering 8 7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 10 8. Ubebyggede arealer og beplantning 12 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 14 10. Ophævelse af eksisterende lokalplan 15 11. Lokalplanens retsvirkninger 16 Redegørelse 17 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 18 Lokalplanens formål og baggrund 19 Eksisterende forhold 21 Fremtidige forhold 23 Miljøvurdering 25 Lokalplanens forhold til anden planlægning 26 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 28 Juridiske kort 29 Hvad er en lokalplan? 30
LOKALPLAN 11-011 1
1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: At give mulighed for opførelse af ny bebyggelse til bolig- og butiksformål. At sikre at ny bebyggelse med facade mod Borgergade etableres som randbebyggelse. At sikre, at randbebyggelse henvender sig til Borgergade gennem placering og udformning. At der skal etableres detailhandel eller kunde- og publikumsorienterede aktiviteter i stueetagen på bebyggelse med facade mod Borgergade. At sikre, at der etableres en offentlig tilgængelig plads/torv mod Borgergade. Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål. En randbebyggelse er et byggeri, der er opført som en samlet bygningskrop, der hovedsageligt er orienteret parallelt med vejen og hovedsageligt ligger i gadelinjen. En randbebyggelse kan være afbrudt af torvedannelser. Flere steder på Borgergade er der mindre torvedannelser til glæde for fodgængere. Randbebyggelsen på Borgergade et karakterisk træk ved gaden, som skal bevares og udbygges. LOKALPLAN 11-011 2
2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter følgende matrikelnr.: 563b, del af matr. nr. 564, begge Silkeborg Markjorder samt parceller der efter den 26. august udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanen ligger i byzone, og forbliver i byzone efter planens vedtagelse. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II, III, IV og V, som vist på kortbilag 2. Ad. 2.3: Oversigtskort over lokalplanens delområder. LOKALPLAN 11-011 3
3. Områdets anvendelse LOKALPLAN 11-011 4
4. Udstykning 4.1 Delområde I, II og V kan ikke udstykkes. 4.2 Delområde III og IV kan udstykkes i princippet som vist på kortbilag 3. LOKALPLAN 11-011 5
5. Veje, stier og parkering 5.1 Delområde V er udlagt til fællesareal, adgangsvej, parkering og manøvreareal. Adgangs-, parkerings- og manøvrearealer skal udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler. 5.2 Lokalplanområdet skal have vejadgang fra Borgergade. Vejadgangen skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2. Der må kun etableres én overkørsel fra Borgergade. 5.3 Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer, jf. 39 i lov om offentlige veje (jf. lovbek. nr. 1048 af 3. november 2011). Der skal også sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der skal være vendemulighed for lastvogne, evt. igennem aftaler med tilstødende grundejere. 5.4 Ved etablering af vejadgang gennem en port i bebyggelsen, skal porten være mindst 5,8 m bred og mindst 3,6 m høj. 5.5 Ad 5.3: Vedrørende udformningen af vendepladser henvises til Vejdirektoratets publikation: "Byernes trafikarealer, hæfte 9. Anlæg for parkering og standsning m.v." Den enkelte parkeringsbås skal etableres med en belægning, som regnvand kan trænge igennem, fx græsarmering, særlige belægningssten, grus, stenmel o.lign. Ad 5.5: Bestemmelsen skal sikre, at området får en grønnere karakter, og at regnvand kan nedsive. 5.6 Der skal anlægges parkeringspladser inden for lokalplanområdet svarende til mindst: 1 p-plads pr. bolig. 1 p-plads pr. 50 m² dagligvare- og udvalgsvarebutik. 1 p-plads pr. 50 m² etageareal til kontor, liberale erhverv og servicevirksomheder. Ved etablering af ny bebyggelse med en anden anvendelse skal anvisningerne i Silkeborg Kommunes parkeringsnorm følges. Ad 5.6: Der skal etableres et passende antal parkeringspladser inden for lokalplanområdet, der passer til funktionerne i bebyggelsen. Parkeringskravet fastsættes som summen af kravene til de enkelte funktioner. Parkeringspladsens indretning bør ske i samarbejde med færdselspolitiet. Antallet af handicappladser bestemmes i henhold til bygningsreglementets bestemmelser med tilhørende anvisninger. 5.7 Der skal anlægges mindst 45 cykel p-pladser inden for lokalplanområdet. Cykelparkeringspladser skal etableres på terræn eller i kælder. 5.8 Inden for lokalplanområdet er det fra kl. 20.00-06.00 ikke tilladt, at parkere eller henstille: biler med tilladt totalvægt over 3.500 kg. biler med tilladelse til mere end otte passagerer samt større anhængere såsom sættevogne, campingvogne, både og lignende. Ad 5.8: Bestemmelsen kan dog fraviges ved særlige arrangementer efter tilladelse fra Silkeborg Kommune. LOKALPLAN 11-011 6
LOKALPLAN 11-011 7
6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed må ikke overstige 110 %. 6.2 Ny bebyggelse skal placeres inden for delområde II, III og IV, som vist på kortbilag 2. Bebyggelse inden for delområde III og IV skal holdes inden for byggelinjen 5,5 m fra vestligt skel, som vist på kortbilag 2. Der kan inden for delområde V opføres mindre bebyggelser til carporte, affalds- og redskabsrum o. lign., som nævnt i 6.7. Carporte må kun placeres inden for arealet vist på kortbilag 2. Byggeri indenfor delområde II kan opføres i skel. Undtaget er skel til Borgergade. 6.3 Inden for delområde II kan der opføres maks. 3.800 m² bebyggelse. Tagterrasser medregnes ikke i etagearealet. Bebyggelse inden for delområde II kan opføres i maks. 4 etager med en højde på maks. 17,0 m over eksisterende terræn. 6.4 Inden for delområde II skal min 40 % af bebyggelsens facade opføres i min. 3 etager (min. 12 m højde) og skal ligge helt ud til gadelinjen. Derudover skal min. 65 % af bebyggelsens facade i stueetagen (svarende til min. 46 m) ligge helt ud til gadelinjen. Porte medregnes som en del af facaden. Gadelinjens placering er vist på kortbilag 2. Ad 6.4: Bebyggelsen må gerne variere i højden for at give variation i gadebilledet. 6.5 Inden for delområde III kan der opføres maks. 1.650 m² bebyggelse. Bebyggelse inden for delområde III kan opføres i maks. 2 etager med en højde på maks. 8,5 m over eksisterende terræn. 6.6 Inden for delområde IV kan der opføres maks. 600 m² bebyggelse. Bebyggelse inden for delområde IV kan opføres i maks. 2 etager med en højde på maks. 8,5 m for byggeri med saddeltag (eller ensidig taghældning) og 7,5m for byggeri med fladt tag. Taghøjder måles fra eksisterende terræn til tagets højeste punkt. 6.7 Inden for delområde V kan der opføres mindre bebyggelser til carporte, affalds- og redskabsrum, kundevogsskjul o. lign. med en højde på maks. 3 m. 6.8 Såfremt der opføres carporte inden for delområde V må den enkelte carport være maks. 2,5 m bred. Der må ikke nedlægges parkeringspladser i forbindelse med etablering af carporte. 6.9 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, el, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad 6.9: Såfremt bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri fritages denne fra tilslutningspligten til den kollektive LOKALPLAN 11-011 8
varmeforsyning jf. Planlovens 19, stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder klassifikationskravene til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. Tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning er betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås forsyning fra forsyningsanlægget ved byggeriets ibrugtagning. LOKALPLAN 11-011 9
7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 7.1 Generelle bestemmelser De enkelte bebyggelser skal udformes, så de fremtræder med et helhedspræg ved valg af materialer, konstruktion og detaljer, og således at bebyggelserne inden for de enkelte delområder fremstår med et sammenhængende arkitektonisk formsprog og helhedsvirkning. 7.2 Generelle bestemmelser På udvendige bygningssider må blanke og reflekterende materialer kun anvendes til vinduer, solfangere og solceller. Solfangere og solceller skal enten indarbejdes som elementer i facaden eller som en del af tagfladen. Ad 7.2: Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over 20. Solfangere kan etableres på taget med samme hældning som taget eller med mindst mulig afstand til tagfladen. 7.3 Generelle bestemmelser Individuelle antenner, herunder parabolantenner, må ikke placeres, så overkant antenne/parabol er højere end 0,5 m over tagryg. Parabolantenner må maksimalt have en diameter på 1 m. Der skal ved placering, størrelse og farvevalg tages hensyn til den omgivende bebyggelse, så parabolantennerne ikke er umiddelbart synlige set fra Borgergade, Borgervænget samt bebyggelse inden for delområde III. 7.4 Generelle bestemmelser Udvendige installationer på facader og tage skal være inddækket og indgå som en integreret del af bebyggelsens øvrige arkitektoniske formsprog og fremtræden. 