BOLIGUDLEJNINGSEJENDOM I AARHUS C Åboulevarden 96, 8000 Aarhus C Sag 163520
INDLEDNING Nærværende salgsmateriale omfatter boligudlejningsejendommen Åboulevarden 96, 8000 Aarhus C (nr. 2 på kortet), der er attraktivt beliggende ved Aarhus Å i Aarhus Centrum. Ejendommen sælges som en del af en portefølje omfattende yderligere følgende 2 investeringsejendomme i Aarhus C: 1. Marstrandsgade 19 og 19b, 8000 Aarhus C, 3. Guldsmedgade 1/Klostertorvet 4 og 4B, 8000 Aarhus C. Ejendommene kan erhverves enkeltvis eller som en samlet portefølje. Der henvises i øvrigt til særskilt salgsmateriale vedrørende såvel den samlede portefølje som de enkelte ejendomme. Materialet kan rekvireres ved henvendelse til CBRE A/S.
EJENDOMMEN Ejendommen ligger på hjørnet af Åboulevarden og Blegdammen og er opført i 1918 i røde mursten med et mansardtag i røde teglsten. Ejendommen er opført i 5 etager, hvortil kommer kælder og en uudnyttet tagetage på 214 m². Mansarden på 4. sal har kviste. Mod Åboulevarden er der indbygget et tårn, der bryder facaden hele vejen op igennem mansarden og giver en flot arkitektonisk effekt, som ligeledes er kendetegnende for en række af naboejendommene mod Åboulevarden. Facaden har vinduer med murede stik, der er hhv. buede og lige, mens andre findes i slanke karnapper med bryn som overlukning. Ejendommen har 10 attraktive boliglejemål, der varierer i størrelse fra 85 m² til 125 m². Flere af lejlighederne har altan til gårdsiden. I stueetagen er der et areal på ca. 40 m² med egen indgang, som tidligere er anvendt til butik. Iht. BBR-Meddelelsen er lokalet medtaget som bolig i arealet til lejemålet st. th., men det er fysisk blevet udskilt herfra. Lokalet er ledigt og overtages med en potentiel mulighed for at indrette dette til boligformål. Tilsvarende er gældende for tagetagen, hvor der potentielt kan indrettes 132 m² (eksklusiv adgangsarealer, men inklusiv 9 m² tagterrasse). Der er netop installeret elevator i ejendommen. Ejendommen er kategoriseret med en bevaringsværdi på 3, hvilket er i gruppen af ejendomme med den højeste værdi. Gården til karreen Åboulevarden, Blegdammen, Møllestien og Møllegade er byfornyet. Jf. Deklaration om fællesarealer m.v. karre 172 betaler ejerne til pasning og vedligehold af gården. Beløbet hertil er medtaget i driftsbudgettet. OMRÅDET Ejendommen er særdeles attraktivt beliggende ved Aarhus Å i den inderste bykerne. Fra ejendommen er der kort afstand til bl.a. strøggaderne, ARoS Aarhus Kunstmuseum, Musikhuset, Aarhus Å, Aarhus Hovedbanegård - og alle øvrige faciliteter i den centrale del af Aarhus C. Ejendommene i karreen anvendes primært til boligformål - såvel som ejerboliger og som lejerboliger. Kvarteret grænser op til områder med strøggader og butikker.
MATRIKEL- OG PLANFORHOLD Ejendommen er beliggende i kommuneplanens rammeområde 010111CY, der er udlagt til cityformål, herunder bolig, funktioner til handel, kultur, service f.eks. kontorer m.m. Etagebebyggelse med maksimalt 5 etager. Ejendommen er omfattet af Lokalplan 591, der er en temaplan om strøggadernes anvendelse i centrale dele af Aarhus Midtby. Matriklen, der er på 279 m², ligger som en hjørnegrund mellem Blegdammen og Åboulevarden.
FAKTA MATR. NR.: 427ab Århus Bygrunde ADRESSE: Åboulevarden 96, 8000 Aarhus C EJENDOMSVURDERING 2015: Kr. 12.300.000, heraf grundværdi kr. 1.958.600 GRUNDAREAL: 279 m², heraf vej 0 m². BBR-AREALER: Bebygget areal: 214 m² Bygningsareal: 1.060 m² Kælder: 214 m² Boligareal: 1.075 m² Uudnyttet tagetage: 214 m² Opført/ombygget: 1918/1985 LEJEFORHOLD Den overvejende del af boliglejemålene er gennemgribende moderniserede og udlejes efter principperne i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2. Tre boliglejemål er reguleret efter boligreguleringslovens 5, stk. 1, omkostningsbestemt husleje, og indeholder moderniseringspotentiale, der vil kunne realiseres i takt med, at lejerne flytter. Boliglejen varierer fra kr. 654/m² til kr. 1.432/m². Der henvises uddybende til lejefortegnelsen. Ejendommen er omfattet af Lejelovens regler om tilbudspligt.
DRIFTSBUDGET Indtægter Lejeindtægt boliger kr. 1.159.232 Indtægter vaskeri, anslået kr. 3.000 Indtægter i alt kr. 1.162.232 Budgetterede driftsudgifter Ejendomsskat 2016 kr. 30.759 El, fælles kr. 6.200 Renovation kr. 11.400 Elevator, service, anslået kr. 8.000 Gårdlaug, anslået af opdragsgiver kr. 4.000 Trappevask og anden renhold kr. 33.000 Forsikring kr. 22.000 Vicevært kr. 24.000 Forbrugsregnskab kr. 5.800 Administration 10 kr. 3.200 kr. 32.000 Indvendig vedligeholdelse 22 335 m² kr. 44 kr. 14.740 Udv. vedligehold 18 (2016) 1.060 m² kr. 84 kr. 89.040 Udv. vedligehold 18b (2016) 1.060 m² kr. 77 kr. 81.620 kr. -362.559 Kontant over-/underskud kr. 799.672 Driftsudgift pr. m² lejebærende areal kr. 355 Driftsbudgettet er baseret på udlejers omkostningsbestemte lejevarsling, faktiske udgifter oplyst af sælger og anslåede udgifter med baggrund i sædvanlige normtal. For så vidt angår hensættelserne til hhv. 18 og 18b er beløbene afsat i overensstemmelse med GI. Der hensættes/indberettes til Grundejernes Investeringsfond vedr. 1.060 m² bolig. Saldo på 18 pr. 31. december 2014 udgør kr. 290.305, og saldo på 18b pr. 31. december 2014 udgør kr. 533.199.
KAPITALBEHOV/STARTFORRENTNING Kapitalbehov: De af lejerne indbetalte kontante deposita, forudbetalt leje og saldi vedr. 22, indvendig vedligeholdelse, refunderes køber. Herudover foretages der sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. I opgørelsen af kapitalbehovet indgår deposita, forudbetalt leje og saldi vedr. 22 (tre års gennemsnit er anvendt) under forudsætning af, at ejendommen er fuldt udlejet. Nedenstående opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelsen. Forrentning: Den beregnede forrentning er under forudsætning af, at ejendommen er fuldt udlejet som angivet i lejerfortegnelsen, og det opstillede driftsbudget kan realiseres. Kapitalbehov, anslået: Prisforslag kr. 25.500.000 1/2 registreringsafgift kr. 77.330 Advokat, anslået kr. 25.000 25.602.330 Deposita kr. -289.684 Forudbetalt leje kr. -245.376 22 saldo (3 års gennemsnit er anvendt) kr. -44.220 Købers kapitalbehov ved kontanthandel kr. 25.023.050 Kontantpris pr. m² lejebærende areal 25.000 Forrentning (ved fuldt udlejet ejendom): Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 ved kontant handel opnå en forrentning af den investerede kapital på: Startforrentning kontant handel: Driftsmæs. overskud kr. 799.672 x 100 % = x 100 % = 3,20% Købers kapitalbehov kr. 25.023.050
LEJERLISTE Nr. Status Etage Indflytning Type Årsleje pr. Areal m² 09-02-2016 Leje pr. m² Deposita Forudbetalt leje 22 saldi pr. 16/5-16 Leje/md. Åboulevarden 96, 8000 Aarhus C 1 Udlejet st. tv. 01-08-2010 Bolig 85 56.687 667 14.149 14.149 32.180 4.724 2 Udlejet st. th. 15-07-2014 Bolig 89 127.464 1.432 31.866 31.866-10.622 3 Udlejet 1. tv. 01-06-2014 Bolig 89 127.473 1.432 31.868 31.868-10.623 4 Udlejet 1. th. 01-04-2003 Bolig 125 81.778 654 20.394 0 17.230 6.815 5 Udlejet 2. tv. 01-07-2014 Bolig 89 127.464 1.432 31.866 31.866-10.622 6 Udlejet 2. th. 01-07-2006 Bolig 125 135.336 1.083 33.834 33.834-11.278 7 Udlejet 3.tv. 01-07-2014 Bolig 89 127.464 1.432 31.866 31.866-10.622 8 Udlejet 3. th. 01-08-2008 Bolig 125 95.858 767 23.914 0 38.299 7.988 9 Udlejet 4. tv. 15-10-2015 Bolig 85 118.908 1.399 29.727 29.727-9.909 10 Udlejet 4. th. Bolig 119 160.800 1.351 40.200 40.200-13.400 Lejeopsamling/budgetterede indtægter Bolig 1.020 1.159.232 1.137 289.684 245.376 87.709 96.603 I alt 1.020 kr. 1.159.232 kr. 1.137 kr. 289.684 kr. 245.376 kr. 87.709 kr. 96.603
ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Der overtages ingen gæld udenfor købesummen. MOMS: Ejendommen er ikke momsregistreret. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Energimærke D. MILJØFORHOLD: Ifølge forureningsattest af 13. april 2016 har Region Midtjylland ingen oplysninger om forurening på matriklen. Aarhus midtby er områdeklassificeret som lettere forurenet. FORSIKRINGSFORHOLD: Oplysning om forsikringsdækning, forsikringsselskab, m.m., indhentes. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. TINGLYSNING: Køber og sælger betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. EL, VAND OG VARME: Lejerne betaler el og varme efter forbrug. Der er separate vandmålere i lejemålene. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, att. Morten Nøhr på e-mail: morten.noehr@cbre.com, telefon +45 29 68 54 03 eller Peter Svendsen på e-mail: peter.svendsen@cbre.com, telefon + 45 31 65 15 12.
BELIGGENHED CBRE CBRE
CBRE - DANMARK CBRE er verdens største erhvervsejendomsmægler. Men vi er også en af verdens mest lokale. I Danmark er vi f.eks. noget så overskueligt som 56 medarbejdere fordelt på kontorer i København og Aarhus. Uanset hvor du møder os, så lægger vi vægt på høj faglig viden, indgående markedskendskab og en tæt personlig dialog med masser af lydhørhed, fleksibilitet og hurtig handling. CBRE Danmark A/S er en del af CBRE Group Inc., som er verdens største virksomhed på området med mere end 70.000 medarbejdere på over 500 kontorer fordelt i 60 lande. CBRE Inc. er børsnoteret på NY Stock Exchange. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Version: 30. maj 2016 Verdens største. Lige rundt om hjørnet.
Verdens største. Lige rundt om hjørnet.