CHARMERENDE BYEJENDOM DIREKTE V/ TORVEPLADSEN Nytorv 8A-C, 4200 Slagelse
FAKTA: Matr.nr.: 269 Slagelse Bygrunde Adresse: Nytorv 8A-C, 4200 Slagelse Ejendomsvurdering 2014: Kr. 11.700.000, heraf grundværdi kr. 1.525.000 Grundareal: 610 m², heraf vej 0 m² Bebygget areal iht. BBR: 411 m² Bygningsareal iht. BBR: 779 m² hertil kælder på 83 m² og udnyttet tagetage på 151 m² Erhvervsareal iht. BBR: 1.013 m² BELIGGENHED OG EJENDOM: Ejendommen er yderst centralt beliggende i Slagelse bymidte direkte ud til torvepladsen. Nytorv er byens travle handelsplads og naturlige mødested under indkøbsturen. I butikkernes åbningstider er der et højt aktivitetsniveau og flere af butikkerne inddrager torvepladsen ved opstilling af tøjstativer og lignende. Nytorv er også centrum for flere arrangementer og aktiviteter i løbet af året, herunder julemarked, udlejning af stadepladser, mindre koncerter, skøjtebane om vinteren mv. Få minutters gang fra Nytorv findes gode parkeringsforhold med bl.a. gratis parkering i parkeringskælderen under Rådhuspladsen. Der er endvidere mulighed for parkering direkte bag ejendommen. Ejendommen består af 2 bygninger, henholdsvis hovedbygning med sidefløj opført i 1927 samt tilbygning af endnu en sidefløj i 1977. Begge bygninger er opført i mursten og fremstår med tagdækning af teglsten. Der er tale om en charmerende byejendom, hvor særligt hovedbygningen med smuk pudset facade mod Nytorv skal fremhæves. Butikken i ejendommens stueetage er beliggende med stor synlighed og direkte adgang fra Nytorv. Revisorkontoret på 1. og 2. salen er ligeledes med direkte adgang fra Nytorv. Frisørsalonen og yogastudiet i tilbygningen fra 1977 er beliggende i passagen gennem ejendommens port til det bagvedliggende parkeringsområde. Forhuset er gennemgribende moderniseret i 2014 med bl.a. udnyttelse af tagetagen, nye vinduer og tag, samt indretning af butikken i stueetagen til Søstrene Grene. Ejendommen fremstår generelt i pæn og velvedligeholdt stand såvel ude som inde.
LEJEMÅL OG DRIFT: Ejendommen er fuldt udlejet til i alt 3 lejere. Søstrene Grene Import A/S har deres detailbutik i stueetagen mod torvepladsen. Lejemålet er uopsigeligt for lejer frem til 2024. 1. og 2. salen i hovedbygningen og den sammenbyggede sidefløj er udlejet til Revisionsfirmaet Dalsgaard, Stahl & Wøldike, der har været gode og stabile lejere gennem en længere årrække. Sidefløjen opført i 1977 er i 2015 udlejet til Klippegården v/ Diana Hansen, der anvender stueetagen til frisørsalon, mens 1. salen anvendes til bl.a. yogastudie med dertil indrettet gymnastiksal mv. Generelt fremstår alle lejemål i pæn og tidssvarende stand. Revisorerne betaler en bruttoleje, mens Søstrene Grene og Klippegården betaler en nettoleje, hvor lejerne herudover refunderer alle ejendommens driftsudgifter, bortset fra udvendig vedligeholdelse og udlejers administration. Lejen nettoprisindeksreguleres hvert år. Undtaget er Klippegården, der kan reguleres fra 2018. Nedenfor er opstillet driftsbudget for ejendommen inkl. lejernes refusion af driftsudgifter. For specifikation af leje mv. henvises i det hele til lejerfortegnelsen, bilag 1. Årlig leje pr. 1/5 2016 i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse kr 1.054.802 Lejernes refusion af driftsudgifter 57,26% a kr. 28.944 kr 16.575 Henlæggelse varmeanlæg 2014/2015 57,26% a kr. 21.134 kr 12.102 kr. 50.078 kr 1.083.478 Varme- og fællesregnskab 2014/2015: Vicevært, varmemester og varmesyn kr 17.476 Udarb. regnskab for varme, vand og øvrige driftsudgifter kr 11.468 Varme- og fællesregnskab i alt 29 kr/m 2 kr 28.944 Øvrige driftsudgifter 2016: Grundskyld kr 30.734 Administrationsgebyr for jordflytning kr 78 Rottebekæmpelse kr 431 Forsikring kr 10.727 Øvrige driftsudgifter i alt 42 kr/m 2 kr 41.970 Administration, 2% af indtægter kr 21.670 Udvendig vedligeholdelse 1.008 á 60 kr/m 2 over jord kr 60.480 kr 153.064 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 930.414
SALGSPRIS OG STARTFORRENTNING: Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 17.000.000 Tinglysningsafgift inkl. gebyr. kr 103.660 Advokat m.v. anslået kr 50.000 kr 17.153.660 Refusion deposita kr (112.000) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 17.041.660 Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov vil køber ved en kontant handel i år 1 opnå en forrentning af den investerede kapital på: Startforrentning kontant handel: 930.414 17.041.660 X 100 = 5,46% De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes køber. Herudover foretages der sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter samt af lejerabat.