7.5 Delområde II Bebyggelse mod facade mod Borgergade inden for delområde II skal opbrydes af vandrette opdelinger, således at stueetagen gives en basevirkning og at etageantallet afspejles i facaden. 7.6 Delområde II På bebyggelse inden for delområde II skal der være vinduer i alle etager, inkl. stueetagen. I stueetagen skal der være mindst 3,5 m vinduesparti pr. 10 m facade. Dette gælder kun for facaden ud mod Borgergade. Vinduespartier i stueetagen skal have en højde på mindst 1,8 m. Ad. 7.6: Det er vigtigt for bymiljøet på Borgergade, at der fra stueetager i bebyggelsen mod Borgergade er vinduer ud mod gaden. De kan anvendes som butiksvinduer med udstilling. 7.7 Delområde II Der kan inden for delområde II opsættes mobilmast/antenne på taget LOKALPLAN 11-011 10
af bebyggelsen. Mobilmast/antenne må etableres i en højde på maks. 5,0 m over bebyggelsens tag. 7.8 Delområde II Facadeskilte skal fremstå som et arkitektonisk element på bygningen. Skiltning skal være udformet enten som bogstaver sat direkte på facaden med en maksimal højde på 0,75 m, eller som et skilt på maksimalt 0,5 m i højden. Facadeskilte skal holdes inden for facadens afgrænsning. Ad. 7.8: "Silkeborg Kommunes "skilteog facadevejledning for Silkeborg Kommune, februar 1995" Skiltning og reklamering skal godkendes af Silkeborg Kommune, og bør i øvrigt kun finde sted i overensstemmelse med principperne i "Skilte- og facadevejledning for Silkeborg Kommune, februar 1995" Der må ikke opstilles skiltepyloner inden for lokalplanområdet. 7.9 Delområde III og IV Der må ikke opføres tagterrasser eller altaner på boligerne. Ny bebyggelse skal opføres med levende grønne tage. Tagene skal beplantes med sedum, mosser o. lign. Ad. 7.9: Et levende, grønt tag er et tag med planter som yderste tagbeklædningslag. De grønne tage skal bidrage til at give området en særlig karakter med høj rekreativ værdi. 7.10 Delområde V Carporte skal opføres så de harmonerer med boligerne. Enten i valg af arkitektonisk stil eller i valg af materialer. Ad. 7.10: Bestemmelsen skal fastholde en harmoni i bebyggelsen. Facader på mindre bebyggelser til carporte, affalds- og redskabsrum, kundevogsskjul o. lign. må kun fremtræde i mørke nuancer. LOKALPLAN 11-011 11
8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Generelle bestemmelser Der skal i forbindelse med ny bebyggelse anlægges private opholdsarealer svarende til mindst 10 % af boligetagearealer og mindst 5 % af erhvervsetagearealer. Opholdsarealer skal være velbeliggende med gode solog lysforhold. Opholdsarealer kan etableres som et friareal på terræn eller som tagterrasser og altaner. Der kan dog ikke etableres tagterasser indenfor delområde III og IV Ad. 8.1: Opholdsarealer skal være velbeliggende med gode solforhold. Altaner og tagterrasser o. lign. der opfylder ovennævnte krav kan medregnes til det udendørs opholdsareal. Opholdsarealer kan indrettes med gode opholdsmuligheder, siddepladser og grønne planter. Det er således oplagt at arbejde med grønne tage, taghaver og altaner i bebyggelsen. Udendørs opholdsarealer på tagterrasser skal afskærmes mod naboejendomme i et omfang, der er tilstrækkeligt til at hindre direkte indblik og brandsmitte. Grundejer skal stå for anlæg og vedligehold af fælles opholdsarealer. Oversigtskort over lokalplanens delområder. 8.2 Generelle bestemmelser Ved placering og udformning af udendørs opholdsarealer skal det sikres, at det beregnede ækvivalente støjniveau påført fra trafik overholder de generelle rammebestemmelser nedenstående støjkrav: Ad. 8.2: Der skal foreligge dokumentation for at gældende støjkrav kan overholdes senest i forbindelse med byggemodningen/byggesagsbehandlingen. Ved lokalplanens udarbejdelse må støjniveauet således ikke overstige L den 58 db(a) - både ved facaderne og på de udendørs opholdsarealer, medmindre særlige forhold taler for en lempelse. 8.3 Delområde II Der skal etableres en offentlig tilgængelig plads/torv med direkte adgang fra Borgergade. Pladsen skal have en størrelse på min. 100 m² og maks. 170 m², og skal være mellem 13 m og 18 m i længden LOKALPLAN 11-011 12
langs Borgergade, i princippet som vist på illustrationsplanen. Pladsen/torvet skal etableres med fast belægning af belægningssten. Der skal etableres beplantning, som f.eks. solitærtræ, lav beplantning i små bede, plantekummer eller lignende. Pladsen/torvet skal have belysning, der oplyser pladsen om aftenen. Belysningen må ikke genere trafikken. Der kan på pladsen opstilles pylon til skiltning med en højde på maks. 2,5 m. Der kan ikke etableres bilparkering på pladsen. 8.4 I lokalplanområdets skel mod sydvest og sydøst skal der opføres en afskærmning med en placering og en udstrækning i princippet som vist på kortbilag 2. Afskærmningen skal opføres som fast hegn i en højde på min. 1,8 m og maks. 2,5 m. Denne skal være ensartet i hele sin udstrækning. Hegnet kan begrønnes. Ad 8.4. Der skal etableres et fast hegn i skel mellem lokalplanområdet og de bagvedliggende ejendomme mod Borgervænget for at undgå direkte visuel og fysisk kontakt. Billedet er et eksempel på et fast hegn. 8.5 Der skal til hver ejendom udlægges areal til indretning af plads til opsamling af affald herunder genanvendeligt affald. Placering, indretning og adgang til pladsen skal ske i henhold til gældende regulativer. Ad 8.5: For bedst muligt at tilgodese den intensive udnyttelse af lokalplanområdet kan der indrettes en fælles plads for flere ejendomme. Placering og indretning af en sådan fælles plads skal aftales med Silkeborg Forsyning A/S. 8.6 Både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke opbevares inden for lokalplanområdet. Ad. 8.6: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at området fremtræder ordentligt. Opbevaring af større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne kan derfor kun finde sted i dertil indrettede bygninger. 8.7 Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m. Terræn indenfor 0,5 m fra naboskel må ikke ændres. LOKALPLAN 11-011 13
9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: Tilkørselsanlæg samt fælles adgangs- og parkeringsarealer er etableret, jf. 5. Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg, jf. 6.9. Det ved beregninger er godtgjort, at de gældende støjkrav kan overholdes, jf. 8.2. Der er etableret et fast hegn mod lokalplanens sydvestlige og sydøstlige grænse i én udstrækning, jf 8.4 og som vist på kortbilag 2. Der er anlagt faciliteter til affald, jf. 8.5. Såfremt en bebyggelse ikke opføres under ét, skal der til hver udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne. LOKALPLAN 11-011 14
10. Ophævelse af eksisterende planer 10.1 Følgende servitutter (dele af servitutter) inden for området er i strid med lokalplanens bestemmelser, og aflyses i henhold til Planlovens 15, stk. 2 nr. 16 ved lokalplanens vedtagelse: Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., tinglyst d. 10. oktober 1946 på matr. nr. 564, Silkeborg Markjorder. (Påtaleberettiget er ejer af matr. nr. 564, Silkeborg Markjorder). Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., tinglyst d. 10. oktober 1946 på matr. nr. 563b og 564, begge Silkeborg Markjorder. (Påtaleberettiget er ejer af matr. nr. 563a, 563b og 564, alle Silkeborg Markjorder). Dokument om benzinanlæg m.v., tinglyst d. 6. november 1958 på matr. nr. 564, Silkeborg Markjorder. (Påtaleberettiget er Esso A/S, nu Statoil A/S). Dokument om tankanlæg, tinglyst d. 9. oktober 1963 på matr. nr. 564, Silkeborg Markjorder. (Påtaleberettiget er Esso A/S, nu Statoil A/S). Dokument om tankanlæg for motorbrændstoffer m.v. i 25 år for Dansk Esso, tinglyst d. 19. juni 1972 på matr. nr. 564, Silkeborg Markjorder. (Påtaleberettiget er Esso A/S, nu Statoil A/S). Ad. 10.1: Perioderne for dokument om benzinanlæg m.v., dokument om tankanlæg og dokument om tankanlæg for motorbrændstoffer m.v. i 25 år for Dansk Esso er udløbet, og deklarationerne kan aflyses. Det vil afhængigt af Tinglysningsrettens fortolkning af indholdet måske kræve tilsagn fra Dansk Esso A/S (nu Statoil A/S). 10.2 Lokalplan nr. 11-005 vil blive ophævet på de arealer, der er omfattet af nærværende lokalplan nr. 11-011. Ophævelsen sker ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og offentliggørelsen heraf. 10.3 Lokalplan nr. 123.03 vil blive ophævet på de arealer, der er omfattet af nærværende lokalplan nr. 11-011. Ophævelsen sker ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og offentliggørelsen heraf. LOKALPLAN 11-011 15
11. Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jf. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. LOKALPLAN 11-011 16
LOKALPLAN 11-011 17
Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 5.500 m², som ligger i Alderslyst i nord for Langsøen i Silkeborg. Området omfatter det meste af ejendommen Borgergade 103 (den tidligere BMW-grund), matr. nr. 564, Silkeborg Markjorder samt Borgergade 113-143, matr. nr. 563b, Silkeborg Markjorder. Området er i alt ca. 5.500 m². Lokalplanområdet afgrænses mod nordøst af Borgergade. Mod syd afgrænses området af en beboelsesejendom i 2 etager, og mod nord af en ejendom i 1½ etage. Mod sydvest afgrænses lokalplanområdet af 5 enfamiliehuse på Borgervænget og 1 enfamiliehus på Nørrevænget. Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet nedenfor. LOKALPLAN 11-011 18
Lokalplanens formål og baggrund Det er lokalplanenes formål at sikre, at der kan etableres ny bebyggelse på Borgergade 103 og Borgergade 113-149. Der kan etableres bebyggelse til bolig- og butiksformål i form af etagebebyggelse i op til 4 etager langs Borgergade samt bebyggelse til boligformål i baggården. Disse boliger kan være rækkehuse, etageboliger samt bebyggelse der er en kombination af rækkehuse og etageboliger. Baghusbebyggelsen kan opføres i op til 2 etager mod lokalplanområdets sydvestlige skel. De enkelte bebyggelser skal udformes, så de fremtræder med et helhedspræg ved valg af materialer, konstruktion og detaljer, og således at bebyggelserne inden for de enkelte delområder fremstår med et sammenhængende arkitektonisk formsprog og helhedsvirkning. Bebyggelse med facade mod Borgergade skal etableres som en sammenhængende randbebyggelse, der gennem arkitektur og anvendelse henvender sig til forbipasserende i Borgergade. Bebyggelsens facade mod Borgergade skal opbrydes af vandrette opdelinger, således at stueetagen gives en basevirkning og at etageantallet afspejles i facaden. Bebyggelse mod Borgergade må i stueetagen kun anvendes til detailhandel eller kunde- og publikumsorienterede aktiviteter. Bebyggelse mod lokalplanområdets sydvestlige skel kan etableres som boligstænger i op til 2 etager. Tage på disse bebyggelser skal begrønnes for at muliggøre forsinkelse af regnvand samt for at give området et grønnere præg. For at undgå udsyn og indkig mod naboerne ved Borgervænget må der ikke etableres tagterrasser eller altaner på baghusbebyggelsen. Der kan etableres mindre haver i forbindelse med boligerne. Lokalplanen fastsætter desuden bestemmelser, der sikrer, at området alene kan betjenes fra én overkørsel fra Borgergade. Herfra er der forbindelse til et fælles adgangs-, parkerings- og manøvreareal, som er til brug for områdets beboere, gæster, kunder og ansatte. Der skal i forbindelse med ny bebyggelse anlægges private opholdsarealer svarende til mindst 10 % af etagearealet til boliger og mindst 5 % til erhverv. Opholdsarealer etableres på terræn samt som altaner og tagterrasser. I tilknytning til bebyggelsen mod Borgergade skal der etableres en plads eller et torv, der gør udendørs varefremvisning eller udendørs servering for butikker og caféer mulig. Dette areal kan dog ikke medreges som opholdsareal, idet det er belastet med støj fra Borgergade. Visualisering af projektforslaget set fra Borgergade. LOKALPLAN 11-011 19
LOKALPLAN 11-011 20
Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i den nordlige ende af Borgergade i kort afstand fra krydset ved Borgergade og Nørrevænget, hvor der er placeret et centerområde med større detailhandelsbutikker. Borgergade er én af hovedindfaldsvejene til Silkeborg bymidte. Omkring lokalplanområdet er der både detailhandel, boliger og liberale erhverv i forskellige bygninger - fra enfamiliehuse til etageejendomme. Mod syd afgrænses lokalplanområdet af erhvervsejendommen 101a-c, som i dag huser A-kassen HKKF/3FA. Bag denne ejendom ligger en bygning med 2 boliger. Begge ejendomme er i 2 etager med saddeltag, og er opført i gule tegl. Ud for boligerne er et eksistende levende hegn i skel mod lokalplanområdet. Nord for lokalplanområdet ligger "Kings Pub" og flere erhvervsvirksomheder i samme bygning. Ejendommen er i 1½ etage i pudset gulmalet murværk. Mod sydvest grænser lokalplanområdet op til 5 enfamiliehuse beliggende på Borgervænget 14-22 og Nørrevænget 32, med baghaverne grænsende op mod området. Der er et eksisterende fast hegn mod haverne til Borgervænget 14-20. Umiddelbart nordøst for lokalplanområdet, på modsatte side af Borgergade, ligger et offentligt tilgængeligt grønt område. Længere mod nordvest er en eksisterende dagligvarebutik samt boliger i form af både enfamiliehuse og etageboliger. På ejendommen Borgergade 103 (matr. nr. 564, Silkeborg Markjorder), som har facade mod Borgergade, er den tidligere bebyggelse nedrevet, så ejendommen i dag fremstår ubebygget. LOKALPLAN 11-011 21
På ejendommen Borgergade 113-143 (matr. nr. 563b, Silkeborg Markjorder) er en eksisterende beboelsesejendom i 2 etager med 19 lejemål. Denne bebyggelse planlægges delvist nedrevet og ombygget i forbindelse med realisering af lokalplanens byggemuligheder. Der er vejadgang fra Borgergade til begge ejendomme inden for lokalplanområde. LOKALPLAN 11-011 22
Fremtidige forhold Lokalplanområdet er udlagt til centerformål i Silkeborg Kommuneplan 2009-2020. Området kan dermed anvendes til butikker, liberale erhverv, servicevirksomheder, café, restaurant, offentlige institutioner og boliger. Lokalplanområdet har en facadelinje ud til Borgergade på ca. 70 m, og området har dermed en væsentlig betydning for helhedsindtrykket i gadebilledet. Lokalplan 11-011 sikrer, at ny bebyggelse mod Borgergade skal opføres som randbebyggelse, dog så der bliver en mindre pladsdannelse ud til Borgergade. Visualisering af projektforslag set ovenfra. Bebyggelse Bygningerne omkring lokalplanområdet er meget varierede i arkitektur og materialer, men er hovedsageligt opført i 1-2 etager. Nyt byggeri inden for lokalplanområdet skal dels passes ind i den eksisterende bebyggelse og dels introducere en større skala. Denne udvikling mod højere og tættere byggeri er i overensstemmelse med Silkeborg Kommuneplan 2013-2025. Bebyggelse mod Borgergade må opføres i op til 4 etager, hvorved Borgergade får en facade til gavn for den samlede oplevelse af gaden. I fremtidigt byggeri mod Borgergade skal stueetagen udelukkende anvendes til butikker eller anden publikumsvenlig aktivitet, der henvender sig til Borgergade. Lokalplan 11-011 sikrer, at der opføres en offentlig tilgængelig plads for forbipasserende, der bryder gadeforløbet og gør ophold og udendørs salg og udstilling mulig. I dag er der pladsdannelser fordelt jævnt ned af Borgergade. Pladsdannelser i et stringent gadeforløb medvirker til at give et behageligt miljø at færdes i for fodgængere. Pladserne i Borgergade har alle en form for beplantning, som er synlige fra Borgergade og giver denne et grønt præg. I de øvrige etager i bebyggelsen mod Borgergade planlægges etableret ca. 24 etageboliger. I lokalplanområdets sydvestlige skel planlægges opført ca. 16 rækkehuse i 2 etager med lodret etageadskillelse. Den eksisterende bebyggelse mod nordvest skal delvist nedrives og ombygget til ca. 2 rækkehuse og 4 etageboliger. De eksisterende 19 ungdomsværelser nedlægges. Samlet forventes der inden for lokalplanområdet indrettet i alt ca. 46 boligenheder. Principsnit, som viser det foreslåede projekt. Veje og parkering Lokalplanen sikrer, at der kun kan etableres vejadgang fra Borgergade. For at imødekomme gældende krav til parkering udlægges et fælles adgangs-, parkerings- og manøvreareal imellem bebyggelserne. Adgang hertil LOKALPLAN 11-011 23
sker fra Borgergade igennem en port i bebyggelsen. Parkeringspladser udlægges i overensstemmelse med Silkeborg Kommunes parkeringsnorm. Ubebyggede arealer og beplantning Der skal i forbindelse med ny bebyggelse sikres tilstrækkelige og velbeliggende opholdsarealer med gode solog lysforhold. Lokalplanen sikrer, at der anlægges opholdsarealer svarende til mindst 10 % af boligetagearealet og mindst 5 % af erhvervsetagearealet. Opholdsarealer kan etableres på terræn eller som tagterrasser og altaner. Til bebyggelsen mod Borgergade planlægges etableret et fællesareal på terræn mod sydvest. Derudover etableres altaner ligeledes mod sydvest, således at arealerne er skærmet mod støj fra Borgergade. Til boligbebyggelsen mod lokalplanens sydvestlige grænse etableres små haver sydvest for bebyggelsen. Lokalplanen indeholder bestemmelser der sikrer hegning i skel for at opretholde en visuel adskillelse mellem ejendommen og de naboer der deler skel. Hegn mod Borgervænget skal være ensartet i hele sin udstrækning. I dag er der et eksisterende fast hegn mod disse naboer. Lokalplanen sikrer endvidere, at der skal etableres fast eller levende hegn mod ejendommene Borgergade 101-103. Der er i dag et eksisterende levende hegn mod Borgergade 103. Der stilles i lokalplanen krav om, at bebyggelse mod lokalplanens sydvestlige grænse skal etableres med levende grønne tage, som beplantes med sedum, mosser og lignende for at muliggøre forsinkelse af regnvand. Desuden bidrager begrønning af synlige tage til et flot view ud over byen. Samtidig hermed sikrer lokalplanen, at parkeringsbåsene etableres med græsbelægning, så der er mulighed for nedsivning af regnvand samt for at sikre et grønt præg på parkeringsarealet. Lokalplanområdet har en facadelinje på ca. 70 m mod Borgergade. LOKALPLAN 11-011 24
Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter 3, stk1, nr. 3. På baggrund af screeningen vurderer Silkeborg Kommune, at planen ikke skal miljøvurderes idet der ikke er fundet nogen væsentlig negativ påvirkning af miljøet. Der er udarbejdet en støjrapport, som estimerer støjniveauerne fra Borgergade og fra parkeringspladsen. Der er ikke beregnet nogen overskridelse af de gældende støjgrænser. LOKALPLAN 11-011 25
Lokalplanens forhold til anden planlægning Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 11-C-02 og er ikke i overensstemmelse hermed, og der gennemføres derfor et kommuneplantillæg. Byer og byudvikling Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje for byer og byudvikling, herunder om at skabe mulighed for højere og tættere byggeri i bycentre gennem fortætning og byomdannelse. Lokalplanen er ligeledes i overensstemmelse med Silkeborg Kommunes mål om detailhandel i Silkeborg by, der har til hensigt at skabe liv, puls og nærhed i de enkelte bycentre, idet der kan opføres maks. 2.000 m² butikker. Der er fastsat bestemmelser, så der kan etableres et offentligt tilgængeligt torv mod Borgergade. Bæredygtighed og klima Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje om at sikre en bæredygtig plan. Lokalplanen sikrer, at der etableres levende grønne tage på store dele af den nye bebyggelse og desuden stilles der krav om, at parkeringsbåse skal etableres som græsarmering eller lign., som tillader nedsivning af regnvand. Der er desuden fortov og cykelsti langs Borgergade, så der er gode muligheder for lette trafikanter at færdes til og fra lokalplanområdet til fods eller på cykel. Lokalplanens centrale placering ved Borgergade muliggør endvidere benyttelse af kollektiv trafik, idet der er stoppested umiddelbart ud for lokalplanområdet med flere busruter. Dette vil medvirke til at mindske behovet for individuel bilkørsel. Kommuneplanens rækkefølgebestemmelser Området er ikke omfattet af kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Bolig- og befolkningsprognose Lokalplanen giver mulighed for opførelse af ca. 46 boliger, heraf ca. 18 rækkehuse og ca. 28 etageboliger. Antallet af nye boliger vurderes ikke at have betydning for områdets skole- og institutionsdækning. Eksisterende lokalplan 11-005 Lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan 11-005 - Kontor og butikscenter i Borgergade fra 2010. Lokalplan 11-005 udlægger områdets anvendelse til centerformål. Der er i lokalplanen udlagt ét samlet byggefelt, som sikrer, at bebyggelse opføres som en randbebyggelse i 1-4 etager mod Borgergade, heraf skal 40 % af facaden mod Borgergade etableres i 3 etager. Efterfølgende har der dog været ønske om en ændret arealdisponering, herunder at opføre hele bebyggelsen ud mod Borgergade i 4 etager samt at etablere bebyggelse til boligformål i op til 2 etager mod lokalplanens sydvestlige grænse. Dette ønske er ikke i overensstemmelse med lokalplan 11-005, hvad angår placering af bebyggelse samt krav til etageantal, og derfor gennemføres en ny lokalplan. Med lokalplan 11-011 vil lokalplan 11-005 blive aflyst i sin helhed. Servitutter Der er tinglyst flere servitutter inden for området. Servitutterne omhandler bl.a. bebyggelse og anvendelse til benzinanlæg m.v. Alle offentlige tilstandsservitutter, som er i strid med lokalplanen og som bør aflyses, fremgår af 10. Det påhviler grundejer at aflyse servitutterne. Anden sektorplanlægning Detailhandel (Jf. især Planlovens 5 l-5 t samt 15, stk. 8 og 16, stk. 6) LOKALPLAN 11-011 26
Der må ikke uden byrådets tilladelse etableres andet end detailhandel, liberale erhverv eller andre tilsvarende kunde- og publikumsorienterede aktiviteter i stueetagen ud mod Borgergade. Lokalplanen giver mulighed for et fremtidig maksimalt butiksareal på 2.000 m² for lokalplanområdet som helhed. Bebyggelsens påvirkning af bymiljøet Den nye bebyggelse til bolig- og butiksformål vil blive placeret med facade mod Borgergade, og butikker skal etableres i stueetagen af denne. Opførelse af denne bebyggelse vil medvirke til en forbedring af bymiljøet, idet der dels vil ske en huludfyldning i gadebilledet, og dermed en forskønnelse af Borgergade, og dels at der etableres butikker i stueetagen, som vil medvirke til at gøre området virker åbent og indbydende. Der er desuden i lokalplanen fastsat krav til etablering af en offentlig tilgængelig plads mod Borgergade i forbindelse med butikkerne, som ligeledes vil medvirke til at gøre området åbent og indbydende. Vejadgang til området skal ske fra Borgergade igennem en port i bebyggelsen. Af hensyn til trafikafviklingen vil der blive anlagt en venstresvingsbane. Det skønnes, at trafikafviklingen sker trafiksikkerhedsmæssigt forsvarligt. Internt i området etableres et fælles adgangs-, parkerings- og manøvreareal. Antallet af parkeringspladser er fastsat efter gældende parkeringsnormer, hvorfor parkering ikke forventes at ville påvirke naboområder. Butikstyper og -størrelser Inden for lokalplanområdet kan der maksimalt indrettes et bruttoetageareal på 2.000 m² til butikker. Den maksimale butiksstørrelse for den enkelte butik må ikke overstige 1.000 m². Vej- og trafikplanlægning Lokalplanen berører ikke direkte forhold nævnt i trafikplanen. Borgergade er én af hovedindfaldsvejene til Silkeborg bymidte, og er meget belastet af trafik. Ved etablering af adgangsvejen til lokalplanområdet skal der etableres en venstresvingsbane på Borgergade. Lokalplanen friholder et areal (delområde I) til denne vejudvidelse. Kollektiv trafik Området betjenes af bybusser og regionalbusser. Skole- og institutionsplanlægning Lokalplanen giver mulighed for opførelse af ca. 46 boliger, heraf ca. 16 rækkehuse og ca. 30 etageboliger. Antallet af nye boliger vurderes ikke at have betydning for områdets skole- og institutionsdækning. Varmeplan Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning, med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Tilslutningspligten er dog betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der rent faktisk kan opnås forsyning fra anlægget ved byggeriets ibrugtagning. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet ligger inden for område, som betjenes af Silkeborg Vand A/S. Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. Forsyning I området er der el-anlæg og/eller fiberbredbåndsrør. Hvis det bliver nødvendigt at flytte på el-anlæg eller fiberbredbåndsrør, så skal den der udstykker området betale omkostningerne der er forbundet med omlægningen. Kontakt Silkeborg Forsyning for mere information om placeringen af disse anlæg. LOKALPLAN 11-011 27
Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier (Museumsloven) (jf. Museumslovens kap. 8 (lovbek. Nr. 1505 af 14. december 2006) Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejde skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum. Jordforurening (Jordforureningsloven) En del af lokalplanområdet, matr. nr. 564, er konstateret forurenet og kortlagt af Region Midtjylland på Vidensniveau 1, jf. Lov om forurenet jord 4 og 5. Denne kortlægning betyder, at der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejder, ændringer i arealanvendelsen samt flytning af jord fra disse arealer skal jordforureningslovens 8 og 50 følges - herunder indhentning af tilladelse efter jordforureningsloven til boliger samt anmeldelse af flytning af jord. Områdeklassificering En del af området, matr. nr. 563b og 564, er områdeklassificeret i henhold til Jordforureningslovens 50. Opgravning og flytning af jord bort fra området skal anmeldes til Silkeborg Kommune senest 4 uger før arbejdet påbegyndes. Såfremt der i forbindelse med bygge- eller anlægsarbejder i området i øvrigt konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses og Silkeborg kommune skal underrettes herom. Opdateret kort over området, som er omfattet af områdeklassificering og dermed krav om anmeldelse af jordflytning findes på Silkeborg Kommunes hjemmeside www.silkeborgkommune.dk. Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje) Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom. Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. LOKALPLAN 11-011 28
LOKALPLAN 11-011 29
Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Læsevejledning Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. LOKALPLAN 11-011 30
Ind- og udkørsel Tinglyst færdselsareal 4e Areal til vejudvidelse er tag tag Parkering 2e Haver er Parkering lp ke Cy llok Mo r u Sk Parkering Torv Friareal g an g em Parkering lp ke Cy Hegn tik er tag 4e lp ke Cy llok Mo er tag 2e Haver Bu nn Ge