ØVRIGE OPLYSNINGER: OVERTAGELSE: Ejendommen overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Ingen gæld. MOMS: Ejendommen er momsregistreret. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Energimærke = C. MILJØFORHOLD: Ejendommen er ikke kortlagt iht. Jordforureningsloven. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår. TINGLYSNING: Køber betaler tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. SERVITUTTER: Der vurderes ikke at være byrdefulde servitutter tinglyst på ejendommen. FORKØBSRET: Revisionsfirmaet Dalsgaard, Stahl & Wøldike har forkøbsret til hele ejendommen. BILAG: Bilag 1: Lejerfortegnelse, Bilag 2: Luftfoto og Bilag 3: Kort BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: CBRE A/S, att. Line Bonde Christensen på e-mail: line.bonde.christensen@cbre.com eller telefon +45 70229601.
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE: Nytorv 8A-C, 4200 Slagelse Ejendomsnr.: 22290 Matr. nr.: 269, Slagelse Bygrunde Lejer: Adresse: Indflytning: Type: Areal Årlig leje Leje Deposita: Uopsiglighed Lejeregulering: pr.: Markedsleje- Moms: m2: 1/5 2016: pr. m2: lejer: regulering: 1 Søstrene Grene Import A/S Nytorv 8 st. 1/10 2013 Butik 290 31/3 2024 NPI max 4% min. 2% 1/10 2016 Nej Ja Nytorv 8 kld. Kælder/lager 77 367 489.716 1.334 2 Revisionsfirmaet Dalsgaard, Stahl & Wøldike Nytorv 1. og 2. 1/10 1999 Revisorkontor 478 397.085 831 60.000 NPI max 3% min. 1,5% 1/10 2016 Nej Ja 3 Klippegården Nytorv 8B st. 1/5 2015 Frisør 120 108.000 1/5 2018 NPI min. 1% 1/5 2018 1/5 2019 Ja Nytorv 8B, 1. 1/8 2015 Yogastudie 120 60.000 240 168.000 700 52.000 I alt inkl. kælder 1.085 1.054.802 972 112.000 over jord 1.008 Noter: Ad 1) Lejer har stillet en uigenkaldelig koncerngaranti fra Søstrene Grene Import A/S svarende til 6 måneders aktuel leje. Ad 2) Lejer har forkøbsret til hele ejendommen iht. lejekontraktens 14. Ad 3) Basislejen for st. er aftalt til kr. 108.000, men lejer ydes en lejerabat, således at lejen i perioden 1/5 2015-30/4 2016 udgør kr. 96.000 og i perioden 1/5 2016-30/4 2017 udgør kr. 102.000. Lejer har ingen uopsigelighed vedr. 1. salen.
BILAG 2 - LUFTFOTO: Afventer modtagelse fra luftfotograf
BILAG 3 - KORT:
CBRE - DANMARK CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme - i Danmark med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vor rådgivning og vore serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vore kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 70.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 400 kontorer i 50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week. CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 56 ansatte. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler.